Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы планируете проводить отпуск в этом году?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Налог на дольщиков

Бум на первичном рынке жилья обернулся для девелоперов волной потребительского терроризма

Дольщики объединяются в инициативные группы, чтобы требовать неустоек и банкротства застройщиков, на рынок выходят компании, скупающие права требований соинвесторов. Суммарный размер их претензий по не сданным в 2017 году объектам может достичь 300 млрд руб., и способа противостоять этому у участников рынка пока нет.

Несданные квартиры

На рынке первичной жилой недвижимости рекордный рост. По данным Росреестра, по итогам 2017 года в Москве зарегистрировано 54,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 52% выше уровня 2016 года. В текущем году покупательская активность сохраняется. Согласно данным компании МИЭЛЬ, по итогам марта только в границах старой Москвы продавались 2,87 млн кв. м жилой недвижимости, что фактически соответствует рекордному уровню аналогичного периода 2017 года — 2,89 млн кв. м. Исходя из расчетов Росреестра, число заключенных за этот же месяц ДДУ достигло 5,6 тыс., увеличившись на 3% относительно марта прошлого года.

Но далеко не всем покупателям удается получить жилье в срок: по подсчетам компании "Метриум", в 2016 году в срок было сдано в эксплуатацию лишь 42,3% жилых комплексов и апартаментов, в 2017 году этот показатель немного улучшился — 55%. То есть дольщики половины московских новостроек формально могут подать на застройщика в суд, рассчитывая взыскать неустойку. "Установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику — существенное условие ДДУ, без согласования которого договор считается незаключенным",--объясняет адвокат Московской областной коллегии адвокатов Любовь Киселева. По расчетам Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), по итогам 2017 года суммарно соинвесторы строительства жилья в России могут претендовать на выплату примерно 300 млрд руб.

Это общая сумма неустоек, выплата которых может быть истребована в суде. Они могут быть двух типов — договорные и законные. Первая устанавливается в виде фиксированного процента от цены договора и в нем же указана. Размер второй, согласно федеральному закону N214, составляет одну трехсотую ключевой ставки ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. "При этом если участник ДДУ — физическое лицо, неустойка выплачивается застройщиком в двойном размере",— объясняет адвокат. Сегодня размер ключевой ставки ЦБ установлен на уровне 7,25%. То есть покупатель, которому не удалось получить в срок жилье, может потребовать от девелопера выплаты 0,024% от стоимости ДДУ. При средней стоимости жилья в новостройках в Москве 202,2 тыс. руб. за 1 кв. м в марте (данные МИЭЛЬ) каждый день задержки сдачи квартиры площадью 30 кв. м будет стоить девелоперу около 3 тыс. руб. Госпожа Киселева объясняет, что законодательно верхний предел суммарного размера неустойки не ограничен. Но при серьезной несоразмерности заявленной суммы претензий и последствий нарушения штраф может быть уменьшен по решению суда.

Доходный бизнес

Любовь Киселева рассказывает, что суды общей юрисдикции часто снижают размер неустойки — иногда до 50%, тогда как арбитражные суды ранее в основном удовлетворяли заявленные требования. Управляющий партнер компании "Рустам Курмаев и партнеры" Рустам Курмаев добавляет, что часто застройщики ссылаются на то, что удовлетворение требований в полном объеме может привести к банкротству компании и невозможности завершения строительства объекта. "Такие доводы, несмотря на их неправовой характер, часто достигают цели",— говорит он. Управляющий партнер коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимир Старинский считает, что далеко не во всех спорах суды безусловно встают на сторону дольщиков: если оснований для претензий действительно нет, тяжба будет бесполезной.

Тем не менее, рассказывает Любовь Киселева, на рынке стали появляться компании, строящие бизнес на выкупе у дольщиков прав требования по неустойкам со значительным дисконтом. Рустам Курмаев добавляет, что их деятельность легальна: закон не содержит ограничений по уступке права требования дольщиков третьим лицам, ведь эти права не имеют тесных связей с личностью кредитора. "Такой подход часто выгоден соинвесторам: у многих нет ни желания, ни средств судиться с застройщиками, поэтому им проще переуступить свои требования с дисконтом",— рассуждает он.

Средней стоимости выкупа прав дольщиков нет, но как правило, речь идет о небольших суммах. Стоимость предложений, о которых пишут на форумах соинвесторов проблемных объектов, составляет 10-70 тыс. руб. в зависимости от региона и объекта.

Способ борьбы

О том, что проблема монетизации законных прав обманутых дольщиков стала для девелоперов жилья серьезной, свидетельствуют первые попытки борьбы с ней. Еще в конце января НОЗА направила на имя главы Минстроя РФ Михаила Меня и председателя профильного комитета Госдумы Николая Николаева проект поправок в законодательство. Предлагается установить запрет на уступки прав требований неустойки отдельно от основного обязательства. Если законодатели с этим согласятся, то возможность обращаться в суд с требованием неустойки останется лишь у участника ДДУ.

Но безусловной поддержки властей инициатива пока не встретила. В НОЗА говорят, что ответ из Минстроя не получили. В министерстве сообщили, что предложение находится на рассмотрении. При этом, утверждают в Минстрое, само положение о неустойке гарантирует обеспечение прав соинвесторов, которые являются непрофессиональными участниками правоотношений в сфере долевого строительства.

О наличии проблемы с неустойками рассказывают и многие девелоперы. По их словам, далеко не всегда инициатором подачи массовых исков выступает скупившая права требований дольщиков специализированная контора. Гендиректор группы "Сити-XXI век" Антон Борисенко рассказывает, что специализирующиеся на подаче исков к застройщикам юристы изучают все стройки и обращаются к дольщикам уже в первый день просрочки сдачи объекта. "Они обещают им золотые горы, уговаривают самим подавать иски и обязательно участвовать в судебных разбирательствах, чтобы начать кампанию против застройщика",— говорит он. Гендиректор ГК "Атлант" Роман Лябихов выделяет еще одну категорию подателей массовых исков — это покупатели, уже получившие жилье и живущие в нем: "В ряде случаев они возглавляют инициативные группы дольщиков и активнее всех призывают к признанию объекта проблемным или банкротству застройщика, при этом, в отличие от дольщиков, они ничего не теряют". О них же говорит и зампред совета директоров группы НДВ Дмитрий Скворцов: "Дольщики действуют сплоченно, и застройщик сразу получает иски в массовом количестве".

Альтернативные подходы

Оценить масштаб потребительского терроризма невозможно: на каждом объекте ситуация своя. Проблемы с дольщиками могут возникнуть даже при сдаче жилья в срок. Директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов говорит, что в каждом жилом комплексе есть три-четыре покупателя, чьи действия можно охарактеризовать как потребительский терроризм. И ни один иск до сих пор не был связан с просрочками сроков ввода или выдачи ключей.

Гендиректор ООО "Новые Ватутинки" Александр Зубец рассказывает, что нередко клиенты пытаются получить денежную компенсацию за якобы некачественный ремонт. Они зачастую обращаются в специализированные конторы по приему квартир в новостройках, услуги которых стоят 10-20 тыс. руб. "Находятся несущественные недочеты — например, с одной стороны зазор между дверью и наличником равен 2 мм, а с другой стороны — 3 мм, увидеть это невозможно",— замечает господин Зубец. Хотя подобные претензии редко доходят до суда, застройщику часто приходится заказывать независимую экспертизу. Гендиректор "КБК Проект" Василий Костин подтверждает, что такие проблемы существуют. Хотя, продолжает он, это наименьшее из всех зол для застройщиков: "Во-первых, у них сравнительно низкая стоимость возмещения, во-вторых, такие споры требуют значительно больших усилий со стороны самого дольщика".

Некоторые претензии дольщиков курьезны. В ФСК "Лидер" рассказывают о конфликте с пожилой женщиной, выкупившей квартиру без отделки на первом этаже. Дольщица отказалась принимать жилье, увидев, что перед окнами расположен газораспределительный шкаф. Договориться сторонам не удалось: застройщик был готов заменить квартиру лишь с доплатой, учитывая этажность. Такой вариант покупательнице не подошел: она сама рассчитывала на доплату. "Дольщица стала неадекватно себя вести: сидела в офисе по восемь часов подряд, вызывала скорую, жаловалась на здоровье, отказывалась от воды--кофе--чая",— рассказывают в ФСК "Лидер". Суды трех инстанции встали на сторону девелопера, двухлетняя тяжба завершилась тем, что дольщица осталась в выкупленной изначально квартире.

Но не все подобные истории заканчиваются благоприятно для застройщиков. Один из застройщиков рассказывает о дольщике, которого не устроил вид из окна готовой квартиры. "Хотя его никто не обманывал: макеты домов с самого начала были доступны. Мы, конечно, выиграли суд,— говорит собеседник "Дома".— Но человек ежедневно на протяжении двух месяцев устраивал пикеты у офиса".

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
590 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 407 490
до 13 391 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Лучи Москва, Западный округ, район Солнцево, м. Юго-Западная, м. Румянцево, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 33 - 101 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 15 мин. транспортом м. Румянцево, 15 мин. транспортом Производственная ул., вл.6, к.1 Производственная ул., вл.6, к.2 Производственная ул., вл.6, к.3 Производственная ул., вл.6, к.4 Производственная ул., вл.6, к.5 Показать все 6 корпусов Застройщик: Группа ЛСР.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 006 000
до 26 212 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 32 - 114 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Ленинградский пр-т, вл. 31, Романовский, к.Г Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 916 240
до 33 198 900 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Уникальные квартиры PARK AVENUE Последние квартиры с террасой на крыше. Полностью готовый ЖК. Свой детский сад. Успейте купить! Новая Рига, 23 км. ЖК"Silver" Скидка до 8% в мае! Блистательный ЖК бизнес-класса только от застройщика. Авторская архитектура. Панорамные виды на парк! AFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы Москвы! Эксклюзивные пентхаусы с панорамным видом на столицу: МГУ, Москва сити. От 173 тыс./кв.м от 50 млн руб.Новые Черемушки Апартаменты Kleinhouse Ипотека от 8,9%. Красный кирпич. 5 минут от м. Бауманская, Красносельская. Ключи в 2018! Застройщик: Колди. Проектная декларация на рекламируемом сайте КП «Цветочный 2» Участки в Новой Москве от 1,1 млн руб. Калужское шоссе, 25 км. Московская прописка. Развитая инфраструктура. Рядом семейный парк "Красная Пахра". от 1,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте КП «Певчее» Посёлок готов! Скидки на участки до 784 тыс. руб.! Новая Москва. Киевское и Калужское шоссе, 25 км. Все коммуникации. Ипотека. от 3,7 млн руб. ЖК Фили Сити Новый жилой квартал бизнес-класса. Квартиры от 180 000 руб/кв.м. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин. пешком от м.Фили от 180 000 руб./кв.мЗастройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6% . М. Новые Ватутинки от 2,6 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" Спешите! Квартиры площадью 73-131 кв.м.Монолит. от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "МФК Лайнер" Апартаменты пл. от 29 метров. Монолит. апартаменты в готовых домах Спешите! от застройщикаМагистрат Застройщик: Интеко - застройщик, Магистрат - генеральный риэлтор. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Vesna" Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 27 до 97 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Мартемьяново. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры в монолитных домах. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Ипотека - 0% первый взнос. Ипотечные каникулы. от 3,4 млн руб. Застройщик: Совхоз Московский +. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры за 20 000 руб. в месяц! Скорее в ЖК "Ново-Молоково"! Квартиры с ключами от 2,6 млн, ипотека от 6%. Только до 31 мая!!! 9 км от МКАД от 2,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Москва А101» 3 ветки метро. Московская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры бизнес-класса от 4.7 млн руб.! Школа и детский сад! Во дворе фитнес-центр с бассейном. Ипотека от 4,7 млн руб Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 3,5 км от МКАД. м.Тушинская. Ипотека от Сбербанка. Звоните! от 89 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный бор Уникальное предложение! Скидка 10% на квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк". Скидка до 18% Квартиры от 153 000,00 руб./ кв.м.! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Скидка до 18% только в мае, звоните! от 153 000,00 руб./кв.м Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6%. от 2,1 млн руб. Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Новое Медведково» - Дома готовы Скидка 7%! Квартиры с лоджиями. Открытие м.Челобитьево в шаговой доступности в 2020г. Ипотека 6%. Звоните! от 2,5 млн рублейINGRAD Застройщик: Осенний квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах с отделкой и без. М. «Рассказовка». 4 детских сада, школа. Свой пруд. 2 лесопарка рядом. Ипотека, отсрочка. от 4,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидки до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Квартиры с отделкой. Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК PerovSky Выдаём ключи! ЖК в 1 мин. от Терлецкого парка! От 4,7 млн руб. Ипотека от 6%. Авторская архитектура, вся инфраструктура в комплексе, дизайнерские лобби. от 4,7 млн руб. Застройщик: СтройИнвестПроект. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м Динамо от 8,3 млн руб. Квартиры премиум-класса 40-375 кв.м, 9 тип отделки, 3га частный парк, Фитнес с бассейном, Инфраструктура Ходынки квартиры от 40 кв.м от 8,3 млн руб!Оптима девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,4 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца мая. 850м от метро Рассказовка. Звоните! от 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,6 млн руб. 10 минут до метро. В мае выгода до 1 000 000 руб.! от 8,6 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Монолитные работы завершены! Свободные планировки. Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом парк и пруды. м.Водный стадион от 7 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве от 2,3 млн руб. с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал от 2,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! 10 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 2,8 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Купавна 2018 Квартиры от 1,6 млн руб.! Только до 25 мая скидка до 5%! Рядом пруд и пляж. Спешите! 1,6 млн руб. Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,2 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте