Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва не позволит вырасти ценам на жилье в Подмосковье

Застройщики будут бороться за снижение себестоимости строительства

Из-за давления со стороны сильно подешевевшего московского рынка подмосковные новостройки не смогут ощутимо подорожать даже после фактической отмены долевого строительства 1 июля 2019 г. Однако и обвала цен ждать не стоит, так как маржинальность строительства жилья в области уже упала значительно ниже комфортного для местных застройщиков уровня, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Подмосковные власти не исключают роста цен на жилье в области в результате изменения законодательства о долевом строительстве. «Стоимость «однушки» будет повышаться, потому что жилья будет строиться меньше, потому что ресурсов у строителей, которые могут реализовать проекты, (будет, — ИФ) значительно меньше. (...) Определенное увеличение стоимости — на 10-15% — я лично допускаю», - заявил губернатор Московской области Андрей Воробьев 8 октября в интервью на телеканале «360» (цитата по ИА «Интерфакс»).

Ужесточение 214-ФЗ и, особенно, отмена долевого строительства, бесспорно, осложнят положение строительных компаний в Подмосковье, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Себестоимость строительства жилья вырастет, как и в других регионах. Однако переложить дополнительные расходы на покупателей девелоперы в ближайшие годы не смогут - прежде всего из-за давления со стороны Москвы, где даже внутри МКАД жилье можно купить за 3 млн руб. («Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в августе 2018 года»).

Ситуация могла бы измениться в случае значительного роста цен на столичную недвижимость, однако, учитывая уровень затоваренности столичного рынка, вероятность реализации такого сценария в ближайшей перспективе невелика - см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».

Собственно, и при нынешних ценах продажи подмосковных новостроек в последние годы снижаются. Причем не только в разрезе отдельных проектов, но и на рынке в целом. В 2017 г. Росреестр зарегистрировал в области на 1,6% меньше договоров долевого участия в строительстве (жилья и нежилых помещений), чем в 2015 г. А 2018 г. уже отстает по числу ДДУ от 2017 г. на 8,3%.

Спрос уходит в Москву. В столице количество ДДУ по итогам 2017 г. выросло в 2,8 раза по сравнению с 2015 г., а за январь-август 2018-го – еще на 45,5% относительно 2017-го. (Но этого, кстати, все равно не хватает для поглощения резко возросших объемов предложения – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».)

«Покупатели выбирают столицу, в первую очередь районы за МКАД и присоединенные территории, так как цены на жилье там уже сравнимы со стоимостью новостроек в ближайшем Подмосковье, а уровень развития социальной и транспортной инфраструктуры – намного выше», - поясняет руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Если в примыкающих к Москве районах области метр на первичном рынке обойдется примерно в 80 000 руб., то в Новой Москве и районах за МКАД – в 100 000 руб. Разница в 20 000 руб. за метр, конечно, существенна, но это адекватная доплата за возможность купить квартиру рядом с действующей или строящейся станцией метро (см. «Своя квартира за 30 тыс. руб. в месяц: где найти, на что рассчитывать»). Поэтому многие покупатели предпочитают поступиться некоторым количеством квадратных метров, но поселиться в Москве, а не в области.

По признанию самих застройщиков, Подмосковье может эффективно конкурировать с Москвой только при условии, что стоимость жилья там примерно в два раза ниже, чем в столице – см. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья». Однако в ситуации, когда даже внутри МКАД появляются проекты с ценой ниже 100 000 руб. за квадратный метр, эта формула становится невыполнимой. Инвестиционная себестоимость строительства жилья в Подмосковье в среднем составляет 60 000 – 65 000 руб. за метр, в проектах с хорошей архитектурой и развитой инфраструктурой – свыше 70 000 руб. То есть девелопер получает с каждого проданного метра в среднем 15 000 руб. Это намного ниже цифр, которые строительный бизнес считал нормальными до кризиса.

По причине снижения спроса, цен и, соответственно, маржи область теряет привлекательность и для застройщиков - по сравнению с 2014 г. объемы нового строительства в Подмосковье сократились более чем на 2 млн кв. м. Однако в основном за счет среднего и дальнего Подмосковья, которое и до кризиса пользовалось преимущественно локальным спросом, а сейчас продается крайне плохо. При этом в зоне до 20 км от МКАД, ориентированной главным образом на московских покупателей, девелоперская активность осталась на прежнем уровне. Застройщикам, в общем-то, некуда деваться. Многие из них, конечно, желали бы получить доступ к московскому рынку, но мало кому это удается, поэтому большинству приходится осваивать те площадки, которые есть, а не те, которые хочется. Однако в результате уровень конкуренции в области – и с Москвой, и между местными проектами – остается очень высоким. По оценке «ИРН-Консалтинг», существующего объема предложения при сохранении текущей динамики спроса хватит еще минимум на два года продаж, даже если вообще не строить ничего нового.

Но новое строить определенно будут. За I полугодие 2018 г., в преддверии вступления в силу поправок к 214-ФЗ, подмосковные застройщики успели оформить разрешения на строительство 7,23 млн кв. м жилья. Для сравнения: в I полугодии прошлого года власти Московской области выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Не факт, что все заявленные объемы в ближайшем будущем действительно выйдут на рынок – в регионе может просто не хватить для этого строительных мощностей, однако о резком сокращении объемов строительства речи явно не идет.

Так что изменение законодательства приведет к дальнейшему сокращению доходов застройщиков (маржа может снизиться до 5 000 – 6 000 руб. с кв. м), но не цен на новостройки. Впрочем, в отличие от Москвы, где благодаря высокой маржинальности строительного бизнеса ценам еще есть куда падать, в Подмосковье не стоит ждать и существенного снижения стоимости метра – по меркам местных застройщиков, она и так недалека от себестоимости. В таких условиях в Подмосковье в ближайшие годы, скорее всего, еще более обострится конкуренция между застройщиками – но не по ценам реализации, а по себестоимости строительства. Выиграют гонку те, кто сумеет сохранить приемлемую маржинальность за счет сокращения издержек, а не повышения цены.

По-видимому, лучше всего себя будут чувствовать крупные системные компании, которые имеют доступ к административному ресурсу и возможности для оптимизации бизнес-процессов. Останутся на рынке и точечные застройщики – таким компаниям достаточно локального спроса и нет необходимости привлекать дорогое заемное финансирование, по крайне мере в больших объемах. А вот местным девелоперам среднего размера, не заточенным на работу с издержками, придется труднее всего. Скорее всего, часть из них в итоге будет вынуждена уйти с рынка. Однако даже сокращение количества игроков вряд ли приведет к ощутимому снижению объемов предложения жилья в области. Ведь Подмосковье – желанный рынок для застройщиков из регионов, привыкших работать в условиях низкой маржинальности. Напомним, цены на жилье в большинстве даже крупных городов РФ составляют 30 000 - 60 000 руб. за метр, и застройщики там не в убытке. Так что долю рынка, оставшуюся от «сбитых летчиков», поделят между собой системные застройщики и новички из других регионов.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2045 (8 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 391 000
до 6 988 905 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Серебрица Московская область, Красногорский район, г. Красногорск, п. Опалиха, 9 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. мкр.Опалиха, к.2 мкр.Опалиха, к.3 мкр.Опалиха, к.4 Застройщик: Опалиха-Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис Спешите! 2 км от МКАД. Квартиры пл. 23-47 кв.м.Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! 1-2-комнатные апартаменты в Подмосковье.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Звоните! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью от 49 метров.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте