Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва все еще растет ввысь

Где можно строить небоскребы, а где стоит обойтись средней этажностью

Небоскребы есть почти в любом современном мегаполисе. Однако среди экспертов ведутся споры, являются ли высотные районы комфортными для жизни. Редакция IRN.RU выяснила, можно ли найти баланс между компактностью густонаселенного города и комфортной этажностью.

Поиск баланса

В XX веке небоскребы считались символом современных городов, устремленных в будущее. По данным международной организации «Совет по высотным зданиям и городской среде», к началу 2017 года в мире насчитывалось около 4000 небоскребов высотой более 150 метров. Более трети из них расположено в Китае (включая Гонконг и Макао), 20% – в США. В других странах намного меньше небоскребов, например, в Японии, занимающей третью строчку, их всего около 6% от общего числа. Москва в этом списке находится на 15-м месте, здесь расположено около 40 зданий выше 150 метров.

Однако чем больше строилось высотных зданий, тем чаще обнаруживались проблемы, связанные с их появлением – повышенная плотность населения, нагрузка на транспорт и инфраструктуру. Сейчас многие градостроители и урбанисты оспаривают прогрессивность высотной застройки. Основная проблема, которую они пытаются решить, – как найти баланс между компактностью города (а значит, высокой плотностью и высотностью застройки) и комфортной средой с соразмерными строениями, которыми считаются здания до 7-8 этажей.

До сих пор есть города, которые считаются комфортными, несмотря на высотность. Так, преимущественно высотный Сингапур нередко приводится в пример в качестве одного из самых продуманных и комфортных городов мира. Юлия Горлова, эксперт в области недвижимости и городского развития, член RICS в Азиатско-тихоокеанском регионе, объясняет это эффективным пространственным планированием и высокими технологиями. Город зонируется не только по горизонтали, но и по вертикали: большинство небоскребов сочетают сразу несколько функций, в рамках одного здания может быть доступна вся необходимая инфраструктура. Активно применяется вертикальное озеленение, создание общественных пространств непосредственно в небоскребах. Кроме того, большой упор делается на развитие общественного транспорта.

В большинстве же случаев урбанисты считают правильной смешанную застройку. По словам главного архитектора проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александра Антонова, в мегаполисе есть место для небоскребов - в деловых районах с хорошей транспортной доступностью. Но в жилых районах целесообразна среднеэтажная застройка. «Малоэтажка» (частные коттеджи) - не лучший выбор для крупных городов, поскольку сильно растягивают их вширь, что увеличивает расстояния между необходимыми объектами, а следовательно, повышает нагрузку на транспорт.

По словам эксперта, большинство развитых столиц мира функционирует по этому принципу. Даже Нью-Йорк, который считается городом небоскребов, является таковым, по сути, только на Манхэттене. Основная же застройка жилых районов не превышает восьми этажей. Похожая ситуация в Лондоне: в центральных деловых районах города есть высотки, однако за пределами центра около 80% застройки - дома ниже 20 метров (т.е. около шести этажей и ниже).

Для бизнеса и жилья

Центр Москвы во многом похож на другие мегаполисы – преимущественно здания до шести-восьми этажей, отдельные высотные строения и деловой центр с небоскребами. Зато удаленные от центра районы сильно отличаются. Средний пояс Москвы, где много сталинских домов, а также пока еще сохранившихся хрущевок – среднеэтажный. Зато более новые окраины, застраивавшиеся после 1970-х, – это дома выше 30 м, от 9 до 25 этажей.

Какое-то время ММДЦ «Москва-Сити» среди специалистов в области градостроительства было принято считать градостроительной ошибкой. «На тот момент в районе была тяжелая транспортная ситуация, а компании не стремились переезжать в «Сити» из-за очень высокой стоимости и наличия более доступных альтернатив с бесплатным паркингом внутри Садового кольца, - рассказывает Александр Антонов. - Но после введения платных парковок в центре, открытия МЦК и возведения большей части башен и инфраструктуры популярность «Москва-Сити» среди бизнеса выросла, и в целом комплекс занял нишу высотного делового центра».

В «Москва-Сити» существуют не только офисы, но и жилье (апартаменты). По данным «Метриум Групп», в настоящее время первичные продажи ведутся в шести башнях, пять из которых являются небоскребами (кроме IQ-квартала): «Город Столиц», «ОКО», «Меркурий Сити», «Башня Федерация», «Нева Тауэрс». Следует отметить, что «Башня Федерация» является самым высоким небоскребом в Европе (374 м). По словам коммерческого директора компании Capital Group Петра Исаева, жилье в комплексе востребовано среди покупателей дорогого сегмента: «В 2017 году количество сделок в целом в «Москва-Сити» увеличилось на 46% по отношению к 2016 году. И мы продолжим наблюдать повышение интереса к формату в 2018 году, в том числе в рамках жилых проектов».

Высокие края

Однако высотные дома строятся не только в «деловых» локациях рядом с центром. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на первичном рынке квартир и апартаментов начитывается 34 проекта с домами выше 100 м (12 из них превышают отметку 150 м): «Это не только высокобюджетный сегмент, но и массовый. Из 34 проектов восемь позиционируются в комфортклассе, 16 – в бизнес-классе, пять – в премиум-классе, пять – в элитном. Причем в объектах комфорткласса сосредоточено более трети предложения (по количеству лотов)».

По данным Единого реестра застройщиков, в 2017 году средняя высота строящегося жилья в России составляла 16 этажей, в Москве – 21 этаж. «Новые дома в жилых районах в Европе – куда ниже. Обычно их этажность не превышает пяти-восьми этажей», - говорит Александр Антонов.

Будущее среднеэтажных районов Москвы под вопросом. Перед стартом программы реновации пятиэтажных кварталов власти обещали, что высотность большинства зданий, которые будут построены по этой программе, составит не более восьми этажей, с отдельными доминантами в 14-25 этажей. Однако, как выяснили в РБК, реальные показатели, заложенные в тендерах на проектирование жилых домов в рамках программы по 24 адресам, отличаются от ранее заявленных. Так, большинство домов будут высотой 50-60 м (16-20 этажей), а некоторые - до 100 м (это более 30 этажей).

При этом выше будет и плотность застройки. Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин ранее говорил, что плотность в новых районах на месте хрущевок не должна превышать 25 000 кв. м / га (против 10 000 кв. / га в пятиэтажных кварталах). По тому же тендеру от Московского фонда реновации жилой застройки, из 24 проектов в 13 случаях заложено превышение нормативов плотности. В шести случаях плотность составит ровно 25 000 кв. м / га, и только в пяти будет немного менее этой цифры. При этом на участке на Кронштадском бульваре планируется реализовать проект с плотностью 48 500 кв. м / га.

По словам Александра Антонова, плотность – даже более важный показатель для комфорта проживания, чем сама по себе высотность: «Даже заявленные 25 000 кв. м / га актуальны для районов с хорошей транспортной доступностью – со станцией метро, до которой можно дойти пешком. В проектах, расположенных дальше от метро, плотность должна быть как минимум вдвое меньше». Кстати, в том же высотном и перенаселенном Сингапуре максимально разрешенная плотность для новых проектов составляет 28 000 кв. м / га – то есть лишь немногим больше заявленных московскими властями показателей.

В чем выгода

Однако важно не только видение градостроителей и их представления об идеальном городе, но и экономическая целесообразность. Считается, что именно из-за нее в Москве сложилась преимущественно многоэтажная застройка. Между тем, по словам главы компании «Башня Федерация» Михаила Смирнова, себестоимость строительства небоскребов в разы больше, чем домов средней этажности: «Так, в высотках требуется дублирующая система вентиляции, дорогое лифтовое оборудование и т.п.». «При создании высоток проектировщикам необходимо учесть огромное количество факторов, которые почти не влияют на «обычные» здания: ветровые нагрузки, более низкую температуру, разреженный воздух, сейсмостойкость, давление в трубах водоснабжения, пожаротушение, эвакуацию и многое другое», - добавляет Мария Литинецкая.

Поэтому, по словам эксперта, небоскребы выгодно строить, в первую очередь, в районах с дорогой землей – в центре и на близлежащих территориях. Однако это справедливо для реально высоких зданий – от 150-200 метров. Поэтому они появляются в основном в дорогих районах и в высоких ценовых сегментах, не ниже бизнес-класса.

Дома в 100-150 метров, хоть и относятся по некоторым методологиям к небоскребам, не требуют столь существенных затрат при проектировании и строительстве. Однако их тоже активно строят, причем зачастую в не слишком дорогих районах Москвы, например, на юге, востоке и юго-востоке. «Сегодня в массовом сегменте одновременно реализуются сразу девять высотных жилых комплексов, а цены в них начинаются с предельно низкой отметки в 2,9 млн рублей», - говорит Мария Литинецкая. При этом в целом строительство домов выше 100 метров не дает ни заметно повысить, ни существенно снизить цены в массовом сегменте. По данным «Метриум Групп», они не сильно отличаются от средних показателей по рынку: в комфортклассе это 166 000 против 159 000 рублей.

Между тем, Александр Антонов считает, что ошибочно принимать в расчет только экономическую эффективность для девелоперов. В целом для города высотки могут оказаться намного дороже, поскольку повышенная плотность населения ведет к дополнительным затратам на содержание инфраструктуры, общественный транспорт и т.п.

Чтобы стимулировать строительства средне- и низкоэтажных зданий в Москве, город, по словам эксперта, должен повысить привлекательность такого строительства для застройщиков. Например, выделять землю на льготных условиях, чтобы девелоперы перестали стремиться «выжать» с дорогого участка максимальное количество метров жилья и, соответственно, этажей. А пока в Москве практически не строится среднеэтажное жилье, хотя во всем мире считается логичным принцип «чем дальше от центра, тем ниже и меньше плотность».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2218 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 954 000
до 10 835 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ЖК в Зеленограде Москва, Зеленоградский округ 1-4-комнатные квартиры Площади : 36 - 98 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 40-118 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах площадью 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Звоните! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры пл. 32-94 кв.м.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Звоните! Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте