Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Строительные нормы: что можно изменить, а что менять нельзя

Можно обновлять, но с аккуратностью

Девелоперы часто говорят, что многие строительные и планировочные нормы морально устарели и мешают создавать более экономичные и качественные проекты. Редакция IRN.RU выяснила, есть ли в этих претензиях рациональное зерно.

Медленные перемены

В январе 2018 года на конференции РКБ «Инфраструктурный вектор в урбанистике» представители власти рассказали о планах по изменению санитарных и строительных норм. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень сообщил, что они будут касаться, главным образом, требований к благоустройству, однако конкретных изменений не обозначил.

Это не сказать, что большая сенсация: отдельные изменения происходят раз в несколько лет. Последний раз СНиПы актуализировались в 2016 году, до этого – в 2011 и 2009 годах. Изменения в основном касались требований к энергоэффективности, правил проектирования многофункциональных комплексов. СанПиНы последний раз существенно обновлялись в 2015 году, при этом изменения в основном касались норм эксплуатации (например, по отключению горячей воды), а не строительства домов.

Девелоперы зачастую выказывают недовольство темпами происходящих перемен. «Нормы много раз корректировались, однако все еще полноценно не позволяют создавать более интересные архитектурные планировочные решения – это и большие рекреационные зоны в общественных зданиях, и совмещение функционального назначения объектов социального назначения, - говорит директор департамента девелопмента ГК «А101» Олег Гурьев. - Для этого приходиться разрабатывать специальные технические условия, которые, по сути, предлагают решения с отступом от нормативов, но не противоречат безопасности эксплуатации. Строителей нельзя ограничивать, нам необходимо давать несколько путей развития объектов, что позволит создавать комфортные для проживания и пребывания людей объекты».

Архитектор Максим Атаянц согласен с тем, что многие нормы уже не соответствуют нынешним реалиям: «Большинство из них создавалось в послевоенное время, когда сами принципы строительства, да и экономики в целом были другими, прежде всего, из-за высокой степени государственного контроля и отсутствия рыночных механизмов. С тех пор изменилось все, а нормы, рассчитанные, по сути, на другое общество, остаются по большей части теми же. Главное, решать эту проблему комплексно, а не делать кальку с каких-то чужих норм».

Правда, эксперты считают, что менять нормы надо с осторожностью. «Нельзя забывать о том, что любые строгие правила и нормативы, касающиеся безопасности, базируются на опыте, в том числе и печальном (вспомните поговорку о том, что «Правила дорожного движения написаны кровью» – речь о том, что именно соблюдение правил чаще всего помогает спасти жизнь человека). За рубежом, в зависимости от страны, может действовать от 300 до нескольких тысяч строительных и проектировочных стандартов, обязательных к соблюдению», - подчеркивает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Инсоляция и туберкулез

Чаще всего среди устаревших норм девелоперы называют требования к инсоляции. В Санитарных правилах и нормах указано, что как минимум в одной из жилых комнат в квартире должна обеспечиваться нормативная продолжительность инсоляции (то есть попадания в комнату прямого солнечного света), которая зависит от географической широты. Так, в северной зоне этот показатель составляет не менее 2,5 часов, в средней – не менее 2 часов, в южной – от 1,5 часов. Из-за этого же ограничения нельзя делать так, чтобы в квартире все окна выходили на север. Это особенно чувствительно при строительстве домов с большим количеством однокомнатных квартир и студий. Кроме того, требования к инсоляции влияют на плотность застройки – нужно рассчитывать расположение домов таким образом, чтобы один дом не загораживал свет другому.

«Когда нормы инсоляции были введены в 1920-х годах, то были направлены на борьбу с усилившимися вспышками туберкулеза из-за недостатка освещенности помещений, сейчас вопрос освещенности помещения решается при помощи инженерных систем, - говорит Олег Гурьев. - Однушки с окнами, выходящими строго на южную сторону, разумеется, являются пережитком. Свобода действий, которую получили бы строители со снижением норм инсоляции, обратилась бы не обесцениванием солнечного света, а появлением большего количества проектов с применением инновационных решений».

Однако нужно учитывать, что изначально нормы были строже – не менее трех часов. К сегодняшним показателям пришли благодаря снижению в 1989 и 2001 годах. При этом о том, что опасность туберкулеза перестала быть актуальной, к сожалению, рано говорить: по данным Росстата, заболеваемость находится на уровне 1970-х годов – около 50 зарегистрированных случаев в год на 100 000 человек. К тому же, как говорят в НИИ строительной физики, солнечный свет обеспечивает не только профилактику туберкулеза, но и снижает заболеваемость ОРЗ, влияет на синтез витаминов, кровообращение, замедляет развитие болезнетворных бактерий.

«На мой взгляд, требования к естественному освещению должны жестко соблюдаться, - говорит Максим Атаянц. - Но инсоляция – это не то же самое. Я не отрицаю важность солнечного света, но вызывает сомнения эффективность норм, при которых в течение пары часов в дневное время на часть комнаты, а то и вовсе на подоконник, будет попадать солнечный луч. А между тем, это одна из определяющих норм, которой подчинены целые кварталы и микрорайоны».

Тем не менее некоторых послаблений застройщикам удалось добиться – правда, пока они не касаются жилых помещений. В 2017 году по инициативе Клуба инвесторов Москвы Роспотребнадзор изменил СанПиНы, касающиеся инсоляции детских площадок: теперь они должны освещаться 2,5 часа вместо трех.

Пожар – помеха

Немало нареканий со стороны девелоперов вызывают некоторые требования к пожарной безопасности. Например, обязательства по разворотным площадкам для пожарных машин, на их взгляд, мешают развитию квартальных планировок районов. Главный архитектор проекта Центра пространственной информации НИиПИ Градостроительства Московской области Александр Антонов понимает претензии застройщиков: «Нормативы обязывают закладывать эти площадки при проектировании, однако в реальности они не функционируют как пожарные. Обычно все свободные площадки заняты под парковку».

По словам Максима Атаянца, нормы пожарной безопасности предписывают полный запрет на использование дерева в каком-либо виде при строительстве многоквартирынх домов. «При проектировании иногда очень хочется использовать, например, деревянную облицовку лоджий, однако нормы этого не позволяют. В то же время во многих западных странах, где, наверное, не меньше заботятся о безопасности людей, можно строить целые многоквартирные дома из дерева», - отмечает архитектор.

Некоторые нормы создают препятствия при строительстве общественных мест, в частности школ. «На сегодняшний день общественные пространства по-прежнему заставляют оборудовать внутренними стенами для преграды огню», - говорит Олег Гурьев. По мнению эксперта, эти нормы можно менять, если девелопер пользуется прогрессивными противопожарными технологиями: «С одной стороны, да – застройщик вложился бы и потратился на дополнительные инженерные сети, с другой – значительно сэкономил бы. Я считаю, что даже при расходах на дополнительные противопожарные системы удалось бы сэкономить порядка 15% от суммы общестроительных затрат на постройку тех же объектов социальной и досуговой инфраструктуры. Цифра, которая способна повлиять на скорость строительства социальных объектов: меньше расходов – больше объектов».

При этом Максим Атаянц подчеркивает, что нормы пожарной безопасности нужно менять с особой осторожностью: «Да, их нужно приводить в соответствие с современными реалиями. Однако нужно понимать, что от них напрямую зависят жизни людей, поэтому изменения должны быть очень проработанными».

Дворы и инфраструктура

Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев считает, что устаревшие нормы в основном касаются социально-бытового обеспечения жилья (машино-места, школы, детские сады, больницы) – зачастую эти требования слишком формальны, поэтому в реальности пользоваться социальными объектами неудобно. «Если прикрепленная к комплексу больница находится за 30-40 км (как бывает в Подмосковье), то такое расстояние явно не поспособствует удобству обращения туда жителей, но при этом формальный признак будет выполнен», - считает эксперт.

С машино-местами ситуация, по словам Максима Атаянца, порой доходит до абсурда: «Согласно нормам, машино-мест должно быть примерно столько же, сколько квартир (ред. – о московских нормах читайте в статье «За машино-место в новостройках «старой» Москвы придется отдать более миллиона »). При этом парковки более чем на 300 мест запрещено возводить внутри жилой застройки. Поэтому строятся паркинги, которыми потом никто не будет пользоваться: во-первых, из-за цены, во-вторых, из-за того, что они размещены в километре от домов. В результате в новых районах водители все равно бросают машины у подъездов и на тротуарах».

Очень дорогая для застройщиков, а в конечном итоге и для покупателей норма – по оборудованию плоскостных спортивных сооружений. «Если спросить у людей, хотят ли они стадион рядом с домом, большинство ответит – да. Однако в современных реалиях это роскошь для бюджетных сегментов, - считает Максим Атаянц. – Точечные новостройки и небольшие жилые комплексы обычно «паразитируют» на уже существующей инфраструктуре. Однако девелоперы крупных проектов нередко должны выкинуть 15-20% полезной площади на стадион, и это приходится оплачивать дольщикам».

Не только ослаблять

Строительные нормы надо не только смягчать, но и, местами, ужесточать, считают участники рынка. «Существенным шагом вперед стало бы, скажем, принятие определенной нормы, согласно которой жилье нельзя было бы вводить в эксплуатацию без базовой отделки», - говорит Ирина Доброхотова.

Роман Родионцев предлагает повысить требования к толщине стен и шумоизоляции: «По действующим минимальным требованиям слышимость во многих комплексах прекрасная, благодаря чему достигается полный эффект присутствия соседей в вашей квартире».

По словам эксперта компании «Негосударственный надзор и экспертиза» Гаспара Мелконяна, межквартирные стены по СНиПам должны гасить 52 дБ: это громче обычной человеческой речи, но тише крика. При этом по нормам допустима толщина межквартирных перегородок в 10-15 см.

Однако шумоизоляция зависит не только от толщины стен, но и от материала. Так, межкомнатные перегородки и даже межквартирные стены разрешено делать из легких пористых материалов (от гипса до газо- и пенобетона) с крайне посредственными звукоизолирующими свойствами. В результате застройщик может соблюсти все нормы по толщине стен и материалам, но уровень шума будет выше, чем предписывают нормы (а по этому показателю далеко не всегда делают замеры при приеме новостройки). Да и в целом, по мнению Гаспара Мелконяна, нынешние нормы недостаточны для комфортной жизни: показали шумоизоляции нужно повысить до 62 дБ.

Некоторые нормы должны быть прописаны более четко, поскольку сейчас застройщик может их обойти. «Например, есть норматив по обеспеченности улицами, однако нигде не написано, что эти улицы уже должны существовать или быть построены до сдачи домов. В результате застройщики часто обходят эту норму, ссылаясь на то, что когда-то в будущем улица может появиться», - говорит Александр Антонов.

То есть даже сами участники рынка недвижимости порой выступают за то, что основные нормативы не нужно смягчать. «На наш взгляд, снижать требования к нормам, содержащимся в СанПиН, не стоит. Все эти ограничения и требования направлены на то, чтобы жильцы, которые приобретут квартиру, не испытывали дискомфорта и не лишились здоровья», - отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Однако, по мнению Александра Антонова, требования нужно делать более близкими к жизни. «На мой взгляд, законодательство нуждается в изменениях, основанных на практике реальной эксплуатации зданий и районов. Иначе то, что требуется воплотить при проектировании, в жизни не будет работать», - резюмирует эксперт.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3802 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
Квартиры в г. Видное г. Видное. 5 км от МКАД. Квартиры пл. от 29 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новоград «Павлино» Квартиры в готовых домах в Подмосковье. г. Железнодорожный. Звоните! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Новые квартиры у м.Бунинская аллея. Квартиры в готовых домах. Площадь от 70 до 71 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до - 13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо.м.Выставочная.Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 110 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 6%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте