Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва все еще растет ввысь

Где можно строить небоскребы, а где стоит обойтись средней этажностью

Небоскребы есть почти в любом современном мегаполисе. Однако среди экспертов ведутся споры, являются ли высотные районы комфортными для жизни. Редакция IRN.RU выяснила, можно ли найти баланс между компактностью густонаселенного города и комфортной этажностью.

Поиск баланса

В XX веке небоскребы считались символом современных городов, устремленных в будущее. По данным международной организации «Совет по высотным зданиям и городской среде», к началу 2017 года в мире насчитывалось около 4000 небоскребов высотой более 150 метров. Более трети из них расположено в Китае (включая Гонконг и Макао), 20% – в США. В других странах намного меньше небоскребов, например, в Японии, занимающей третью строчку, их всего около 6% от общего числа. Москва в этом списке находится на 15-м месте, здесь расположено около 40 зданий выше 150 метров.

Однако чем больше строилось высотных зданий, тем чаще обнаруживались проблемы, связанные с их появлением – повышенная плотность населения, нагрузка на транспорт и инфраструктуру. Сейчас многие градостроители и урбанисты оспаривают прогрессивность высотной застройки. Основная проблема, которую они пытаются решить, – как найти баланс между компактностью города (а значит, высокой плотностью и высотностью застройки) и комфортной средой с соразмерными строениями, которыми считаются здания до 7-8 этажей.

До сих пор есть города, которые считаются комфортными, несмотря на высотность. Так, преимущественно высотный Сингапур нередко приводится в пример в качестве одного из самых продуманных и комфортных городов мира. Юлия Горлова, эксперт в области недвижимости и городского развития, член RICS в Азиатско-тихоокеанском регионе, объясняет это эффективным пространственным планированием и высокими технологиями. Город зонируется не только по горизонтали, но и по вертикали: большинство небоскребов сочетают сразу несколько функций, в рамках одного здания может быть доступна вся необходимая инфраструктура. Активно применяется вертикальное озеленение, создание общественных пространств непосредственно в небоскребах. Кроме того, большой упор делается на развитие общественного транспорта.

В большинстве же случаев урбанисты считают правильной смешанную застройку. По словам главного архитектора проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александра Антонова, в мегаполисе есть место для небоскребов - в деловых районах с хорошей транспортной доступностью. Но в жилых районах целесообразна среднеэтажная застройка. «Малоэтажка» (частные коттеджи) - не лучший выбор для крупных городов, поскольку сильно растягивают их вширь, что увеличивает расстояния между необходимыми объектами, а следовательно, повышает нагрузку на транспорт.

По словам эксперта, большинство развитых столиц мира функционирует по этому принципу. Даже Нью-Йорк, который считается городом небоскребов, является таковым, по сути, только на Манхэттене. Основная же застройка жилых районов не превышает восьми этажей. Похожая ситуация в Лондоне: в центральных деловых районах города есть высотки, однако за пределами центра около 80% застройки - дома ниже 20 метров (т.е. около шести этажей и ниже).

Для бизнеса и жилья

Центр Москвы во многом похож на другие мегаполисы – преимущественно здания до шести-восьми этажей, отдельные высотные строения и деловой центр с небоскребами. Зато удаленные от центра районы сильно отличаются. Средний пояс Москвы, где много сталинских домов, а также пока еще сохранившихся хрущевок – среднеэтажный. Зато более новые окраины, застраивавшиеся после 1970-х, – это дома выше 30 м, от 9 до 25 этажей.

Какое-то время ММДЦ «Москва-Сити» среди специалистов в области градостроительства было принято считать градостроительной ошибкой. «На тот момент в районе была тяжелая транспортная ситуация, а компании не стремились переезжать в «Сити» из-за очень высокой стоимости и наличия более доступных альтернатив с бесплатным паркингом внутри Садового кольца, - рассказывает Александр Антонов. - Но после введения платных парковок в центре, открытия МЦК и возведения большей части башен и инфраструктуры популярность «Москва-Сити» среди бизнеса выросла, и в целом комплекс занял нишу высотного делового центра».

В «Москва-Сити» существуют не только офисы, но и жилье (апартаменты). По данным «Метриум Групп», в настоящее время первичные продажи ведутся в шести башнях, пять из которых являются небоскребами (кроме IQ-квартала): «Город Столиц», «ОКО», «Меркурий Сити», «Башня Федерация», «Нева Тауэрс». Следует отметить, что «Башня Федерация» является самым высоким небоскребом в Европе (374 м). По словам коммерческого директора компании Capital Group Петра Исаева, жилье в комплексе востребовано среди покупателей дорогого сегмента: «В 2017 году количество сделок в целом в «Москва-Сити» увеличилось на 46% по отношению к 2016 году. И мы продолжим наблюдать повышение интереса к формату в 2018 году, в том числе в рамках жилых проектов».

Высокие края

Однако высотные дома строятся не только в «деловых» локациях рядом с центром. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на первичном рынке квартир и апартаментов начитывается 34 проекта с домами выше 100 м (12 из них превышают отметку 150 м): «Это не только высокобюджетный сегмент, но и массовый. Из 34 проектов восемь позиционируются в комфортклассе, 16 – в бизнес-классе, пять – в премиум-классе, пять – в элитном. Причем в объектах комфорткласса сосредоточено более трети предложения (по количеству лотов)».

По данным Единого реестра застройщиков, в 2017 году средняя высота строящегося жилья в России составляла 16 этажей, в Москве – 21 этаж. «Новые дома в жилых районах в Европе – куда ниже. Обычно их этажность не превышает пяти-восьми этажей», - говорит Александр Антонов.

Будущее среднеэтажных районов Москвы под вопросом. Перед стартом программы реновации пятиэтажных кварталов власти обещали, что высотность большинства зданий, которые будут построены по этой программе, составит не более восьми этажей, с отдельными доминантами в 14-25 этажей. Однако, как выяснили в РБК, реальные показатели, заложенные в тендерах на проектирование жилых домов в рамках программы по 24 адресам, отличаются от ранее заявленных. Так, большинство домов будут высотой 50-60 м (16-20 этажей), а некоторые - до 100 м (это более 30 этажей).

При этом выше будет и плотность застройки. Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин ранее говорил, что плотность в новых районах на месте хрущевок не должна превышать 25 000 кв. м / га (против 10 000 кв. / га в пятиэтажных кварталах). По тому же тендеру от Московского фонда реновации жилой застройки, из 24 проектов в 13 случаях заложено превышение нормативов плотности. В шести случаях плотность составит ровно 25 000 кв. м / га, и только в пяти будет немного менее этой цифры. При этом на участке на Кронштадском бульваре планируется реализовать проект с плотностью 48 500 кв. м / га.

По словам Александра Антонова, плотность – даже более важный показатель для комфорта проживания, чем сама по себе высотность: «Даже заявленные 25 000 кв. м / га актуальны для районов с хорошей транспортной доступностью – со станцией метро, до которой можно дойти пешком. В проектах, расположенных дальше от метро, плотность должна быть как минимум вдвое меньше». Кстати, в том же высотном и перенаселенном Сингапуре максимально разрешенная плотность для новых проектов составляет 28 000 кв. м / га – то есть лишь немногим больше заявленных московскими властями показателей.

В чем выгода

Однако важно не только видение градостроителей и их представления об идеальном городе, но и экономическая целесообразность. Считается, что именно из-за нее в Москве сложилась преимущественно многоэтажная застройка. Между тем, по словам главы компании «Башня Федерация» Михаила Смирнова, себестоимость строительства небоскребов в разы больше, чем домов средней этажности: «Так, в высотках требуется дублирующая система вентиляции, дорогое лифтовое оборудование и т.п.». «При создании высоток проектировщикам необходимо учесть огромное количество факторов, которые почти не влияют на «обычные» здания: ветровые нагрузки, более низкую температуру, разреженный воздух, сейсмостойкость, давление в трубах водоснабжения, пожаротушение, эвакуацию и многое другое», - добавляет Мария Литинецкая.

Поэтому, по словам эксперта, небоскребы выгодно строить, в первую очередь, в районах с дорогой землей – в центре и на близлежащих территориях. Однако это справедливо для реально высоких зданий – от 150-200 метров. Поэтому они появляются в основном в дорогих районах и в высоких ценовых сегментах, не ниже бизнес-класса.

Дома в 100-150 метров, хоть и относятся по некоторым методологиям к небоскребам, не требуют столь существенных затрат при проектировании и строительстве. Однако их тоже активно строят, причем зачастую в не слишком дорогих районах Москвы, например, на юге, востоке и юго-востоке. «Сегодня в массовом сегменте одновременно реализуются сразу девять высотных жилых комплексов, а цены в них начинаются с предельно низкой отметки в 2,9 млн рублей», - говорит Мария Литинецкая. При этом в целом строительство домов выше 100 метров не дает ни заметно повысить, ни существенно снизить цены в массовом сегменте. По данным «Метриум Групп», они не сильно отличаются от средних показателей по рынку: в комфортклассе это 166 000 против 159 000 рублей.

Между тем, Александр Антонов считает, что ошибочно принимать в расчет только экономическую эффективность для девелоперов. В целом для города высотки могут оказаться намного дороже, поскольку повышенная плотность населения ведет к дополнительным затратам на содержание инфраструктуры, общественный транспорт и т.п.

Чтобы стимулировать строительства средне- и низкоэтажных зданий в Москве, город, по словам эксперта, должен повысить привлекательность такого строительства для застройщиков. Например, выделять землю на льготных условиях, чтобы девелоперы перестали стремиться «выжать» с дорогого участка максимальное количество метров жилья и, соответственно, этажей. А пока в Москве практически не строится среднеэтажное жилье, хотя во всем мире считается логичным принцип «чем дальше от центра, тем ниже и меньше плотность».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2307 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры в готовых домах площадью 112-180 метров. Звоните! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,7 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Рядом парк и метро! Бронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Сэкономьте до 500 тыс. руб. при покупке квартиры онлайн.300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте