Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Общее имущество коттеджных посёлков: закона нет, но споры разрешаются

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние полтора - два года в судах резко возросло количество дел, предметом рассмотрения которых является общее имущество коттеджных посёлков. О причинах и последствиях этого явления рассказывается в данной статье.

Постановление КС РФ о невозможности применения норм по аналогии

Как известно, ЖК РФ содержит понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. По своей сути данное имущество является служебной инфраструктурой (инженерные коммуникации, придомовая территория, лифты и так далее) здания. Она позволяет владельцам квартир эксплуатировать свои жилища. Их права на такую собственность возникают в силу самого закона.[1] То есть, купив квартиру в «многоэтажке», новый владелец автоматически приобретает и долю коммуникаций, служебных помещений и придомовой территории. Здесь всё понятно и ясно. Данное имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.

В то же время ЖК РФ ничего не говорит об общей собственности коттеджных посёлков, которые, как грибы после дождя, растут за городской чертой. До недавнего времени при возникновении споров относительно инфраструктуры данных поселений суды применяли нормы ЖК РФ по аналогии. То есть судьи считали, что статус общего имущества коттеджных поселков аналогичен статусу общей собственности в многоквартирном доме.

Однако в ноябре 2016 года Конституционный суд РФ принял знаковое постановление, сломавшее судебную практику. Оно фактически признало подобный подход незаконным.[2] По мнению КС РФ, режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселений. Это вызвано тем, что она (то есть инфраструктура) не ограничивается одним-единственным домом и пространственно обособлена от всех коттеджей.

Кроме того, возведение индивидуальных жилых построек проводится в рамках свободных рыночных отношений. Поэтому правовой статус общей собственности подобных посёлков регулируется только гражданским и земельным законодательством, а не особым нормативным актом. Более того, любой субъект, купивший данные объекты и внёсший сведения о них в ЕГРН, становится собственником коммуникаций, инженерных сетей и земельных участков. Это может быть сам застройщик, управляющая компания, товарищество собственников недвижимости или вообще третьи лица, не имеющие отношения к посёлку.

И что же теперь мы (или точнее владельцы коттеджей имеют в итоге)? Только одно - правовой статус общей собственности посёлка оказался в «подвешенном» и неопределённом состоянии. Аналогия к нему в принципе не применима. А раз так, то общество и суды сами стали формировать правила в этой сфере.

Проблемы компаний, обслуживающих общую собственность

Неопределенный статус общего имущества посёлков стал проблемой для многих управляющих компаний или ТСН. Так, владельцы коттеджей отказываются заключать договоры на обслуживание, ограничивают доступ персонала к инфраструктуре, перекрывают проезд к общему имуществу и так далее. Кроме того, управляющие компании и ТСН, пытаясь взыскать деньги с должников, зачастую не могут доказать в судах необходимость оказания тех или иных видов услуг (например, содержание домика охраны, затраты на телефонную связь). А судьи, в свою очередь, методично исключают из заявленных требований расходы на административно-расчётное обслуживание, учет электроэнергии и так далее.

Вариант действий для управляющей организации

Здесь всё просто. Управляющая общей собственностью фирма (либо владелец коммуникаций) подаёт иск в суд о взыскании неосновательного обогащения с должников в виде расходов на содержание инфраструктуры. Это единственный законный путь.

Проблемы собственников строений

Владельцы коттеджей получили еще большую «головную боль» от правовой неурегулированности статуса общего имущества. Они теперь гораздо легче могут стать жертвой банального мошенничества. Физическая обособленность инженерных сетей и всей инфраструктуры позволяет сделать этот вид недвижимости заманчивым объектом для аферы. Ведь по договору она зачастую возводится отдельно и независимо от жилья. А люди обычно хотят как можно быстрее стать владельцами своего дома и не обращают внимания на подобные «мелочи». В результате в чистом поле возникают коттеджи вообще без коммуникаций. В них нет газа, электричества и канализации. Более того, мошенники-застройщики даже не формируют участки для создания инфраструктуры. В итоге собственники получают вместо индивидуального жилья обыкновенные коробки, в которых нельзя жить.[3]

Однако проблемы владельцев коттеджей в сфере общей собственности не ограничиваются только криминальными вариантами. Гораздо чаще возникают трудности, так сказать, правового и бытового плана. К примеру, гражданин покупает вновь построенный отдельно стоящий коттедж, а потом неожиданно выясняет, что этот дом невозможно подключить к электросетям в точке присоединения.[4]

Или другой случай. На участке обладателя нового коттеджа строительная фирма в соответствии с планом разместила распределительные устройства и трансформаторную будку. Впоследствии это привело к бурному конфликту между владельцем земли и другими жителями посёлка. Собственнику надоели постоянные визиты на его территорию электриков и сотрудников ТСН. В конце концов дело дошло до суда. В ходе процесса судья выяснил, что перенести трансформаторную будку нет никакой возможности. Коттеджный поселок просто не имеет для этого земли. Участки, расположенные вокруг поселения, принадлежат третьим лицам или не могут находиться в гражданском обороте. В итоге суд обязал владельца надела с трансформаторной будкой не чинить препятствий в использовании общего имущества.[5]

Ну и наконец, непосредственный владелец инфраструктуры (ТСН, управляющая компания или просто третье лицо) может беспардонно завышать цены на обслуживание или препятствовать собственникам в использовании коттеджа. Так, очень часто встречаются случаи, когда обслуживающие компании устанавливают шлагбаумы и перекрывают проезд должникам к их домам[6], или же требуют баснословные суммы за подключение коммуникаций, либо вымогают огромные взносы за вступление в ТСН.

Как защитить свои интересы в сфере пользования общим имуществом поселка

а) Покупка участка или строящегося дома в создаваемом поселении
Для получения сведений об общем имуществе будущего посёлка необходимо тщательно изучить все документы. Прежде всего следует прочитать проект планировки и межевания. Из него можно понять, предусмотрены ли в поселении КПП, улицы, тротуары, ограждения и так далее. Что же касается магазинов, школы, детсадов и других объектов соцкультбыта, то под них должна быть зарезервирована земля, не подлежащая продаже. Если же таких объектов (либо наделов) нет, то, скорее всего, они никогда и не появятся. А все обещания строителей — это пустые слова.

Необходимо ознакомиться с проектной документацией на инженерные коммуникации (газ, канализация, электричество и так далее), выяснить, кто является собственником близлежащих к поселку сетей, где находятся (и есть ли вообще?) точки технологического присоединения и можно ли к ним подключиться.

Кроме того, следует обязательно обратиться к договору купли-продажи коттеджа (или участка) и прописать в нем пункт о том, какие коммуникации предоставляются потребителю, когда конкретно будет создана вся инфраструктура, какие её элементы считаются общими, и на каком основании будущий владелец дома станет ими пользоваться. Кроме того, важно уточнить: перейдет ли инфраструктура в общее владение или же у нее будет отдельный собственник?
 

б) Покупка дома в действующем поселке
Если вы покупаете готовый дом в уже функционирующем поселке, где действует ТСН, то надо изучить его устав. Иногда он предусматривает огромные взносы для нового члена товарищества за пользование общим имуществом.
 

в) Защита интересов
Но что делать, когда вы уже стали жертвой недобросовестного продавца, застройщика или обслуживающей компании? Здесь поздно изучать документы. Надо обращаться за помощью к государству и адвокату. Причем если вы платили застройщику (продавцу) часть денег в «конверте», а инфраструктура так и осталась на бумаге, то следует писать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела. Это уже прямое мошенничество. А вот когда застройщик (или управляющая компания) заключил с вами договор, официально получил все деньги и не обеспечил подключение к инженерным коммуникациям, то необходимо подавать иск в суд о возврате средств и взыскании штрафа по закону о защите прав потребителей.[7]

Точно также следует обращаться в судебные органы, если обслуживающая фирма (ТСН) ограничивает ваше право проезда или доступа к общему имуществу.

Краткие выводы

Вывод на самом деле будет действительно очень кратким - законодателю необходимо разработать и принять нормативный акт о правовом статусе общего имущества поселка, состоящего из индивидуальных жилых домов. Либо внести соответствующие изменения в ЖК РФ. Сейчас здесь царит правовой нигилизм.

Постановление КС РФ, отменившее применение норм по аналогии, привело к тому, что участники правоотношений и суды вынуждены фактически на ходу «изобретать» правила поведения, касающиеся общей собственности коттеджных поселков. А это далеко не самый лучший вариант как для домовладельцев, так и для обслуживающих инфраструктуру компаний.

 


[1] Ст. 290 ГК РФ и ст. ЖК РФ

[2] Постановление Конституционного суда РФ № 23-П от 10.11.2016 года

[3] Приговор Правобережного районного суда г. Липецка по уголовному делу № 1-3/2015 от 15.06.2015 года

[4] Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы по делу № 2-2024/2014 от 17.06.2014 года

[5] Решение Краснофлотского районного суда г. Хабаровска по делу № 2-574/2015 от 14.08.2015 года

[6] Решение Богородского городского суда Нижегородской области по делу № 2-1411/2017 от 18.09.2017 года

[7] Решение Серпуховского городского суда Московской области по делу № 2-1548/2017 от 15.06.2017 года

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8313 (2 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.1 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,1 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 8,8 млн. Дома от застройщика. Сданы и введены в эксплуатацию! Заезжай и живи! М. Крылатское от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте