Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Долевое строительство жилья: власти закручивают гайки

Президент требует ускоренного отказа от «долевки»

В технических вопросах правительство готово пойти навстречу застройщикам – проект поправок в 214-ФЗ, смягчающий некоторые положения закона, уже внесен в Госдуму. Однако в главном – в том, что касается изменения схем финансирования проектов, - никаких уступок пока не просматривается. Наоборот, президент Владимир Путин требует в кратчайшие сроки отказаться от долевого строительства и перейти на проектное финансирование. Цель благая – защита покупателей новостроек. Непонятно только, кто в таких условиях будет обеспечивать выполнение другой поставленной президентом задачи – увеличить объемы жилищного строительства в полтора раза.

Незначительные уступки девелоперам

1 июня правительство РФ внесло в Государственную думу очередные поправки в закон о долевом строительстве. Фактически, разработанный федеральным Минстроем документ направлен на устранение пробелов 214-ФЗ в редакции, вступающей в силу с 1 июля 2018 г., отмечают в Ассоциации застройщиков Московской области. Напомним, она была принята без консультаций с профессиональным сообществом и регулярно подвергалась критике со стороны девелоперов.

Чуть ли не чаще всего застройщики критиковали норму «один застройщик – одно разрешение на строительство». «Ограничения по количеству разрешений на строительство существенно затруднило бы комплексное освоение территорий, а также реализацию масштабных проектов жилых комплексов. Из более чем 3 000 девелоперов, работающих в России, почти 60% возводят одновременно более одного многоквартирного дома и несколько жилых комплексов, поэтому для них новая редакция 214-ФЗ создала бы некоторые организационные и управленческие проблемы», - отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»).

Теперь застройщики получат право иметь несколько разрешений на строительство и после 1 июля 2018 г. - если поправки будут приняты.

Кроме того, внесенные в Госдуму поправки разрешают застройщикам использовать займы и кредиты, полученные от основного общества, в размере, не превышающем 20% проектной стоимости строительства строящихся объектов по каждому из выданных разрешений на строительство, при условии ограничения процентов по такому займу в зависимости от действующей ключевой ставки Банка России. «Данная норма также устраняет пробел, возникший в ранее принятой редакции закона № 214-ФЗ, препятствующей застройщику осуществлять одновременное строительство многоквартирных домов и объектов социальной инфраструктуры и инженерных коммуникаций», - пояснили www.irn.ru в пресс-службе Ассоциации застройщиков Московской области.

Участники рынка, конечно, приветствуют «готовность представителей законодательной и исполнительной власти к конструктивному диалогу с девелоперами» (Игорь Рожков, вице-президент, руководитель комплекса девелопмента «Лидер Инвест»). Однако дипломатично выражают надежду, что «работа над законом № 214-ФЗ по трансформации его в гибкий и эффективный инструмент регулирования экономических отношений в сфере долевого строительства будет продолжена» (Ассоциация застройщиков Московской области).

В частности, отмечают в ассоциации, в поправках необходимо учесть, что в число учредителей застройщиков могут входить не только «основные общества», но и физические лица. И, соответственно, «обеспечить баланс прав и обязанностей акционеров компаний по обязательствам общества и предоставить участникам (акционерам) обществ право предоставлять застройщикам займы для осуществления основной хозяйственной деятельности».

Остаются неизменными и другие «весьма спорные», по мнению девелоперов, нормы. Например - ограничение расходов на содержание застройщика 10% от стоимости проекта. «На мой взгляд, если данная норма и должна сохраниться в законе, то ее следует дифференцировать в зависимости от масштабов деятельности застройщика, его организационной структуры и других параметров, потому что в определенных случаях административно-управленческие расходы могут быть выше заданной планки», - говорит Кирилл Игнахин.

В целом власти пошли на незначительные уступки девелоперам, если не считать правила одного разрешения, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Главную тревогу застройщиков вызывает совокупность поправок, влияющая на финансовую часть девелоперского бизнеса. К ним относятся требования к размеру собственных средств, направляемых в строительство (не меньше 10% от объема инвестиций), ограничение административных расходов (10% от проектной стоимости строительства), запрет на авансовые выплаты (в сумме не более 30%), ограничение размера обязательств застройщика, не связанных со строительством (1% от общего объема инвестиций).

«По сути, выполнение всех этих требований стоит реальных денег, которые застройщикам придется изыскивать либо в собственных сбережениях, либо брать взаймы у банков, тем самым увеличивая финансовую нагрузку на проект. Учитывая крайне низкую рентабельность строительства, данная мера приведет к увеличению себестоимости без соответствующей возможности повысить цены, ведь спрос многократно меньше предложения новостроек. Эти обстоятельства могут вынудить многих уйти с рынка, и данные нормы остались без внимания правительства», - подчеркивает Мария Литинецкая.

… при ужесточении курса на отказ от «долевки»

Еще больше, чем «июльские поправки» 2018 г., застройщиков беспокоят изменения, которые запланированы на следующий год: с 1 июля 2019 г. деньги за проданное жилье застройщики смогут получить лишь после передачи квартиры покупателю. А строительство должно будет вестись на собственные средства девелопера или на банковские кредиты. То есть фактически идет речь о запрете долевого строительства и его замене проектным финансированием.

«Системные компании, такие, как «Самолет», готовы к изменениям, и на их бизнес это не повлияет. Маленькие компании могут столкнуться с трудностями и в части финансирования стройки, и в части новых обеспечительных мер», - говорит Дмитрий Волков, коммерческий директор группы «Самолет».

Впрочем, и среди крупных застройщиков далеко не все чувствуют себя уверенно в связи со столь кардинальной реформой отрасли. Во всяком случае, они не оставляют попыток пролоббировать смягчение курса властей на отказ от «долевки». Но результаты их усилий пока трудно назвать успешными.

Как сообщила газета «Ведомости», вечером 30 мая президент России Владимир Путин обсудил закон о долевом строительстве с чиновниками правительства и застройщиками. В ходе совещания девелоперы пытались добиться смягчения требований, рассказали изданию несколько близких к участникам совещания человек. Но получилось наоборот: регулирование будет еще жестче. По словам одного из собеседников газеты, президент требовал отказаться от долевого строительства уже в 2018 г.

Насколько ускоренный переход на проектное финансирование возможен в принципе – большой вопрос. И дело тут не только в сопротивлении застройщиков изменению схем финансирования стройки.

«Адаптация к новым правилам регулирования зависит не только от застройщиков, но и от многих других участников процесса. Прежде всего должно быть готовым к проектному финансированию банковское сообщество. Также должны разработать соответствующие законы и нормы профильные министерства и ведомства. Тем не менее пока остается открытым вопрос, готовы ли они выстраивать новую схему сотрудничества (покупатель – банк – застройщик). На мой взгляд, пока что ответ отрицательный, поэтому к радикальной отмене долевого строительства не готовы само государство и банки», - говорит Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский).

Полный отказ от «долевки» приведет к тому, что жилищное строительство останется без 74% всех инвестиций, направляемых в эту отрасль, ведь именно столько вкладывают в новостройки дольщики, продолжает Роман Сычёв. По оценке Марии Литинецкой, чтобы заменить средства дольщиков, банкам нужно будет увеличить объемы кредитования девелоперов в девять раз, примерно до 6 трлн рублей. И это при том, что на конец 2017 г. весь кредитный портфель Сбербанка и ВТБ в девелопменте (другие банки стройку и не финансируют), включая коммерческую недвижимость, составлял лишь 1,4 трлн руб. (см. «Отмена «долевки»: застройщики надеются на снижение стоимости земли»).

Примечательно, что мнения о неготовности рынка к реформе придерживаются не только девелоперы, но и московские власти в лице Москомстройинвеста. Как заявил глава ведомства Константин Тимофеев на Финансовом форуме по недвижимости 2018, обязательный переход застройщиков на проектное финансирование и использование эскроу-счетов может привести к остановке порядка 30% проектов в Москве – см. «Использование эскроу-счетов должно оставаться альтернативным – Москомстройинвеcт».

С целями таких «пожарных» изменений тоже не все гладко. Нет, заявленная цель вроде бы благая – уберечь покупателей квартир от недостроя, исключить появление новых обманутых дольщиков. Однако очевидно, что замена условно бесплатных денег дольщиков на процентные банковские кредиты приведет к ощутимому росту себестоимости строительства и подорвет финансовую устойчивость многих строительных компаний, даже если Центробанк выполнит свое обещание и ставка по проектному финансированию не превысит 6%. (Надо отметить, что застройщики ЦБ не очень верят и ожидают 11-12% - по словам Юлии Деевой, директора департамента по связям с общественностью ГК «Интеко», под такой процент сейчас в среднем финансируются строительные проекты.)

И это в ситуации, когда отрасль и так находится в кризисе из-за падения покупательской способности населения и обострения конкуренции. «Я убежден, что отказ от продажи строящегося жилья обернется еще более тяжелыми последствиям для отрасли, чем те, которые пытаются предотвратить власти. Вместо единичных случаев появления проблемных застройщиков кризис моментально вырастет до масштабов всей отрасли, потому что едва ли большинство девелоперов сможет завершить строительство имеющихся объектов и работать в будущем без финансирования покупателей», - подчеркивает Кирилл Игнахин.

Прежде всего под ударом окажутся независимые коммерческие застройщики, не имеющие доступа к крупным источникам финансирования – то есть не связанные ни с банковскими, ни с госструктурами.

В этой связи еще более непонятно, каким образом власти собираются выполнять поставленную президентом задачу по увеличению объемов жилищного строительства в стране с 80 до 120 млн кв. м в год. Кто будет строить эти метры, если значительная часть застройщиков не переживет отмену «долевки»? Именно при текущей схеме реализации нового жилья стране удалось выйти на рекордные показатели ежегодного объема ввода (свыше 85 млн кв. м в 2015 г.), завершив тем самым кризисный этап в отрасли, который наблюдался все 1990-е гг., напоминает Мария Литинецкая.

Возможно, предполагается создание некой госкорпорации, которая и займётся улучшением жилищных условий граждан. В Москве, например, казенный застройщик уже входит в тройку лидеров по объемам ввода жилья, а программа реновации и без ликвидации долевого строительства усилит позиции города на рынке недвижимости. Однако пример Советского Союза показывает, что госмонополия в сфере жилищного строительства имеет ряд существенных и неустранимых недостатков…

Конечно, в регионах с пока высокой девелоперской активностью рынок еще нескоро почувствует дефицит нового жилья, так как в ближайшие годы сохранится огромный объем предложения новостроек, которые будут возводиться и реализовываться по старым правилам. По данным Мосгосстройнадзора, только за I квартал 2018 г. в Москве было выдано 467 разрешений на строительство почти 3 млн кв. м жилья. Это плюс к тем миллионам квадратных метров, которые уже строятся.

Однако через несколько лет, когда запас предложения рассосется, покупатели столкнутся с существенным сокращением предложения и, как следствие, с ростом цен на квартиры. Задаче повышения доступности жилья для населения это тоже как-то не очень отвечает.
 

***

Конечно, гарантии для покупателей новостроек – это очень важно, однако «пожарные» меры приведут к вакууму в отрасли и, как минимум, к значительному сокращению объемов жилищного строительства, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Вместо введения резких запретов целесообразнее создавать реальные и привлекательные альтернативы долевому строительству. А для этого их надо по крайне мере обкатать в течение достаточно длительного времени. Если взаимодействие застройщиков и банков по схеме с эскроу-счетами окажется успешным – как на то рассчитывают власти, жестких реформ, возможно, и не потребуется. Тем более, что, как неоднократно отмечал IRN.RU, на рынке постепенно растет объем готовых новостроек, что снижает привлекательность покупки квартир на стадии строительства – см. «Долевое строительство отомрет само».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4926 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 941 143
до 13 690 297 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 47 - 132 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.13.2 Коммунарка пос., уч.17, к.8.1 Показать все 14 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 954 000
до 10 835 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ЖК в Зеленограде Москва, Зеленоградский округ 1-4-комнатные квартиры Площади : 36 - 98 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах пл. от 48 метров.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте