Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартира на санкционном побережье

Формирование механизма выдачи ипотеки и завершение перехода всех процессов в Крыму на российское законодательство стимулировали новую волну спроса на недвижимость

Только за первую половину года на полуострове число сделок с вторичным жильем выросло почти на 40%, а на первичном рынке — более чем в два раза. Рынок ответил на это ростом цен, который продлится как минимум до конца года. "Дом" выяснил, кому будет выгодно покупать квартиру в Крыму и какие правовые риски при этом сохраняются.

Спрос на недвижимость в Крыму растет. Согласно расчетам Росреестра, по итогам первого полугодия число зарегистрированных сделок на первичном рынке недвижимости полуострова выросло в два с половиной раза (до 1,6 тыс. договоров долевого участия), а на вторичном — на 39% (до 121,8 тыс.). Ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин объясняет рост рынка завершением периода переоформления документации и реестров в соответствии с российским законодательством и налаживанием механизма выдачи ипотеки.

Оживившийся спрос уже стал причиной роста цен: по расчетам аналитиков, средняя стоимость вторичного жилья в Крыму в августе увеличилась на 18% (до 53 тыс. руб. за 1 кв. м) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, первичной — на 6%, до 57 тыс. руб. за 1 кв. м. Хотя господин Пыпин подчеркивает, что рынок полуострова неоднороден: в маленьких поселках есть предложения и по 15 тыс. руб. за 1 кв. м, а на побережье встречаются элитные дома стоимостью от 600 тыс. руб. за 1 кв. м.

Лидеры роста

Объем вторичного рынка Крыма традиционно превышает размер первичного. Как следует из расчетов ЦИАН, сейчас на полуострове продается 45,57 тыс. квартир. Из них лишь 9,12 тыс., то есть 20% общего объема предложения, приходится на жилье в новостройках. Гендиректор ялтинского офиса МИЭЛЬ Эльвина Барханова рассказывает, что сейчас на вторичном рынке полуострова можно найти абсолютно разные варианты. "Есть и ликвидные объекты по реальной рыночной стоимости, и объекты по завышенным ценам, которые длительное время находятся в экспозиции",— рассуждает она. Госпожа Барханова рассказывает, что сами покупатели курортной недвижимости зачастую готовы рассматривать как варианты в новостройках, так и вторичный рынок.

В то же время продать квартиру в строящемся доме в Крыму довольно трудно. Директор по маркетингу крымского комплекса апартаментов "Дипломат" Наталья Зубова объясняет, что это типично для курортной недвижимости: покупатели предпочитают готовые варианты, которые не требуют дополнительных временных и финансовых затрат.

В ЦИАН лидерами по объему предложения жилья в Крыму называют Севастополь (сейчас в продаже 17,7 тыс. лотов), Симферополь (6,3 тыс.) и Ялту (6,2 тыс.). Наиболее дорогие предложения при этом сконцентрированы в Ялте. Согласно данным "Мира квартир", средняя цена выставленного на продажу жилья здесь составляет 7,7 млн руб., за год этот показатель увеличился на 4%, на втором месте Гурзуф — 7,4 млн (13,4%), на третьем Массандра — 7,3 млн (11,4%). Бюджетные предложения, согласно расчетам аналитиков, сконцентрированы в удаленном от моря Бахчисарае: средняя стоимость квартиры здесь составляет 2,4 млн руб., тем не менее за год показатель и здесь вырос на 5%.

Потенциала для роста стоимости у крымской недвижимости достаточно. Наталья Зубова считает, что это произойдет из-за активизации спроса на фоне открытия автосообщения по мосту через Керченский пролив. По ее прогнозам, до конца года готовое жилье подорожает на 5-10%.

Приезжие покупатели

Эльвина Барханова оценивает средний бюджет покупателей недвижимости в Крыму в 3-5 млн руб. С этим соглашается гендиректор агентства недвижимости 360 FLAT Евгений Клочков: по его словам, жилье на полуострове чаще всего приобретают люди, нацеленные на невысокий ценовой сегмент: молодые семьи, бывшие военные, пенсионеры, госслужащие. Он указывает, что сейчас лишь половина клиентов риэлторов --жители Крыма. Остальной спрос обеспечивают жители крупных городов России — Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодара, Новосибирска, Челябинска, Ростова-на-Дону.

Спрос на высокобюджетную недвижимость в Крыму формируют в основном москвичи, считает Наталья Зубова. Согласно ее оценкам, на их долю сейчас приходится 40% сделок. Остальные 60% делят между собой крымчане, жители Краснодарского края и северных регионов России, которые рассматривают полуостров как основное место жительства. "За последние четыре года покупатели значительно помолодели: раньше к нам редко обращались клиенты моложе 45-50 лет, в то время как сейчас мы видим людей от 30-35 лет",— добавляет госпожа Зубова.

Помимо покупки жилья в Крыму для собственных нужд покупатели зачастую интересуются и получением прибыли. Александр Пыпин называет оптимальной инвестицией в крымскую недвижимость покупку квартиры или дома на побережье для последующей сдачи отдыхающим в краткосрочную аренду.

По данным Tvil.ru, минувшим летом число сделанных на полуострове бронирований жилья выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но с учетом фактора сезонности спроса, предполагает господин Пыпин, доходность предприятия будет сопоставима с покупкой квартиры в Москве для аналогичных целей. Госпожа Барханова советует при этом Южный берег Крыма (включает в себя, в частности, Алушту, Алупку, Ялту и Судак). Наиболее привлекательным вариантом при этом она считает покупку участка для индивидуального жилого строительства.

Согласно расчетам Avito, интерес арендаторов к жилью в Крыму начинает расти в апреле, с наступлением комфортной погоды, достигает пиковых значений к началу июля и держится на стабильно высоком уровне до середины сентября. В этот период достигает самых высоких значений и стоимость недвижимости. В 2018 году она составила в среднем 2,32 тыс. руб. за сутки, сократившись на 23% относительно прошлого года.

Правовые потери

Покупка жилья в Крыму может иметь не только инвестиционные, но и специфические правовые риски. Ключевой из них основан на сложном правовом статусе территории. Юрист из бюро "Ильяшев и партнеры" Ярослава Вжесневская объясняет: чтобы зафиксировать переход права собственности, сделки с недвижимостью лучше регистрировать в двух юрисдикциях — российской и украинской. По украинскому законодательству полуострову присвоен статус временно оккупированной территории: любая купля-продажа жилья с нарушением законодательства страны и в соответствии лишь с российским будет считаться ничтожной. "Следовательно, она не станет препятствием для регистрации другой сделки уже не территории Украины, имущество может быть продано, подарено, включено в наследственную массу, иным образом реализовано",— объясняет госпожа Вжесневская.

Подбирая недвижимость в Крыму, госпожа Вжесневская советует также проверять информацию о лоте в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество Украины. По ее словам, до сих пор встречаются ситуации, когда выписка из российского Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) не содержит полной информации о возможных обременениях. "Сведения о крымском имуществе включались в ЕГРН на основании заявления собственника, представленных им документов и сведений из БТИ",— напоминает юрист. Поэтому, по словам госпожи Вжесневской, в реестр часто не попадали залоговые права. "Договор ипотеки не считается правоустанавливающим документом и не требуется при регистрации, а собственник, соответственно, не спешит его предоставлять, возможности самостоятельно произвести регистрацию имеющегося ограничения у залогодержателя нет",— объясняет она.

Юрист юридического департамента юридической службы "Амулекс" Андрей Еремин добавляет, что необходимо уточнять и статус земельного участка под домом. По его словам, в Крыму нередки ситуации, когда многоквартирное жилье располагается на земле, изначально предназначенной для индивидуального строительства — в этом случае суд может признать дом самовольной постройкой, которая подлежит сносу. Господин Еремин также не советует приобретать недвижимость через уступку прав по инвестиционному договору: "Это, как правило, указывает на то, что у проекта запутанная правовая история или дом был построен с нарушением градостроительных регламентов и зарегистрировать право собственности на недвижимость будет сложно".

Андрей Еремин добавляет, что покупателям стоит быть внимательными при выборе домов в водоохранной зоне: они должны быть подключены к городской системе канализации либо иметь локальную систему очистки: "В противном случае владелец дома будет нарушать Водный кодекс, предусматривающий, что строительство на территории водоохранных зон допускается только при наличии специальных очистных сооружений, и рискует быть привлеченным к административной ответственности".

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
406 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Современные студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры пл. от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Подробности по телефону! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Мелодия леса" Евродвушка в окружении леса всего 2.6 млн руб! Собственный детский сад. Экологически чистый Солнечногорский район. Звоните! Застройщик: Жилой квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте