Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Чем грозит неузаконенная перепланировка и как ее оформить

Проблемы с продажей, ипотекой и даже риск лишиться квартиры

Перепланировка квартиры в многоквартирном доме – сложный процесс. Многие решаются на нее без необходимых согласований. Редакция IRN.RU выяснила, чем это может грозить и как оформить уже проведенную перепланировку.

От штрафа до потери квартиры

По словам руководителя аналитического центра компании «Инком» Дмитрия Таганова, о сомнительных перепланировках чаще всего становится известно по заявлениям соседей. Например, постоянно работающий отбойный молоток «над головой» и большое количество вывозимого строительного мусора могут навести на подозрения в сносе несущей стены. В Мосжилинспекции подтверждают, что чаще всего они узнают о нарушениях именно так. В год фиксируется около 10 000 подобных обращений. Примерно в половине случаев оказывается, что ремонт действительно ведется с нарушениями. Кроме того, нередко о неузаконенной перепланировке становится известно при продаже квартиры.

Собственникам нужно иметь в виду, что за неузаконенную перепланировку в любом случае придется заплатить штраф 2000 – 2500 рублей, даже если при перепланировке не сделали ничего запрещенного или если собственник сам обратился в Мосжилинспекцию по факту.

Если при проверке выяснится, что при перепланировке были осуществлены запрещенные по закону изменения (о них читайте в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья»), будет выдано постановление о возвращении квартиры в первоначальный вид за счет собственника. Если собственник не сделает это в установленные сроки (обычно полгода), суд может принять решение о продаже квартиры на торгах. Деньги будут возвращены ее владельцу, за вычетом стоимости расходов на исправление самовольных изменений. Эта сумма будет передана новому собственнику, который и будет делать ремонт.

Первое такое решение было принято в 2013 году в отношении двух собственников квартиры в Бирюлеве, которые снесли несущую стену. Стоит отметить, что до этого в течение трех лет Мосжилинспекция пыталась решить этот вопрос без крайних мер, однако хозяева квартиры не шли на контакт и игнорировали все предписания.

Другое решение о продаже квартиры с молотка было вынесено в 2016 году в отношении жителя Войковского района. Он объединил ванную с туалетом, попутно расширив площадь санузла за счет коридора (это допустимо), а также части кухни и жилой комнаты, что запрещено законом. При этом хозяин полтора года не пускал к себе инспекторов и не выполнил предписание о приведении санузла в прежний вид.

Скидка за хлопоты

Конечно, столь серьезные меры применяются редко. Однако люди, вовремя не оформившие перепланировку, могут столкнуться с другими проблемами, например, при продаже жилья. Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», говорит, что само по себе наличие перепланировки не является противопоказанием к продаже. Однако новый собственник, купивший такую квартиру, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид, в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение шести месяцев. Если же он этого не сделает, то продать квартиру в случае необходимости в таком же виде уже не сможет.

Эксперт отмечает, что многие покупатели в принципе не рассматривают приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, поскольку не хотят ввязываться в лишние хлопоты. Это заметно снижает интерес к квартире на и без того сложном рынке. Так что за неузаконенную перепланировку придется дать значительную скидку – 15-30%, в зависимости от ее сложности.

Проблемы с ипотекой

Частный риелтор Елена Качкова рассказала о том, как однажды продавала квартиру с перепланировкой и сделка сорвалась из-за отказа банка в ипотеке. Собственник превратил трехкомнатную квартиру в двушку, причем из-за сноса стен изменилась и площадь жилья. По документам на собственность жилье являлось трешкой площадью 60,9 кв. метра, а по факту и техническому паспорту – двушкой в 60,5 кв. метра. Покупателя устроила сама квартира и не смутила перепланировка, однако банк отказал в выдаче кредита из-за несовпадения площади. По словам риелтора, оформить новое право собственности с уточненными параметрами с техническим паспортом на руках не так сложно, однако покупатель не захотел ждать и предпочел выбрать другую квартиру. Поэтому обо всех документах перед продажей надо позаботиться заранее.

Банки в принципе не очень любят квартиры с неузаконенными перепланировками. По словам Александра Москатова, в кредите точно откажут, если изменения не соответствуют закону. Если же перепланировка не затронула ничего запрещенного, кредит с большой вероятностью дадут, но в кредитный договор будет включен пункт, обязывающий заемщика в определенный срок (обычно полгода) узаконить перепланировку и представить в банк соответствующие документы.

Особое внимание к оформлению перепланировки нужно уделять и ипотечным заемщикам, которые уже купили квартиру и хотят ее изменить. Все перепланировки требуется согласовывать с банком, при этом сотрудник банка имеет право приходить в залоговую квартиру с инспекцией. Если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

С судом и без

По закону оформить перепланировку постфактум можно в судебном порядке. Для этого владелец квартиры должен обратиться в архитектурный отдел администрации с заявлением на узаконивание перепланировки. В нем нужно указать, что перестройка уже произведена.

Специалист БТИ должен выехать по адресу и произвести замеры внесенных изменений. Впоследствии они будут использованы при печати нового технического паспорта. Необходимо получить разрешения от санитарного надзора, пожарной службы и управляющей компании. Специалисты должны осмотреть переделки и признать, что они соответствуют градостроительным, санитарным и пожарным нормам, не создают опасности для целостности здания, не причиняют неудобств соседям.

Параллельно получению разрешений хозяину квартиры необходимо заказать проект. Его изготовляет либо БТИ, либо специализированное агентство. Важный момент: при узаконивании перестройки через суд простым эскизом не отделаться - нужен именно проект, даже если произведены самые незначительные изменения. С этими документами нужно подать в районный суд прошение об узаконивании несогласованной перепланировки. По словам Александра Москатова, решение обычно принимается в течение месяца.

Однако по факту людям нередко удается узаконить перепланировку без суда, по сути, она оформляется задним числом, как будто перепланировки еще нет. Однако такая хитрость может вскрыться. Например, инженер БТИ может посетить квартиру после подачи документов на получение разрешения, чтобы оценить возможность осуществления перепланировки.

По мнению экспертов, во всех случаях лучше оформлять перепланировку до ее осуществления. Стоит иметь в виду, что это касается не только старых квартир, но и новостроек с так называемой «свободной» планировкой – ведь на самом деле застройщик изначально закладывает и утверждает свой план квартиры, и любые расхождения с ним являются перепланировкой (см. «Даже в новостройках не бывает «свободных планировок»).

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1758 (7 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. от 21 метра.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. Спешите! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте