Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.5 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Как вы обычно добираетесь на работу/учебу?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва все еще растет ввысь

Где можно строить небоскребы, а где стоит обойтись средней этажностью

Небоскребы есть почти в любом современном мегаполисе. Однако среди экспертов ведутся споры, являются ли высотные районы комфортными для жизни. Редакция IRN.RU выяснила, можно ли найти баланс между компактностью густонаселенного города и комфортной этажностью.

Поиск баланса

В XX веке небоскребы считались символом современных городов, устремленных в будущее. По данным международной организации «Совет по высотным зданиям и городской среде», к началу 2017 года в мире насчитывалось около 4000 небоскребов высотой более 150 метров. Более трети из них расположено в Китае (включая Гонконг и Макао), 20% – в США. В других странах намного меньше небоскребов, например, в Японии, занимающей третью строчку, их всего около 6% от общего числа. Москва в этом списке находится на 15-м месте, здесь расположено около 40 зданий выше 150 метров.

Однако чем больше строилось высотных зданий, тем чаще обнаруживались проблемы, связанные с их появлением – повышенная плотность населения, нагрузка на транспорт и инфраструктуру. Сейчас многие градостроители и урбанисты оспаривают прогрессивность высотной застройки. Основная проблема, которую они пытаются решить, – как найти баланс между компактностью города (а значит, высокой плотностью и высотностью застройки) и комфортной средой с соразмерными строениями, которыми считаются здания до 7-8 этажей.

До сих пор есть города, которые считаются комфортными, несмотря на высотность. Так, преимущественно высотный Сингапур нередко приводится в пример в качестве одного из самых продуманных и комфортных городов мира. Юлия Горлова, эксперт в области недвижимости и городского развития, член RICS в Азиатско-тихоокеанском регионе, объясняет это эффективным пространственным планированием и высокими технологиями. Город зонируется не только по горизонтали, но и по вертикали: большинство небоскребов сочетают сразу несколько функций, в рамках одного здания может быть доступна вся необходимая инфраструктура. Активно применяется вертикальное озеленение, создание общественных пространств непосредственно в небоскребах. Кроме того, большой упор делается на развитие общественного транспорта.

В большинстве же случаев урбанисты считают правильной смешанную застройку. По словам главного архитектора проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александра Антонова, в мегаполисе есть место для небоскребов - в деловых районах с хорошей транспортной доступностью. Но в жилых районах целесообразна среднеэтажная застройка. «Малоэтажка» (частные коттеджи) - не лучший выбор для крупных городов, поскольку сильно растягивают их вширь, что увеличивает расстояния между необходимыми объектами, а следовательно, повышает нагрузку на транспорт.

По словам эксперта, большинство развитых столиц мира функционирует по этому принципу. Даже Нью-Йорк, который считается городом небоскребов, является таковым, по сути, только на Манхэттене. Основная же застройка жилых районов не превышает восьми этажей. Похожая ситуация в Лондоне: в центральных деловых районах города есть высотки, однако за пределами центра около 80% застройки - дома ниже 20 метров (т.е. около шести этажей и ниже).

Для бизнеса и жилья

Центр Москвы во многом похож на другие мегаполисы – преимущественно здания до шести-восьми этажей, отдельные высотные строения и деловой центр с небоскребами. Зато удаленные от центра районы сильно отличаются. Средний пояс Москвы, где много сталинских домов, а также пока еще сохранившихся хрущевок – среднеэтажный. Зато более новые окраины, застраивавшиеся после 1970-х, – это дома выше 30 м, от 9 до 25 этажей.

Какое-то время ММДЦ «Москва-Сити» среди специалистов в области градостроительства было принято считать градостроительной ошибкой. «На тот момент в районе была тяжелая транспортная ситуация, а компании не стремились переезжать в «Сити» из-за очень высокой стоимости и наличия более доступных альтернатив с бесплатным паркингом внутри Садового кольца, - рассказывает Александр Антонов. - Но после введения платных парковок в центре, открытия МЦК и возведения большей части башен и инфраструктуры популярность «Москва-Сити» среди бизнеса выросла, и в целом комплекс занял нишу высотного делового центра».

В «Москва-Сити» существуют не только офисы, но и жилье (апартаменты). По данным «Метриум Групп», в настоящее время первичные продажи ведутся в шести башнях, пять из которых являются небоскребами (кроме IQ-квартала): «Город Столиц», «ОКО», «Меркурий Сити», «Башня Федерация», «Нева Тауэрс». Следует отметить, что «Башня Федерация» является самым высоким небоскребом в Европе (374 м). По словам коммерческого директора компании Capital Group Петра Исаева, жилье в комплексе востребовано среди покупателей дорогого сегмента: «В 2017 году количество сделок в целом в «Москва-Сити» увеличилось на 46% по отношению к 2016 году. И мы продолжим наблюдать повышение интереса к формату в 2018 году, в том числе в рамках жилых проектов».

Высокие края

Однако высотные дома строятся не только в «деловых» локациях рядом с центром. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на первичном рынке квартир и апартаментов начитывается 34 проекта с домами выше 100 м (12 из них превышают отметку 150 м): «Это не только высокобюджетный сегмент, но и массовый. Из 34 проектов восемь позиционируются в комфортклассе, 16 – в бизнес-классе, пять – в премиум-классе, пять – в элитном. Причем в объектах комфорткласса сосредоточено более трети предложения (по количеству лотов)».

По данным Единого реестра застройщиков, в 2017 году средняя высота строящегося жилья в России составляла 16 этажей, в Москве – 21 этаж. «Новые дома в жилых районах в Европе – куда ниже. Обычно их этажность не превышает пяти-восьми этажей», - говорит Александр Антонов.

Будущее среднеэтажных районов Москвы под вопросом. Перед стартом программы реновации пятиэтажных кварталов власти обещали, что высотность большинства зданий, которые будут построены по этой программе, составит не более восьми этажей, с отдельными доминантами в 14-25 этажей. Однако, как выяснили в РБК, реальные показатели, заложенные в тендерах на проектирование жилых домов в рамках программы по 24 адресам, отличаются от ранее заявленных. Так, большинство домов будут высотой 50-60 м (16-20 этажей), а некоторые - до 100 м (это более 30 этажей).

При этом выше будет и плотность застройки. Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин ранее говорил, что плотность в новых районах на месте хрущевок не должна превышать 25 000 кв. м / га (против 10 000 кв. / га в пятиэтажных кварталах). По тому же тендеру от Московского фонда реновации жилой застройки, из 24 проектов в 13 случаях заложено превышение нормативов плотности. В шести случаях плотность составит ровно 25 000 кв. м / га, и только в пяти будет немного менее этой цифры. При этом на участке на Кронштадском бульваре планируется реализовать проект с плотностью 48 500 кв. м / га.

По словам Александра Антонова, плотность – даже более важный показатель для комфорта проживания, чем сама по себе высотность: «Даже заявленные 25 000 кв. м / га актуальны для районов с хорошей транспортной доступностью – со станцией метро, до которой можно дойти пешком. В проектах, расположенных дальше от метро, плотность должна быть как минимум вдвое меньше». Кстати, в том же высотном и перенаселенном Сингапуре максимально разрешенная плотность для новых проектов составляет 28 000 кв. м / га – то есть лишь немногим больше заявленных московскими властями показателей.

В чем выгода

Однако важно не только видение градостроителей и их представления об идеальном городе, но и экономическая целесообразность. Считается, что именно из-за нее в Москве сложилась преимущественно многоэтажная застройка. Между тем, по словам главы компании «Башня Федерация» Михаила Смирнова, себестоимость строительства небоскребов в разы больше, чем домов средней этажности: «Так, в высотках требуется дублирующая система вентиляции, дорогое лифтовое оборудование и т.п.». «При создании высоток проектировщикам необходимо учесть огромное количество факторов, которые почти не влияют на «обычные» здания: ветровые нагрузки, более низкую температуру, разреженный воздух, сейсмостойкость, давление в трубах водоснабжения, пожаротушение, эвакуацию и многое другое», - добавляет Мария Литинецкая.

Поэтому, по словам эксперта, небоскребы выгодно строить, в первую очередь, в районах с дорогой землей – в центре и на близлежащих территориях. Однако это справедливо для реально высоких зданий – от 150-200 метров. Поэтому они появляются в основном в дорогих районах и в высоких ценовых сегментах, не ниже бизнес-класса.

Дома в 100-150 метров, хоть и относятся по некоторым методологиям к небоскребам, не требуют столь существенных затрат при проектировании и строительстве. Однако их тоже активно строят, причем зачастую в не слишком дорогих районах Москвы, например, на юге, востоке и юго-востоке. «Сегодня в массовом сегменте одновременно реализуются сразу девять высотных жилых комплексов, а цены в них начинаются с предельно низкой отметки в 2,9 млн рублей», - говорит Мария Литинецкая. При этом в целом строительство домов выше 100 метров не дает ни заметно повысить, ни существенно снизить цены в массовом сегменте. По данным «Метриум Групп», они не сильно отличаются от средних показателей по рынку: в комфортклассе это 166 000 против 159 000 рублей.

Между тем, Александр Антонов считает, что ошибочно принимать в расчет только экономическую эффективность для девелоперов. В целом для города высотки могут оказаться намного дороже, поскольку повышенная плотность населения ведет к дополнительным затратам на содержание инфраструктуры, общественный транспорт и т.п.

Чтобы стимулировать строительства средне- и низкоэтажных зданий в Москве, город, по словам эксперта, должен повысить привлекательность такого строительства для застройщиков. Например, выделять землю на льготных условиях, чтобы девелоперы перестали стремиться «выжать» с дорогого участка максимальное количество метров жилья и, соответственно, этажей. А пока в Москве практически не строится среднеэтажное жилье, хотя во всем мире считается логичным принцип «чем дальше от центра, тем ниже и меньше плотность».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1667 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 183 230
до 15 923 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Софьин-дом Лидер на Дмитровском Москва, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 87 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Селигерская, 10 мин. транспортом Застройщик: Софьи Ковалевской 20.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 047 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 487 900
до 16 436 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом в Кузьминках Москва, Юго-Восточный округ, район Кузьминки, м. Кузьминки 1-3-комнатные квартиры Площади : 39 - 79 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Кузьминки, 4 мин. пешком Застройщик: Зеленодолькая 31.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. от 21 метра.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,6 млн рублей! Скидки до 10% до 31 августа! от 6,6 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в подарок! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью от 33 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в августе скидки на на последние квартиры в готовых корпусах! Ипотека от 6%. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Дизайн проект в подарок! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Спешите! от 4,6 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Спешите! 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт новой очереди. Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура, 850м от метро Рассказовка. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн. руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дубровка» - Скидка 7% Квартиры бизнес-класса от 109 000 руб./кв.м. 300 м от м. Ольховая. Терраса 70 кв.м в подарок. Дома сданы. Звоните! от 109 000 руб./кв.м. Застройщик: Строительный Альянс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 30 до 101 кв.м. Монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер продаж! Квартиры от 9,8 млн р! Квартиры премиум-класса с отделкой! Р-н Ходынки, 4парка, паркинг, 2д/сада, англ школа, бассейн, спорт объекты! от 9,8 млн рублейОптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 170 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., без отделки от 4,9 млн руб. ЮВАО. Рядом метро. квартиры всего от 4,9 млн руб.ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно - ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Две Столицы 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 26 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. 4,7 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 7%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Династия Квартиры пл. от 38 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 8,9% от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте На Мельникова Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 45 до 290 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! Магистрат Застройщик: Завод ЖБИ-5. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 65 до 66 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Нагатинский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте