Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва все еще растет ввысь

Где можно строить небоскребы, а где стоит обойтись средней этажностью

Небоскребы есть почти в любом современном мегаполисе. Однако среди экспертов ведутся споры, являются ли высотные районы комфортными для жизни. Редакция IRN.RU выяснила, можно ли найти баланс между компактностью густонаселенного города и комфортной этажностью.

Поиск баланса

В XX веке небоскребы считались символом современных городов, устремленных в будущее. По данным международной организации «Совет по высотным зданиям и городской среде», к началу 2017 года в мире насчитывалось около 4000 небоскребов высотой более 150 метров. Более трети из них расположено в Китае (включая Гонконг и Макао), 20% – в США. В других странах намного меньше небоскребов, например, в Японии, занимающей третью строчку, их всего около 6% от общего числа. Москва в этом списке находится на 15-м месте, здесь расположено около 40 зданий выше 150 метров.

Однако чем больше строилось высотных зданий, тем чаще обнаруживались проблемы, связанные с их появлением – повышенная плотность населения, нагрузка на транспорт и инфраструктуру. Сейчас многие градостроители и урбанисты оспаривают прогрессивность высотной застройки. Основная проблема, которую они пытаются решить, – как найти баланс между компактностью города (а значит, высокой плотностью и высотностью застройки) и комфортной средой с соразмерными строениями, которыми считаются здания до 7-8 этажей.

До сих пор есть города, которые считаются комфортными, несмотря на высотность. Так, преимущественно высотный Сингапур нередко приводится в пример в качестве одного из самых продуманных и комфортных городов мира. Юлия Горлова, эксперт в области недвижимости и городского развития, член RICS в Азиатско-тихоокеанском регионе, объясняет это эффективным пространственным планированием и высокими технологиями. Город зонируется не только по горизонтали, но и по вертикали: большинство небоскребов сочетают сразу несколько функций, в рамках одного здания может быть доступна вся необходимая инфраструктура. Активно применяется вертикальное озеленение, создание общественных пространств непосредственно в небоскребах. Кроме того, большой упор делается на развитие общественного транспорта.

В большинстве же случаев урбанисты считают правильной смешанную застройку. По словам главного архитектора проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александра Антонова, в мегаполисе есть место для небоскребов - в деловых районах с хорошей транспортной доступностью. Но в жилых районах целесообразна среднеэтажная застройка. «Малоэтажка» (частные коттеджи) - не лучший выбор для крупных городов, поскольку сильно растягивают их вширь, что увеличивает расстояния между необходимыми объектами, а следовательно, повышает нагрузку на транспорт.

По словам эксперта, большинство развитых столиц мира функционирует по этому принципу. Даже Нью-Йорк, который считается городом небоскребов, является таковым, по сути, только на Манхэттене. Основная же застройка жилых районов не превышает восьми этажей. Похожая ситуация в Лондоне: в центральных деловых районах города есть высотки, однако за пределами центра около 80% застройки - дома ниже 20 метров (т.е. около шести этажей и ниже).

Для бизнеса и жилья

Центр Москвы во многом похож на другие мегаполисы – преимущественно здания до шести-восьми этажей, отдельные высотные строения и деловой центр с небоскребами. Зато удаленные от центра районы сильно отличаются. Средний пояс Москвы, где много сталинских домов, а также пока еще сохранившихся хрущевок – среднеэтажный. Зато более новые окраины, застраивавшиеся после 1970-х, – это дома выше 30 м, от 9 до 25 этажей.

Какое-то время ММДЦ «Москва-Сити» среди специалистов в области градостроительства было принято считать градостроительной ошибкой. «На тот момент в районе была тяжелая транспортная ситуация, а компании не стремились переезжать в «Сити» из-за очень высокой стоимости и наличия более доступных альтернатив с бесплатным паркингом внутри Садового кольца, - рассказывает Александр Антонов. - Но после введения платных парковок в центре, открытия МЦК и возведения большей части башен и инфраструктуры популярность «Москва-Сити» среди бизнеса выросла, и в целом комплекс занял нишу высотного делового центра».

В «Москва-Сити» существуют не только офисы, но и жилье (апартаменты). По данным «Метриум Групп», в настоящее время первичные продажи ведутся в шести башнях, пять из которых являются небоскребами (кроме IQ-квартала): «Город Столиц», «ОКО», «Меркурий Сити», «Башня Федерация», «Нева Тауэрс». Следует отметить, что «Башня Федерация» является самым высоким небоскребом в Европе (374 м). По словам коммерческого директора компании Capital Group Петра Исаева, жилье в комплексе востребовано среди покупателей дорогого сегмента: «В 2017 году количество сделок в целом в «Москва-Сити» увеличилось на 46% по отношению к 2016 году. И мы продолжим наблюдать повышение интереса к формату в 2018 году, в том числе в рамках жилых проектов».

Высокие края

Однако высотные дома строятся не только в «деловых» локациях рядом с центром. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на первичном рынке квартир и апартаментов начитывается 34 проекта с домами выше 100 м (12 из них превышают отметку 150 м): «Это не только высокобюджетный сегмент, но и массовый. Из 34 проектов восемь позиционируются в комфортклассе, 16 – в бизнес-классе, пять – в премиум-классе, пять – в элитном. Причем в объектах комфорткласса сосредоточено более трети предложения (по количеству лотов)».

По данным Единого реестра застройщиков, в 2017 году средняя высота строящегося жилья в России составляла 16 этажей, в Москве – 21 этаж. «Новые дома в жилых районах в Европе – куда ниже. Обычно их этажность не превышает пяти-восьми этажей», - говорит Александр Антонов.

Будущее среднеэтажных районов Москвы под вопросом. Перед стартом программы реновации пятиэтажных кварталов власти обещали, что высотность большинства зданий, которые будут построены по этой программе, составит не более восьми этажей, с отдельными доминантами в 14-25 этажей. Однако, как выяснили в РБК, реальные показатели, заложенные в тендерах на проектирование жилых домов в рамках программы по 24 адресам, отличаются от ранее заявленных. Так, большинство домов будут высотой 50-60 м (16-20 этажей), а некоторые - до 100 м (это более 30 этажей).

При этом выше будет и плотность застройки. Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин ранее говорил, что плотность в новых районах на месте хрущевок не должна превышать 25 000 кв. м / га (против 10 000 кв. / га в пятиэтажных кварталах). По тому же тендеру от Московского фонда реновации жилой застройки, из 24 проектов в 13 случаях заложено превышение нормативов плотности. В шести случаях плотность составит ровно 25 000 кв. м / га, и только в пяти будет немного менее этой цифры. При этом на участке на Кронштадском бульваре планируется реализовать проект с плотностью 48 500 кв. м / га.

По словам Александра Антонова, плотность – даже более важный показатель для комфорта проживания, чем сама по себе высотность: «Даже заявленные 25 000 кв. м / га актуальны для районов с хорошей транспортной доступностью – со станцией метро, до которой можно дойти пешком. В проектах, расположенных дальше от метро, плотность должна быть как минимум вдвое меньше». Кстати, в том же высотном и перенаселенном Сингапуре максимально разрешенная плотность для новых проектов составляет 28 000 кв. м / га – то есть лишь немногим больше заявленных московскими властями показателей.

В чем выгода

Однако важно не только видение градостроителей и их представления об идеальном городе, но и экономическая целесообразность. Считается, что именно из-за нее в Москве сложилась преимущественно многоэтажная застройка. Между тем, по словам главы компании «Башня Федерация» Михаила Смирнова, себестоимость строительства небоскребов в разы больше, чем домов средней этажности: «Так, в высотках требуется дублирующая система вентиляции, дорогое лифтовое оборудование и т.п.». «При создании высоток проектировщикам необходимо учесть огромное количество факторов, которые почти не влияют на «обычные» здания: ветровые нагрузки, более низкую температуру, разреженный воздух, сейсмостойкость, давление в трубах водоснабжения, пожаротушение, эвакуацию и многое другое», - добавляет Мария Литинецкая.

Поэтому, по словам эксперта, небоскребы выгодно строить, в первую очередь, в районах с дорогой землей – в центре и на близлежащих территориях. Однако это справедливо для реально высоких зданий – от 150-200 метров. Поэтому они появляются в основном в дорогих районах и в высоких ценовых сегментах, не ниже бизнес-класса.

Дома в 100-150 метров, хоть и относятся по некоторым методологиям к небоскребам, не требуют столь существенных затрат при проектировании и строительстве. Однако их тоже активно строят, причем зачастую в не слишком дорогих районах Москвы, например, на юге, востоке и юго-востоке. «Сегодня в массовом сегменте одновременно реализуются сразу девять высотных жилых комплексов, а цены в них начинаются с предельно низкой отметки в 2,9 млн рублей», - говорит Мария Литинецкая. При этом в целом строительство домов выше 100 метров не дает ни заметно повысить, ни существенно снизить цены в массовом сегменте. По данным «Метриум Групп», они не сильно отличаются от средних показателей по рынку: в комфортклассе это 166 000 против 159 000 рублей.

Между тем, Александр Антонов считает, что ошибочно принимать в расчет только экономическую эффективность для девелоперов. В целом для города высотки могут оказаться намного дороже, поскольку повышенная плотность населения ведет к дополнительным затратам на содержание инфраструктуры, общественный транспорт и т.п.

Чтобы стимулировать строительства средне- и низкоэтажных зданий в Москве, город, по словам эксперта, должен повысить привлекательность такого строительства для застройщиков. Например, выделять землю на льготных условиях, чтобы девелоперы перестали стремиться «выжать» с дорогого участка максимальное количество метров жилья и, соответственно, этажей. А пока в Москве практически не строится среднеэтажное жилье, хотя во всем мире считается логичным принцип «чем дальше от центра, тем ниже и меньше плотность».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2273 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 757 000
до 21 107 520 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Загорье Москва, Южный округ, район Бирюлево Восточное Площади : 44 - 140 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2012 г., есть сданные м. Царицыно, 15 мин. транспортом Ягодная ул., д.4 Ягодная ул., д.6 к.5 Ягодная ул., д.8, к.1 Ягодная ул., д.8, к.2 Ягодная ул., д.8, к.3 Показать все 6 корпусов Застройщик: Мосфундаментстрой-6.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 881 700
до 17 658 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 33 - 91 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Тройка РЭД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. Сдача ГК: Сдан 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Успей приобрести! 2-х комн.кв-ра 57 м² с удачной планировкой - 5,9 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,8 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Вавилов Дом Последние квартиры в готовом доме бизнес-класса. Двухуровневый подземный паркинг. Зеленая территория. Рядом 3 станции метро. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Спешите! В продаже квартиры в готовых домах площадью 108-203 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте МИР Митино! Готовые квартиры с ключами! Московская прописка. В пешей доступности м. Пятницкое ш. Экологически чистый район. Развитая инфраструктура! от 6,3 млн руб!ООО «Рождествено» Застройщик: Рождествено. Проектная декларация на рекламируемом сайте