Чем грозит неузаконенная перепланировка и как ее оформить
Проблемы с продажей, ипотекой и даже риск лишиться квартиры
Перепланировка квартиры в многоквартирном доме – сложный процесс. Многие решаются на нее без необходимых согласований. Редакция IRN.RU выяснила, чем это может грозить и как оформить уже проведенную перепланировку.
От штрафа до потери квартиры
По словам руководителя аналитического центра компании «Инком» Дмитрия Таганова, о сомнительных перепланировках чаще всего становится известно по заявлениям соседей. Например, постоянно работающий отбойный молоток «над головой» и большое количество вывозимого строительного мусора могут навести на подозрения в сносе несущей стены. В Мосжилинспекции подтверждают, что чаще всего они узнают о нарушениях именно так. В год фиксируется около 10 000 подобных обращений. Примерно в половине случаев оказывается, что ремонт действительно ведется с нарушениями. Кроме того, нередко о неузаконенной перепланировке становится известно при продаже квартиры.
Собственникам нужно иметь в виду, что за неузаконенную перепланировку в любом случае придется заплатить штраф 2000 – 2500 рублей, даже если при перепланировке не сделали ничего запрещенного или если собственник сам обратился в Мосжилинспекцию по факту.
Если при проверке выяснится, что при перепланировке были осуществлены запрещенные по закону изменения (о них читайте в статье «Перепланировка может убить и лишить жилья»), будет выдано постановление о возвращении квартиры в первоначальный вид за счет собственника. Если собственник не сделает это в установленные сроки (обычно полгода), суд может принять решение о продаже квартиры на торгах. Деньги будут возвращены ее владельцу, за вычетом стоимости расходов на исправление самовольных изменений. Эта сумма будет передана новому собственнику, который и будет делать ремонт.
Первое такое решение было принято в 2013 году в отношении двух собственников квартиры в Бирюлеве, которые снесли несущую стену. Стоит отметить, что до этого в течение трех лет Мосжилинспекция пыталась решить этот вопрос без крайних мер, однако хозяева квартиры не шли на контакт и игнорировали все предписания.
Другое решение о продаже квартиры с молотка было вынесено в 2016 году в отношении жителя Войковского района. Он объединил ванную с туалетом, попутно расширив площадь санузла за счет коридора (это допустимо), а также части кухни и жилой комнаты, что запрещено законом. При этом хозяин полтора года не пускал к себе инспекторов и не выполнил предписание о приведении санузла в прежний вид.
Скидка за хлопоты
Конечно, столь серьезные меры применяются редко. Однако люди, вовремя не оформившие перепланировку, могут столкнуться с другими проблемами, например, при продаже жилья. Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», говорит, что само по себе наличие перепланировки не является противопоказанием к продаже. Однако новый собственник, купивший такую квартиру, согласно Жилищному кодексу, обязан либо привести жилье в надлежащий вид, в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить эту перепланировку в течение шести месяцев. Если же он этого не сделает, то продать квартиру в случае необходимости в таком же виде уже не сможет.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Эксперт отмечает, что многие покупатели в принципе не рассматривают приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, поскольку не хотят ввязываться в лишние хлопоты. Это заметно снижает интерес к квартире на и без того сложном рынке. Так что за неузаконенную перепланировку придется дать значительную скидку – 15-30%, в зависимости от ее сложности.
Проблемы с ипотекой
Частный риелтор Елена Качкова рассказала о том, как однажды продавала квартиру с перепланировкой и сделка сорвалась из-за отказа банка в ипотеке. Собственник превратил трехкомнатную квартиру в двушку, причем из-за сноса стен изменилась и площадь жилья. По документам на собственность жилье являлось трешкой площадью 60,9 кв. метра, а по факту и техническому паспорту – двушкой в 60,5 кв. метра. Покупателя устроила сама квартира и не смутила перепланировка, однако банк отказал в выдаче кредита из-за несовпадения площади. По словам риелтора, оформить новое право собственности с уточненными параметрами с техническим паспортом на руках не так сложно, однако покупатель не захотел ждать и предпочел выбрать другую квартиру. Поэтому обо всех документах перед продажей надо позаботиться заранее.
Банки в принципе не очень любят квартиры с неузаконенными перепланировками. По словам Александра Москатова, в кредите точно откажут, если изменения не соответствуют закону. Если же перепланировка не затронула ничего запрещенного, кредит с большой вероятностью дадут, но в кредитный договор будет включен пункт, обязывающий заемщика в определенный срок (обычно полгода) узаконить перепланировку и представить в банк соответствующие документы.
Особое внимание к оформлению перепланировки нужно уделять и ипотечным заемщикам, которые уже купили квартиру и хотят ее изменить. Все перепланировки требуется согласовывать с банком, при этом сотрудник банка имеет право приходить в залоговую квартиру с инспекцией. Если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.
С судом и без
По закону оформить перепланировку постфактум можно в судебном порядке. Для этого владелец квартиры должен обратиться в архитектурный отдел администрации с заявлением на узаконивание перепланировки. В нем нужно указать, что перестройка уже произведена.
Специалист БТИ должен выехать по адресу и произвести замеры внесенных изменений. Впоследствии они будут использованы при печати нового технического паспорта. Необходимо получить разрешения от санитарного надзора, пожарной службы и управляющей компании. Специалисты должны осмотреть переделки и признать, что они соответствуют градостроительным, санитарным и пожарным нормам, не создают опасности для целостности здания, не причиняют неудобств соседям.
Параллельно получению разрешений хозяину квартиры необходимо заказать проект. Его изготовляет либо БТИ, либо специализированное агентство. Важный момент: при узаконивании перестройки через суд простым эскизом не отделаться - нужен именно проект, даже если произведены самые незначительные изменения. С этими документами нужно подать в районный суд прошение об узаконивании несогласованной перепланировки. По словам Александра Москатова, решение обычно принимается в течение месяца.
Однако по факту людям нередко удается узаконить перепланировку без суда, по сути, она оформляется задним числом, как будто перепланировки еще нет. Однако такая хитрость может вскрыться. Например, инженер БТИ может посетить квартиру после подачи документов на получение разрешения, чтобы оценить возможность осуществления перепланировки.
По мнению экспертов, во всех случаях лучше оформлять перепланировку до ее осуществления. Стоит иметь в виду, что это касается не только старых квартир, но и новостроек с так называемой «свободной» планировкой – ведь на самом деле застройщик изначально закладывает и утверждает свой план квартиры, и любые расхождения с ним являются перепланировкой (см. «Даже в новостройках не бывает «свободных планировок»).
