Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как инвестору хорошо устроиться

Выбор недвижимости

Покупая жилье для себя, человек, как правило, хорошо знает, какой район для него предпочтителен, какой должна быть планировка квартиры, нужно ли ему место для парковки. Но если недвижимость приобретается с целью получения дохода, у будущего рантье возникает множество вопросов. Что выгоднее: жилая или коммерческая недвижимость, в Москве, в регионах или вовсе за границей, наконец, один объект или несколько? Одним словом, необходимо выбрать стратегию, которая обеспечит желаемый уровень прибыли.

Два основных показателя, которые необходимо учитывать инвестору,— это окупаемость и доходность объекта. Стандартно они рассчитываются из средней стоимости квартиры к среднему значению аренды жилья. Зная годовой доход от аренды и сопоставив его с ценой квартиры, можно рассчитать доходность и окупаемость.

Как показывает практика, маленькие и средние недорогие квартиры обычно окупаются быстрее. Иными словами, студии, "однушки" и "двушки" стандарт- и комфорт-классов проще сдать в аренду, а значит, и вернуть вложения. То же самое и с инвестициями в стройку на ранних стадиях. "В проектах бизнес- и премиум-классов годовая доходность может достигать 15-18%. В массовом сегменте этот показатель в знаковых проектах находится на уровне 12% годовых. Однако квартиры комфорт-класса можно быстрее перепродать или переуступить и вложить вырученную прибыль в другой проект",— объясняет председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Важное значение для ликвидности играют такие показатели объекта, как транспортная доступность, наличие вблизи учебных и офисных учреждений (учащиеся и сотрудники могут стать потенциальными арендодателями), развитая инфраструктура района, наличие машино-места или парковки.

Не всегда, впрочем, столичная недвижимость оказывается доходнее и окупается быстрее. Эксперты портала "Мир квартир" проанализировали, в каких регионах России для малогабаритных недорогих квартир эти показатели выше (см. таблицу 1). Среди наиболее заметных трендов — курортная недвижимость (цена на которую заметно вырастает в течение нескольких месяцев высокого сезона), а также недвижимость крупных городов с развитой учебной и социальной инфраструктурой (тут высок поток приезжих, а значит, гарантирована сдача в аренду круглый год, короче простои, выше арендные ставки). И если присутствие Краснодара (доходность 11,5%, окупаемость 9 лет), Сочи (доходность 10,7%, окупаемость 9 лет) и Казани (доходность 9,4%, окупаемость 11 лет) в первой десятке логично и очевидно, то присутствие на высших строчках Смоленска (доходность 10%, окупаемость 10 лет) и Калуги (доходность 9,7%, окупаемость 10 лет) на первый взгляд вызывает удивление. Все дело в том, что экономжилье в этих городах довольно дешево, а арендная ставка немаленькая.

Конечно, доходность успешно сдаваемой большой квартиры элит- или премиум-классов выше, чем небольших и недорогих. "В среднем вложения в элитную недвижимость сегодня приносят инвесторам доход 10-15% годовых. А высоколиквидные проекты за цикл стройки могут приносить доход 30-50%",— уверяет Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. Однако этого еще нужно добиться. Для получения стабильно высокой доходности квартир "высшего эшелона" крайне важны их ликвидность, а также уникальные характеристики, которые трудно найти в проектах конкурентов. Да и желающих арендовать большую дорогую площадь заметно меньше. "Если говорить о премиум-классе, то это должна быть квартира в очень престижном месте с отличной транспортной доступностью — именно тогда квартира будет инвестиционно привлекательной",— отмечает Рустам Арсланов, директор по продажам ГК "Гранель".

Стоит отметить, что по мере удаления от центра и уменьшения площади стоимость лота заметно снижается, а вот уровень арендной ставки падает не столь быстро. Это хорошо заметно в Москве, где за последний год перспективными стали такие "неблагополучные" районы, как Капотня, Западное Бирюлево, Щаповское, Кокошкино, Марушкинское и т. д. В них самая высокая ставка капитализации, тут выигрывают сегменты стандарт и комфорт. И, напротив, наибольший срок окупаемости у недвижимости в престижных районах, среди которых лидируют Арбат и Хамовники. "Соотношение между ценой актива и размером дохода составляет не более 4,7%, а это означает заметное увеличение срока возврата вложенных средств",— поясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

"Сегодня тренд на покупку жилой недвижимости для инвестирования — это стабильный, но средней прибыльности вариант: от стадии котлована до сдачи в эксплуатацию (два-четыре года) удорожание квадратного метра составляет около 40%",— оценивает Петр Исаев, коммерческий директор компании Capital Group. По сравнению с ростом на 100% в недавнем прошлом действительно немного. Однако данный вид инвестирования по-прежнему остается надежным и нехлопотным видом бизнеса, который приносит владельцу в среднем от 3% до 6% годовых.

Качество или количество?

Инвестирование в коммерческую недвижимость даже с невысоким "входным билетом" сулит инвестору бОльшую доходность. "Это просто выгоднее, причем раза в три, если говорить о получении дохода от аренды",— уверяет Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty. Рассмотрим пример. Вы сдаете "двушку" рядом с метро недалеко от МКАД в доме, требующем ремонта. Стоимость квартиры составит 6-7 млн руб., арендная ставка — 35-40 тыс. руб. в месяц. Тогда окупаемость такой квартиры составит 14 лет 6 месяцев — 15 лет, а с учетом износа квартиры доходность не превысит 5-6%. При этом в том же районе коммерческую площадью 20 кв. м можно сдавать за 90 тыс. руб., без учета коммунальных платежей. Продажа данной площади принесет инвестору до 8,7 млн руб. дохода (при окупаемости 8 лет 6 месяцев), а сдача в аренду — 11,8% годовых. Однако и трудозатраты на получение такой прибыли будут больше, чем пассивный доход от сдачи жилья в аренду.

Что в итоге выгоднее для инвестора: купить одну большую площадь или несколько поменьше? На сектор коммерческой недвижимости законы приобретения жилой распространяются не всегда. Для этого типа инвестирования есть два основных критерия, по которым можно оценивать успешность вложенных средств: доходность и ликвидность. "В данном случае доходность выше на крупной площади, но на мелкой выше ликвидность",— утверждает Юрий Тараненко, руководитель управления развития коммерческой недвижимости ГК "Инград". Но бывает, что сдаваемое маленькое помещение, расположенное в удачном месте (например, у метро), может приносить больше прибыли, чем огромные метры где-нибудь в спальном районе со сложной доступностью и низкой проходимостью, если простои последнего значительны или у него и вовсе нет арендаторов. Все это инвестору следует учитывать при планировании покупки. "Наибольшим спросом пользуются помещения 100-300 кв. м как наиболее отвечающие форматам большинства игроков",— резюмирует Марина Гордеева, руководитель управления экономического и социального развития ГК А101. А чтобы облегчить себе жизнь, инвестору можно разделить площадь на нескольких арендаторов. Тогда в случае ухода одного из них потери будут не столь существенны и их можно будет быстрее восполнить.

«Средний уровень доходности, при которой инвестор может считать бизнес успешным,— 8-12% годовых,— рассказал коммерческий директор компании Capital Group Петр Исаев.— Конечно, случаются исключения: актив может быть как "стрессовым" с маржинальностью 5-6%, так и "трофейным" — до 40%». Однако в большинстве случаев обещанная доходность свыше 15% уже может вызывать подозрения, и, чтобы уберечься от рисков и дальнейших неприятных последствий, инвестору до заключения сделки нужно внимательно приглядеться к истории помещения. Возможно, предыдущий собственник желает поскорее избавиться от него из-за эксплуатационных характеристик или сложности сдачи в аренду. Или имеет инсайдерскую информацию о скором сносе дома, изменении планировки района, обнесении дома забором, что существенно снизит ликвидность торгового помещения. Или есть спорные юридические моменты, связанные с предметом собственности. Любая подозрительная ситуация требует от инвестора изучения документации объекта, планов города, ему следует пригласить консультанта, поговорить с арендаторами и только после всего этого решаться на сделку.

Имеет ли значение вид предприятия, которое размещается в приобретенном помещении? В целом нет, ведь будущий владелец приобретает площадь, а не бизнес. Однако самыми надежными на рынке сегодня считаются продовольственные супермаркеты, аптеки, алкогольные магазины и супермаркеты, а самыми доходными — ломбарды и салоны сотовой связи.

Если же инвестор желает снизить риски или не имеет возможности полноценно заниматься бизнесом, целесообразно вложиться в готовый арендный бизнес, заниматься которым будет управляющая компания. "Арендные бизнесы характеризуются восемью-восемью с половиной годами окупаемости с учетом ежегодной индексации за аренду. А рентная доходность в среднем составляет 12-13% в год",— отмечает Анастасия Малкова, коммерческий директор ГК Stone Hedge. Так что при покупке его в ликвидном офисе с надежным арендатором, которого подыщет УК, инвестор даже не потеряет в маржинальности, как и в случае если бы он сам занимался сдачей коммерческой площади.

Зарубежный выбор

C наступлением кризиса и ростом курса основных валют по отношению к рублю число желающих инвестировать в иностранную недвижимость россиян заметно уменьшилось. Однако вложения в заграничную недвижимость остаются не только высокодоходными, но и дают шанс получить гражданство и вид на жительство ряда стран, что делает их достаточно привлекательными. В последний год у россиян вновь проснулся интерес к подобным инвестициям. "За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение недвижимости за рубежом увеличилось в два раза в сравнении с аналогичным периодом 2016 года. Примерно 30% заявок — это инвестиции в жилую недвижимость, 40% — в коммерческую и 30% — соинвестирование",— отмечает Игорь Бабкин, коммерческий директор компании "Century 21 Россия".

Разные рынки предлагают разные типы активов с различной рисковой нагрузкой. Однако стандартные схемы инвестирования, по оценке аналитиков компании Savills,— это вложения в жилую недвижимость как наименее прибыльный, но стабильный актив, в коммерческую с большей доходностью, но и большими трудозатратами и в девелоперские проекты как самый рискованный вариант. Среди наиболее интересных бюджетных вариантов инвестирования для россиян сегодня можно отметить Латвию, Грецию, Германию и США (см. таблицу 2).

Латвия — единственная из прибалтийских стран, предлагающая сегодня данную программу (в Литве и Эстонии в приоритете вложения в бизнес и способность полностью обеспечить свое проживание в стране). И хотя с некоторого времени Латвия ужесточила порог входа — от €250 тыс. в семи крупнейших городах страны, она по-прежнему остается весьма привлекательной для российских инвесторов. А близость к России и отсутствие языкового барьера открывают широкие возможности не только для проживания и аренды, но и для ведения бизнеса в этой стране.

Греция сегодня является, пожалуй, самой привлекательной европейской страной для инвестиций в жилую недвижимость, цены на которую с 2008 года упали на 40%. Наиболее ликвидны вложения в курорты и крупные города с высоким арендным потоком, например Афины. Квартира в центре столицы для сдачи в краткосрочную аренду принесет инвестору 7% годовых, за обеспеченный недвижимостью заем на покупку, ремонт и перепродажу квартир можно выгадать даже 8%. А если стать партнером проектной компании по покупке недвижимости с дальнейшим ремонтом и перепродажей жилья, то можно получить прибыль до 15%.

Германия привлекательна дешевыми кредитами и высоким спросом на арендное жилье. Специалисты компании Tranio предлагают, например, вкладываться на этапе стройки в квартиры для последующей сдачи студентам или приезжим специалистам (минимальная стоимость — €140 тыс.), доходность составит 4% годовых. При обеспеченном недвижимостью займе можно получить до 8%, а став партнером проектной компании по подготовке и дальнейшей перепродаже квартиры — до 12% годовых. В США интересным может стать вложение в недвижимость с ценой от $500 тыс., например в Майами. Такие инвестиции достаточно ликвидны, а их доходность высока.

Выбирая ту или иную стратегию, инвестор должен понимать основные принципы ведения данного типа бизнеса. И в жилой, и в коммерческой недвижимости ликвиднее в моменте оказываются более дешевые объекты: их проще сдать и перепродать. Если необходимо диверсифицировать риски — подойдет приобретение портфеля из нескольких активов. При инвестировании в более дорогую недвижимость возможно получение большей прибыли в перспективе.

 

Детали

Таблица 1: Доходность и окупаемость квартир до 32 кв. м в городах РФ

Позиция Город Ср. цена (руб.) Ср. ставка (руб./кв. м) Доходность Окупаемость (лет)
1 Краснодар 1423572 13664 11,50% 9
2 Сочи 2178053 19428 10,70% 9
3 Московская область 1931166 16874 10,50% 10
4 Смоленск 1091392 9084 10,00% 10
5 Калуга 1668099 13472 9,70% 10
6 Томск 1079043 8568 9,50% 10
7 Казань 1763554 13878 9,40% 11
8 Ростов-на-Дону 1661039 12974 9,40% 11
9 Нижний Новгород 1708201 13211 9,30% 11
10 Красноярск 1248855 9608 9,20% 11
11 Симферополь 2410025 18493 9,20% 11
12 Саратов 1159363 8847 9,20% 11
13 Кемерово 1081122 8215 9,10% 11
14 Тверь 1355851 10086 8,90% 11
15 Новосибирск 1548274 11389 8,80% 11
16 Астрахань 1202623 8836 8,80% 11
17 Хабаровск 1860909 13575 8,80% 11
18 Тюмень 1590608 11538 8,70% 11
19 Ярославль 1424183 10269 8,70% 12
20 Ставрополь 1173861 8379 8,60% 12

Источник: Мир квартир

Таблица 2: Инвестирование в недвижимость разных стран

Страна Минимальный размер инвестиций в недвижимость* Резидентство за инвестиции Налоги и доп. сборы
Латвия €250000 ВНЖ на 5 лет Государственная пошлина на приобретение недвижимости — 2% от стоимости объекта, но не более €43 тыс.; ежегодный налог на имущество ( включает 3 ставки) от 0,2% до 0,6%; прочие налоги и сборы до €500
Германия €100000 Налог на переход права собственности — 3,5-6,5%; ежегодный налог на недвижимость — €100-300 в год; налог на доход от сдачи в аренду и налог на прирост капитала — 14,77-47, 475% (по прогрессивной ставке); регистрация недвижимости — 0,8-1,2 %
Греция €250000 ВНЖ на 5 лет Налог на переход права собственности (3,09%) или НДС 24% при покупке объектов, разрешение на строительство которых было выдано после 1 января 2006 года; ежегодный налог на недвижимость — около 1% от кадастровой стоимости; ежегодный муниципальный налог на недвижимость — 0,025- 0,035% от кадастровой стоимости; налог на доход от сдачи в аренду — 15-45%. Регистрация недвижимости — 0,475- 0, 775%
США $100000 регистрация недвижимости — 0,2-0,5%; ежегодный налог на недвижимость — ок. 1 % от оценочной стоимости недвижимости; при продаже: налог на прирост капитала — 20% налог на передачу права собственности — 1-1,4%; подоходный налог — 10-40%.

*C учетом возможности гражданства и ВНЖ за инвестиции, где это возможно.

Источники: Century XXI и Tranio.com

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
879 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 954 000
до 10 835 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ЖК в Зеленограде Москва, Зеленоградский округ 1-4-комнатные квартиры Площади : 36 - 98 кв.м. Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 4 483 160
до 13 700 300 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 31 - 118 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер. Николино-Хованское, д. 9.3 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.1 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.2 (2 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.1.3 (2 район) Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 814 850
до 38 016 180 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка Квартиры в готовых домах пл. от 32 метров.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Звоните! Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры площадью 48-202 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте