Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Долевое строительство жилья: власти закручивают гайки

Президент требует ускоренного отказа от «долевки»

В технических вопросах правительство готово пойти навстречу застройщикам – проект поправок в 214-ФЗ, смягчающий некоторые положения закона, уже внесен в Госдуму. Однако в главном – в том, что касается изменения схем финансирования проектов, - никаких уступок пока не просматривается. Наоборот, президент Владимир Путин требует в кратчайшие сроки отказаться от долевого строительства и перейти на проектное финансирование. Цель благая – защита покупателей новостроек. Непонятно только, кто в таких условиях будет обеспечивать выполнение другой поставленной президентом задачи – увеличить объемы жилищного строительства в полтора раза.

Незначительные уступки девелоперам

1 июня правительство РФ внесло в Государственную думу очередные поправки в закон о долевом строительстве. Фактически, разработанный федеральным Минстроем документ направлен на устранение пробелов 214-ФЗ в редакции, вступающей в силу с 1 июля 2018 г., отмечают в Ассоциации застройщиков Московской области. Напомним, она была принята без консультаций с профессиональным сообществом и регулярно подвергалась критике со стороны девелоперов.

Чуть ли не чаще всего застройщики критиковали норму «один застройщик – одно разрешение на строительство». «Ограничения по количеству разрешений на строительство существенно затруднило бы комплексное освоение территорий, а также реализацию масштабных проектов жилых комплексов. Из более чем 3 000 девелоперов, работающих в России, почти 60% возводят одновременно более одного многоквартирного дома и несколько жилых комплексов, поэтому для них новая редакция 214-ФЗ создала бы некоторые организационные и управленческие проблемы», - отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»).

Теперь застройщики получат право иметь несколько разрешений на строительство и после 1 июля 2018 г. - если поправки будут приняты.

Кроме того, внесенные в Госдуму поправки разрешают застройщикам использовать займы и кредиты, полученные от основного общества, в размере, не превышающем 20% проектной стоимости строительства строящихся объектов по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии ограничения процентов по такому займу в зависимости от действующей ключевой ставки Банка России. «Данная норма также устраняет пробел, возникший в ранее принятой редакции закона № 214-ФЗ, препятствующей застройщику осуществлять одновременное строительство многоквартирных домов и объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций», - пояснили www.irn.ru в пресс-службе Ассоциации застройщиков Московской области.

Участники рынка, конечно, приветствуют «готовность представителей законодательной и исполнительной власти к конструктивному диалогу с девелоперами» (Игорь Рожков, вице-президент, руководитель комплекса девелопмента «Лидер Инвест»). Однако дипломатично выражают надежду, что «работа над законом № 214-ФЗ по трансформации его в гибкий и эффективный инструмент регулирования экономических отношений в сфере долевого строительства будет продолжена» (Ассоциация застройщиков Московской области).

В частности, отмечают в ассоциации, в поправках необходимо учесть, что в число учредителей застройщиков могут входить не только «основные общества», но и физические лица. И, соответственно, «обеспечить баланс прав и обязанностей акционеров компаний по обязательствам общества и предоставить участникам (акционерам) обществ право предоставлять застройщикам займы для осуществления основной хозяйственной деятельности».

Остаются неизменными и другие «весьма спорные», по мнению девелоперов, нормы. Например - ограничение расходов на содержание застройщика 10% от стоимости проекта. «На мой взгляд, если данная норма и должна сохраниться в законе, то ее следует дифференцировать в зависимости от масштабов деятельности застройщика, его организационной структуры и других параметров, потому что в определенных случаях административно-управленческие расходы могут быть выше заданной планки», - говорит Кирилл Игнахин.

В целом власти пошли на незначительные уступки девелоперам, если не считать правила одного разрешения, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Главную тревогу застройщиков вызывает совокупность поправок, влияющая на финансовую часть девелоперского бизнеса. К ним относятся требования к размеру собственных средств, направляемых в строительство (не меньше 10% от объема инвестиций), ограничение административных расходов (10% от проектной стоимости строительства), запрет на авансовые выплаты (в сумме не более 30%), ограничение размера обязательств застройщика, не связанных со строительством (1% от общего объема инвестиций).

«По сути, выполнение всех этих требований стоит реальных денег, которые застройщикам придется изыскивать либо в собственных сбережениях, либо брать взаймы у банков, тем самым увеличивая финансовую нагрузку на проект. Учитывая крайне низкую рентабельность строительства, данная мера приведет к увеличению себестоимости без соответствующей возможности повысить цены, ведь спрос многократно меньше предложения новостроек. Эти обстоятельства могут вынудить многих уйти с рынка, и данные нормы остались без внимания правительства», - подчеркивает Мария Литинецкая.

… при ужесточении курса на отказ от «долевки»

Еще больше, чем «июльские поправки» 2018 г., застройщиков беспокоят изменения, которые запланированы на следующий год: с 1 июля 2019 г. деньги за проданное жилье застройщики смогут получить лишь после передачи квартиры покупателю. А строительство должно будет вестись на собственные средства девелопера или на банковские кредиты. То есть фактически идет речь о запрете долевого строительства и его замене проектным финансированием.

«Системные компании, такие, как «Самолет», готовы к изменениям, и на их бизнес это не повлияет. Маленькие компании могут столкнуться с трудностями и в части финансирования стройки, и в части новых обеспечительных мер», - говорит Дмитрий Волков, коммерческий директор группы «Самолет».

Впрочем, и среди крупных застройщиков далеко не все чувствуют себя уверенно в связи со столь кардинальной реформой отрасли. Во всяком случае, они не оставляют попыток пролоббировать смягчение курса властей на отказ от «долевки». Но результаты их усилий пока трудно назвать успешными.

Как сообщила газета «Ведомости», вечером 30 мая президент России Владимир Путин обсудил закон о долевом строительстве с чиновниками правительства и застройщиками. В ходе совещания девелоперы пытались добиться смягчения требований, рассказали изданию несколько близких к участникам совещания человек. Но получилось наоборот: регулирование будет еще жестче. По словам одного из собеседников газеты, президент требовал отказаться от долевого строительства уже в 2018 г.

Насколько ускоренный переход на проектное финансирование возможен в принципе – большой вопрос. И дело тут не только в сопротивлении застройщиков изменению схем финансирования стройки.

«Адаптация к новым правилам регулирования зависит не только от застройщиков, но и от многих других участников процесса. Прежде всего должно быть готовым к проектному финансированию банковское сообщество. Также должны разработать соответствующие законы и нормы профильные министерства и ведомства. Тем не менее пока остается открытым вопрос, готовы ли они выстраивать новую схему сотрудничества (покупатель – банк – застройщик). На мой взгляд, пока что ответ отрицательный, поэтому к радикальной отмене долевого строительства не готовы само государство и банки», - говорит Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский).

Полный отказ от «долевки» приведет к тому, что жилищное строительство останется без 74% всех инвестиций, направляемых в эту отрасль, ведь именно столько вкладывают в новостройки дольщики, продолжает Роман Сычёв. По оценке Марии Литинецкой, чтобы заменить средства дольщиков, банкам нужно будет увеличить объемы кредитования девелоперов в девять раз, примерно до 6 трлн рублей. И это при том, что на конец 2017 г. весь кредитный портфель Сбербанка и ВТБ в девелопменте (другие банки стройку и не финансируют), включая коммерческую недвижимость, составлял лишь 1,4 трлн руб. (см. «Отмена «долевки»: застройщики надеются на снижение стоимости земли»).

Примечательно, что мнения о неготовности рынка к реформе придерживаются не только девелоперы, но и московские власти в лице Москомстройинвеста. Как заявил глава ведомства Константин Тимофеев на Финансовом форуме по недвижимости 2018, обязательный переход застройщиков на проектное финансирование и использование эскроу-счетов может привести к остановке порядка 30% проектов в Москве – см. «Использование эскроу-счетов должно оставаться альтернативным – Москомстройинвеcт».

С целями таких «пожарных» изменений тоже не все гладко. Нет, заявленная цель вроде бы благая – уберечь покупателей квартир от недостроя, исключить появление новых обманутых дольщиков. Однако очевидно, что замена условно бесплатных денег дольщиков на процентные банковские кредиты приведет к ощутимому росту себестоимости строительства и подорвет финансовую устойчивость многих строительных компаний, даже если Центробанк выполнит свое обещание и ставка по проектному финансированию не превысит 6%. (Надо отметить, что застройщики ЦБ не очень верят и ожидают 11-12% - по словам Юлии Деевой, директора департамента по связям с общественностью ГК «Интеко», под такой процент сейчас в среднем финансируются строительные проекты.)

И это в ситуации, когда отрасль и так находится в кризисе из-за падения покупательской способности населения и обострения конкуренции. «Я убежден, что отказ от продажи строящегося жилья обернется еще более тяжелыми последствиям для отрасли, чем те, которые пытаются предотвратить власти. Вместо единичных случаев появления проблемных застройщиков кризис моментально вырастет до масштабов всей отрасли, потому что едва ли большинство девелоперов сможет завершить строительство имеющихся объектов и работать в будущем без финансирования покупателей», - подчеркивает Кирилл Игнахин.

Прежде всего под ударом окажутся независимые коммерческие застройщики, не имеющие доступа к крупным источникам финансирования – то есть не связанные ни с банковскими, ни с госструктурами.

В этой связи еще более непонятно, каким образом власти собираются выполнять поставленную президентом задачу по увеличению объемов жилищного строительства в стране с 80 до 120 млн кв. м в год. Кто будет строить эти метры, если значительная часть застройщиков не переживет отмену «долевки»? Именно при текущей схеме реализации нового жилья стране удалось выйти на рекордные показатели ежегодного объема ввода (свыше 85 млн кв. м в 2015 г.), завершив тем самым кризисный этап в отрасли, который наблюдался все 1990-е гг., напоминает Мария Литинецкая.

Возможно, предполагается создание некой госкорпорации, которая и займётся улучшением жилищных условий граждан. В Москве, например, казенный застройщик уже входит в тройку лидеров по объемам ввода жилья, а программа реновации и без ликвидации долевого строительства усилит позиции города на рынке недвижимости. Однако пример Советского Союза показывает, что госмонополия в сфере жилищного строительства имеет ряд существенных и неустранимых недостатков…

Конечно, в регионах с пока высокой девелоперской активностью рынок еще нескоро почувствует дефицит нового жилья, так как в ближайшие годы сохранится огромный объем предложения новостроек, которые будут возводиться и реализовываться по старым правилам. По данным Мосгосстройнадзора, только за I квартал 2018 г. в Москве было выдано 467 разрешений на строительство почти 3 млн кв. м жилья. Это плюс к тем миллионам квадратных метров, которые уже строятся.

Однако через несколько лет, когда запас предложения рассосется, покупатели столкнутся с существенным сокращением предложения и, как следствие, с ростом цен на квартиры. Задаче повышения доступности жилья для населения это тоже как-то не очень отвечает.
 

***

Конечно, гарантии для покупателей новостроек – это очень важно, однако «пожарные» меры приведут к вакууму в отрасли и, как минимум, к значительному сокращению объемов жилищного строительства, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Вместо введения резких запретов целесообразнее создавать реальные и привлекательные альтернативы долевому строительству. А для этого их надо по крайне мере обкатать в течение достаточно длительного времени. Если взаимодействие застройщиков и банков по схеме с эскроу-счетами окажется успешным – как на то рассчитывают власти, жестких реформ, возможно, и не потребуется. Тем более, что, как неоднократно отмечал IRN.RU, на рынке постепенно растет объем готовых новостроек, что снижает привлекательность покупки квартир на стадии строительства – см. «Долевое строительство отомрет само».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5005 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Торопитесь! В продаже квартиры в готовых домах площадью 20-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте