Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Промзоны зазывают инвесторов

Редевелопмент промышленных территорий позволяет найти точку пересечения интересов государства и бизнеса

Условия для освоения промзон под городскую застройку создаются на государственном уровне и адаптируются местными властями. Собственники высвобожденных промышленных территорий и инвесторы получают льготы и поддержку, проявляя инициативу в их освоении. Это позволяет менять город на условиях, выгодных обеим сторонам процесса.

Первыми темой редевелопмента промышленных зон в России заинтересовались урбанисты в поисках ответа на вопрос о создании единой комфортной городской среды. Чуть позже потенциал площадок под неработающими фабриками и заводами осознали девелоперы. Сначала в крупных городах, Москве и Санкт-Петербурге, где из-за высоких относительно средних по стране темпов строительства быстрее заканчивались места для новых зданий. Города могут расти в ширину, но возможности для этого ограниченны, поэтому появилась необходимость редевелопмента неэффективно используемых территорий в черте города. В поисках решения проблемы, связанной с нехваткой свободных участков под застройку в границах центральных районов, местные власти обратили внимание на промзоны. "Промышленные зоны во всех крупных городах России с учетом уплотнения застройки и высвобождения неэффективно используемых земельных участков стали почти единственной альтернативой для девелоперов",— отмечает генеральный директор "РТ-Стройтех" Мария Чернякова.

В период индустриализации промышленные предприятия во всем мире размещали в срединной части городов. "Это было удобно в том числе с точки зрения транспортной доступности заводов и фабрик",— напоминает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. В современных условиях большинство предприятий закрылось, часть переехала из города. Одна из причин — высокая стоимость земли в центре, из-за которой увеличивается арендная и налоговая нагрузка. Параллельно изменение приоритетов в развитии города осложнило логистику, так как власти стали регламентировать доступ в центральные районы грузового транспорта.

Оставаясь не освоенными заново, городские территории промзон формируют криминогенную обстановку. "Срок службы зданий превышает 100 лет, а общество меняется в течение десятилетия. Большие участки застройки, не соответствующей современной жизни, создают неблагоприятную городскую среду, могут быть источником загрязнений",— отмечает руководитель департамента исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. Он приводит пример 1990-х годов, когда представители криминального сообщества активно осваивали пространство, наиболее очевидно не соответствовавшее новой реальности (автосервисы и ангары в промзонах, бывшие заводы).

Площади промышленных территорий в двух столицах сопоставимы. В старых границах Москвы это 17% площади города — 208 промзон на 18,8 тыс. га. В Санкт-Петербурге их около 18,9 тыс. га. Сейчас примеры реализованных проектов редевелопмента есть во всех крупных городах страны. В Москве это "Москва-Сити", в Санкт-Петербурге — один из популярных торговых центров города, "Галерея", занимает часть участка бывшей пуговичной фабрики Копейкиных. В Волгограде организован бизнес-центр в отреставрированном здании бывшей конторы царицынского склада Жигулевского пивоваренного завода, в Перми бывшая фабрика-кухня (кормила Мотовилихинский центральный кооператив) стала торговым центром "Горный хрусталь", в Новосибирске помещение бывшей кирпичной мельницы превратили в лофт. Есть пример редевелопмента с сохранением производственных функций — таким образом был обновлен один из цехов Челябинского трубопрокатного завода.

Как освоить промзону

По словам Марии Черняковой, политика властей в области развития транспорта, социальной инфраструктуры, благоустройства городов стимулирует освоение промзон. "Чтобы поддержать инвесторов, власти на законодательном уровне создают благоприятные условия для вовлечения в оборот промышленных территорий, находятся в диалоге с бизнесом",— уточняет госпожа Чернякова, добавляя, что задача городских властей не в том, чтобы вывести все промзоны за пределы города. "В том, чтобы обеспечить их комплексное развитие для создания гармоничной городской среды, в том числе содействие развитию инновационного производства",— приводит пример глава "РТ-Стройтех".

Законодательство совершенствуется в масштабе страны. В 2016 году президент Владимир Путин подписал закон о комплексном развитии промышленных зон. "Документ дает четкое определение промышленной зоны, и устанавливает условия, при которых в отношении таких территорий может быть принято решение о комплексном развитии",— пояснили в пресс-службе Минстроя, подчеркнув, что в законе прописаны все этапы этого процесса, включая механизм вовлечения в него всех собственников земельных участков или недвижимости в границах территории промзоны. По данным Минстроя, 55 субъектов России представили перечни промышленных территорий, подлежащих комплексному развитию по инициативе органов местного самоуправления: это 974 земельных участка общей площадью 32,1 тыс. га. Проблемы, связанные с многочисленностью собственников объектов недвижимости и земли в рамках промзон,— одно из существенных препятствий в их освоении. У собственников могут различаться взгляды на эксплуатацию бывшей промышленной территории, и попытки найти компромисс могут растянуться на годы. Поэтому власти, создавая условия по вовлечению промышленных территорий в оборот, делают акцент на том, чтобы решения о развитии промзон меньше зависели от настроений собственников. Например, город может принять решение о том, что промзону необходимо реанимировать, уведомить собственников и за отведенное время они должны принять решение.

Мария Чернякова отмечает, что наряду с проблемами по поиску компромисса между собственниками трудности в проектах редевелопмента часто вызывает необходимость проводить дополнительные мероприятия по подготовке бывшей промышленной площадки к застройке. "Ликвидировать последствия производственной деятельности, провести рекультивацию земли",— перечисляет она, добавляя, что, даже если собственники участков в промзоне договорились между собой, их намерения по развитию должны совпадать с планами городских властей на эту территорию. По словам госпожи Черняковой, современные изменения в законодательство в части комплексного и устойчивого развития промышленных территорий позволяют подойти к решению этих проблем.

Подготовка к городской застройке промзоны увеличивает затраты девелопера, подтверждают консультанты. "Но такие проекты привлекают инвесторов сравнительно низкой ценой приобретения участка, расположенного в границах сформированной городской инфраструктуры, обеспеченного инженерной инфраструктурой",— отмечает старший консультант отдела стратегического консалтинга CBRE Мария Демшина, добавляя, что редевелопмент промзон обычно поддерживают местные власти, заинтересованные в качественном развитии городской среды. Среди мер поддержки — налоговые льготы, софинансирование.

Это актуально в условиях стандартной схемы работы над проектом редевелопмента промзон, подчеркивает Мария Чернякова. Финансовая нагрузка на девелопера возникает сразу — покупка площадки обходится в 20-30% от общего объема расходов. "В этот момент проект не приносит выручку, но в него необходимо закладывать риски реализации — приобретаемый земельный участок будет территорией развития, и разрешенный объем застройки станет известен не сразу",— объясняет Мария Чернякова. Поэтому участие правообладателя участка в проекте в виде вклада имущества (земли) позволяет достичь максимальной эффективности. "Девелопер снижает затраты на этапе высоких градостроительных рисков, а собственник участка получает долю в ликвидном проекте",— приводит пример госпожа Чернякова.

Польза для города

Осваивая бывшие промышленные территории, город получает новое пространство, в том числе для градостроительных экспериментов, и партнеров для их реализации. Чтобы использовать пространство максимально эффективно, чиновникам приходится проявлять стойкость, одобряя застройку. Так, наибольшим спросом у инвесторов пользуются жилые проекты, но задача города — создавать рабочие места, совершенствовать транспортную инфраструктуру. "Ключевой задачей становится грамотное зонирование всех территорий застройки",— уточняет Надежда Косарева.

В поиске оптимальных решений сложных проблем, таких как проекты комплексной застройки территории, инициатива собственников промышленных объектов оказывается очень кстати. Госкорпорация "Ростех" — крупнейшая российская промышленная корпорация, которая работает над созданием высокотехнологичных производств в стране. Необходимым и сопутствующим процессом является высвобождение избыточных, неиспользуемых площадей, которые можно использовать для строительства инновационных центров и создания современной городской среды. Предыинвестиционной подготовкой земельно-имущественных комплексов "Ростеха" занимается ее дочерняя компания АО "РТ-Стройтех". Сейчас она принимает заявки на участие в конкурсе по выбору инвестора на реализацию масштабного проекта по строительству жилья и всей необходимой инфраструктуры в Санкт-Петербурге. В текущем году АО "РТ-Стройтех" планирует провести еще шесть-восемь конкурсов, предложив инвесторам проекты в Москве и Санкт-Петербурге. Компания активно развивает девелоперское направление деятельности как более эффективное средство получения дохода для корпорации и ее организаций по сравнению с продажей имущества в существующем виде. "Девелопмент — это серьезный инструмент обеспечения финансирования основной производственной деятельности корпорации и для комплексного подхода к оптимизации и реновации ее производственных мощностей",— говорит Мария Чернякова.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
372 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
I LOVE Новые квартиры у м.Алексеевская. 1-4-комнатные. Площадь от 30 до 132 кв.м. Торопитесь! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! Красногорский район. 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Сдача корпусов в 2021 г. Квартиры с видом на лесопарк, рядом - «легкое метро». Звоните сегодня! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте