Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Настало ли "смутное время" в долевом строительстве с 1 июля?

Очередная серия поправок, вступающих в силу с 1 июля, ужесточит требования к застройщикам, однако настоящие перемены начнутся только в следующем году

Проблемой обманутых дольщиков в России озаботились всерьез: в прошлом году сформировали компенсационный фонд, который должен защитить покупателей жилья, занесли долгострои в специальные дорожные карты и даже утвердили сроки завершения строительства. Правда, это не уберегло от появления новых проблемных объектов. Поэтому на самом высшем уровне в России принято решение полностью отказаться от привлечения денег граждан для строительства. Но рынок не может перестроиться в один день. Поэтому с 1 июля вступает в силу очередной пакет поправок законодательства о долевом строительстве. Эти изменения ознаменуют для застройщиков некий переходный период.

Правь поправленное

Правила работы застройщиков ужесточаются уже второй год подряд. И далеко не все нововведения застройщики принимают спокойно. Так девелоперы довольно резко высказывались против предложения использовать принцип "одно разрешение на строительство — один застройщик". Участники рынка считают, что такой подход привел бы к росту сроков строительства, его удорожанию и снижению объемов. В итоге, в конце июня депутатам Госдумы пришлось "править" поправки, вступающие в силу с 1 июля. Спорный момент относительно одного разрешения на строительство удалось исключить. Теперь один застройщик может получить разрешение на весь проект — например, если он строит квартал в несколько очередей, или если речь идет о комплексном освоении территории.

Девелопер также вправе осуществлять строительство по ДДУ при условии размещения денег дольщиков на счетах эскроу. При этом средства, находящиеся на счете-эскроу будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Еще одно нововведение — теперь закон обязывает девелоперов раскрывать информацию о составе и структуре учредителей, взаимосвязи между ними, о физлицах, которые прямо или косвенно вправе распоряжаться как минимум 5% голосующих акций. Вводится ответственность бенефициаров компаний за те убытки, которые застройщик может нанести дольщикам.

Также закон дополнил перечень запрещенных операций по расчетным счетам застройщика. К ним относятся, в том числе покупка ценных бумаг, операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ.

Изменяется и часть, касающаяся собственных средств застройщика. Чтобы начать строительство компания должна иметь на счете не менее 10% проектной стоимости объекта на дату подачи проектной декларации. Или же заключить кредитный договор с уполномоченным банком, предусматривающий предоставление целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости.

Изменились основания, по которым застройщику могут отказать в выдаче заключения о соответствии требованиям законодательства (ЗОС). В частности, в выдаче ЗОС откажут, если сам застройщик или компания из одной с ним группы нарушает срок ввода в эксплуатацию другого строящегося объекта на три месяца и более.

Рынок укрупнится

Чем изменения грозят участникам строительного рынка? Игроки полагают, что новым требованиям не смогут отвечать небольшие компании. А значит, рынок станет более концентрированным.

"Я полагаю, что поправки в текущем виде, конечно, ужесточают правила игры на рынке и далеко не все застройщики смогут удовлетворять новым требованиям. Тем не менее, для основной части наиболее ответственных девелоперов обновленные нормы 214-ФЗ не создадут глобальных проблем", — отметил генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.

При этом, считают эксперты, к уже существующим крупным компаниям могут добавиться новые, появившиеся из-за укрупнения средних и малых игроков.

"По новым правилам смогут работать только холдинговые компании с большим количеством подконтрольных дочерних застройщиков. Требования к опыту работы отсекут от рынка малые компании, либо заставят их укрупняться", — считает генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова.

Рост цен и объема предложения

Указ президента Владимира Путина говорит о необходимости увеличить объем жилищного строительства до 120 млн кв.м в год в ближайшие шесть лет. Сейчас этот показатель едва приблизился к 80 млн кв.м. Как росту объемов будет способствовать концентрирование рынка в руках крупных компаний? В то же время, учитывая требования к финансовой деятельности застройщиков, они могут изменить ценовую политику — попросту поднять цены. А значит, под вопросом, не только то, что дома будут построены, но и то, что все эти "квадраты" будут проданы.

Так что же будет на практике? В компании "Главстрой" считают, что в ближайшее время рынок пополнится новыми предложениями. Увеличение объема будет связано с тем, что в ожидании поправок девелоперы набрали разрешений на новое строительство, и теперь им все это нужно будет реализовать.

"В 2017 году большая часть застройщиков выбрали модель поведения "сыграть на опережение" — получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Таким образом, в ближайшее время рынок ожидает увеличение объема предложения во всех классах и сегментах. Особенно ярко данная ситуация отразится на комфорт-классе", — пояснил коммерческий директор "Главстрой" Владимир Богданюк.

Это мнение поддерживает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин и добавляет: желание построить как можно больше прямо сейчас у девелоперов сохранится.

"Теперь рынок будет ждать новую поворотную дату — 1 июля 2019. Впоследствии все эти разрешения будут использованы для запуска новых проектов, которые пополнят рынок в ближайшее время, поэтому в течение одного-двух лет сокращения объема ввода ожидать не следует", — отметил эксперт.

В то же время специалисты допускают, что из-за изменений в работе застройщиков могут вырасти цены. "Новые нормы 214-ФЗ неизбежно приведут к увеличению расходов застройщиков и, как следствие, отразятся на конечном ценнике реализуемых квартир. Если рост цен будет выше роста реальных доходов наших граждан, то строительный рынок ждет сокращение", — считает Н.Кузнецова из "Бон Тон".

Ситуация может значительно различаться в зависимости от региона. Ведь помимо законодательства на работу отрасли влияет множество других факторов: и доходы населения, и существующие объемы строительства, и степень контроля со стороны государственных органов.

"На больших и зрелых рынках жилья, где работают крупные и опытные компании (Москва, Санкт-Петербург, Московская, Ленинградская, Новосибирская области, Краснодарский край) значительного спада, скорее всего, не произойдет. В более сложных регионах, где спрос на строящееся жилье невелик, как и платежеспособность покупателей, а значит, маржа девелоперов сильно ограничена, темпы строительства действительно могут сократиться", — отметила управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Дольщиков не защитить?

Именно защита прав дольщиков заявлена как главная цель всех законодательных изменений. Ведь все, что делалось до сих пор, пока что не предотвратило появления новых обманутых граждан.

"Что мы имели на 1 января: 836 проблемных объектов, 1 101 дом. Что мы имеем на 1 апреля: 842 проблемных объекта и 1 261 дом. То есть мы прирастаем на 150 домов", — говорил в июне новый министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.

Число обманутых дольщиков тоже варьируется примерно от 80 до 200 тыс. человек. И это серьезный показатель. Поправки, которые будут действовать с 1 июля, все же не смогут гарантировать на 100% защиту участников строительства, считают эксперты. Но риски снизятся существенно.

"Полностью исключить все риски очень сложно, потому что строительство — это отрасль экономики, которая до известной степени определяется стихийными процессами. Безусловно, новые требования помогут обезопасить рынок от проблемных застройщиков, однако многое зависит от бдительности покупателей и надзорных органов", — отметила М.Литинецкая.

В "НДВ Групп" отмечают, что значительную роль в минимизации рисков для дольщиков сыграют банки. Их участие в строительстве после принятия поправок становится более весомым.

"Вводимые поправки фактически могут исключить риски для покупателей жилья, потому что третьим игроком, который будет отвечать за достройку объектов и выполнять обязательства перед дольщиками, станет банк. Поскольку практически все банки, которые могут взять на себя эти обязательства, имеют госучастие, то гарантом защиты выступает фактически государство", — считает глава "НДВ Групп" Александр Хрусталев.

Как бы то ни было, с 1 июля все участники рынка и государство будут наблюдать, как поправки реализуются на практике. Ведь они должны обеспечить плавный переход к неизбежному в дальнейшем полному отказу от привлечения средств дольщиков.

"Отказ от долевой схемы финансирования строительства жилья – эффективный шаг к цивилизованному и безопасному для потребителя рынку жилья. Потому что, по сути, покупая квартиру в доме на ранних стадиях строительства, люди выступают не покупателями, а инвесторами. И притом неквалифицированными: любые инвестиции требуют правильной оценки рисков, а их большинство покупателей не могут правильно оценить, хотя застройщики по закону раскрывают достаточно информации о своем опыте, финансовых показателях, устойчивости и т.д. В условиях проектного финансирования оценивать эти риски и принимать решение о предоставлении кредита на весь срок строительства будут банки. Таким образом, покупатели жилья будут избавлены от рисков "недостроя", — считает финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников.

Ранее президент России Владимир Путин сообщил, что с 1 июля 2019 года договоры участия в долевом строительстве с гражданами больше заключаться не будут.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
459 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 20 до 89 метров ГК: 2 кв. 2021 г. Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте