Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Крыша для инвестора

Стоит ли вкладывать в дорогое столичное жилье

Инвесторы не изменяют московской элитной недвижимости, утверждают брокеры по продаже дорогих квартир. Жилье по миллиону рублей за квадратный метр остается востребованным, несмотря на очень скромную динамику цен в среднесрочной перспективе. За пять лет элитная недвижимость в Москве подорожала меньше чем на 2%, а количество инвесторов выросло почти в три раза.

Альтернатива рискам

"В 2014 году ставки по рублевым депозитам в банках достигали 10-14%, на этом фоне инвестиции в недвижимость выглядели более рискованными и менее доходными",— вспоминает коммерческий директор Vesper Наталья Шичанина. На ее взгляд, сейчас доходность сдачи квартиры в аренду (после вычета налогов) сопоставима со ставками по вкладам — на уровне 6%. "К тому же недвижимость не может за один день подешеветь в 50 раз, а страховка вклада покрывает депозиты на сумму до 1,4 млн руб.",— добавляет эксперт. Количество вариантов для инвестиций растет: на фондовом рынке и криптобирже доходность может быть в десятки раз выше, но при сопоставимом уровне рисков. "Не все готовы погружаться в детали использования настолько рискованных инструментов. Всегда есть часть консервативных инвесторов, которая предпочитает сохранить капитал и получать стабильный прогнозируемый доход",— отмечает Наталья Шичанина.

По ее словам, в верхнем ценовом сегменте жилой недвижимости (от 750 тыс. руб. за 1 кв. м) с порогом входа в среднем 100 млн руб. традиционно невысокий процент инвестиционных сделок по сравнению с другими сегментами. "Такие покупки совершают для собственного проживания",— отмечает эксперт, добавляя, что до 2016 года на инвестиционные сделки в элитных проектах в портфеле компании приходилось 5%, в крупных — до 10%. А потом из-за сохраняющейся турбулентности в российской банковской сфере, отрицательных ставках по депозитам в зарубежных банках и геополитических осложнений инвестиционная активность в сегменте элитной недвижимости в Москве стала расти. "В конце 2016 года объем сделок по размещению капитала в элитных проектах начал стабильно расти и сейчас в некоторых проектах достигает 15%",— констатирует Наталья Шичанина. Доля инвестиционных сделок напрямую зависит от проекта и его масштабов. "Этот показатель может достигать 40% от объема предложения в небольших проектах клубного формата. В более крупных жилых и апартаментных комплексах доля инвесторов соответствует среднему по рынку уровню и составляет около 7-10%",— говорит управляющий директор "Метриум Премиум" Илья Менжунов.

Правила рынка в кризис

Объем рынка элитной недвижимости в Москве почти не меняется. Сейчас в продаже 1850 лотов в строящихся жилых и апартаментных комплексах, 66% этого предложения приходится на апартаменты. Пять лет назад лотов было меньше: в 2013 году в продаже было 1645 элитных квартир. Общая же площадь предложения осталась сопоставимой: 234 тыс. кв. м — сейчас, 262 тыс. кв. м — в 2013 году. "Из-за высокого темпа строительства массового жилья доля элитного предложения в общем объеме сократилась более чем в два раза, до 7%, но в натуральном выражении сегмент остался практически прежним",— поясняет Илья Менжунов.

Рост количества квартир, выставленных на продажу в элитных новостройках, на фоне незначительного снижения общей площади предложения отражает общую для всех сегментов рынка жилья тенденцию. "Девелоперы стремятся приспособиться к условиям кризиса: покупатели недвижимости в высокобюджетных сегментах пересмотрели подходы к выбору жилья в пользу более прагматичных. Объем предложения принципиально не изменился, но этого нельзя сказать о спросе — он вырос",— говорит господин Менжунов. По его оценкам, текущее значение коэффициента поглощения — общее число приобретенных квартир от количества объектов, выставленных на продажу в этом году,— в элитном сегменте составило 23%, в 2013 году оно было 17%. "Но рост связан со структурными изменениями: в 2013 году апартаменты не пользовались популярностью, так как формат был малоизвестен покупателю. Сейчас спрос на них вырос",— пояснил Илья Менжунов.

Цены за рассматриваемый пятилетний период формально тоже выросли. Средняя стоимость квадратного метра в элитной квартире на сегодняшний день составляет 924 тыс. руб., что на 17% выше, чем в 2013 году (тогда было 793 тыс. руб.). В апартаментах рост составил 23% — до 668 тыс. руб. за 1 кв. м. Но рынок элитного жилья чувствителен к валютным колебаниям и росту предложения. "Объем рынка ограничен, значит, появление любого крупного комплекса в более дорогой локации по сравнению с остальными площадками повышает средний уровень цен",— констатирует господин Менжунов. Он считает, что с учетом этих факторов корректнее сравнивать "среднеисторическую" цену за прошедшие четыре года. "Получится, что сейчас квадратный метр дорогой жилой недвижимости всего на 1,8% дороже, чем в среднем за четыре года. А апартаменты — на 3% дешевле",— считает эксперт. По его мнению, ценовую динамику в этом сегменте можно охарактеризовать как стагнацию.

Два типа инвесторов

Покупателей отсутствие резко выраженной динамики на этом рынке привлекает. В "Метриум" проанализировали статистику Центробанка по объему трансграничных переводов резидентов России из-за рубежа на операции с недвижимостью в стране. В четвертом квартале прошлого года этот показатель достиг исторического максимума и составил $122 млн (на 36% больше, чем за аналогичный период 2016 года). Рост продолжается — в первом квартале он составил уже 21%.

Инвестиционные покупатели на рынке элитной недвижимости делятся на два типа. "Активные инвесторы, которые зарабатывают на изменении цены за счет строительной готовности дома, и пассивные — они вкладывают в покупку свободные средства, не придерживаясь конкретной стратегии реализации квартиры в будущем: может, продадут, а может, будут сами жить или сдадут в аренду",— перечисляет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

В острый кризисный период, в 2014 году, активные инвесторы исчезли, их отсутствие компенсировали пассивные, стремясь снизить риски вложений. Сейчас инвестиционный спрос стал более равномерным. По итогам прошлого года активных инвесторов было около 15% от общего количества покупателей, пассивных — 20-25%. "Таким образом, в целом по рынку на инвестиционные покупки приходится более трети сделок: 35-40%",— отмечает госпожа Румянцева.

Активные инвесторы покупают недвижимость в течение первого полугодия с момента открытия продаж, часто даже до официального старта, когда девелопер приступает к формированию отложенного спроса, до получения всей разрешительной документации. "Такие предложения доступны через ограниченный пул брокеров, напрямую квартиру в закрытых продажах приобрести не получится",— говорит Екатерина Румянцева, отмечая, что успешные сделки на данном этапе могут обладать инвестиционным потенциалом от 40%. Такую высокую прибыль можно получить в проектах, где девелопер не до конца выверил ценовую политику, например, не учел повышенный интерес к определенному количеству комнат, метражу или видовым характеристикам в конкретной локации. "Тогда квартиры попадают в закрытые продажи — это помогает проанализировать спрос и выверить концепцию ценообразования",— объясняет Екатерина Румянцева. Средний темп роста цен за счет строительной готовности составляет около 15% в год. По оценкам Наталья Шичаниной, если заходить в проект на старте продаж, то за 2-2,5 года недвижимость дорожает на 20-40%, а после ввода в эксплуатацию может генерировать стабильный рентный доход на уровне 6%. Средний бюджет инвестиционной покупки элитной недвижимости — 120-150 млн руб.

Где в мире цены растут

По итогам прошлого года абсолютным лидером по темпам роста цен на дорогую недвижимость среди крупных городов стал китайский Гуанчжоу — прирост составил 27,4% (средняя цена квадратного метра — $11 тыс.). Гуанчжоу возглавляет рейтинг второй год подряд. Шанхай и Пекин, которые занимали вторую и третью позиции в 2016 году, в прошлом году не попали даже в первую десятку — дорогие квартиры здесь подорожали на 9% и 7% соответственно, следует из данных исследования Prime International Residential Index (PIRI) международной консалтинговой компании Knight Frank. На втором месте Кейптаун — 19,9%. Город Аспен занял третье место в рейтинге PIRI с ростом цен в 19% в 2017 году.

В Европе рост продемонстрировали не только города, но и административные районы некоторых стран. В частности, Лигурия в Италии и Западный Алгарве в Португалии — самые успешные в Европе рынки вторичного жилья. Ежегодный рост здесь составляет 6,6% и 6,5% соответственно. Оба региона заметно пострадали от глобального финансового спада и последствий долгового кризиса в еврозоне: тогда цены упали на 30-40%.

В Испании цены поддержало сокращение объема предложения — в 2016 году было построено 34,3 тыс. домов, десять лет назад этот показатель был на уровне 600 тыс. В 2017 году в Барселоне, Мадриде, Марбелье и на Мальорке цены росли на 10,6-2,5% (в зависимости от города).

В крупных городах США недвижимость стабильно дорожает на 2,2-5,1%. Заметно упали темпы роста цен в Канаде из-за введения 15-процентного налога для иностранных покупателей и мер, принятых в Китае для ужесточения контроля за движением капитала,— покупатели из Китая обеспечивали основной спрос. В итоге в Ванкувере ежегодный рост замедлился с 14,5% до 3,5%, а в Торонто — с 15,1% до 8,7%.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
630 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 41 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 712 249
до 22 762 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ААЛТО Москва, Северный округ, район Савеловский Площади : 35 - 82 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Дмитровская, 10 мин. транспортом Застройщик: ЮИТ СитиСтрой.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
I LOVE Торопитесь! Новые квартиры у м.Алексеевская. 1-4-комнатные. Площадь от 30 до 132 кв.м. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. 22-103 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. Звоните! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте