Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рантье поневоле

Инвестиции в арендное жилье окупаются дольше, чем готовы планировать покупатели

Для тех, кто решил инвестировать в арендное жилье, есть два основных варианта: купить квартиру на себя и самостоятельно сдавать ее в аренду или вскладчину приобрести жилье, которым будет управлять профессиональный управляющий. Во втором случае покупатель не владеет ничем, кроме доли (пая) в фонде — она пропорциональна сумме, которую он вложил в покупку,— но тоже получает доход от недвижимости. Универсального совета по выбору лучшего варианта нет — каждый останавливается на том, который оценивает как удобный и надежный.

Квартира в закрытом паевом инвестиционном фонде

Основное и очевидное преимущество инвестиций в недвижимость через закрытый паевой инвестиционный фонд — стоимость входа на этот рынок. Разница в цене покупки квартиры и пая может достигать сотен раз: если условная однокомнатная квартира в новостройке в Москве стоит около 6 млн руб. (на этапе строительства), то предложение в фондах, вкладывающих в строящиеся дома, начинается от 10 тыс. руб. Паи в фондах рентной недвижимости дороже, от 300 тыс. руб., но все равно дешевле, чем покупать квартиру целиком.

В случае с квартирой покупатель становится собственником объекта целиком вместе с положенным бременем владения. Пайщик фонда не может претендовать на выделение своей доли квадратными метрами, лишен забот собственника и получает доходность пропорционально стоимости своего пая. За беззаботность он в этом случае платит управляющей компании: ее комиссия может достигать 1% от стоимости имущества в фонде плюс комиссия депозитария (от 0,2%) и налог на доходы. По словам заместителя генерального директора "КСП капитал" Вячеслава Исмайлова, управляющая компания выступает налоговым агентом и платит 13% из доходности пая. "Пайщик не думает об этих выплатах, они вычитаются из общей доходности фонда (кроме налога на доходы), а затем она распределяется между пайщиками пропорционально их долям в фонде",— поясняет господин Исмайлов.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) обычно создается под конкретные нужды — строительство и дальнейшую продажу объекта или сдачу в аренду. В рентном фонде могут быть и готовые дома, которые уже сданы в аренду, и строящиеся объекты, тогда доходность формируется за счет увеличения стоимости имущества в фонде и текущего арендного дохода. По законодательству на формирование закрытого паевого фонда отводится шесть месяцев. Для продажи физлицам этого времени может не хватить, поэтому, чтобы уложиться в срок, недвижимость приобретает один или несколько собственников, которые затем постепенно распродают свои паи. Так, например, действует "Дом.РФ" (ранее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), ставший пионером на рынке организованного арендного жилья,— ведомство приобретает дома с целью сдачи в аренду и оформляет их в ЗПИФН "Дом.РФ". В нем сейчас ЖК "Лайнер", ЖК Match Point, "Символ" в Москве и "Сибур" в Тобольске. Аналогичная схема использована при формировании фонда "ВТБ Капитал Жилая недвижимость" — банк приобрел часть квартир в строящихся домах в Московской области и Санкт-Петербурге, предполагается, что пайщики фонда заработают на продаже готовых квартир.

Перспективная доходность

Главное, что волнует инвесторов,— доходность инвестиций. И если при самостоятельном инвестировании этот показатель можно оценить, так как рынок купли-продажи и аренды квартир существует давно, то в отношении закрытых паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости есть только заявляемый уровень доходности — единственный рентный фонд, в котором есть жилая недвижимость,— это ЗПИФН "Дом.РФ", он создан в июне 2016 года. Тогда гендиректор "Дом.РФ" (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) Александр Плутник рассчитывал на доходность инвестиций пайщиков в 5-6% годовых, минимальная стоимость пая тогда называлась в 300 тыс. руб. Вячеслав Исмайлов оценил доходность аренды жилой недвижимости с учетом расходов на комиссии и налоги в 1-2%. По данным сайта Investfunds, в октябре 2017 года компания "Дом.РФ" провела дробление паев на 300, его стоимость составила 1 тыс. руб. Доходность пая за год оказалась отрицательной, минус 2,88%, но стоимость имущества в фонде выросла на 130% (не за счет роста его стоимости, а за счет увеличения объема недвижимости в фонде). В пресс-службе ВТБ сообщили, что в фонде недвижимости "ВТБ Капитал — Жилая недвижимость 1" стоимость пая (с учетом выплаты промежуточного дохода) к 30 июня 2018 года составила 17% за полтора года.

Стандартная рекомендация управляющих по длительности инвестиций в ЗПИФН — не менее трех лет. Поэтому многим трудно решиться на покупку паев, считает Вячеслав Исмайлов: "В России с трудом планируют дольше чем на год". Фонд недвижимости формируется на срок от трех до 15 лет, и в нем ограниченное количество паев. Если фонд сформирован, то есть все паи проданы, новый пайщик может прийти, только если захочет выйти кто-то из старых. То же правило действует в обратную сторону — чтобы выйти из фонда, нужно найти покупателя на свою долю.

Риэлторы оценивают среднюю доходность инвестиций в рентное жилье в 5-6%. "Сейчас средний срок окупаемости квартиры экономкласса в Москве примерно 18 лет, это 4-7% годовой доходности. Чем дороже объект, тем, как правило, ниже его доходность",— говорит директор компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова, отмечая, что доходность может быть выше, если квартира досталась собственнику в наследство, а вложения в нее ограничились умеренной суммой в косметический ремонт. Но среди тех, кто покупает жилье в ипотеку, тоже есть инвесторы. По словам госпожи Жуковой, 5-10% заемщиков заявляют о желании сдавать квартиру в аренду, чтобы погашать кредит: "Если у заемщика большой первоначальный взнос, длительный срок кредита и невысокий процент, что дает небольшой ежемесячный платеж, то сдача квартиры в аренду может покрывать платеж по кредиту на 70% в первое время обслуживания ипотеки, сначала процентов на 70 покрыть месячный платеж, а со временем, при условии досрочных платежей, его и перекрыть". Управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая считает, что средняя доходность скрывает как высокодоходные, так и неудачные для сдачи объекты. "При желании можно найти вариант с доходностью выше 13% годовых, равно как и совершенно неликвидные квартиры или апартаменты",— поясняет она. По словам госпожи Литинецкой, для инвестиций в арендное жилье лучше всего подходят апартаменты в строящемся доме с отделкой от застройщика. "Покупка на ранней стадии строительства позволит сэкономить около 20% вложений по сравнению с приобретением готовой новостройки или вторичного объекта",— поясняет эксперт. По данным "Метриума", в апартаментах в пределах МКАД малогабаритные объекты можно приобрести за 2,5-3 млн руб., а квартиры — от 3,5-4 млн руб. "Для аренды они подходят хорошо, но за счет меньшей площади стоимость ниже",— рассуждает госпожа Литинецкая. "Минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры в хрущевке рядом с метро — от 4,5-5 млн руб.",— приводит пример для сравнения Мария Литинецкая.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
790 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте