Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва не позволит вырасти ценам на жилье в Подмосковье

Застройщики будут бороться за снижение себестоимости строительства

Из-за давления со стороны сильно подешевевшего московского рынка подмосковные новостройки не смогут ощутимо подорожать даже после фактической отмены долевого строительства 1 июля 2019 г. Однако и обвала цен ждать не стоит, так как маржинальность строительства жилья в области уже упала значительно ниже комфортного для местных застройщиков уровня, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Подмосковные власти не исключают роста цен на жилье в области в результате изменения законодательства о долевом строительстве. «Стоимость «однушки» будет повышаться, потому что жилья будет строиться меньше, потому что ресурсов у строителей, которые могут реализовать проекты, (будет, — ИФ) значительно меньше. (...) Определенное увеличение стоимости — на 10-15% — я лично допускаю», - заявил губернатор Московской области Андрей Воробьев 8 октября в интервью на телеканале «360» (цитата по ИА «Интерфакс»).

Ужесточение 214-ФЗ и, особенно, отмена долевого строительства, бесспорно, осложнят положение строительных компаний в Подмосковье, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Себестоимость строительства жилья вырастет, как и в других регионах. Однако переложить дополнительные расходы на покупателей девелоперы в ближайшие годы не смогут - прежде всего из-за давления со стороны Москвы, где даже внутри МКАД жилье можно купить за 3 млн руб. («Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в августе 2018 года»).

Ситуация могла бы измениться в случае значительного роста цен на столичную недвижимость, однако, учитывая уровень затоваренности столичного рынка, вероятность реализации такого сценария в ближайшей перспективе невелика - см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».

Собственно, и при нынешних ценах продажи подмосковных новостроек в последние годы снижаются. Причем не только в разрезе отдельных проектов, но и на рынке в целом. В 2017 г. Росреестр зарегистрировал в области на 1,6% меньше договоров долевого участия в строительстве (жилья и нежилых помещений), чем в 2015 г. А 2018 г. уже отстает по числу ДДУ от 2017 г. на 8,3%.

Спрос уходит в Москву. В столице количество ДДУ по итогам 2017 г. выросло в 2,8 раза по сравнению с 2015 г., а за январь-август 2018-го – еще на 45,5% относительно 2017-го. (Но этого, кстати, все равно не хватает для поглощения резко возросших объемов предложения – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».)

«Покупатели выбирают столицу, в первую очередь районы за МКАД и присоединенные территории, так как цены на жилье там уже сравнимы со стоимостью новостроек в ближайшем Подмосковье, а уровень развития социальной и транспортной инфраструктуры – намного выше», - поясняет руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Если в примыкающих к Москве районах области метр на первичном рынке обойдется примерно в 80 000 руб., то в Новой Москве и районах за МКАД – в 100 000 руб. Разница в 20 000 руб. за метр, конечно, существенна, но это адекватная доплата за возможность купить квартиру рядом с действующей или строящейся станцией метро (см. «Своя квартира за 30 тыс. руб. в месяц: где найти, на что рассчитывать»). Поэтому многие покупатели предпочитают поступиться некоторым количеством квадратных метров, но поселиться в Москве, а не в области.

По признанию самих застройщиков, Подмосковье может эффективно конкурировать с Москвой только при условии, что стоимость жилья там примерно в два раза ниже, чем в столице – см. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья». Однако в ситуации, когда даже внутри МКАД появляются проекты с ценой ниже 100 000 руб. за квадратный метр, эта формула становится невыполнимой. Инвестиционная себестоимость строительства жилья в Подмосковье в среднем составляет 60 000 – 65 000 руб. за метр, в проектах с хорошей архитектурой и развитой инфраструктурой – свыше 70 000 руб. То есть девелопер получает с каждого проданного метра в среднем 15 000 руб. Это намного ниже цифр, которые строительный бизнес считал нормальными до кризиса.

По причине снижения спроса, цен и, соответственно, маржи область теряет привлекательность и для застройщиков - по сравнению с 2014 г. объемы нового строительства в Подмосковье сократились более чем на 2 млн кв. м. Однако в основном за счет среднего и дальнего Подмосковья, которое и до кризиса пользовалось преимущественно локальным спросом, а сейчас продается крайне плохо. При этом в зоне до 20 км от МКАД, ориентированной главным образом на московских покупателей, девелоперская активность осталась на прежнем уровне. Застройщикам, в общем-то, некуда деваться. Многие из них, конечно, желали бы получить доступ к московскому рынку, но мало кому это удается, поэтому большинству приходится осваивать те площадки, которые есть, а не те, которые хочется. Однако в результате уровень конкуренции в области – и с Москвой, и между местными проектами – остается очень высоким. По оценке «ИРН-Консалтинг», существующего объема предложения при сохранении текущей динамики спроса хватит еще минимум на два года продаж, даже если вообще не строить ничего нового.

Но новое строить определенно будут. За I полугодие 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ, подмосковные застройщики успели оформить разрешения на строительство 7,23 млн кв. м жилья. Для сравнения: в I полугодии прошлого года власти Московской области выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Не факт, что все заявленные объемы в ближайшем будущем действительно выйдут на рынок – в регионе может просто не хватить для этого строительных мощностей, однако о резком сокращении объемов строительства речи явно не идет.

Так что изменение законодательства приведет к дальнейшему сокращению доходов застройщиков (маржа может снизиться до 5 000 – 6 000 руб. с кв. м), но не росту цен на новостройки. Впрочем, в отличие от Москвы, где благодаря высокой маржинальности строительного бизнеса ценам еще есть куда падать, в Подмосковье не стоит ждать и существенного снижения стоимости метра – по меркам местных застройщиков, она и так недалека от себестоимости. В таких условиях в Подмосковье в ближайшие годы, скорее всего, еще более обострится конкуренция между застройщиками – но не по ценам реализации, а по себестоимости строительства. Выиграют гонку те, кто сумеет сохранить приемлемую маржинальность за счет сокращения издержек, а не повышения цены.

По-видимому, лучше всего себя будут чувствовать крупные системные компании, которые имеют доступ к административному ресурсу и возможности для оптимизации бизнес-процессов. Останутся на рынке и точечные застройщики – таким компаниям достаточно локального спроса и нет необходимости привлекать дорогое заемное финансирование, по крайне мере в больших объемах. А вот местным девелоперам среднего размера, не заточенным на работу с издержками, придется труднее всего. Скорее всего, часть из них в итоге будет вынуждена уйти с рынка. Однако даже сокращение количества игроков вряд ли приведет к ощутимому снижению объемов предложения жилья в области. Ведь Подмосковье – желанный рынок для застройщиков из регионов, привыкших работать в условиях низкой маржинальности. Напомним, цены на жилье в большинстве даже крупных городов РФ составляют 30 000 - 60 000 руб. за метр, и застройщики там не в убытке. Так что долю рынка, оставшуюся от «сбитых летчиков», поделят между собой системные застройщики и новички из других регионов.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2859 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 110 кв.м. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южное Бунино 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Бунинская аллея. ГК: 2 кв. 2019 г. - 4 кв. 2020 г. Подробности по телефону! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Квартиры. ГК: 4 кв. 2020 г. 16 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте