Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как повышение пенсионного возраста изменит рынок жилья

Решение о повышении пенсионного возраста ожидаемо, но его последствия пока не осознаны

Основное обсуждение ведется вокруг фискального аспекта реформы и необходимости сбалансировать работу Пенсионного фонда в условиях старения населения. Но происходящие процессы гораздо глубже, они изменят многие аспекты жизни и повлияют на рынки.

Рассмотрим процесс старения населения и повышение пенсионного возраста в контексте рынка жилья.

Старение населения, взросление рынков

Для начала давайте разберемся с базовыми тенденциями, которые привели к решению поднять пенсионный возраст. Старение населения — тренд, характерный для большинства стран мира. Во многих регионах продолжительность жизни растет, рождаемость снижается, доля старшего поколения увеличивается. Для России эта проблематика усиливается тем, что мы вступили в период демографического спада, связанного с тем, что в свою активную жизнь вступает малочисленное поколение 90-х годов. Оно не может заместить число тех, кто выходит на пенсию. Волнообразная демографическая динамика — очень устойчивый фактор, который предопределяет многие процессы и корректирует рыночные тенденции.



Прогноз изменения числа родившихся и умерших в России за год, млн человек (Фото: Росстат)

Так, например, рынок жилья и ипотеки долгие годы базировался на спросе со стороны молодежи (поколения 70-х, 80-х годов). При этом участники рынка не уделяли должного внимания другим возрастным группам. Именно молодые формировали массовый запрос на жилье, и работать с ними было просто и удобно. Но рынок уже меняется — постепенно массовый спрос начинают формировать не покупатели своего первого жилья, а те, кто улучшает жилищные условия. И этот тренд будет усиливаться.



Россия. Число родившихся за год (Фото: Росстат)


Оптимизация жилищных условий

Действительно, уже сегодня в отдельных городах, на локальных рынках мы отмечаем разворот девелоперов в сторону более взрослого покупателя. Семьи с детьми становятся значимым ориентиром для девелоперов, а государство внедряет программы субсидирования ипотеки для данной группы покупателей. Это правильная корректировка, которая позволит выстроить более устойчивую модель развития бизнеса в следующие десять лет. Но смещение акцентов с покупки первого жилья на улучшение жилищных условий не единственная необходимая корректировка.

Рынок жилья по-прежнему не замечает того, что возрастная группа покупателей старше 55 лет является выключенной из основных рыночных процессов. Никто целенаправленно не работает с этой категорией населения, несмотря на то что таких людей становится все больше. Работа с этой группой не входит в планы современных девелоперов. Текущих и будущих пенсионеров для современного рынка жилья не существует. Участники рынка готовы рассматривать их лишь в контексте прошлого рынка — тех, кто финансирует покупку малогабаритного жилья для своих детей, и тех, после кого остается квартира в наследство.

Между тем жизненный цикл семьи предполагает, что на каждом этапе ее развития жилищные условия должны корректироваться и меняться. Рано или поздно первое жилье становится маленьким и/или несоответствующим качественным запросам домохозяйства. Процесс улучшения жилищных условий, как правило, связан с появлением детей, их взрослением и необходимостью выделения детских комнат. Но дети быстро вырастают и часто уезжают от своих родителей. Опустевшее гнездо — проблема, которая абсолютно не осознана российским рынком жилья. На этом этапе у собственников возникает необходимость оптимизации жилищных условий. Сегодня средняя обеспеченность жильем в домохозяйствах пенсионеров — около 36 кв. м на человека. Избыточная площадь в городской квартире часто дополняется наличием дачи и изменением образа жизни на пенсии.

Стареющие города России

И здесь необходимо вернуться к предстоящим структурным переменам. Снижение числа молодых и активных людей изменит городскую экономику и рынок жилья. Но не везде эти процессы окажутся критичными. Анализируя демографические процессы в российских городах, мы пришли к выводу, что все крупнейшие региональные центры можно разделить на три условные группы: молодые, зрелые и стареющие города. Этим городам нужны разные стратегии развития рынка жилья. Возрастной состав населения во многом определяет, кто будет формировать спрос на жилье и как будут развиваться их рынки.

Молодые города: Красноярск, Уфа, Тюмень, Томск, Иркутск. В эту группу попадают многие динамичные города с численностью менее 1 млн и высокой долей горожан в возрасте до 35 лет. Таким городам будет проще в следующие 10–15 лет. Здесь прогнозируется адаптация рынка под меняющуюся структуру, резких перемен не произойдет.

Зрелые города: Новосибирск, Казань, Екатеринбург. Это города с разным укладом жизни, но с точки зрения состава населения достаточно сбалансированные. Здесь есть рынки, где уже сегодня сформирован новый запрос на более качественные проекты. И есть города, чья экономическая база не позволяет рынку жилья перейти к качественной трансформации рынка жилья.

Но, так или иначе, в этих городах уже начинается медленный процесс отказа от избыточного строительства малогабаритного жилья в пользу семейных форматов.

Стареющие города: Воронеж, Омск, Нижний Новгород, Волгоград, Самара. Эти города уже сегодня столкнулись с проблемой оттока молодежи и начинают проигрывать в конкуренции за человеческий капитал. В данной группе находятся два города с высокими показателями жилищного строительства — Воронеж и Самара. Старение населения — серьезный вызов для них.


Возрастная структура населения от 20 лет, 2017 год, % (Фото: Росстат)


Города России и регионы очень разные. Но мы почему-то пытаемся найти для всех одно, единственно верное решение придуманной жилищной проблемы.

Повышение пенсионного возраста

Решение о повышении пенсионного возраста в России было ожидаемым. Процесс старения населения добил текущую пенсионную систему, которую так и не смогли изменить вовремя. Неизбежная корректировка рынка жилья вслед за этим процессом лишь начинается и растянется на долгие годы. Пока сложно просчитать, как процесс повышения пенсионного возраста отразится на рынке жилья, но можно сказать, что эти изменения будут многогранными.

Вероятно, что избыточная площадь жилья, которая формируется у многих людей предпенсионного возраста, может стать для них источником для существования. В условиях, когда человеку после 60 будет сложно найти достойную работу, а на пенсию ему еще рано, «оптимизация жилых условий» может позволить пройти такой этап менее болезненно. Но для этого надо поменять свое отношение к недвижимости и принять, что процесс изменения условий жизни — естественный процесс. Можно не сомневаться, что государство, повышая бремя владения недвижимостью, будет активно помогать в этом.

Уже сегодня пенсионеры в крупных городах являются одной из самых заметных групп на рынке аренды бюджетного жилья. Сдача комнат, квартир (после переезда на дачу) для многих стала основным источником дохода. Текущее решение о повышении пенсионного возраста может закрепить эти позиции, и роль старших поколений на рынке аренды будет возрастать.

Сегодня пенсионеры — большая группа потребителей, которые формируют контуры многих рынков. При этом огромное число пенсионеров после выхода на пенсию продолжают работать, выбирая для себя наиболее комфортные условия. Достаточно оглянуться вокруг, чтобы понять, как много людей зависит от деятельности «молодых пенсионеров», которые только вышли на пенсию. Но в основном, это профессии, связанные со знаниями и интеллектуальным трудом. Те, кто не находят работу, посвящают себя огороду или внукам. Помощь детям, которым необходимо зарабатывать и делать карьеру, — главная цель выхода на пенсию для многих женщин. В ближайшем будущем эти возможности для молодых закроются. Придется выбирать между детьми и карьерой. От карьеры напрямую зависит доход, доступность ипотеки и возможность улучшения жилищных условий. Многие процессы могут сместиться, а сложившиеся конструкции поменяются.

В идеале долгосрочное изменение пенсионной системы должно сделать граждан России более ответственными за свое будущее. Очевидно, что стратегия «досидеть до пенсии», свойственная многим работникам после 50, уже не будет работать, и придется более активно конкурировать с молодыми и доказывать свое право занимать конкретную должность. В условиях высокой конкуренции на рынке труда может повыситься мобильность и трудовая миграция, «западный дрейф» российских мигрантов усилится. Это тоже отразится на рынке жилья и обнажит проблему отсутствия нормального арендного рынка в стране. Все это лишь предположения. Контуры предстоящих изменений могут быть разными, но все это следствие более глубоких процессов, которые мы долгое время старались не замечать.

Повышение пенсионного возраста на текущем этапе выглядит несвоевременным и пожарным решением, которое много раз откладывали. И это повод задуматься над тем, что нельзя игнорировать глубинные демографические процессы, происходящие в стране, тем более они достаточно прогнозируемы. Это урок для рынка жилья, который продолжает концентрироваться на мнимых потребностях, не замечая реальной проблематики долгосрочного развития. 

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
609 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская Новые квартиры у м.Алексеевская. 1-4-комнатные. Площадь от 30 до 132 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Отрада Современные квартиры в готовых домах. Красногорский район. Площадь от 21 до 103 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Сдача корпусов в 2021 г. Квартиры с видом на лесопарк, рядом - «легкое метро». Звоните сегодня! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте