Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Настало ли "смутное время" в долевом строительстве с 1 июля?

Очередная серия поправок, вступающих в силу с 1 июля, ужесточит требования к застройщикам, однако настоящие перемены начнутся только в следующем году

Проблемой обманутых дольщиков в России озаботились всерьез: в прошлом году сформировали компенсационный фонд, который должен защитить покупателей жилья, занесли долгострои в специальные дорожные карты и даже утвердили сроки завершения строительства. Правда, это не уберегло от появления новых проблемных объектов. Поэтому на самом высшем уровне в России принято решение полностью отказаться от привлечения денег граждан для строительства. Но рынок не может перестроиться в один день. Поэтому с 1 июля вступает в силу очередной пакет поправок законодательства о долевом строительстве. Эти изменения ознаменуют для застройщиков некий переходный период.

Правь поправленное

Правила работы застройщиков ужесточаются уже второй год подряд. И далеко не все нововведения застройщики принимают спокойно. Так девелоперы довольно резко высказывались против предложения использовать принцип "одно разрешение на строительство — один застройщик". Участники рынка считают, что такой подход привел бы к росту сроков строительства, его удорожанию и снижению объемов. В итоге, в конце июня депутатам Госдумы пришлось "править" поправки, вступающие в силу с 1 июля. Спорный момент относительно одного разрешения на строительство удалось исключить. Теперь один застройщик может получить разрешение на весь проект — например, если он строит квартал в несколько очередей, или если речь идет о комплексном освоении территории.

Девелопер также вправе осуществлять строительство по ДДУ при условии размещения денег дольщиков на счетах эскроу. При этом средства, находящиеся на счете-эскроу будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Еще одно нововведение — теперь закон обязывает девелоперов раскрывать информацию о составе и структуре учредителей, взаимосвязи между ними, о физлицах, которые прямо или косвенно вправе распоряжаться как минимум 5% голосующих акций. Вводится ответственность бенефициаров компаний за те убытки, которые застройщик может нанести дольщикам.

Также закон дополнил перечень запрещенных операций по расчетным счетам застройщика. К ним относятся, в том числе покупка ценных бумаг, операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ.

Изменяется и часть, касающаяся собственных средств застройщика. Чтобы начать строительство компания должна иметь на счете не менее 10% проектной стоимости объекта на дату подачи проектной декларации. Или же заключить кредитный договор с уполномоченным банком, предусматривающий предоставление целевого кредита на строительство в размере не менее 40% от проектной стоимости.

Изменились основания, по которым застройщику могут отказать в выдаче заключения о соответствии требованиям законодательства (ЗОС). В частности, в выдаче ЗОС откажут, если сам застройщик или компания из одной с ним группы нарушает срок ввода в эксплуатацию другого строящегося объекта на три месяца и более.

Рынок укрупнится

Чем изменения грозят участникам строительного рынка? Игроки полагают, что новым требованиям не смогут отвечать небольшие компании. А значит, рынок станет более концентрированным.

"Я полагаю, что поправки в текущем виде, конечно, ужесточают правила игры на рынке и далеко не все застройщики смогут удовлетворять новым требованиям. Тем не менее, для основной части наиболее ответственных девелоперов обновленные нормы 214-ФЗ не создадут глобальных проблем", — отметил генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.

При этом, считают эксперты, к уже существующим крупным компаниям могут добавиться новые, появившиеся из-за укрупнения средних и малых игроков.

"По новым правилам смогут работать только холдинговые компании с большим количеством подконтрольных дочерних застройщиков. Требования к опыту работы отсекут от рынка малые компании, либо заставят их укрупняться", — считает генеральный директор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова.

Рост цен и объема предложения

Указ президента Владимира Путина говорит о необходимости увеличить объем жилищного строительства до 120 млн кв.м в год в ближайшие шесть лет. Сейчас этот показатель едва приблизился к 80 млн кв.м. Как росту объемов будет способствовать концентрирование рынка в руках крупных компаний? В то же время, учитывая требования к финансовой деятельности застройщиков, они могут изменить ценовую политику — попросту поднять цены. А значит, под вопросом, не только то, что дома будут построены, но и то, что все эти "квадраты" будут проданы.

Так что же будет на практике? В компании "Главстрой" считают, что в ближайшее время рынок пополнится новыми предложениями. Увеличение объема будет связано с тем, что в ожидании поправок девелоперы набрали разрешений на новое строительство, и теперь им все это нужно будет реализовать.

"В 2017 году большая часть застройщиков выбрали модель поведения "сыграть на опережение" — получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Таким образом, в ближайшее время рынок ожидает увеличение объема предложения во всех классах и сегментах. Особенно ярко данная ситуация отразится на комфорт-классе", — пояснил коммерческий директор "Главстрой" Владимир Богданюк.

Это мнение поддерживает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин и добавляет: желание построить как можно больше прямо сейчас у девелоперов сохранится.

"Теперь рынок будет ждать новую поворотную дату — 1 июля 2019. Впоследствии все эти разрешения будут использованы для запуска новых проектов, которые пополнят рынок в ближайшее время, поэтому в течение одного-двух лет сокращения объема ввода ожидать не следует", — отметил эксперт.

В то же время специалисты допускают, что из-за изменений в работе застройщиков могут вырасти цены. "Новые нормы 214-ФЗ неизбежно приведут к увеличению расходов застройщиков и, как следствие, отразятся на конечном ценнике реализуемых квартир. Если рост цен будет выше роста реальных доходов наших граждан, то строительный рынок ждет сокращение", — считает Н.Кузнецова из "Бон Тон".

Ситуация может значительно различаться в зависимости от региона. Ведь помимо законодательства на работу отрасли влияет множество других факторов: и доходы населения, и существующие объемы строительства, и степень контроля со стороны государственных органов.

"На больших и зрелых рынках жилья, где работают крупные и опытные компании (Москва, Санкт-Петербург, Московская, Ленинградская, Новосибирская области, Краснодарский край) значительного спада, скорее всего, не произойдет. В более сложных регионах, где спрос на строящееся жилье невелик, как и платежеспособность покупателей, а значит, маржа девелоперов сильно ограничена, темпы строительства действительно могут сократиться", — отметила управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

Дольщиков не защитить?

Именно защита прав дольщиков заявлена как главная цель всех законодательных изменений. Ведь все, что делалось до сих пор, пока что не предотвратило появления новых обманутых граждан.

"Что мы имели на 1 января: 836 проблемных объектов, 1 101 дом. Что мы имеем на 1 апреля: 842 проблемных объекта и 1 261 дом. То есть мы прирастаем на 150 домов", — говорил в июне новый министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.

Число обманутых дольщиков тоже варьируется примерно от 80 до 200 тыс. человек. И это серьезный показатель. Поправки, которые будут действовать с 1 июля, все же не смогут гарантировать на 100% защиту участников строительства, считают эксперты. Но риски снизятся существенно.

"Полностью исключить все риски очень сложно, потому что строительство — это отрасль экономики, которая до известной степени определяется стихийными процессами. Безусловно, новые требования помогут обезопасить рынок от проблемных застройщиков, однако многое зависит от бдительности покупателей и надзорных органов", — отметила М.Литинецкая.

В "НДВ Групп" отмечают, что значительную роль в минимизации рисков для дольщиков сыграют банки. Их участие в строительстве после принятия поправок становится более весомым.

"Вводимые поправки фактически могут исключить риски для покупателей жилья, потому что третьим игроком, который будет отвечать за достройку объектов и выполнять обязательства перед дольщиками, станет банк. Поскольку практически все банки, которые могут взять на себя эти обязательства, имеют госучастие, то гарантом защиты выступает фактически государство", — считает глава "НДВ Групп" Александр Хрусталев.

Как бы то ни было, с 1 июля все участники рынка и государство будут наблюдать, как поправки реализуются на практике. Ведь они должны обеспечить плавный переход к неизбежному в дальнейшем полному отказу от привлечения средств дольщиков.

"Отказ от долевой схемы финансирования строительства жилья – эффективный шаг к цивилизованному и безопасному для потребителя рынку жилья. Потому что, по сути, покупая квартиру в доме на ранних стадиях строительства, люди выступают не покупателями, а инвесторами. И притом неквалифицированными: любые инвестиции требуют правильной оценки рисков, а их большинство покупателей не могут правильно оценить, хотя застройщики по закону раскрывают достаточно информации о своем опыте, финансовых показателях, устойчивости и т.д. В условиях проектного финансирования оценивать эти риски и принимать решение о предоставлении кредита на весь срок строительства будут банки. Таким образом, покупатели жилья будут избавлены от рисков "недостроя", — считает финансовый директор ГК "А101" Дмитрий Трубников.

Ранее президент России Владимир Путин сообщил, что с 1 июля 2019 года договоры участия в долевом строительстве с гражданами больше заключаться не будут.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
447 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Спешите! В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 30-132 кв.м. 10 мин. пешком от м.Алексеевская. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.5 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте