Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок жилья ждет еще одно «дно»

Вступление в силу поправок к закону о долевом строительстве не привело к сокращению активности застройщиков

Вопреки вступлению в силу с 1 июля изменений в законодательство о долевом строительстве, ужесточающих контроль над застройщиками, девелоперская активность в Москве не только не пошла на спад, но наоборот – резко усилилась. По данным «ИРН-Консалтинг», в июле только между Третьим транспортным кольцом и МКАД на рынок вышло 26 новых корпусов, в том числе 15 – в составе новых проектов. И это только начало: в I полугодии 2018 г. столичные застройщики получили разрешения на строительство почти 18 млн кв. м жилья. Учитывая, что даже при нынешних объемах предложения девелоперы продают значительно меньше, чем строят, реализовать дополнительные миллионы кв. м без снижения цен будет весьма проблематично, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

С 1 июля строить стали не меньше, а больше

Многие рассчитывали, что после 1 июля 2018 г., когда вступили в силу новые поправки к 214-ФЗ, объемы нового строительства начнут снижаться, а значит, через год-два избыточное предложение рассосётся и цены существенно вырастут. И действительно, некоторое сокращение объемов предложения новостроек в последние пару месяцев создало обманчивое впечатление, что застройщики уже вывели максимум того, что хотели и могли, затоваривание рынка пошло на спад и «дно» уже достигнуто или даже пройдено. Однако пауза была вызвана техническими причинами – в мае-июне девелоперы все силы бросили на оформление новых разрешений на строительство, чтобы и после 1 июля иметь возможность строить по старым правилам. Как пишут «Ведомости», в июне застройщики получили сразу 132 разрешения на строительство жилья в Москве против в среднем 13-15 в предыдущие месяцы. А всего по выданным за полгода разрешениям можно построить 17,7 млн кв. м жилья. Для сравнения: в I полугодии 2017 г. в столице было выдано разрешений на строительство около 4 млн кв. м. Еще 7,23 млн кв. м жилья можно возвести по выданным за полгода разрешениям в Московской области, в том числе более 6 млн кв. м – по июньским. В I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали всего 76 разрешений на 1,3 млн кв. м жилья. Напомним, большая часть жилья в Подмосковье традиционно возводится недалеко от МКАД и рассчитана на спрос со стороны жителей столицы.

С 1 июля, после того, как застройщики получили все разрешения, которые успели, объемы нового строительства вновь резко возросли. По данным «ИРН-Консалтинг», в июле между Третьим транспортным кольцом и МКАД застройщики вывели на рынок 11 новых проектов, в которых стартовали продажи в 15 корпусах. Еще 11 новостроек пополнили предложение в составе жилых комплексов, реализация которых началась в предыдущие годы. То есть в целом рынок увеличился на 26 корпусов (см. «Новостройки Москвы на старте продаж в июле 2018 года: что, где, почем»). Для сравнения: за весь II квартал вышло только 17 новых домов.

Судя по тому, что в последние годы в Москве ежегодно вводится примерно 3,5 млн кв. м жилья, полученных за полгода разрешений девелоперам хватит более чем на 5 лет строительства, даже если от получения новых они вообще откажутся. И это без учета еще не введенных в эксплуатацию объектов, разрешения на строительство которых были получены ранее, и только набирающей обороты программы реновации.

Учитывая, что рынок сейчас и без того затоварен, можно было бы ожидать, что девелоперы попытаются придержать часть разрешений и отложить вывод новых проектов до лучших времен. Однако на самом деле застройщикам такая тактика крайне невыгодна. Во-первых, разрешение выдается на определенный срок, и затягивание сроков строительства чревато потерей проекта. Министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев уже лично пообещал, что «тот, кто не будет торопиться, сдаст разрешения и пойдет получать их по-новому». Во-вторых, еще до получения разрешения на стройку столичные застройщики инвестируют 25-30% от стоимости проекта (см. «Львиную долю прибыли застройщиков заберут банки»). И, кроме того, каждый год платят налоги, проценты по банковским кредитам и несут множество других расходов вне зависимости от того, начато строительство или нет. Поэтому в интересах любого застройщика – открыть продажи как можно скорее, чтобы не только тратиться на реализацию проекта, но и получать какой-то обратный денежный поток.

Так что в ближайшие годы девелоперская активность падать явно не будет. Скорее наоборот – она еще увеличится (см. «Новостройки Москвы: в ближайшие год-два на рынок выйдут десятки новых проектов»). В связи с чем возникает закономерный вопрос, как долго и по каким ценам застройщики смогут продать все то, что запланировали построить.

Покупатели не успевают за застройщиками

На первый взгляд, в 2018 г. столичный рынок недвижимости чувствует себя совсем неплохо. Покупатели активны: за январь-июнь Росреестр зарегистрировал 33 888 договоров долевого участия в строительстве жилья – на 42% больше, чем годом ранее. Цены в основном топчутся на месте или даже немного растут – см. «Новостройки Москвы во II квартале 2018 года».

Хорошими показателями рынок обязан главным образом ипотеке, подешевевшей за год на 1,45 п.п.: по данным Банка России, в июне 2018 г. кредиты на новостройки выдавали в среднем под 9,26% годовых. Благодаря снижению ставок количество выданных ипотечных жилищных кредитов в Москве и Подмосковье в I полугодии 2018 г. выросло в 1,6 раза в годовом выражении - до 72,2 тыс. единиц, а их объем увеличился в 1,7 раза (до 271,3 млрд руб.).

Ипотека дешевела вслед за снижением ключевой ставки Банка России, которая с марта прошлого года по март этого упала с 10 до 7,25%. Однако на трех последних заседаниях ЦБ ставку не снижал, объясняя это возросшими макроэкономическими и инфляционными рисками. Более того, как следует из релиза ЦБ, выпущенного по итогам последнего заседания, мегарегулятор отказывается от снижения ключевой ставки по крайне мере до конца года. Изменится ли точка зрения ЦБ по этому вопросу в 2019 г. – неизвестно, однако угроза ужесточения санкций в отношении России, повышение НДС и другие факторы риска вряд ли будут способствовать резкому смягчению денежно-кредитной политики. Соответственно, ипотека если и подешевеет в обозримом будущем, то, скорее всего, не более, чем на полпроцента. А этого явно недостаточно для резкого увеличения темпов роста спроса на жилье, необходимого для успешной продажи дополнительных миллионов квадратных метров, которые вывалятся на рынок в ближайшие годы.

Особенно учитывая, что спроса (даже существенно выросшего по сравнению с прошлым годом) пока недостаточно для успешной реализации уже существующих объемов. Доля готового жилья на рынке по-прежнему растет, а это значит, что застройщики не успевают распродать все квартиры до ввода дома в эксплуатацию. По данным «ИРН-Консалтинг», во II квартале 2018 г. доля готовых новостроек на первичном рынке между Третьим транспортным кольцом и МКАД составила 34% против 30,2% годом ранее. За год количество готовых корпусов увеличилось на 26,5%, квартир – на 18,6%, а квадратных метров – на 21%. (См. «Доля готовых новостроек превысила треть рынка Москвы».)

Конечно, ипотека является не единственным возможным стимулом роста спроса. В докризисные годы активность покупателей увеличивалась благодаря росту их доходов. Однако признаков кардинального улучшения ситуации в данной сфере пока тоже нет: после небольшого роста в связи с выборами (за счет доплат пенсионерам и бюджетникам), реальные располагаемые доходы москвичей в мае вновь сократились на 12% по сравнению с прошлым годом.

Таким образом, на фоне роста затоваривания рынка, стагнации (в лучшем случае) доходов населения и ипотечных ставок существенно увеличить объемы продаж застройщики смогут только за счет снижения цен. А значит, в ближайшие годы новостройки в целом продолжат дешеветь за счет выхода на рынок новых все более дешевых проектов и сокращения прироста стоимости метра по мере повышения стадии готовности. Более подробный анализ уровня цен, до которого может продолжаться падение, а также когда он скорее всего будет достигнут, приведен в статье «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
20164 (4 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 737 900
до 12 360 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Московская область, Красногорский район, 8 км от МКАД 1-3-комнатные апартаменты Площади : 20 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 532 709
до 12 434 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.13.2 Коммунарка пос., уч.17, к.8.1 Показать все 14 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 31 метра. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах площадью от 48 метров.Монолит. Спешите! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры пл. от 32 метров. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. квартиры в готовых домах Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте