Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Настало ли "смутное время" в долевом строительстве с 1 июля?

Очередная серия поправок, вступающих в силу с 1 июля, ужесточит требования к застройщикам, однако настоящие перемены начнутся только в следующем году

Проблемой обманутых дольщиков в России озаботились всерьез: в прошлом году сформировали компенсационный фонд, который должен защитить покупателей жилья, занесли долгострои в специальные дорожные карты и даже утвердили сроки завершения строительства. Правда, это не уберегло от появления новых проблемных объектов. Поэтому на самом высшем уровне в России принято решение полностью отказаться от привлечения денег граждан для строительства. Но рынок не может перестроиться в один день. Поэтому с 1 июля вступает в силу очередной пакет поправок законодательства о долевом строительстве. Эти изменения ознаменуют для застройщиков некий переходный период.

Правь поправленное

Правила работы застройщиков ужесточаются уже второй год подряд. И далеко не все нововведения застройщики принимают спокойно. Так девелоперы довольно резко высказывались против предложения использовать принцип "одно разрешение на строительство — один застройщик". Участники рынка считают, что такой подход привел бы к росту сроков строительства, его удорожанию и снижению объемов. В итоге, в конце июня депутатам Госдумы пришлось "править" поправки, вступающие в силу с 1 июля. Спорный момент относительно одного разрешения на строительство удалось исключить. Теперь один застройщик может получить разрешение на весь проект — например, если он строит квартал в несколько очередей, или если речь идет о комплексном освоении территории.

Девелопер также вправе осуществлять строительство по ДДУ при условии размещения денег дольщиков на счетах эскроу. При этом средства, находящиеся на счете-эскроу будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Еще одно нововведение — теперь закон обязывает девелоперов раскрывать информацию о составе и структуре учредителей, взаимосвязи между ними, о физлицах, которые прямо или косвенно вправе распоряжаться как минимум 5% голосующих акций. Вводится ответственность бенефициаров компаний за те убытки, которые застройщик может нанести дольщикам.

Также закон дополнил перечень запрещенных операций по расчетным счетам застройщика. К ним относятся, в том числе покупка ценных бумаг, операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ.

Изменяется и часть, касающаяся собственных средств застройщика. Чтобы начать строительство компания должна иметь на счете не менее 10% проектной стоимости объекта на дату подачи проектной декларации. Или же заключить кредитный договор с уполномоченным банком, предусматривающий предоставление целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости.

Изменились основания, по которым застройщику могут отказать в выдаче заключения о соответствии требованиям законодательства (ЗОС). В частности, в выдаче ЗОС откажут, если сам застройщик или компания из одной с ним группы нарушает срок ввода в эксплуатацию другого строящегося объекта на три месяца и более.

Рынок укрупнится

Чем изменения грозят участникам строительного рынка? Игроки полагают, что новым требованиям не смогут отвечать небольшие компании. А значит, рынок станет более концентрированным.

"Я полагаю, что поправки в текущем виде, конечно, ужесточают правила игры на рынке и далеко не все застройщики смогут удовлетворять новым требованиям. Тем не менее, для основной части наиболее ответственных девелоперов обновленные нормы 214-ФЗ не создадут глобальных проблем", — отметил генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.

При этом, считают эксперты, к уже существующим крупным компаниям могут добавиться новые, появившиеся из-за укрупнения средних и малых игроков.

"По новым правилам смогут работать только холдинговые компании с большим количеством подконтрольных дочерних застройщиков. Требования к опыту работы отсекут от рынка малые компании, либо заставят их укрупняться", — считает генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова.

Рост цен и объема предложения

Указ президента Владимира Путина говорит о необходимости увеличить объем жилищного строительства до 120 млн кв.м в год в ближайшие шесть лет. Сейчас этот показатель едва приблизился к 80 млн кв.м. Как росту объемов будет способствовать концентрирование рынка в руках крупных компаний? В то же время, учитывая требования к финансовой деятельности застройщиков, они могут изменить ценовую политику — попросту поднять цены. А значит, под вопросом, не только то, что дома будут построены, но и то, что все эти "квадраты" будут проданы.

Так что же будет на практике? В компании "Главстрой" считают, что в ближайшее время рынок пополнится новыми предложениями. Увеличение объема будет связано с тем, что в ожидании поправок девелоперы набрали разрешений на новое строительство, и теперь им все это нужно будет реализовать.

"В 2017 году большая часть застройщиков выбрали модель поведения "сыграть на опережение" — получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Таким образом, в ближайшее время рынок ожидает увеличение объема предложения во всех классах и сегментах. Особенно ярко данная ситуация отразится на комфорт-классе", — пояснил коммерческий директор "Главстрой" Владимир Богданюк.

Это мнение поддерживает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин и добавляет: желание построить как можно больше прямо сейчас у девелоперов сохранится.

"Теперь рынок будет ждать новую поворотную дату — 1 июля 2019. Впоследствии все эти разрешения будут использованы для запуска новых проектов, которые пополнят рынок в ближайшее время, поэтому в течение одного-двух лет сокращения объема ввода ожидать не следует", — отметил эксперт.

В то же время специалисты допускают, что из-за изменений в работе застройщиков могут вырасти цены. "Новые нормы 214-ФЗ неизбежно приведут к увеличению расходов застройщиков и, как следствие, отразятся на конечном ценнике реализуемых квартир. Если рост цен будет выше роста реальных доходов наших граждан, то строительный рынок ждет сокращение", — считает Н.Кузнецова из "Бон Тон".

Ситуация может значительно различаться в зависимости от региона. Ведь помимо законодательства на работу отрасли влияет множество других факторов: и доходы населения, и существующие объемы строительства, и степень контроля со стороны государственных органов.

"На больших и зрелых рынках жилья, где работают крупные и опытные компании (Москва, Санкт-Петербург, Московская, Ленинградская, Новосибирская области, Краснодарский край) значительного спада, скорее всего, не произойдет. В более сложных регионах, где спрос на строящееся жилье невелик, как и платежеспособность покупателей, а значит, маржа девелоперов сильно ограничена, темпы строительства действительно могут сократиться", — отметила управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Дольщиков не защитить?

Именно защита прав дольщиков заявлена как главная цель всех законодательных изменений. Ведь все, что делалось до сих пор, пока что не предотвратило появления новых обманутых граждан.

"Что мы имели на 1 января: 836 проблемных объектов, 1 101 дом. Что мы имеем на 1 апреля: 842 проблемных объекта и 1 261 дом. То есть мы прирастаем на 150 домов", — говорил в июне новый министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.

Число обманутых дольщиков тоже варьируется примерно от 80 до 200 тыс. человек. И это серьезный показатель. Поправки, которые будут действовать с 1 июля, все же не смогут гарантировать на 100% защиту участников строительства, считают эксперты. Но риски снизятся существенно.

"Полностью исключить все риски очень сложно, потому что строительство — это отрасль экономики, которая до известной степени определяется стихийными процессами. Безусловно, новые требования помогут обезопасить рынок от проблемных застройщиков, однако многое зависит от бдительности покупателей и надзорных органов", — отметила М.Литинецкая.

В "НДВ Групп" отмечают, что значительную роль в минимизации рисков для дольщиков сыграют банки. Их участие в строительстве после принятия поправок становится более весомым.

"Вводимые поправки фактически могут исключить риски для покупателей жилья, потому что третьим игроком, который будет отвечать за достройку объектов и выполнять обязательства перед дольщиками, станет банк. Поскольку практически все банки, которые могут взять на себя эти обязательства, имеют госучастие, то гарантом защиты выступает фактически государство", — считает глава "НДВ Групп" Александр Хрусталев.

Как бы то ни было, с 1 июля все участники рынка и государство будут наблюдать, как поправки реализуются на практике. Ведь они должны обеспечить плавный переход к неизбежному в дальнейшем полному отказу от привлечения средств дольщиков.

"Отказ от долевой схемы финансирования строительства жилья – эффективный шаг к цивилизованному и безопасному для потребителя рынку жилья. Потому что, по сути, покупая квартиру в доме на ранних стадиях строительства, люди выступают не покупателями, а инвесторами. И притом неквалифицированными: любые инвестиции требуют правильной оценки рисков, а их большинство покупателей не могут правильно оценить, хотя застройщики по закону раскрывают достаточно информации о своем опыте, финансовых показателях, устойчивости и т.д. В условиях проектного финансирования оценивать эти риски и принимать решение о предоставлении кредита на весь срок строительства будут банки. Таким образом, покупатели жилья будут избавлены от рисков "недостроя", — считает финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников.

Ранее президент России Владимир Путин сообщил, что с 1 июля 2019 года договоры участия в долевом строительстве с гражданами больше заключаться не будут.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
380 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью от 25 метров.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. Спешите! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте