Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Главные факторы, из-за которых придется снизить цену на квартиру

Первый этаж не всегда минус, а запах от соседей помешает продать даже хорошую квартиру

Помимо района и транспортной доступности на цену квартиры и скорость продажи влияет множество факторов, некоторые из которых никак не зависят от собственника и потому не поддаются изменениям. Продавцам важно понимать, что приведет к объективному снижению цены, а покупателям – знать, что может стать предметом для торга. Редакция IRN.RU выяснила, какие характеристики ведут к снижению цены квартиры.

Предмет для торга

Подавляющее большинство сделок на рынке сейчас происходят после торга. «Объективный дисконт на сегодня составляет 150 000 – 200 000 рублей, а в остальном цена будет меняться под конкретного покупателя – насколько быстро нужна продажа и насколько «смелое» предложение по цене, - считает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Если речь идет о покупке квартиры на вторичном рынке, то торг всегда уместен. Зачастую собственники склонны завышать стоимость квартир, поэтому акцентирование внимания на недостатках позволит обсуждать цены в реальном ключе».

Покупателям важно понимать, на что «давить». «При выявлении любых недостатков покупатель должен торговаться, собственно, целью его визита в квартиру и должен стать поиск таких понижающих факторов», - отмечает Сергей Власенко, президент корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис».

В результате торга можно снизить стоимость квартиры на 5-20%. Максимальной скидки реально добиться в случае сочетания нескольких значимых недостатков. «Например, сложный случай – квартира на первом этаже в старом пятиэтажном доме и с выходом на оживленную магистраль (постоянная грязь и взвесь от машин, не говоря уже о шуме и «грустной картинке» за окном)», - говорит руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ - Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

При этом для многих людей дисконт может стать куда более значимым, чем необходимость мириться с недостатком. «Взять, к примеру, ситуацию с открытием стадиона ЦСКА, после чего стоимость квартир по улице 3-я Песчаная, выходящих окнами на спортивную арену, резко снизилась на 7-10%. Тем не менее нашлись покупатели, поменявшие стеклопакет на более дорогой и сэкономившие 1,5-2 млн рублей за счет нового шумного «соседа», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.

Поэтому даже если покупателю не столь важен заоконный пейзаж или хорошее состояние квартиры, поскольку он все равно планирует переделывать ее под себя, ему необходимо знать о факторах, снижающих стоимость – они могут стать предметом для торга.

Вокруг дома

По словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, наличие ЛЭП или ТЭЦ рядом с домом может снизить цену квартиры до 30%. «Близость не слишком приятных или шумных заведений, например, тюрьмы, вокзала, ЗАГСа также будет основанием для снижения стоимости», - говорит эксперт. Правда, Мария Литинецкая считает, что все эти факторы помогут добиться скидки в пределах 15%. «Не слишком ликвидными также считаются варианты рядом с железнодорожными путями, кладбищами, поскольку такие объекты создают психологический дискомфорт. Скидка может достигать 10% от среднего ценника», - отмечает она.

Недостатком является вид на магистраль. «Шум стоит днем и ночью, более того, их владельцам приходится мыть окна практически каждую неделю, потому что они быстро покрываются пылью и копотью», - говорит Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». По словам Ирины Доброхотовой, этот фактор способен снизить цену квартиры на 15%. Правда, у него есть и отдельные преимущества, из-за чего многие готовы смириться с видом на крупную дорогу ради скидки. «С одной стороны, это пыль и шум, а с другой – возможность не плутать в улочках, а сразу выехать на удобную магистраль. Кроме того, это еще и безопаснее, так как тротуары у таких трасс многолюднее и лучше освещаются, чем внутри кварталов», - отмечает Елена Мищенко.

Негативным фактором, по мнению Сергея Власенко, окажется наличие в шаговой доступности точек, торгующих дешевым алкоголем, ведь возле них могут собираться местные алкоголики и шумные компании. На цене также отразится недостаточное количество парковочных мест, поэтому даже если у покупателя нет машины, имеет смысл обратить внимание продавца на дефицит машино-мест, это поможет скинуть несколько десятков, а порой и пару сотен тысяч рублей.

Этаж: не только первый дает минус

Мнения экспертов о влиянии фактора первого этажа разошлись. Статистика «Инкома» говорит об очень существенном дисконте. Цена предложения 1 кв. м квартир на первых этажах на 14% меньше средней по вторичному рынку и на 18,5% меньше средней стоимости объектов, расположенных наиболее удачно, – на серединных этажах, говорит руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. С такой оценкой согласна Елена Мищенко: «Размер скидки относительно других вариантов составляет в среднем до 15%, но при этом на стоимости аренды данный фактор практически не сказывается, что стимулирует собственников сдавать такое жилье».

Сергей Власенко говорит, что расположение квартиры на первом этаже дает минус 5-10% от стоимости, в зависимости от того, угловая она или расположена в середине дома. По словам Юлии Дымовой, скидка составит менее 10%: «Например, однокомнатная квартира на первом этаже в районе Коптево продалась достаточно быстро за 4,3 млн рублей, в то время как стоимость аналогичных квартир на этажах выше – 4,7 млн рублей».

Для некоторых покупателей первый этаж может стать преимуществом. «Например, для пенсионеров, для которых каждый лишний шаг – это очень тяжело. Или же первый этаж будет благом для молодой семьи с детьми. В нашей практике был случай, когда квартиру именно на первом этаже искали родители с двойней – двойная коляска не проходила ни в один лифт, и мама с детьми оказалась практически запертой дома», - рассказывает Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Недостатком может быть и второй этаж. «Допустим, квартира на втором этаже, а под ней козырек крыльца коммерческого помещения, по которому вору не составит труда проникнуть в квартиру, или шумное питейное заведение – все это, безусловно, сыграет роль в понижении стоимости данного жилья», - отмечает Сергей Власенко. По словам Марии Литинецкой, в среднем квартиры на вторых этажах оказываются примерно на 2-3% дешевле, чем на третьих.

Что касается последних этажей, то здесь все упирается в конкретику: течет или не течет крыша, когда последний раз проводился ее капремонт, есть ли над ней технический этаж, что вообще позволяет не рассматривать квартиру на последнем этаже как недостаток.

Дом и соседи

По словам Юлии Дымовой, принципиален для ценообразования возраст дома, так как старый фонд дешевеет с каждым годом. Каждые 10-20 лет дают дисконт примерно в 10% - до тех пор, пока ретроспектива не «упрется» в сталинские дома, которые все еще считаются престижными (см. «Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями»).

К снижению цены на 5-10% приведут дефекты дома: трещина в стене, неистребимый плохой запах, говорит Ирина Доброхотова. Также среди важнейших недостатков дома – проблемные соседи, считает эксперт: «Факт проживания рядом алкоголиков или наркоманов может не только повлиять на окончательную стоимость объекта, но и вообще отпугнуть потенциального покупателя», - отмечает Ирина Доброхотова. Фактор соседей подтверждает Юлия Дымова: «Например, отличная квартира в прекрасном районе, со свежим ремонтом, может не продаться просто потому, что из квартиры соседей постоянно ощущается неприятный запах – и в этой ситуации не помогут никакие корректировки по цене».

«Влияет на стоимость в сторону минуса наличие встроенно-пристроенных коммерческих площадей, - говорит Сергей Власенко. - Как пример могу привести 14-этажный жилой дом на ул. Мира, 18 в Электростали, где есть пристроенные коммерческие помещения в одной из секций дома. Как результат - жители вплоть до шестого-седьмого этажей могут любоваться на огромную крышу коммерческой пристройки и кучи мусора, которые на нее сбрасывают с верхних этажей. К этому можно прибавить соответствующий запашок в летний период». По словам Юлии Дымовой, цена квартиры может снизиться на 10%, если на первом этаже есть офисы и предприятия сферы услуг, вход в которые осуществляется непосредственно из подъезда.

В квартире

Характеристики самой квартиры, безусловно, тоже влияют на снижение цены. Если квартира пережила бедствие, придется дать наибольший дисконт. «На 20% дешевле аналогичных объектов выставляются на продажу квартиры после пожара», - говорит Ирина Доброхотова.

Стоит обратить внимание на перепланировку. «Фактор, с которым не стоит мириться даже ради значительной экономии – неузаконенная перепланировка, которую невозможно узаконить никогда. У нас есть такой пример, когда продавец присоединил к помещению ванной комнаты кухню, сделал там «мокрую зону», а кухню перенес в комнату, - вспоминает Сергей Власенко. - Даже если такую квартиру продают совсем дешево, на любом этапе может вмешаться какая-либо служба, которая заставит все переделать обратно». Если перепланировка делалась без нарушений, но не узаконена, это также может стать причиной снижения цены. Поэтому эксперты рекомендуют продавцам получить все бумаги до продажи квартиры. Тем более, что новая планировка может оказаться удобнее старой, что даже обеспечит рост цены.

Уменьшить стоимость квартиры на 5-10% может отсутствие балкона или лоджии, а также совмещенный санузел. «Отмечу также, что для некоторых людей имеет большое значение расположение окон по определенным сторонам света. Однако все сугубо индивидуально – нельзя сказать, что покупатели выбирают, условно говоря, только квартиры с окнами на восток. Кто-то предпочитает южную сторону, а кто-то, кто, наоборот, не любит сильную жару, ищет жилплощадь с окнами на север. А есть люди, которые специально подбирают себе квартиру-«распашонку», – окна в такой жилплощади выходят сразу на две стороны света», - говорит Михаил Куликов.

Что поможет при продаже

Некоторые недостатки, влияющие на стоимость и востребованность квартиры, собственник в силах исправить – например, узаконить перепланировку или улучшить внешний вид подъезда. «Пару лет назад к нам обратились клиенты из Франции, которые выбирали двухкомнатную квартиру поближе к центру, - рассказывает Мария Литинецкая. - Причем семья планировала делать ремонт «под себя», поэтому текущий уровень отделки помещения не играл для них большой роли. Мы подобрали подходящий по площади, расположению, цене вариант. Однако была одна проблема, а именно – все стены подъезда были исписаны граффити. Полагаю, наши зарубежные гости вряд ли бы согласились жить в таких стенах. Поэтому буквально за пару дней до показа мы купили краску, валики и сделали косметический ремонт в подъезде, закрасив рисунки и надписи. В итоге это принесло свои плоды. Французы были приятно удивлены состоянием входной группы в старом доме и в итоге купили квартиру».

Некоторые недостатки можно компенсировать другими достоинствами. «Ремонт не повлияет на цену: хорошее состояние жилья привлекает клиентов, но окупить стоимость отделки, особенно дорогой, полностью не удастся. Кроме того, чем более «дизайнерский» ремонт, тем сложнее найти покупателя, вкусы у всех разные. При этом наличие в квартире хорошей встроенной кухни позволит продать квартиру чуть дороже», - говорит Юлия Антясова.

Сергей Власенко рекомендует при продаже «проблемной» квартиры на каждый минус искать плюс: «Можно поискать так называемые «нематериальные» факторы: «Квартира не в лучшем состоянии, но зато какие у нас хорошие соседи! А на таком-то этаже живет бабушка, которая охотно сидела с нашим маленьким сыном и с которой мы можем вас познакомить прямо сейчас. Да, вы можете найти квартиру и получше, но не факт, что там среди соседей не найдется асоциальных личностей и любителей ночных групповых пений».

Прежде всего, собственникам необходимо объективно оценить свою квартиру. Возможно, преимущества жилья смогут перевесить некоторые недостатки, но, скорее всего, все же придется прибегнуть к ценовому дисконту.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
31765 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 893 600
до 8 010 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Эко Видное 2.0 Московская область, Ленинский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.1 восточнее Ермолино д., Сапроново д., к.2 Застройщик: Купелинка Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 941 205
до 5 603 830 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Остафьево Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, 11 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 73 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Бунинская аллея, 10 мин. транспортом Застройщик: СР-Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Золотая Звезда Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Спешите! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Торопитесь! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте