Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Общее имущество коттеджных посёлков: закона нет, но споры разрешаются

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние полтора - два года в судах резко возросло количество дел, предметом рассмотрения которых является общее имущество коттеджных посёлков. О причинах и последствиях этого явления рассказывается в данной статье.

Постановление КС РФ о невозможности применения норм по аналогии

Как известно, ЖК РФ содержит понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. По своей сути данное имущество является служебной инфраструктурой (инженерные коммуникации, придомовая территория, лифты и так далее) здания. Она позволяет владельцам квартир эксплуатировать свои жилища. Их права на такую собственность возникают в силу самого закона.[1] То есть, купив квартиру в «многоэтажке», новый владелец автоматически приобретает и долю коммуникаций, служебных помещений и придомовой территории. Здесь всё понятно и ясно. Данное имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.

В то же время ЖК РФ ничего не говорит об общей собственности коттеджных посёлков, которые, как грибы после дождя, растут за городской чертой. До недавнего времени при возникновении споров относительно инфраструктуры данных поселений суды применяли нормы ЖК РФ по аналогии. То есть судьи считали, что статус общего имущества коттеджных поселков аналогичен статусу общей собственности в многоквартирном доме.

Однако в ноябре 2016 года Конституционный суд РФ принял знаковое постановление, сломавшее судебную практику. Оно фактически признало подобный подход незаконным.[2] По мнению КС РФ, режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселений. Это вызвано тем, что она (то есть инфраструктура) не ограничивается одним-единственным домом и пространственно обособлена от всех коттеджей.

Кроме того, возведение индивидуальных жилых построек проводится в рамках свободных рыночных отношений. Поэтому правовой статус общей собственности подобных посёлков регулируется только гражданским и земельным законодательством, а не особым нормативным актом. Более того, любой субъект, купивший данные объекты и внёсший сведения о них в ЕГРН, становится собственником коммуникаций, инженерных сетей и земельных участков. Это может быть сам застройщик, управляющая компания, товарищество собственников недвижимости или вообще третьи лица, не имеющие отношения к посёлку.

И что же теперь мы (или точнее владельцы коттеджей имеют в итоге)? Только одно - правовой статус общей собственности посёлка оказался в «подвешенном» и неопределённом состоянии. Аналогия к нему в принципе не применима. А раз так, то общество и суды сами стали формировать правила в этой сфере.

Проблемы компаний, обслуживающих общую собственность

Неопределенный статус общего имущества посёлков стал проблемой для многих управляющих компаний или ТСН. Так, владельцы коттеджей отказываются заключать договоры на обслуживание, ограничивают доступ персонала к инфраструктуре, перекрывают проезд к общему имуществу и так далее. Кроме того, управляющие компании и ТСН, пытаясь взыскать деньги с должников, зачастую не могут доказать в судах необходимость оказания тех или иных видов услуг (например, содержание домика охраны, затраты на телефонную связь). А судьи, в свою очередь, методично исключают из заявленных требований расходы на административно-расчётное обслуживание, учет электроэнергии и так далее.

Вариант действий для управляющей организации

Здесь всё просто. Управляющая общей собственностью фирма (либо владелец коммуникаций) подаёт иск в суд о взыскании неосновательного обогащения с должников в виде расходов на содержание инфраструктуры. Это единственный законный путь.

Проблемы собственников строений

Владельцы коттеджей получили еще большую «головную боль» от правовой неурегулированности статуса общего имущества. Они теперь гораздо легче могут стать жертвой банального мошенничества. Физическая обособленность инженерных сетей и всей инфраструктуры позволяет сделать этот вид недвижимости заманчивым объектом для аферы. Ведь по договору она зачастую возводится отдельно и независимо от жилья. А люди обычно хотят как можно быстрее стать владельцами своего дома и не обращают внимания на подобные «мелочи». В результате в чистом поле возникают коттеджи вообще без коммуникаций. В них нет газа, электричества и канализации. Более того, мошенники-застройщики даже не формируют участки для создания инфраструктуры. В итоге собственники получают вместо индивидуального жилья обыкновенные коробки, в которых нельзя жить.[3]

Однако проблемы владельцев коттеджей в сфере общей собственности не ограничиваются только криминальными вариантами. Гораздо чаще возникают трудности, так сказать, правового и бытового плана. К примеру, гражданин покупает вновь построенный отдельно стоящий коттедж, а потом неожиданно выясняет, что этот дом невозможно подключить к электросетям в точке присоединения.[4]

Или другой случай. На участке обладателя нового коттеджа строительная фирма в соответствии с планом разместила распределительные устройства и трансформаторную будку. Впоследствии это привело к бурному конфликту между владельцем земли и другими жителями посёлка. Собственнику надоели постоянные визиты на его территорию электриков и сотрудников ТСН. В конце концов дело дошло до суда. В ходе процесса судья выяснил, что перенести трансформаторную будку нет никакой возможности. Коттеджный поселок просто не имеет для этого земли. Участки, расположенные вокруг поселения, принадлежат третьим лицам или не могут находиться в гражданском обороте. В итоге суд обязал владельца надела с трансформаторной будкой не чинить препятствий в использовании общего имущества.[5]

Ну и наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (ТСН, управляющая компания или просто третье лицо) может беспардонно завышать цены на обслуживание или препятствовать собственникам в использовании коттеджа. Так, очень часто встречаются случаи, когда обслуживающие компании устанавливают шлагбаумы и перекрывают проезд должникам к их домам[6], или же требуют баснословные суммы за подключение коммуникаций, либо вымогают огромные взносы за вступление в ТСН.

Как защитить свои интересы в сфере пользования общим имуществом поселка

а) Покупка участка или строящегося дома в создаваемом поселении
Для получения сведений об общем имуществе будущего посёлка необходимо тщательно изучить все документы. Прежде всего следует прочитать проект планировки и межевания. Из него можно понять, предусмотрены ли в поселении КПП, улицы, тротуары, ограждения и так далее. Что же касается магазинов, школы, детсадов и других объектов соцкультбыта, то под них должна быть зарезервирована земля, не подлежащая продаже. Если же таких объектов (либо наделов) нет, то, скорее всего, они никогда и не появятся. А все обещания строителей — это пустые слова.

Необходимо ознакомиться с проектной документацией на инженерные коммуникации (газ, канализация, электричество и так далее), выяснить, кто является собственником близлежащих к поселку сетей, где находятся (и есть ли вообще?) точки технологического присоединения и можно ли к ним подключиться.

Кроме того, следует обязательно обратиться к договору купли-продажи коттеджа (или участка) и прописать в нем пункт о том, какие коммуникации предоставляются потребителю, когда конкретно будет создана вся инфраструктура, какие её элементы считаются общими, и на каком основании будущий владелец дома станет ими пользоваться. Кроме того, важно уточнить: перейдет ли инфраструктура в общее владение или же у нее будет отдельный собственник?
 

б) Покупка дома в действующем поселке
Если вы покупаете готовый дом в уже функционирующем поселке, где действует ТСН, то надо изучить его устав. Иногда он предусматривает огромные взносы для нового члена товарищества за пользование общим имуществом.
 

в) Защита интересов
Но что делать, когда вы уже стали жертвой недобросовестного продавца, застройщика или обслуживающей компании? Здесь поздно изучать документы. Надо обращаться за помощью к государству и адвокату. Причем если вы платили застройщику (продавцу) часть денег в «конверте», а инфраструктура так и осталась на бумаге, то следует писать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела. Это уже прямое мошенничество. А вот когда застройщик (или управляющая компания) заключил с вами договор, официально получил все деньги и не обеспечил подключение к инженерным коммуникациям, то необходимо подавать иск в суд о возврате средств и взыскании штрафа по закону о защите прав потребителей.[7]

Точно также следует обращаться в судебные органы, если обслуживающая фирма (ТСН) ограничивает ваше право проезда или доступа к общему имуществу.

Краткие выводы

Вывод на самом деле будет действительно очень кратким - законодателю необходимо разработать и принять нормативный акт о правовом статусе общего имущества поселка, состоящего из индивидуальных жилых домов. Либо внести соответствующие изменения в ЖК РФ. Сейчас здесь царит правовой нигилизм.

Постановление КС РФ, отменившее применение норм по аналогии, привело к тому, что участники правоотношений и суды вынуждены фактически на ходу «изобретать» правила поведения, касающиеся общей собственности коттеджных поселков. А это далеко не самый лучший вариант как для домовладельцев, так и для обслуживающих инфраструктуру компаний.

 


[1] Ст. 290 ГК РФ и ст. ЖК РФ

[2] Постановление Конституционного суда РФ № 23-П от 10.11.2016 года

[3] Приговор Правобережного районного суда г. Липецка по уголовному делу № 1-3/2015 от 15.06.2015 года

[4] Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы по делу № 2-2024/2014 от 17.06.2014 года

[5] Решение Краснофлотского районного суда г. Хабаровска по делу № 2-574/2015 от 14.08.2015 года

[6] Решение Богородского городского суда Нижегородской области по делу № 2-1411/2017 от 18.09.2017 года

[7] Решение Серпуховского городского суда Московской области по делу № 2-1548/2017 от 15.06.2017 года

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2354 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 575 300
до 14 224 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Кварталы 21/19 Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 30 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Рязанский проспект, 20 мин. транспортом 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.11 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.12 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.13 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.14 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.2 Показать все 10 корпусов Застройщик: Предприятие МС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 096 020
до 18 585 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. от 47 метров.Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Торопитесь! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте