Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Крыша для инвестора

Стоит ли вкладывать в дорогое столичное жилье

Инвесторы не изменяют московской элитной недвижимости, утверждают брокеры по продаже дорогих квартир. Жилье по миллиону рублей за квадратный метр остается востребованным, несмотря на очень скромную динамику цен в среднесрочной перспективе. За пять лет элитная недвижимость в Москве подорожала меньше чем на 2%, а количество инвесторов выросло почти в три раза.

Альтернатива рискам

"В 2014 году ставки по рублевым депозитам в банках достигали 10-14%, на этом фоне инвестиции в недвижимость выглядели более рискованными и менее доходными",— вспоминает коммерческий директор Vesper Наталья Шичанина. На ее взгляд, сейчас доходность сдачи квартиры в аренду (после вычета налогов) сопоставима со ставками по вкладам — на уровне 6%. "К тому же недвижимость не может за один день подешеветь в 50 раз, а страховка вклада покрывает депозиты на сумму до 1,4 млн руб.",— добавляет эксперт. Количество вариантов для инвестиций растет: на фондовом рынке и криптобирже доходность может быть в десятки раз выше, но при сопоставимом уровне рисков. "Не все готовы погружаться в детали использования настолько рискованных инструментов. Всегда есть часть консервативных инвесторов, которая предпочитает сохранить капитал и получать стабильный прогнозируемый доход",— отмечает Наталья Шичанина.

По ее словам, в верхнем ценовом сегменте жилой недвижимости (от 750 тыс. руб. за 1 кв. м) с порогом входа в среднем 100 млн руб. традиционно невысокий процент инвестиционных сделок по сравнению с другими сегментами. "Такие покупки совершают для собственного проживания",— отмечает эксперт, добавляя, что до 2016 года на инвестиционные сделки в элитных проектах в портфеле компании приходилось 5%, в крупных — до 10%. А потом из-за сохраняющейся турбулентности в российской банковской сфере, отрицательных ставках по депозитам в зарубежных банках и геополитических осложнений инвестиционная активность в сегменте элитной недвижимости в Москве стала расти. "В конце 2016 года объем сделок по размещению капитала в элитных проектах начал стабильно расти и сейчас в некоторых проектах достигает 15%",— констатирует Наталья Шичанина. Доля инвестиционных сделок напрямую зависит от проекта и его масштабов. "Этот показатель может достигать 40% от объема предложения в небольших проектах клубного формата. В более крупных жилых и апартаментных комплексах доля инвесторов соответствует среднему по рынку уровню и составляет около 7-10%",— говорит управляющий директор "Метриум Премиум" Илья Менжунов.

Правила рынка в кризис

Объем рынка элитной недвижимости в Москве почти не меняется. Сейчас в продаже 1850 лотов в строящихся жилых и апартаментных комплексах, 66% этого предложения приходится на апартаменты. Пять лет назад лотов было меньше: в 2013 году в продаже было 1645 элитных квартир. Общая же площадь предложения осталась сопоставимой: 234 тыс. кв. м — сейчас, 262 тыс. кв. м — в 2013 году. "Из-за высокого темпа строительства массового жилья доля элитного предложения в общем объеме сократилась более чем в два раза, до 7%, но в натуральном выражении сегмент остался практически прежним",— поясняет Илья Менжунов.

Рост количества квартир, выставленных на продажу в элитных новостройках, на фоне незначительного снижения общей площади предложения отражает общую для всех сегментов рынка жилья тенденцию. "Девелоперы стремятся приспособиться к условиям кризиса: покупатели недвижимости в высокобюджетных сегментах пересмотрели подходы к выбору жилья в пользу более прагматичных. Объем предложения принципиально не изменился, но этого нельзя сказать о спросе — он вырос",— говорит господин Менжунов. По его оценкам, текущее значение коэффициента поглощения — общее число приобретенных квартир от количества объектов, выставленных на продажу в этом году,— в элитном сегменте составило 23%, в 2013 году оно было 17%. "Но рост связан со структурными изменениями: в 2013 году апартаменты не пользовались популярностью, так как формат был малоизвестен покупателю. Сейчас спрос на них вырос",— пояснил Илья Менжунов.

Цены за рассматриваемый пятилетний период формально тоже выросли. Средняя стоимость квадратного метра в элитной квартире на сегодняшний день составляет 924 тыс. руб., что на 17% выше, чем в 2013 году (тогда было 793 тыс. руб.). В апартаментах рост составил 23% — до 668 тыс. руб. за 1 кв. м. Но рынок элитного жилья чувствителен к валютным колебаниям и росту предложения. "Объем рынка ограничен, значит, появление любого крупного комплекса в более дорогой локации по сравнению с остальными площадками повышает средний уровень цен",— констатирует господин Менжунов. Он считает, что с учетом этих факторов корректнее сравнивать "среднеисторическую" цену за прошедшие четыре года. "Получится, что сейчас квадратный метр дорогой жилой недвижимости всего на 1,8% дороже, чем в среднем за четыре года. А апартаменты — на 3% дешевле",— считает эксперт. По его мнению, ценовую динамику в этом сегменте можно охарактеризовать как стагнацию.

Два типа инвесторов

Покупателей отсутствие резко выраженной динамики на этом рынке привлекает. В "Метриум" проанализировали статистику Центробанка по объему трансграничных переводов резидентов России из-за рубежа на операции с недвижимостью в стране. В четвертом квартале прошлого года этот показатель достиг исторического максимума и составил $122 млн (на 36% больше, чем за аналогичный период 2016 года). Рост продолжается — в первом квартале он составил уже 21%.

Инвестиционные покупатели на рынке элитной недвижимости делятся на два типа. "Активные инвесторы, которые зарабатывают на изменении цены за счет строительной готовности дома, и пассивные — они вкладывают в покупку свободные средства, не придерживаясь конкретной стратегии реализации квартиры в будущем: может, продадут, а может, будут сами жить или сдадут в аренду",— перечисляет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

В острый кризисный период, в 2014 году, активные инвесторы исчезли, их отсутствие компенсировали пассивные, стремясь снизить риски вложений. Сейчас инвестиционный спрос стал более равномерным. По итогам прошлого года активных инвесторов было около 15% от общего количества покупателей, пассивных — 20-25%. "Таким образом, в целом по рынку на инвестиционные покупки приходится более трети сделок: 35-40%",— отмечает госпожа Румянцева.

Активные инвесторы покупают недвижимость в течение первого полугодия с момента открытия продаж, часто даже до официального старта, когда девелопер приступает к формированию отложенного спроса, до получения всей разрешительной документации. "Такие предложения доступны через ограниченный пул брокеров, напрямую квартиру в закрытых продажах приобрести не получится",— говорит Екатерина Румянцева, отмечая, что успешные сделки на данном этапе могут обладать инвестиционным потенциалом от 40%. Такую высокую прибыль можно получить в проектах, где девелопер не до конца выверил ценовую политику, например, не учел повышенный интерес к определенному количеству комнат, метражу или видовым характеристикам в конкретной локации. "Тогда квартиры попадают в закрытые продажи — это помогает проанализировать спрос и выверить концепцию ценообразования",— объясняет Екатерина Румянцева. Средний темп роста цен за счет строительной готовности составляет около 15% в год. По оценкам Наталья Шичаниной, если заходить в проект на старте продаж, то за 2-2,5 года недвижимость дорожает на 20-40%, а после ввода в эксплуатацию может генерировать стабильный рентный доход на уровне 6%. Средний бюджет инвестиционной покупки элитной недвижимости — 120-150 млн руб.

Где в мире цены растут

По итогам прошлого года абсолютным лидером по темпам роста цен на дорогую недвижимость среди крупных городов стал китайский Гуанчжоу — прирост составил 27,4% (средняя цена квадратного метра — $11 тыс.). Гуанчжоу возглавляет рейтинг второй год подряд. Шанхай и Пекин, которые занимали вторую и третью позиции в 2016 году, в прошлом году не попали даже в первую десятку — дорогие квартиры здесь подорожали на 9% и 7% соответственно, следует из данных исследования Prime International Residential Index (PIRI) международной консалтинговой компании Knight Frank. На втором месте Кейптаун — 19,9%. Город Аспен занял третье место в рейтинге PIRI с ростом цен в 19% в 2017 году.

В Европе рост продемонстрировали не только города, но и административные районы некоторых стран. В частности, Лигурия в Италии и Западный Алгарве в Португалии — самые успешные в Европе рынки вторичного жилья. Ежегодный рост здесь составляет 6,6% и 6,5% соответственно. Оба региона заметно пострадали от глобального финансового спада и последствий долгового кризиса в еврозоне: тогда цены упали на 30-40%.

В Испании цены поддержало сокращение объема предложения — в 2016 году было построено 34,3 тыс. домов, десять лет назад этот показатель был на уровне 600 тыс. В 2017 году в Барселоне, Мадриде, Марбелье и на Мальорке цены росли на 10,6-2,5% (в зависимости от города).

В крупных городах США недвижимость стабильно дорожает на 2,2-5,1%. Заметно упали темпы роста цен в Канаде из-за введения 15-процентного налога для иностранных покупателей и мер, принятых в Китае для ужесточения контроля за движением капитала,— покупатели из Китая обеспечивали основной спрос. В итоге в Ванкувере ежегодный рост замедлился с 14,5% до 3,5%, а в Торонто — с 15,1% до 8,7%.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
624 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 338 000
до 18 094 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фонвизинский Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 105 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Огородный пр-д, вл. 20, к.1 Огородный пр-д, вл. 20, к.2 Огородный пр-д, вл. 20, к.3 Огородный пр-д, вл. 20, к.4 Застройщик: ТПУ Фонвизинская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 48 до 202 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 32-94 метра. ГК: 4 кв. 2014 г. - 1 кв. 2021 г., есть сданные. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. 5 км от МКАД. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 40 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте