Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартира для сдачи в аренду: как выбрать, обустроить и сдать

Выбираем наиболее ликвидный вариант и доводим его до ума

Сдача квартиры в аренду сейчас не приносит большого дохода, однако многие все же рассматривают такой заработок на квадратных метрах. Кто-то покупает квартиру для подрастающих детей и планирует сдавать квартиру, пока не придет время отдать ее ребенку. Другие рассчитывают на прибавку к пенсии в будущем и рассматривают жилье как актив, который сможет приносить пусть небольшой, но стабильный и предсказуемый доход. Редакция IRN.RU выяснила, как купить подходящую квартиру и подготовить ее к сдаче в аренду.

Сколько можно заработать

По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сдача квартиры в аренду в среднем сейчас приносит 4-5% годовых. При этом для действительно ликвидных квартир доходность, по словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, может достигать 7% в год.

По оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,3 млн рублей. А средняя ставка аренды столичных «однушек» этого же класса – 33 тысячи рублей в месяц. Таким образом, срок окупаемости составляет около 16 лет.

Мария Жукова называет больший срок – около 18 лет, особенно если принимать во внимание налоги и оплату коммунальных услуг. При этом основное правило при инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду – чем выше вложения, тем ниже доходность. Обозначенные сроки окупаемости актуальны для квартир эконом- и комфортклассов, тогда как в сегменте бизнес они могут достигать 20-25 лет. Таким образом, при бюджете, допустим, в 10 млн рублей лучше купить две дешевые квартиры, чем одну дорогую.

Не все недостатки важны

Главное для недвижимости – расположение. Это правило действует как при покупке, так и при аренде жилья. Однако требования к локации немного отличаются. Так, по словам Марии Жуковой, покупатели могут пожертвовать близостью к метро или центру города ради престижного района на западе или юго-западе Москвы с хорошими школами и тем самым «однородным социальным окружением».

Для аренды важно в первую очередь расстояние до метро и центра – так, расположение до 10-15 минут пешком от станции дает прибавку примерно в 10% по сравнению с более удаленными локациями, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Поскольку арендное жилье в большинстве случаев воспринимается как временное, для людей главное – быстро добираться до работы, а престиж района не так значим.

По этой же причине менее важную роль играют такие факторы, как этаж, вид из окна и т.п. Поэтому для сдачи в аренду при прочих равных лучше выбирать квартиры, которые стоят дешевле аналогов из-за незначительных недостатков. Например, на рынке купли-продажи жилья квартиры на первом этаже стоят примерно на 10% дешевле расположенных на более высоких этажах. При сдаче квартиры дисконт снижается примерно до 5%. А если в квартире сделан нормальный ремонт – на рынке аренды в массовом сегменте это означает недорогую, но аккуратную и современную отделку – разница может вовсе нивелироваться. К слову, само по себе наличие ремонта в арендной квартире, напротив, намного важнее, чем при продаже.

Наиболее востребованы на арендном рынке однокомнатные квартиры. По словам Марии Литинецкой, на них приходится около 40% спроса. Доля двухкомнатных квартир составляет примерно 25%. Однокомнатную квартиру снимают как одинокие люди, так и семейные пары, также их зачастую делят на двоих начинающие специалисты или студенты. Двухкомнатную квартиру может снять как семья с ребенком, так и два-четыре человека вскладчину.

В погоне за новизной

Квартиры в новых домах пользуются большим спросом, чем жилье в старом жилом фонде. Однако здесь разница не такая существенная, как при продаже: примерно 5% против 10%. То есть нет смысла обязательно покупать для сдачи в аренду квартиру в доме возрастом менее 10 лет. Вполне подходящими и востребованными, по словам Марии Жуковой, являются «брежневки» 1980-х годов.

Купить квартиру в современном доме по цене более старой «вторички» и таким образом выиграть за счет повышенной арендной ставки можно на стадии строительства. Однако, по словам Марии Литинецкой, необходимо оценивать не только стоимость жилья, но и упущенную за время ожидания сдачи дома выгоду. «Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за это время можно было бы получить около 1 млн рублей арендных платежей». При этом большого прироста в цене по мере повышения строительной готовности уже не наблюдается, поэтому лучше рассматривать новостройки на поздних стадиях.

Имеет смысл отдать предпочтение квартире в панельной новостройке: во-первых, они быстрее строятся, во-вторых, в них меньше затраты на отделку, поскольку обычно не нужно делать стяжку на полах и выравнивать стены. А для арендаторов конструктив дома не важен, в отличие от покупателей, которые приобретают жилье на длительный срок.

В идеале надо выбирать новостройку с отделкой. Это, по словам Марии Литинецкой, позволит сэкономить около 10% на ремонте. К тому же в доме, который сдается без отделки, выше риск ускоренной ротации арендаторов: из-за ремонтов у соседей люди могут быстро разочароваться в снимаемой квартире. При этом, если покупатели квартир в новостройках более придирчивы к качеству и стилю отделки от застройщика, для арендаторов то, что обычно предлагают застройщики, является оптимальным вариантом: просто и нейтрально, но при этом аккуратно и достаточно современно.

Ремонт нужен

Если рассматривать квартиры в новостройке без отделки или жилье с давним ремонтом на вторичном рынке, нужно иметь в виду, что для успешной сдачи в аренду понадобится ремонт. Это тоже важное отличие жилья для аренды от жилья для продажи: во втором случае ремонт не окупается и стоит сделать разве что небольшие косметические улучшения.

По словам заместителя директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, разница в цене между квартирой с современным и устаревшим ремонтом в массовом сегменте может составить около 10 000 рублей. Так, однокомнатную квартиру на окраине Москвы с «бабушкиным» ремонтом можно снять примерно за 25 000 рублей, в нормальном состоянии (ремонт 1990-х – 2000-х годов или более новый, но устаревший по стилистике) – за 30 000, а с современной отделкой – за 35 000.

При этом здесь важно не переусердствовать. По словам руководителя агентства недвижимости Home Staging Анны Моисеевой, дорогой ремонт оправдан лишь в квартирах, сдающихся от 150 000 рублей в месяц. В массовом сегменте в идеале ремонт должен уложиться в 150 000 – 200 000 рублей, тогда он окупится примерно за полтора года. Однако это возможно только в квартирах на вторичном рынке в изначально неплохом состоянии, которые необходимо просто «освежить». Но в любом случае, как отмечает Мария Жукова, стоимость ремонта не должна превышать 10-15% от рыночной стоимости квартиры.

Для того чтобы квартиру было проще сдать, лучше выбирать нейтральные, ни к чему не обязывающие обои: без ярких принтов, цветочных узоров или навязчивых орнаментов. Хорошее решение – обои под покраску. После очередного жильца можно быстро освежить ремонт, просто перекрасив стены.

Считаем затраты

По словам ведущего дизайнера студии «Чердак» Ирины Грининой, если не требуется капитальный ремонт квартиры и это не новостройка без отделки, которую нужно делать с нуля, при ремонте небольшой «однушки» или студии вполне реально уложиться в 200 000 рублей, причем даже с частичной меблировкой.

Первое, за счет чего можно сэкономить – строительные работы. Поскольку в случае с квартирой для сдачи в аренду качество необязательно должно быть безупречным, вполне можно нанять недорогих рабочих, которые возьмут 40 000 – 50 000 рублей.

Обои под покраску российского производства можно купить примерно по 3000 рублей за рулон (до 15 000 рублей за всю квартиру), примерно столько же понадобится на краску. В качестве напольного покрытия стоит выбирать плитку для мокрых зон и кухни, а также недорогой ламинат 32-33-го класса или хороший линолеум для комнат. Все эти материалы вполне реально найти по 700-1000 рублей за кв.м, то есть на всю квартиру уйдет 25 000 – 35 000 рублей. Натяжной потолок обойдется еще в 20 000 – 30 000 рублей.

Ванную можно не менять, а покрыть акрилом – это обойдется примерно в 5000 рублей, примерно столько же уйдет на новый унитаз и смесители. Стиральную машинку можно выбрать подержанную – в нормальном состоянии она будет стоить около 10 000 рублей. Кухонный гарнитур можно также купить с рук или же посмотреть готовые комплекты недорогих производителей. Это обойдется в 15 000 – 30 000 рублей. На подержанную плиту и холодильник надо заложить еще около 30 000 рублей.

Это самый необходимый минимум по ремонту и меблировке. Слишком много мебели покупать не стоит. Для однокомнатной квартиры может потребоваться кухонный стол с четырьмя стульями, раскладной диван, два платяных шкафа – в прихожую и комнату. Если покупать мебель недорогих российских марок или в IKEA, можно уложиться в 100 000 – 150 000 рублей. Если покупать мебель б/у, реально сократить затраты вдвое.

По словам Марии Жуковой, изначально стоит и вовсе ограничиться минимальным набором из кухонного гарнитура и бытовой техники. Остальное можно докупить под нужды жильцов. Многие люди за годы аренды успели обзавестись собственной мебелью, поэтому вполне вероятно, что какие-то предметы в принципе не придется покупать.

Последний штрих – правильное представление квартиры. По словам Анны Моисеевой, надо вывезти из квартиры все ненужное, особенно это касается личных предметов бывших владельцев, фотографий их семьи и т.п. Новый декор, напротив, лучше купить, поскольку голые стены и пустые полки выглядят очень неуютно. Это могут быть постеры, вазы с цветами, посуда. Очень важно для создания хорошего впечатления достаточное освещение квартиры. На окна лучше повесить однотонные шторы, покрывало на кровать тоже лучше постелить одноцветное. Если кухня маленькая, на стол можно постелить белую скатерть, это сделает ее светлее и визуально просторнее. И, конечно, в квартире нужно сделать уборку и вымыть окна.

Таким образом, в общей сложности вполне реально уложиться в 350 000 – 400 000 рублей на подготовку квартиры к сдаче в аренду: скромный ремонт, обстановку и декор квартиры. В случае с новостройкой без отделки на этой уйдет куда больше – 700 000 – 800 000 рублей. Поэтому тем, кто хочет купить квартиру для сдачи в аренду, лучше рассматривать новостройки с отделкой, где ремонт в принципе не потребуется, или квартиры на вторичном рынке в нормальном состоянии.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
27333 (10 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 657 432
до 17 390 464 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Тополя Москва, Юго-Восточный округ, район Марьино Площади : 24 - 119 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. м. Люблино, 15 мин. пешком Верхние поля ул., вл.32, к.1 Верхние поля ул., вл.32, к.2 Верхние поля ул., вл.32, к.3 Застройщик: Москапстрой-ТН.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Titul на Серебрянической Москва, Центральный округ, район Таганский Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Китай-город, 15 мин. пешком м. Таганская, 15 мин. пешком Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 873 795
до 17 874 891 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 33 - 91 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Тройка РЭД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Современные квартиры в готовых домах пл. от 20 метров. рядом с метро Ботанический сад. Звоните! Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте