Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Кому выгодна ипотека без первоначального взноса

Высокий спрос на дешевеющие ипотечные кредиты в прошлом году позволил банкам поставить новые рекорды и вместе с тем вызвал обеспокоенность Банка России

По мнению регулятора, существенное смягчение требований по размеру первоначального взноса может привести к росту рисков для банков. ЦБ ввел ужесточения для сокращения рисковых кредитов, однако пока еще на рынке остается немало предложений ипотеки с первоначальным взносом менее 15% и даже без первоначального взноса вовсе.

В зоне особого внимания

В своем свежем "Обзоре финансовой стабильности" Банк России отметил, что в прошлом году доля выдачи ипотеки с первоначальным взносом менее 20% от суммы кредита выросла с 14% до 42,4%, объем подобных кредитов превысил 800 млрд руб. "Таким образом, около 15% портфеля на 1 апреля 2018 года составляют кредиты с LTV>80% (соотношение "кредит-залог".— "Деньги")",— сообщается в документе регулятора. По мнению регулятора, такой рост стал следствием "последовательного смягчения требований к заемщикам".

Наращивание предоставления подобных кредитов потребовало ответных мер со стороны регулятора, и с 1 января 2018 года были существенно повышены риск-коэффициенты по ипотеке с первоначальным взносом менее 20%. Для кредитов с первоначальным взносом до 10% коэффициент "риск-вес" увеличился со 150% до 300%, для кредитов с первоначальным взносом 10-20% — со 100% до 150%. Это означает, что выдача таких кредитов будет негативно влиять на нормативы банков.

Выступая в начале июня в Госдуме, глава ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркнула: "Мы внимательно следим за ипотекой, потому что во многих странах формируются ипотечные пузыри. И это часто бывает проблемой, и проблемой финансовой стабильности".

Без оглядки на ЦБ

В первом квартале этого года банки активно предлагали ипотечные программы с низким первоначальным взносом или без него. Доля подобных кредитов в общем объеме ипотечной выдачи составила 44%, отмечается в "Обзоре финансовой стабильности". По мнению регулятора, вероятно, часть кредитов была одобрена еще до введения повышенных коэффициентов. Эффективность принятых мер можно будет оценить только по итогам второго квартала, считают в ЦБ.

Не прекратили выдачу таких кредитов банки и во втором квартале. По данным на начало июня видно, что ряд банков по-прежнему предлагают ипотеку с нулевым или минимальным первоначальным взносом. По данным агентства banki.ru, на 5 июня такие продукты были в линейке СМП-банка, Транскапиталбанка, банка "Возрождение", "Россия", БЖФ-банка, НС-банка, банка "Кубань-Кредит". "На кредиты без первоначального взноса всегда есть свой спрос,— объясняют в пресс-службе банка ВТБ.— Но при принятии решения о кредитовании банк всегда оценивает свои риски". В ВТБ первоначальный взнос — не ниже 10%. Как правило, низкий первоначальный взнос предусмотрен для отдельных категорий клиентов, например зарплатных, отмечают в банке.

Судя по открытой информации на сайтах крупнейших игроков ипотечного рынка, по стандартным ипотечным программам минимальный первоначальный взнос у ВТБ, Газпромбанка и банка "Уралсиб" — 10%, у Сбербанка, Россельхозбанка и банка "Возрождение" — 15%, у Абсолют-банка — 20%.

Условия по ипотеке с минимальным первоначальным взносом

 

Банк

Минимальный

 

первоначальный

взнос

Процентная

 

ставка

 

Сумма кредита

Срок

 

кредитования

Транскапиталбанк 0% 7-11,4% До 20 млн руб. До 25 лет
НС-банк 0% от 7% До 3,5 млн руб. До 25 лет
СМП-банк 0% 14% До 15 млн руб. До 25 лет
"Кубань Кредит" 0% 7,7-10,75% До 7 млн руб. До 30 лет
"Россия" 0% 12,5-12,7% До 15 млн руб. До 25 лет
РНКБ 8% 8% До 4,5 млн руб. 8 лет
"Возрождение" 10% 9,2-9,8% До 30 млн руб. До 30 лет
Промсвязьбанк 10% 9,4-9,9% До 30 млн руб. До 30 лет
Газпромбанк 10% 9% От 500 тыс. руб. До 25 лет
"Санкт-Петербург" 10% 10,25-11,25% До 30 млн руб. До 25 лет

Источник: данные сайта banki.ru.

На чужих ошибках

Ипотека без первоначального взноса была особенно популярна в России в 2006-2008 годах. Тогда банки агрессивно наращивали ипотечные портфели, невзирая на риски. Многие потенциальные заемщики хотели купить жилье в кредит, но не имели возможности накопить первоначальный взнос из-за роста цен. В 2007 году в США разразился грандиозный кризис на рынке ипотеки, причиной которого стала рискованная политика банков — выдача кредитов без первоначального взноса. Этот кризис из локального быстро превратился в мировой, обрушив, как лавина, и другие финансовые рынки. Российский рынок ипотеки тогда спасла его незрелость — к тому моменту доля подобных кредитов на балансах банков не была значительной.

Лопнувший ипотечный пузырь на американском рынке, когда значительная часть кредитов ушла в дефолт, заставил российские банки серьезно пересмотреть свою политику рисков и серьезно ужесточить требования к заемщикам. На несколько лет ипотечные программы с первоначальным взносом менее 10-15% в принципе исчезли из продуктовых линеек банков.

Однако с 2016 года именно в ипотечной нише развернулась настоящая конкуренция между российскими банками. Ежегодно объемы выдачи ипотеки превосходили самые смелые ожидания, темпы роста выдачи продолжают увеличиваться до сих пор. По данным Банка России, в январе — апреле 2018 года в стране было выдано 424,7 тыс. кредитов на 831,3 млрд руб. (+63% в количественном и +77% в денежном выражении к четырем месяцам 2017 года). В апреле выдано 125,3 тыс. кредитов на 249,3 млрд руб. (плюс 54% и 67% соответственно).

Этот рост был бы невозможен без серьезной либерализации условий кредитования. Одно из них — существенное снижение минимального взноса по кредиту. Банки стали смягчать требования к заемщикам, в том числе предлагая ипотеку с низким первоначальным взносом или вовсе без него. Как следует из данных ЦБ, в 2017 году, по сути, ипотека с взносом менее 20% стала драйвером выдач у многих банков. "Конкуренция за качественного клиента довольно жесткая, и в рамках конкурентной борьбы банки начали активно кредитовать покупку жилья со сниженным или даже с нулевым взносом,— отмечает вице-президент СМП-банка Роман Цивинюк.— В целом можно констатировать, что требования по стандартной величине первоначального взноса смягчили даже самые консервативные кредитные организации, и если раньше стандартной величиной считался взнос 20-25%, то сейчас это 10-15%".

Наибольший всплеск таких выдач пришелся на конец 2007 года, уточняют эксперты. "Тогда уже было известно о грядущих изменениях, поэтому те, у кого была минимальная сумма на первоначальный взнос, спешили оформить кредит, поскольку понимали, что в случае промедления потребуется время, чтобы набрать недостающую сумму",— рассказывает глава Абсолют-банка Татьяна Ушкова. "Разумеется, о рисках никто не забывает, поэтому подобные условия банки предлагают чаще всего только на конкретные объекты либо на предложения конкретных застройщиков, в надежности которых уверены",— уточняет Роман Цивинюк.

Размер и его значение

Первоначальный взнос — один из ключевых критериев выбора ипотечного кредита, и, очевидно, что кредиты с низким первоначальным взносом действительно востребованы. По оценкам застройщиков, для более 30-40% потенциальных покупателей жилья в кредит интересны ипотечные программы с низким первоначальным взносом, особенно, когда речь идет о крупных городах, где стоимость жилья очень высока.

Относительно безопасной ипотека без первоначального взноса или с минимальным взносом становится тогда, когда рынок недвижимости растет и жилье, соответственно, дорожает. В этом случае со временем стоимость жилья может даже перекрыть размер долга заемщика и в случае дефолта банк сможет компенсировать потери за счет взыскания залога.

В случае снижения цен на недвижимость стоимость залога не обеспечивает полную стоимость кредита, а значит, банку могут потребоваться дополнительные резервы. Более того, есть типы недвижимости, по которым высокий первоначальный взнос — это бескомпромиссное требование. "Если клиент покупает элитную недвижимость или апартаменты, ликвидность которых, как правило, ниже, устанавливается более высокий первоначальный взнос: в нашем банке при сумме кредита более 10 млн руб. минимальный размер первоначального взноса составляет 30%,— объясняет Татьяна Ушкова.— В случае покупки коммерческой недвижимости можно получить в кредит сумму в размере 60% от стоимости объекта или 80% при предоставлении дополнительного залогового обеспечения".

Кому это выгодно

Казалось бы, программы с низким первоначальным взносом выгодны заемщику, так как позволяют решить квартирный вопрос как можно быстрее. Но риски вполне реальны, причем как для кредитора, так и для заемщика, предупреждают эксперты. "Такие кредиты могут показаться доступнее, однако на самом деле ипотечный платеж по ним выше — как за счет большего размера кредита, так и за счет повышенной ставки,— указывают в агентстве "ДОМ.РФ".— Ведь платежная нагрузка на заемщика является гораздо более значительной, чем по кредитам с первоначальным взносом 20% и выше".

По статистике ЦБ, существует прямая зависимость между размером первоначального взноса и риском возникновения просрочки по ипотеке. По данным ЦБ, вероятность возникновения просроченной задолженности по ипотеке в течение месяца по кредитам с первоначальным взносом до 10% более чем в два раза выше (составляет порядка 2%), чем по кредитам с первоначальным взносом в 20-30% (вероятность менее 1%). По оценкам "ДОМ.РФ", у кредитов с первоначальным взносом менее 20% шанс выйти на просрочку в первые два года выплаты кредита почти в два раза выше, чем у кредитов с первоначальным взносом 20-40%, и в шесть раз выше по сравнению с кредитами с первоначальным взносом более 50%. По действующему законодательству кредиты с первоначальным взносом менее 20% не могут быть секьюритизированы.

Накопить первоначальный взнос как минимум в размере 20% от стоимости жилья — это своего рода воспитательная мера для заемщика. По мнению Татьяны Ушковой, важно, чтобы клиент вносил при покупке недвижимости определенный объем собственных средств. "Во-первых, в период накопления он сможет оценить свои возможности, привыкнуть к тому, что ежемесячно часть своих доходов он будет направлять в "копилку", а затем в банк,— объясняет она.— Во-вторых, внесение собственных средств мотивирует клиента сохранить актив и свои вложения в него".

"Последние несколько лет цены на недвижимость планомерно снижались. Поэтому размер первоначального взноса в размере 20%, мы считаем, является оптимальным "резервным" запасом, который может защитить от колебаний стоимости недвижимости и необходимости ее реализации в случае возникновения стрессовой ситуации как на рынке недвижимости, так и на рынке труда",— уточняет госпожа Ушкова.

Впрочем, не все участники рынка разделяют подобные опасения. "Это стереотип из прошлого, основанный на чистой психологии: если человек сам серьезно не вложился в квартиру, а купил ее полностью на деньги банка, он может более легкомысленно относиться к обслуживанию этого кредита,— считает Роман Цивинюк.— Мы выдаем ипотеку без первоначального взноса и на примере своего портфеля видим, что платежная дисциплина клиентов с ипотекой с нулевым взносом ничем не отличается от поведения клиентов, внесших стандартный взнос".

Будущее нулевого взноса

И все-таки доля таких кредитов будет снижаться, прогнозируют игроки рынка. По мнению экспертов "ДОМ.РФ", эффект от введенных Банком России повышенных коэффициентов особенно отразится на небольших и средних банках, не имеющих избытка капитала. "В случае если Банк России пойдет на дальнейшее повышение коэффициента "риск-вес" по кредитам с первоначальным взносом от 10% до 20%, их выдачу прекратят и банки первого эшелона",— уверены в агентстве. "Финансовый результат и качество портфеля — приоритет для всех крупнейших игроков розничного кредитования,— считает и глава Frank Research Юрий Грибанов.— Никто не борется за долю рынка любой ценой, как это было в нулевых".

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
428 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 31 до 118 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры пл. от 29 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте