Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Общее имущество коттеджных посёлков: закона нет, но споры разрешаются

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние полтора - два года в судах резко возросло количество дел, предметом рассмотрения которых является общее имущество коттеджных посёлков. О причинах и последствиях этого явления рассказывается в данной статье.

Постановление КС РФ о невозможности применения норм по аналогии

Как известно, ЖК РФ содержит понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. По своей сути данное имущество является служебной инфраструктурой (инженерные коммуникации, придомовая территория, лифты и так далее) здания. Она позволяет владельцам квартир эксплуатировать свои жилища. Их права на такую собственность возникают в силу самого закона.[1] То есть, купив квартиру в «многоэтажке», новый владелец автоматически приобретает и долю коммуникаций, служебных помещений и придомовой территории. Здесь всё понятно и ясно. Данное имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.

В то же время ЖК РФ ничего не говорит об общей собственности коттеджных посёлков, которые, как грибы после дождя, растут за городской чертой. До недавнего времени при возникновении споров относительно инфраструктуры данных поселений суды применяли нормы ЖК РФ по аналогии. То есть судьи считали, что статус общего имущества коттеджных поселков аналогичен статусу общей собственности в многоквартирном доме.

Однако в ноябре 2016 года Конституционный суд РФ принял знаковое постановление, сломавшее судебную практику. Оно фактически признало подобный подход незаконным.[2] По мнению КС РФ, режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселений. Это вызвано тем, что она (то есть инфраструктура) не ограничивается одним-единственным домом и пространственно обособлена от всех коттеджей.

Кроме того, возведение индивидуальных жилых построек проводится в рамках свободных рыночных отношений. Поэтому правовой статус общей собственности подобных посёлков регулируется только гражданским и земельным законодательством, а не особым нормативным актом. Более того, любой субъект, купивший данные объекты и внёсший сведения о них в ЕГРН, становится собственником коммуникаций, инженерных сетей и земельных участков. Это может быть сам застройщик, управляющая компания, товарищество собственников недвижимости или вообще третьи лица, не имеющие отношения к посёлку.

И что же теперь мы (или точнее владельцы коттеджей имеют в итоге)? Только одно - правовой статус общей собственности посёлка оказался в «подвешенном» и неопределённом состоянии. Аналогия к нему в принципе не применима. А раз так, то общество и суды сами стали формировать правила в этой сфере.

Проблемы компаний, обслуживающих общую собственность

Неопределенный статус общего имущества посёлков стал проблемой для многих управляющих компаний или ТСН. Так, владельцы коттеджей отказываются заключать договоры на обслуживание, ограничивают доступ персонала к инфраструктуре, перекрывают проезд к общему имуществу и так далее. Кроме того, управляющие компании и ТСН, пытаясь взыскать деньги с должников, зачастую не могут доказать в судах необходимость оказания тех или иных видов услуг (например, содержание домика охраны, затраты на телефонную связь). А судьи, в свою очередь, методично исключают из заявленных требований расходы на административно-расчётное обслуживание, учет электроэнергии и так далее.

Вариант действий для управляющей организации

Здесь всё просто. Управляющая общей собственностью фирма (либо владелец коммуникаций) подаёт иск в суд о взыскании неосновательного обогащения с должников в виде расходов на содержание инфраструктуры. Это единственный законный путь.

Проблемы собственников строений

Владельцы коттеджей получили еще большую «головную боль» от правовой неурегулированности статуса общего имущества. Они теперь гораздо легче могут стать жертвой банального мошенничества. Физическая обособленность инженерных сетей и всей инфраструктуры позволяет сделать этот вид недвижимости заманчивым объектом для аферы. Ведь по договору она зачастую возводится отдельно и независимо от жилья. А люди обычно хотят как можно быстрее стать владельцами своего дома и не обращают внимания на подобные «мелочи». В результате в чистом поле возникают коттеджи вообще без коммуникаций. В них нет газа, электричества и канализации. Более того, мошенники-застройщики даже не формируют участки для создания инфраструктуры. В итоге собственники получают вместо индивидуального жилья обыкновенные коробки, в которых нельзя жить.[3]

Однако проблемы владельцев коттеджей в сфере общей собственности не ограничиваются только криминальными вариантами. Гораздо чаще возникают трудности, так сказать, правового и бытового плана. К примеру, гражданин покупает вновь построенный отдельно стоящий коттедж, а потом неожиданно выясняет, что этот дом невозможно подключить к электросетям в точке присоединения.[4]

Или другой случай. На участке обладателя нового коттеджа строительная фирма в соответствии с планом разместила распределительные устройства и трансформаторную будку. Впоследствии это привело к бурному конфликту между владельцем земли и другими жителями посёлка. Собственнику надоели постоянные визиты на его территорию электриков и сотрудников ТСН. В конце концов дело дошло до суда. В ходе процесса судья выяснил, что перенести трансформаторную будку нет никакой возможности. Коттеджный поселок просто не имеет для этого земли. Участки, расположенные вокруг поселения, принадлежат третьим лицам или не могут находиться в гражданском обороте. В итоге суд обязал владельца надела с трансформаторной будкой не чинить препятствий в использовании общего имущества.[5]

Ну и наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (ТСН, управляющая компания или просто третье лицо) может беспардонно завышать цены на обслуживание или препятствовать собственникам в использовании коттеджа. Так, очень часто встречаются случаи, когда обслуживающие компании устанавливают шлагбаумы и перекрывают проезд должникам к их домам[6], или же требуют баснословные суммы за подключение коммуникаций, либо вымогают огромные взносы за вступление в ТСН.

Как защитить свои интересы в сфере пользования общим имуществом поселка

а) Покупка участка или строящегося дома в создаваемом поселении
Для получения сведений об общем имуществе будущего посёлка необходимо тщательно изучить все документы. Прежде всего следует прочитать проект планировки и межевания. Из него можно понять, предусмотрены ли в поселении КПП, улицы, тротуары, ограждения и так далее. Что же касается магазинов, школы, детсадов и других объектов соцкультбыта, то под них должна быть зарезервирована земля, не подлежащая продаже. Если же таких объектов (либо наделов) нет, то, скорее всего, они никогда и не появятся. А все обещания строителей — это пустые слова.

Необходимо ознакомиться с проектной документацией на инженерные коммуникации (газ, канализация, электричество и так далее), выяснить, кто является собственником близлежащих к поселку сетей, где находятся (и есть ли вообще?) точки технологического присоединения и можно ли к ним подключиться.

Кроме того, следует обязательно обратиться к договору купли-продажи коттеджа (или участка) и прописать в нем пункт о том, какие коммуникации предоставляются потребителю, когда конкретно будет создана вся инфраструктура, какие её элементы считаются общими, и на каком основании будущий владелец дома станет ими пользоваться. Кроме того, важно уточнить: перейдет ли инфраструктура в общее владение или же у нее будет отдельный собственник?
 

б) Покупка дома в действующем поселке
Если вы покупаете готовый дом в уже функционирующем поселке, где действует ТСН, то надо изучить его устав. Иногда он предусматривает огромные взносы для нового члена товарищества за пользование общим имуществом.
 

в) Защита интересов
Но что делать, когда вы уже стали жертвой недобросовестного продавца, застройщика или обслуживающей компании? Здесь поздно изучать документы. Надо обращаться за помощью к государству и адвокату. Причем если вы платили застройщику (продавцу) часть денег в «конверте», а инфраструктура так и осталась на бумаге, то следует писать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела. Это уже прямое мошенничество. А вот когда застройщик (или управляющая компания) заключил с вами договор, официально получил все деньги и не обеспечил подключение к инженерным коммуникациям, то необходимо подавать иск в суд о возврате средств и взыскании штрафа по закону о защите прав потребителей.[7]

Точно также следует обращаться в судебные органы, если обслуживающая фирма (ТСН) ограничивает ваше право проезда или доступа к общему имуществу.

Краткие выводы

Вывод на самом деле будет действительно очень кратким - законодателю необходимо разработать и принять нормативный акт о правовом статусе общего имущества поселка, состоящего из индивидуальных жилых домов. Либо внести соответствующие изменения в ЖК РФ. Сейчас здесь царит правовой нигилизм.

Постановление КС РФ, отменившее применение норм по аналогии, привело к тому, что участники правоотношений и суды вынуждены фактически на ходу «изобретать» правила поведения, касающиеся общей собственности коттеджных поселков. А это далеко не самый лучший вариант как для домовладельцев, так и для обслуживающих инфраструктуру компаний.

 


[1] Ст. 290 ГК РФ и ст. ЖК РФ

[2] Постановление Конституционного суда РФ № 23-П от 10.11.2016 года

[3] Приговор Правобережного районного суда г. Липецка по уголовному делу № 1-3/2015 от 15.06.2015 года

[4] Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы по делу № 2-2024/2014 от 17.06.2014 года

[5] Решение Краснофлотского районного суда г. Хабаровска по делу № 2-574/2015 от 14.08.2015 года

[6] Решение Богородского городского суда Нижегородской области по делу № 2-1411/2017 от 18.09.2017 года

[7] Решение Серпуховского городского суда Московской области по делу № 2-1548/2017 от 15.06.2017 года

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2746 (3 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 228 000
до 17 491 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Вешняковской Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 292 000
до 22 737 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Сходненской Москва, Северо-Западный округ, район Южное Тушино, м. Сходненская 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 101 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Сходненская, 10 мин. пешком Застройщик: Фабрициуса 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Silver Квартиры в готовых домах пл. 52-148 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит-кирпич, другое. Уточняйте подробности по телефону. бизнес-класс от 160 тыс руб./кв.мAFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденции Архитекторов Квартиры пл. от 49 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Торопитесь! квартиры от 11,5 млн рублейAFI Development Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Индивидуальные скидки! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб.! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. м. Аминьевское шоссе от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Спешите! 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 30 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте