Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что именно изменится на рынке новостроек 1 июля

И стоит ли покупателям опасаться роста цен

Игроки рынка недвижимости называют 1 июля переломным моментом. В этот день вступают в силу многие поправки к законодательству, которые изменят правила игры на рынке. Однако это не значит, что все изменится в одночасье: некоторые нововведения вступят в силу только через год, а в общей сложности переходный период может занять куда больше времени. Редакция IRN.RU выяснила, чего ждут от законодательных изменений девелоперы, эксперты рынка и покупатели квартир.

Люди ждут

Портал IRN.RU провел онлайн-голосование, в котором предложил читателям выбрать утверждения, с которыми они согласны в отношении грядущих законодательных изменений.

Больше всего голосов набрал вариант роста цен: подорожания новостроек в связи с новыми правилами игры на рынке ждут 20,1% проголосовавших. Почти столько же участников онлайн-голосования (19,5%) считают, что изменения в законодательство о долевом строительстве лишат смысла покупку квартиры на ранних стадиях. В третьем по популярности ответе (17,3%) говорится о том, что в конечном итоге эти изменения приведут к отмене долевого строительства.

Кроме того, достаточно популярными оказались утверждения о том, что законодательные новшества улучшат защиту прав дольщиков (14,6%), а также о том, что они лишат смысла продажу квартир на этапе строительства для застройщиков (11%). Остальные варианты собрали меньше голосов читателей.

Не все сразу

20 июня на IRN.RU прошла онлайн-конференция «Что будет с рынком недвижимости после 1 июля?». Судя по вопросам читателей, у некоторых сформировалось убеждение, что после этой даты все резко изменится и покупать новостройки придется по новым правилам. Между тем, как утверждают эксперты, для девелоперов и особенно для покупателей переход будет постепенным.

«Для понимания грядущих изменений необходимо уточнить один вопрос. В России проводят одновременно две реформы в области долевого строительства, - рассказал руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru. - Первая из них связана с созданием публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», более известного как компенсационный фонд дольщиков, а также с новыми требованиями к застройщикам и порядку их работы. Вторая реформа предполагает постепенную замену механизма финансирования строительства с использованием проектного финансирования и счетов-эскроу».

Первая реформа уже частично реализуется (в частности фонд был создан в октябре 2017 года), а новые требования к застройщикам начнут применяться с 1 июля 2018 года. Переход на обязательное проектное финансирование пока запланирован на 1 июля 2019 года, то есть до самых радикальных перемен остался еще год.

С 1 июля начнет применяться пакет изменений 214-ФЗ, который коснется ужесточения квалификационных требований к застройщикам, изменения структур девелоперских компаний, введения обязательного банковского сопровождения и переформатирования системы контроля за целевым использованием денежных средств дольщиков.

В частности, начнет действовать ограничение по количеству разрешений на строительство на одного застройщика. Изначально принцип звучал как «один застройщик – одно разрешение». Однако принятые на прошлой неделе в третьем чтении поправки позволяют застройщику иметь несколько разрешений на строительство, но только если речь идет о застройке в рамках одного комплексного проекта. Кроме того, последние поправки разрешили привлекать небанковские займы от основного общества, правда, они не должны превышать пятой части от общей стоимости проекта. О реакции застройщиков на эти поправки читайте в статье «Долевое строительство жилья: власти закручивают гайки».

Девелоперы считают очень важным ужесточение требований к застройщикам, касающихся расходов. Собственные расходы (на банковское обслуживание, зарплаты сотрудникам, аренду, рекламу) будут ограничены 10% от проектной стоимости работ. Или 20% - если застройщик раскрывает консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности.

По словам Юлии Деевой, директора департамента по связям с общественностью ГК «Интеко», сейчас административные затраты составляют 20-30% от стоимости проекта.

Устанавливаются также новые нормы финансовой устойчивости. На расчетном счету, который должен быть единственным, на момент подачи проектной декларации застройщик обязан будет держать не менее 10% средств от общей стоимости проекта.

Проектное финансирование

Однако самые важные изменения, касающиеся перехода к проектному финансированию, произойдут через год: с 1 июля 2019 года застройщики смогут пользоваться только механизмом проектного финансирования, а деньги дольщиков будут уходить на счета-эскроу. В этом году такая схема возможна в добровольном порядке, если девелопер сам этого захочет. Но, по словам Дмитрия Логинова, поскольку этот механизм сейчас выглядит громоздким и дорогим, мы не увидим примеров его массового использования до того, как эта схема станет обязательной.

Как подчеркивает эксперт, как таковой отмены долевого строительства не произойдет. «Механизм проектного финансирования предполагает, что застройщики, как и раньше, будут заключать договоры участия в долевом строительстве, а дольщики, как раньше, будут оплачивать их в период строительства. Отличие состоит в том, что застройщики не получат доступа к средствам дольщиков, так как они будут блокироваться банками», - подчеркивает Дмитрий Логинов.

Правда, у покупателей возникает обоснованное опасение – будут ли такие покупки иметь смысл. Один из читателей IRN.RU так объяснил свои сомнения в ходе онлайн-конференции: «В ней (ред. – в схеме проектного финансирования) люди, по сути, отдают деньги банку, но, в отличие от депозита, не получают никакого процента. То есть отдают банку деньги в бесплатное пользование. И деньги остаются замороженными до конца стройки. При этом, в отличие от нынешней ситуации, даже не особо выигрывают в цене, ведь застройщики деньги тоже получат только в самом конце, а значит, им нет смысла делать дисконт за раннюю стадию строительства».

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает такие опасения небеспочвенными: «Когда рынок перейдет на схему со счетами-эскроу, покупать жилье на стадии строительства будет иметь смысл лишь в очень востребованных проектах, чтобы успеть выбрать подходящую квартиру. В других случаях будет целесообразно положить деньги на депозит, а не замораживать в банке на период строительства».

Правда, Дмитрий Логинов отмечает, что пока не решен окончательно вопрос о том, будет ли пользование деньгами на счетах-эксроу бесплатным для банков: «Вопрос возмездности счетов-эскроу пока остается одной из главных неопределенностей механизма проектного финансирования. В действующей редакции 214-ФЗ есть п. 5 ст. 15.5, который гласит, что «На денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу…» Однако в дорожной карте правительства действительно устанавливается, что проценты начисляться не будут. Очевидно, что законодательная база перехода на проектное финансирование еще будет дорабатываться и пока нельзя однозначно говорить, будут ли счета-эскроу возмездными или безвозмездными».

Другой вопрос, беспокоящий потенциальных покупателей, касается гарантий сохранности средств. «Страхование счетов-эскроу – это гарантия от возможного банкротства банка, осуществляющего блокирование счетов-эскроу. Формально это обычные банковские счета, и первоначально просто страховались на сумму 1,4 млн. Поскольку этих средств недостаточно для защиты интересов дольщиков, страховка была расширена до 10 млн руб., ведь стоимость подавляющего большинства квартир на рынке долевого строительства ниже этой планки, что дает надежную правовую защиту. Остается, конечно, вопрос жилья бизнес- и элит-класса, но в данном случае государство пытается защитить наиболее массовый и наименее экономически состоятельный сегмент рынка», - считает Дмитрий Логинов.

Когда реально заработает

Стоит отметить, что вступающие в силу изменения работают только для новых проектов. Поэтому девелоперы активно стремились получить разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, чтобы не попасть под ужесточение требований. «Естественно, многие застройщики последний год активно «пылесосили» строительные площадки, стараясь получить разрешение до 1 июля. К примеру, в I квартале 2018 в Москве было выдано в 1,5 раза больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период 2017 года», - говорит Дмитрий Логинов.

То же самое касается и следующего этапа реформы: по схеме проектного финансирования будут продаваться только те проекты, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2019 года. В течение какого-то времени на рынке будут работать обе схемы. «Далее пойдет процесс постепенного естественного вытеснения, - считает эксперт. - «Старые проекты» будут вводится в эксплуатацию, и так будет постепенно повышаться процент новых проектов. В дорожной карте установлена цель, согласно которой по итогам IV квартала 2020 года прогнозная доля договоров участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу должна составить 95%».

Правда, по словам Олега Репченко, переход может занять больше времени. «Даже существующих объемов предложения при текущем уровне спроса хватит года на два-три. Так что времена, когда подавляющее большинство новостроек будут возводиться по схеме проектного финансирования, наступят вряд ли раньше, чем через три года».

Будет ли рост цен

Девелоперы говорят, что даже поправки, вступающие в силу с 1 июля 2018 года, приведут к заметным дополнительным расходам. «Увеличение стоимости строительства для застройщиков ляжет на себестоимость и, как следствие, отразится на стоимости квартир», - считает Дмитрий Логинов. По подсчетам президента ГК «Инград» Павла Поселенова, себестоимость вырастет на 2-5% в зависимости от масштабности проекта.

Переход к проектному финансированию еще сильнее ударит по застройщикам. Председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко полагает, что новая схема увеличит стоимость денег для застройщиков в 4-5 раз, даже если банки будут выдавать проектное финансирование под более низкий процент, чем в среднем по рынку (обычно говорят о 5-6%, хотя многие застройщики считают более реалистичным уровень 10-12%).

«Новые правила, безусловно, скажутся на себестоимости строительства, поскольку для застройщиков увеличится стоимость финансирования – вместо бесплатных, по сути, денег дольщиков придется привлекать проектное финансирование под процент. Причем, если сейчас застройщик может лишь частично прокредитоваться у банка, в будущем кредит придется брать в полном объеме на всю стройку», - уточняет Олег Репченко. При этом, по мнению эксперта, равнозначно повысить цены вряд ли получится, поскольку платежеспособность населения не растет. Поэтому он не ждет роста конечной цены для покупателей в ближайшем будущем, скорее застройщикам придется искать другие инструменты снижения стоимости строительства.

Дмитрий Логинов согласен, что рыночные факторы сейчас ограничивают возможности для повышения цен: «Уровень цен в большей степени зависит от покупательной способности населения, а не от уровня себестоимости. Себестоимость строительства в Москве почти не отличается от области, а квартиры в Москве стоят в 1,5 – 2 раза дороже подмосковных». Кроме того, девелоперы будут испытывать давление как со стороны вторичного рынка, так и проектов, стартовавших до реформы законодательства.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8641 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону Донской квартал Москва, Южный округ, район Донской Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Серпуховская, 3 мин. транспортом м. Тульская, 12 мин. пешком м. Шаболовская, 3 мин. транспортом Застройщик: Страна Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 879 800
до 15 416 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 23 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 509 160
до 9 704 062 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Юбилейный г. Реутов Площади : 28 - 89 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 64 до 203 кв.м. Звоните! Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Квартиры площадью 112-180 кв.м. Одинцовский район. Подробности по телефону! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выставочная Торопитесь! Новые квартиры у м.Выставочная. Квартиры в готовых домах. Площадь от 51 до 290 кв.м. от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте