Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва все еще растет ввысь

Где можно строить небоскребы, а где стоит обойтись средней этажностью

Небоскребы есть почти в любом современном мегаполисе. Однако среди экспертов ведутся споры, являются ли высотные районы комфортными для жизни. Редакция IRN.RU выяснила, можно ли найти баланс между компактностью густонаселенного города и комфортной этажностью.

Поиск баланса

В XX веке небоскребы считались символом современных городов, устремленных в будущее. По данным международной организации «Совет по высотным зданиям и городской среде», к началу 2017 года в мире насчитывалось около 4000 небоскребов высотой более 150 метров. Более трети из них расположено в Китае (включая Гонконг и Макао), 20% – в США. В других странах намного меньше небоскребов, например, в Японии, занимающей третью строчку, их всего около 6% от общего числа. Москва в этом списке находится на 15-м месте, здесь расположено около 40 зданий выше 150 метров.

Однако чем больше строилось высотных зданий, тем чаще обнаруживались проблемы, связанные с их появлением – повышенная плотность населения, нагрузка на транспорт и инфраструктуру. Сейчас многие градостроители и урбанисты оспаривают прогрессивность высотной застройки. Основная проблема, которую они пытаются решить, – как найти баланс между компактностью города (а значит, высокой плотностью и высотностью застройки) и комфортной средой с соразмерными строениями, которыми считаются здания до 7-8 этажей.

До сих пор есть города, которые считаются комфортными, несмотря на высотность. Так, преимущественно высотный Сингапур нередко приводится в пример в качестве одного из самых продуманных и комфортных городов мира. Юлия Горлова, эксперт в области недвижимости и городского развития, член RICS в Азиатско-тихоокеанском регионе, объясняет это эффективным пространственным планированием и высокими технологиями. Город зонируется не только по горизонтали, но и по вертикали: большинство небоскребов сочетают сразу несколько функций, в рамках одного здания может быть доступна вся необходимая инфраструктура. Активно применяется вертикальное озеленение, создание общественных пространств непосредственно в небоскребах. Кроме того, большой упор делается на развитие общественного транспорта.

В большинстве же случаев урбанисты считают правильной смешанную застройку. По словам главного архитектора проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александра Антонова, в мегаполисе есть место для небоскребов - в деловых районах с хорошей транспортной доступностью. Но в жилых районах целесообразна среднеэтажная застройка. «Малоэтажка» (частные коттеджи) - не лучший выбор для крупных городов, поскольку сильно растягивают их вширь, что увеличивает расстояния между необходимыми объектами, а следовательно, повышает нагрузку на транспорт.

По словам эксперта, большинство развитых столиц мира функционирует по этому принципу. Даже Нью-Йорк, который считается городом небоскребов, является таковым, по сути, только на Манхэттене. Основная же застройка жилых районов не превышает восьми этажей. Похожая ситуация в Лондоне: в центральных деловых районах города есть высотки, однако за пределами центра около 80% застройки - дома ниже 20 метров (т.е. около шести этажей и ниже).

Для бизнеса и жилья

Центр Москвы во многом похож на другие мегаполисы – преимущественно здания до шести-восьми этажей, отдельные высотные строения и деловой центр с небоскребами. Зато удаленные от центра районы сильно отличаются. Средний пояс Москвы, где много сталинских домов, а также пока еще сохранившихся хрущевок – среднеэтажный. Зато более новые окраины, застраивавшиеся после 1970-х, – это дома выше 30 м, от 9 до 25 этажей.

Какое-то время ММДЦ «Москва-Сити» среди специалистов в области градостроительства было принято считать градостроительной ошибкой. «На тот момент в районе была тяжелая транспортная ситуация, а компании не стремились переезжать в «Сити» из-за очень высокой стоимости и наличия более доступных альтернатив с бесплатным паркингом внутри Садового кольца, - рассказывает Александр Антонов. - Но после введения платных парковок в центре, открытия МЦК и возведения большей части башен и инфраструктуры популярность «Москва-Сити» среди бизнеса выросла, и в целом комплекс занял нишу высотного делового центра».

В «Москва-Сити» существуют не только офисы, но и жилье (апартаменты). По данным «Метриум Групп», в настоящее время первичные продажи ведутся в шести башнях, пять из которых являются небоскребами (кроме IQ-квартала): «Город Столиц», «ОКО», «Меркурий Сити», «Башня Федерация», «Нева Тауэрс». Следует отметить, что «Башня Федерация» является самым высоким небоскребом в Европе (374 м). По словам коммерческого директора компании Capital Group Петра Исаева, жилье в комплексе востребовано среди покупателей дорогого сегмента: «В 2017 году количество сделок в целом в «Москва-Сити» увеличилось на 46% по отношению к 2016 году. И мы продолжим наблюдать повышение интереса к формату в 2018 году, в том числе в рамках жилых проектов».

Высокие края

Однако высотные дома строятся не только в «деловых» локациях рядом с центром. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на первичном рынке квартир и апартаментов начитывается 34 проекта с домами выше 100 м (12 из них превышают отметку 150 м): «Это не только высокобюджетный сегмент, но и массовый. Из 34 проектов восемь позиционируются в комфортклассе, 16 – в бизнес-классе, пять – в премиум-классе, пять – в элитном. Причем в объектах комфорткласса сосредоточено более трети предложения (по количеству лотов)».

По данным Единого реестра застройщиков, в 2017 году средняя высота строящегося жилья в России составляла 16 этажей, в Москве – 21 этаж. «Новые дома в жилых районах в Европе – куда ниже. Обычно их этажность не превышает пяти-восьми этажей», - говорит Александр Антонов.

Будущее среднеэтажных районов Москвы под вопросом. Перед стартом программы реновации пятиэтажных кварталов власти обещали, что высотность большинства зданий, которые будут построены по этой программе, составит не более восьми этажей, с отдельными доминантами в 14-25 этажей. Однако, как выяснили в РБК, реальные показатели, заложенные в тендерах на проектирование жилых домов в рамках программы по 24 адресам, отличаются от ранее заявленных. Так, большинство домов будут высотой 50-60 м (16-20 этажей), а некоторые - до 100 м (это более 30 этажей).

При этом выше будет и плотность застройки. Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин ранее говорил, что плотность в новых районах на месте хрущевок не должна превышать 25 000 кв. м / га (против 10 000 кв. / га в пятиэтажных кварталах). По тому же тендеру от Московского фонда реновации жилой застройки, из 24 проектов в 13 случаях заложено превышение нормативов плотности. В шести случаях плотность составит ровно 25 000 кв. м / га, и только в пяти будет немного менее этой цифры. При этом на участке на Кронштадском бульваре планируется реализовать проект с плотностью 48 500 кв. м / га.

По словам Александра Антонова, плотность – даже более важный показатель для комфорта проживания, чем сама по себе высотность: «Даже заявленные 25 000 кв. м / га актуальны для районов с хорошей транспортной доступностью – со станцией метро, до которой можно дойти пешком. В проектах, расположенных дальше от метро, плотность должна быть как минимум вдвое меньше». Кстати, в том же высотном и перенаселенном Сингапуре максимально разрешенная плотность для новых проектов составляет 28 000 кв. м / га – то есть лишь немногим больше заявленных московскими властями показателей.

В чем выгода

Однако важно не только видение градостроителей и их представления об идеальном городе, но и экономическая целесообразность. Считается, что именно из-за нее в Москве сложилась преимущественно многоэтажная застройка. Между тем, по словам главы компании «Башня Федерация» Михаила Смирнова, себестоимость строительства небоскребов в разы больше, чем домов средней этажности: «Так, в высотках требуется дублирующая система вентиляции, дорогое лифтовое оборудование и т.п.». «При создании высоток проектировщикам необходимо учесть огромное количество факторов, которые почти не влияют на «обычные» здания: ветровые нагрузки, более низкую температуру, разреженный воздух, сейсмостойкость, давление в трубах водоснабжения, пожаротушение, эвакуацию и многое другое», - добавляет Мария Литинецкая.

Поэтому, по словам эксперта, небоскребы выгодно строить, в первую очередь, в районах с дорогой землей – в центре и на близлежащих территориях. Однако это справедливо для реально высоких зданий – от 150-200 метров. Поэтому они появляются в основном в дорогих районах и в высоких ценовых сегментах, не ниже бизнес-класса.

Дома в 100-150 метров, хоть и относятся по некоторым методологиям к небоскребам, не требуют столь существенных затрат при проектировании и строительстве. Однако их тоже активно строят, причем зачастую в не слишком дорогих районах Москвы, например, на юге, востоке и юго-востоке. «Сегодня в массовом сегменте одновременно реализуются сразу девять высотных жилых комплексов, а цены в них начинаются с предельно низкой отметки в 2,9 млн рублей», - говорит Мария Литинецкая. При этом в целом строительство домов выше 100 метров не дает ни заметно повысить, ни существенно снизить цены в массовом сегменте. По данным «Метриум Групп», они не сильно отличаются от средних показателей по рынку: в комфортклассе это 166 000 против 159 000 рублей.

Между тем, Александр Антонов считает, что ошибочно принимать в расчет только экономическую эффективность для девелоперов. В целом для города высотки могут оказаться намного дороже, поскольку повышенная плотность населения ведет к дополнительным затратам на содержание инфраструктуры, общественный транспорт и т.п.

Чтобы стимулировать строительства средне- и низкоэтажных зданий в Москве, город, по словам эксперта, должен повысить привлекательность такого строительства для застройщиков. Например, выделять землю на льготных условиях, чтобы девелоперы перестали стремиться «выжать» с дорогого участка максимальное количество метров жилья и, соответственно, этажей. А пока в Москве практически не строится среднеэтажное жилье, хотя во всем мире считается логичным принцип «чем дальше от центра, тем ниже и меньше плотность».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2226 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 750 969
до 7 881 683 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Люберцы Люберецкий район, г. Люберцы, 10 км от МКАД Площади : 25 - 80 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. кв-л 2, к.30 кв-л 2, к.31 кв-л 2, к.32 кв-л 2, к.38 кв-л 2, к.39 Показать все 16 корпусов Застройщик: Самолет Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 8 488 858
до 23 130 135 руб.
Узнать подробнее
ЖК ААЛТО Москва, Северный округ, район Савеловский Площади : 34 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Дмитровская, 10 мин. транспортом Застройщик: ЮИТ СитиСтрой.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 304 483
до 6 784 333 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Площади : 26 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
м. Бунинская аллея В продаже квартиры в готовых домах площадью 70-71 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Бунинская аллея. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 29-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Звоните! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 129 метров ГК: 3 кв. 2016 г., есть сданные. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте