Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Долевое строительство жилья: власти закручивают гайки

Президент требует ускоренного отказа от «долевки»

В технических вопросах правительство готово пойти навстречу застройщикам – проект поправок в 214-ФЗ, смягчающий некоторые положения закона, уже внесен в Госдуму. Однако в главном – в том, что касается изменения схем финансирования проектов, - никаких уступок пока не просматривается. Наоборот, президент Владимир Путин требует в кратчайшие сроки отказаться от долевого строительства и перейти на проектное финансирование. Цель благая – защита покупателей новостроек. Непонятно только, кто в таких условиях будет обеспечивать выполнение другой поставленной президентом задачи – увеличить объемы жилищного строительства в полтора раза.

Незначительные уступки девелоперам

1 июня правительство РФ внесло в Государственную думу очередные поправки в закон о долевом строительстве. Фактически, разработанный федеральным Минстроем документ направлен на устранение пробелов 214-ФЗ в редакции, вступающей в силу с 1 июля 2018 г., отмечают в Ассоциации застройщиков Московской области. Напомним, она была принята без консультаций с профессиональным сообществом и регулярно подвергалась критике со стороны девелоперов.

Чуть ли не чаще всего застройщики критиковали норму «один застройщик – одно разрешение на строительство». «Ограничения по количеству разрешений на строительство существенно затруднило бы комплексное освоение территорий, а также реализацию масштабных проектов жилых комплексов. Из более чем 3 000 девелоперов, работающих в России, почти 60% возводят одновременно более одного многоквартирного дома и несколько жилых комплексов, поэтому для них новая редакция 214-ФЗ создала бы некоторые организационные и управленческие проблемы», - отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»).

Теперь застройщики получат право иметь несколько разрешений на строительство и после 1 июля 2018 г. - если поправки будут приняты.

Кроме того, внесенные в Госдуму поправки разрешают застройщикам использовать займы и кредиты, полученные от основного общества, в размере, не превышающем 20% проектной стоимости строительства строящихся объектов по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии ограничения процентов по такому займу в зависимости от действующей ключевой ставки Банка России. «Данная норма также устраняет пробел, возникший в ранее принятой редакции закона № 214-ФЗ, препятствующей застройщику осуществлять одновременное строительство многоквартирных домов и объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций», - пояснили www.irn.ru в пресс-службе Ассоциации застройщиков Московской области.

Участники рынка, конечно, приветствуют «готовность представителей законодательной и исполнительной власти к конструктивному диалогу с девелоперами» (Игорь Рожков, вице-президент, руководитель комплекса девелопмента «Лидер Инвест»). Однако дипломатично выражают надежду, что «работа над законом № 214-ФЗ по трансформации его в гибкий и эффективный инструмент регулирования экономических отношений в сфере долевого строительства будет продолжена» (Ассоциация застройщиков Московской области).

В частности, отмечают в ассоциации, в поправках необходимо учесть, что в число учредителей застройщиков могут входить не только «основные общества», но и физические лица. И, соответственно, «обеспечить баланс прав и обязанностей акционеров компаний по обязательствам общества и предоставить участникам (акционерам) обществ право предоставлять застройщикам займы для осуществления основной хозяйственной деятельности».

Остаются неизменными и другие «весьма спорные», по мнению девелоперов, нормы. Например - ограничение расходов на содержание застройщика 10% от стоимости проекта. «На мой взгляд, если данная норма и должна сохраниться в законе, то ее следует дифференцировать в зависимости от масштабов деятельности застройщика, его организационной структуры и других параметров, потому что в определенных случаях административно-управленческие расходы могут быть выше заданной планки», - говорит Кирилл Игнахин.

В целом власти пошли на незначительные уступки девелоперам, если не считать правила одного разрешения, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Главную тревогу застройщиков вызывает совокупность поправок, влияющая на финансовую часть девелоперского бизнеса. К ним относятся требования к размеру собственных средств, направляемых в строительство (не меньше 10% от объема инвестиций), ограничение административных расходов (10% от проектной стоимости строительства), запрет на авансовые выплаты (в сумме не более 30%), ограничение размера обязательств застройщика, не связанных со строительством (1% от общего объема инвестиций).

«По сути, выполнение всех этих требований стоит реальных денег, которые застройщикам придется изыскивать либо в собственных сбережениях, либо брать взаймы у банков, тем самым увеличивая финансовую нагрузку на проект. Учитывая крайне низкую рентабельность строительства, данная мера приведет к увеличению себестоимости без соответствующей возможности повысить цены, ведь спрос многократно меньше предложения новостроек. Эти обстоятельства могут вынудить многих уйти с рынка, и данные нормы остались без внимания правительства», - подчеркивает Мария Литинецкая.

… при ужесточении курса на отказ от «долевки»

Еще больше, чем «июльские поправки» 2018 г., застройщиков беспокоят изменения, которые запланированы на следующий год: с 1 июля 2019 г. деньги за проданное жилье застройщики смогут получить лишь после передачи квартиры покупателю. А строительство должно будет вестись на собственные средства девелопера или на банковские кредиты. То есть фактически идет речь о запрете долевого строительства и его замене проектным финансированием.

«Системные компании, такие, как «Самолет», готовы к изменениям, и на их бизнес это не повлияет. Маленькие компании могут столкнуться с трудностями и в части финансирования стройки, и в части новых обеспечительных мер», - говорит Дмитрий Волков, коммерческий директор группы «Самолет».

Впрочем, и среди крупных застройщиков далеко не все чувствуют себя уверенно в связи со столь кардинальной реформой отрасли. Во всяком случае, они не оставляют попыток пролоббировать смягчение курса властей на отказ от «долевки». Но результаты их усилий пока трудно назвать успешными.

Как сообщила газета «Ведомости», вечером 30 мая президент России Владимир Путин обсудил закон о долевом строительстве с чиновниками правительства и застройщиками. В ходе совещания девелоперы пытались добиться смягчения требований, рассказали изданию несколько близких к участникам совещания человек. Но получилось наоборот: регулирование будет еще жестче. По словам одного из собеседников газеты, президент требовал отказаться от долевого строительства уже в 2018 г.

Насколько ускоренный переход на проектное финансирование возможен в принципе – большой вопрос. И дело тут не только в сопротивлении застройщиков изменению схем финансирования стройки.

«Адаптация к новым правилам регулирования зависит не только от застройщиков, но и от многих других участников процесса. Прежде всего должно быть готовым к проектному финансированию банковское сообщество. Также должны разработать соответствующие законы и нормы профильные министерства и ведомства. Тем не менее пока остается открытым вопрос, готовы ли они выстраивать новую схему сотрудничества (покупатель – банк – застройщик). На мой взгляд, пока что ответ отрицательный, поэтому к радикальной отмене долевого строительства не готовы само государство и банки», - говорит Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский).

Полный отказ от «долевки» приведет к тому, что жилищное строительство останется без 74% всех инвестиций, направляемых в эту отрасль, ведь именно столько вкладывают в новостройки дольщики, продолжает Роман Сычёв. По оценке Марии Литинецкой, чтобы заменить средства дольщиков, банкам нужно будет увеличить объемы кредитования девелоперов в девять раз, примерно до 6 трлн рублей. И это при том, что на конец 2017 г. весь кредитный портфель Сбербанка и ВТБ в девелопменте (другие банки стройку и не финансируют), включая коммерческую недвижимость, составлял лишь 1,4 трлн руб. (см. «Отмена «долевки»: застройщики надеются на снижение стоимости земли»).

Примечательно, что мнения о неготовности рынка к реформе придерживаются не только девелоперы, но и московские власти в лице Москомстройинвеста. Как заявил глава ведомства Константин Тимофеев на Финансовом форуме по недвижимости 2018, обязательный переход застройщиков на проектное финансирование и использование эскроу-счетов может привести к остановке порядка 30% проектов в Москве – см. «Использование эскроу-счетов должно оставаться альтернативным – Москомстройинвеcт».

С целями таких «пожарных» изменений тоже не все гладко. Нет, заявленная цель вроде бы благая – уберечь покупателей квартир от недостроя, исключить появление новых обманутых дольщиков. Однако очевидно, что замена условно бесплатных денег дольщиков на процентные банковские кредиты приведет к ощутимому росту себестоимости строительства и подорвет финансовую устойчивость многих строительных компаний, даже если Центробанк выполнит свое обещание и ставка по проектному финансированию не превысит 6%. (Надо отметить, что застройщики ЦБ не очень верят и ожидают 11-12% - по словам Юлии Деевой, директора департамента по связям с общественностью ГК «Интеко», под такой процент сейчас в среднем финансируются строительные проекты.)

И это в ситуации, когда отрасль и так находится в кризисе из-за падения покупательской способности населения и обострения конкуренции. «Я убежден, что отказ от продажи строящегося жилья обернется еще более тяжелыми последствиям для отрасли, чем те, которые пытаются предотвратить власти. Вместо единичных случаев появления проблемных застройщиков кризис моментально вырастет до масштабов всей отрасли, потому что едва ли большинство девелоперов сможет завершить строительство имеющихся объектов и работать в будущем без финансирования покупателей», - подчеркивает Кирилл Игнахин.

Прежде всего под ударом окажутся независимые коммерческие застройщики, не имеющие доступа к крупным источникам финансирования – то есть не связанные ни с банковскими, ни с госструктурами.

В этой связи еще более непонятно, каким образом власти собираются выполнять поставленную президентом задачу по увеличению объемов жилищного строительства в стране с 80 до 120 млн кв. м в год. Кто будет строить эти метры, если значительная часть застройщиков не переживет отмену «долевки»? Именно при текущей схеме реализации нового жилья стране удалось выйти на рекордные показатели ежегодного объема ввода (свыше 85 млн кв. м в 2015 г.), завершив тем самым кризисный этап в отрасли, который наблюдался все 1990-е гг., напоминает Мария Литинецкая.

Возможно, предполагается создание некой госкорпорации, которая и займётся улучшением жилищных условий граждан. В Москве, например, казенный застройщик уже входит в тройку лидеров по объемам ввода жилья, а программа реновации и без ликвидации долевого строительства усилит позиции города на рынке недвижимости. Однако пример Советского Союза показывает, что госмонополия в сфере жилищного строительства имеет ряд существенных и неустранимых недостатков…

Конечно, в регионах с пока высокой девелоперской активностью рынок еще нескоро почувствует дефицит нового жилья, так как в ближайшие годы сохранится огромный объем предложения новостроек, которые будут возводиться и реализовываться по старым правилам. По данным Мосгосстройнадзора, только за I квартал 2018 г. в Москве было выдано 467 разрешений на строительство почти 3 млн кв. м жилья. Это плюс к тем миллионам квадратных метров, которые уже строятся.

Однако через несколько лет, когда запас предложения рассосется, покупатели столкнутся с существенным сокращением предложения и, как следствие, с ростом цен на квартиры. Задаче повышения доступности жилья для населения это тоже как-то не очень отвечает.
 

***

Конечно, гарантии для покупателей новостроек – это очень важно, однако «пожарные» меры приведут к вакууму в отрасли и, как минимум, к значительному сокращению объемов жилищного строительства, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Вместо введения резких запретов целесообразнее создавать реальные и привлекательные альтернативы долевому строительству. А для этого их надо по крайне мере обкатать в течение достаточно длительного времени. Если взаимодействие застройщиков и банков по схеме с эскроу-счетами окажется успешным – как на то рассчитывают власти, жестких реформ, возможно, и не потребуется. Тем более, что, как неоднократно отмечал IRN.RU, на рынке постепенно растет объем готовых новостроек, что снижает привлекательность покупки квартир на стадии строительства – см. «Долевое строительство отомрет само».

Актуальные проекты компании Level Group (апрель 2020)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Level АмурскаяМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская4 кв. 2020 г.от 5 287 970 руб.
Level ПавелецкаяМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкаяот 21 052 100 руб.
Level ДонскойМосква, Южный округ, район Донской, м. Ленинский проспект1 кв. 2022 г.от 7 543 190 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5092 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры в готовых домах площадью 112-180 метров. Торопитесь! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте