Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Как вы обычно добираетесь на работу/учебу?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартира для сдачи в аренду: как выбрать, обустроить и сдать

Выбираем наиболее ликвидный вариант и доводим его до ума

Сдача квартиры в аренду сейчас не приносит большого дохода, однако многие все же рассматривают такой заработок на квадратных метрах. Кто-то покупает квартиру для подрастающих детей и планирует сдавать квартиру, пока не придет время отдать ее ребенку. Другие рассчитывают на прибавку к пенсии в будущем и рассматривают жилье как актив, который сможет приносить пусть небольшой, но стабильный и предсказуемый доход. Редакция IRN.RU выяснила, как купить подходящую квартиру и подготовить ее к сдаче в аренду.

Сколько можно заработать

По словам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, сдача квартиры в аренду в среднем сейчас приносит 4-5% годовых. При этом для действительно ликвидных квартир доходность, по словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, может достигать 7% в год.

По оценке аналитиков «Метриум Групп», однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «старой» Москвы в среднем сегодня стоит 6,3 млн рублей. А средняя ставка аренды столичных «однушек» этого же класса – 33 тысячи рублей в месяц. Таким образом, срок окупаемости составляет около 16 лет.

Мария Жукова называет больший срок – около 18 лет, особенно если принимать во внимание налоги и оплату коммунальных услуг. При этом основное правило при инвестировании в недвижимость для сдачи в аренду – чем выше вложения, тем ниже доходность. Обозначенные сроки окупаемости актуальны для квартир эконом- и комфортклассов, тогда как в сегменте бизнес они могут достигать 20-25 лет. Таким образом, при бюджете, допустим, в 10 млн рублей лучше купить две дешевые квартиры, чем одну дорогую.

Не все недостатки важны

Главное для недвижимости – расположение. Это правило действует как при покупке, так и при аренде жилья. Однако требования к локации немного отличаются. Так, по словам Марии Жуковой, покупатели могут пожертвовать близостью к метро или центру города ради престижного района на западе или юго-западе Москвы с хорошими школами и тем самым «однородным социальным окружением».

Для аренды важно в первую очередь расстояние до метро и центра – так, расположение до 10-15 минут пешком от станции дает прибавку примерно в 10% по сравнению с более удаленными локациями, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Поскольку арендное жилье в большинстве случаев воспринимается как временное, для людей главное – быстро добираться до работы, а престиж района не так значим.

По этой же причине менее важную роль играют такие факторы, как этаж, вид из окна и т.п. Поэтому для сдачи в аренду при прочих равных лучше выбирать квартиры, которые стоят дешевле аналогов из-за незначительных недостатков. Например, на рынке купли-продажи жилья квартиры на первом этаже стоят примерно на 10% дешевле расположенных на более высоких этажах. При сдаче квартиры дисконт снижается примерно до 5%. А если в квартире сделан нормальный ремонт – на рынке аренды в массовом сегменте это означает недорогую, но аккуратную и современную отделку – разница может вовсе нивелироваться. К слову, само по себе наличие ремонта в арендной квартире, напротив, намного важнее, чем при продаже.

Наиболее востребованы на арендном рынке однокомнатные квартиры. По словам Марии Литинецкой, на них приходится около 40% спроса. Доля двухкомнатных квартир составляет примерно 25%. Однокомнатную квартиру снимают как одинокие люди, так и семейные пары, также их зачастую делят на двоих начинающие специалисты или студенты. Двухкомнатную квартиру может снять как семья с ребенком, так и два-четыре человека вскладчину.

В погоне за новизной

Квартиры в новых домах пользуются большим спросом, чем жилье в старом жилом фонде. Однако здесь разница не такая существенная, как при продаже: примерно 5% против 10%. То есть нет смысла обязательно покупать для сдачи в аренду квартиру в доме возрастом менее 10 лет. Вполне подходящими и востребованными, по словам Марии Жуковой, являются «брежневки» 1980-х годов.

Купить квартиру в современном доме по цене более старой «вторички» и таким образом выиграть за счет повышенной арендной ставки можно на стадии строительства. Однако, по словам Марии Литинецкой, необходимо оценивать не только стоимость жилья, но и упущенную за время ожидания сдачи дома выгоду. «Если новостройка находится на начальном этапе строительства, то до ее ввода в эксплуатацию придется ждать минимум два, а то и два с половиной года. А за это время можно было бы получить около 1 млн рублей арендных платежей». При этом большого прироста в цене по мере повышения строительной готовности уже не наблюдается, поэтому лучше рассматривать новостройки на поздних стадиях.

Имеет смысл отдать предпочтение квартире в панельной новостройке: во-первых, они быстрее строятся, во-вторых, в них меньше затраты на отделку, поскольку обычно не нужно делать стяжку на полах и выравнивать стены. А для арендаторов конструктив дома не важен, в отличие от покупателей, которые приобретают жилье на длительный срок.

В идеале надо выбирать новостройку с отделкой. Это, по словам Марии Литинецкой, позволит сэкономить около 10% на ремонте. К тому же в доме, который сдается без отделки, выше риск ускоренной ротации арендаторов: из-за ремонтов у соседей люди могут быстро разочароваться в снимаемой квартире. При этом, если покупатели квартир в новостройках более придирчивы к качеству и стилю отделки от застройщика, для арендаторов то, что обычно предлагают застройщики, является оптимальным вариантом: просто и нейтрально, но при этом аккуратно и достаточно современно.

Ремонт нужен

Если рассматривать квартиры в новостройке без отделки или жилье с давним ремонтом на вторичном рынке, нужно иметь в виду, что для успешной сдачи в аренду понадобится ремонт. Это тоже важное отличие жилья для аренды от жилья для продажи: во втором случае ремонт не окупается и стоит сделать разве что небольшие косметические улучшения.

По словам заместителя директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, разница в цене между квартирой с современным и устаревшим ремонтом в массовом сегменте может составить около 10 000 рублей. Так, однокомнатную квартиру на окраине Москвы с «бабушкиным» ремонтом можно снять примерно за 25 000 рублей, в нормальном состоянии (ремонт 1990-х – 2000-х годов или более новый, но устаревший по стилистике) – за 30 000, а с современной отделкой – за 35 000.

При этом здесь важно не переусердствовать. По словам руководителя агентства недвижимости Home Staging Анны Моисеевой, дорогой ремонт оправдан лишь в квартирах, сдающихся от 150 000 рублей в месяц. В массовом сегменте в идеале ремонт должен уложиться в 150 000 – 200 000 рублей, тогда он окупится примерно за полтора года. Однако это возможно только в квартирах на вторичном рынке в изначально неплохом состоянии, которые необходимо просто «освежить». Но в любом случае, как отмечает Мария Жукова, стоимость ремонта не должна превышать 10-15% от рыночной стоимости квартиры.

Для того чтобы квартиру было проще сдать, лучше выбирать нейтральные, ни к чему не обязывающие обои: без ярких принтов, цветочных узоров или навязчивых орнаментов. Хорошее решение – обои под покраску. После очередного жильца можно быстро освежить ремонт, просто перекрасив стены.

Считаем затраты

По словам ведущего дизайнера студии «Чердак» Ирины Грининой, если не требуется капитальный ремонт квартиры и это не новостройка без отделки, которую нужно делать с нуля, при ремонте небольшой «однушки» или студии вполне реально уложиться в 200 000 рублей, причем даже с частичной меблировкой.

Первое, за счет чего можно сэкономить – строительные работы. Поскольку в случае с квартирой для сдачи в аренду качество необязательно должно быть безупречным, вполне можно нанять недорогих рабочих, которые возьмут 40 000 – 50 000 рублей.

Обои под покраску российского производства можно купить примерно по 3000 рублей за рулон (до 15 000 рублей за всю квартиру), примерно столько же понадобится на краску. В качестве напольного покрытия стоит выбирать плитку для мокрых зон и кухни, а также недорогой ламинат 32-33-го класса или хороший линолеум для комнат. Все эти материалы вполне реально найти по 700-1000 рублей за кв.м, то есть на всю квартиру уйдет 25 000 – 35 000 рублей. Натяжной потолок обойдется еще в 20 000 – 30 000 рублей.

Ванную можно не менять, а покрыть акрилом – это обойдется примерно в 5000 рублей, примерно столько же уйдет на новый унитаз и смесители. Стиральную машинку можно выбрать подержанную – в нормальном состоянии она будет стоить около 10 000 рублей. Кухонный гарнитур можно также купить с рук или же посмотреть готовые комплекты недорогих производителей. Это обойдется в 15 000 – 30 000 рублей. На подержанную плиту и холодильник надо заложить еще около 30 000 рублей.

Это самый необходимый минимум по ремонту и меблировке. Слишком много мебели покупать не стоит. Для однокомнатной квартиры может потребоваться кухонный стол с четырьмя стульями, раскладной диван, два платяных шкафа – в прихожую и комнату. Если покупать мебель недорогих российских марок или в IKEA, можно уложиться в 100 000 – 150 000 рублей. Если покупать мебель б/у, реально сократить затраты вдвое.

По словам Марии Жуковой, изначально стоит и вовсе ограничиться минимальным набором из кухонного гарнитура и бытовой техники. Остальное можно докупить под нужды жильцов. Многие люди за годы аренды успели обзавестись собственной мебелью, поэтому вполне вероятно, что какие-то предметы в принципе не придется покупать.

Последний штрих – правильное представление квартиры. По словам Анны Моисеевой, надо вывезти из квартиры все ненужное, особенно это касается личных предметов бывших владельцев, фотографий их семьи и т.п. Новый декор, напротив, лучше купить, поскольку голые стены и пустые полки выглядят очень неуютно. Это могут быть постеры, вазы с цветами, посуда. Очень важно для создания хорошего впечатления достаточное освещение квартиры. На окна лучше повесить однотонные шторы, покрывало на кровать тоже лучше постелить одноцветное. Если кухня маленькая, на стол можно постелить белую скатерть, это сделает ее светлее и визуально просторнее. И, конечно, в квартире нужно сделать уборку и вымыть окна.

Таким образом, в общей сложности вполне реально уложиться в 350 000 – 400 000 рублей на подготовку квартиры к сдаче в аренду: скромный ремонт, обстановку и декор квартиры. В случае с новостройкой без отделки на этой уйдет куда больше – 700 000 – 800 000 рублей. Поэтому тем, кто хочет купить квартиру для сдачи в аренду, лучше рассматривать новостройки с отделкой, где ремонт в принципе не потребуется, или квартиры на вторичном рынке в нормальном состоянии.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11116 (12 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 990 600
до 17 401 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Вешняковской Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 297 410
до 17 904 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Золотая Звезда Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 101 кв.м. м. Шоссе Энтузиастов, 10 мин. пешком Буденного пр-т, вл.51, к.1 Буденного пр-т, вл.51, к.2(3) Буденного пр-т, вл.51, к.3 (4) Буденного пр-т, вл.51, к.4 (5) Буденного пр-т, вл.51, к.5 (6) Показать все 8 корпусов Застройщик: Золотая Звезда.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 782 210
до 51 480 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК PRIME PARK Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Динамо, м. Аэропорт, м. Динамо, м. Петровский парк, м. ЦСКА 1-4-комнатные квартиры Площади : 40 - 171 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. м. Аэропорт, 15 мин. пешком м. Динамо, 5 мин. пешком м. Петровский парк, 7 мин. пешком м. ЦСКА, 5 мин. пешком Hyde Park Tower Imperial Park Tower Застройщик: Прайм Парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Лидер на Ленинском Выгодно - ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 170 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Скидки от 5 до 9% на 2-, 3-, 4-комнатные квартиры! Предложение ограничено. Только до 26.08. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн. руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,6 млн рублей! Скидки до 10% до 31 августа! от 6,6 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы Москвы! Двухъуровневые пентхаусы в ЖК «Ломоносовский». От 167,2 кв.м. Панорамные виды.Только до конца августа цена 37 млн руб! от 37 млн руб.Новые Черемушки Застройщик: Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., без отделки от 4,9 млн руб. ЮВАО. Рядом метро. квартиры всего от 4,9 млн руб.ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской 1-3-комнатные квартиры площадью 36-90 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Династия Торопитесь! 1-3-комнатные квартиры площадью 38-96 метров. ГК: 4 кв. 2019 г. - 4 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит. от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Дизайн проект в подарок! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте На Мельникова Квартиры пл. 45-290 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! Магистрат Застройщик: Завод ЖБИ-5. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Чертановской" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,8% от МТС Банка! Современная архитектура. Потолки 3,3. До метро 7 мин.! Застройщик: Чертановская 59. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 43 до 97 кв.м. Монолит. Застройщик: Нагатинский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 95 900 руб./кв.м Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дубровка» - Скидка 7% Квартиры бизнес-класса от 109 000 руб./кв.м. 300 м от м. Ольховая. Терраса 70 кв.м в подарок. Дома сданы. Звоните! от 109 000 руб./кв.м. Застройщик: Строительный Альянс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. руб. Скидки до 15%. Школа и детские сады. Подземный паркинг. Ипотека 8,9%. м.Саларьево от 2,9 млн руб.74951274108 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,2 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в августе скидки на на последние квартиры в готовых корпусах! Ипотека от 6%. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 7%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Две Столицы 4 км от МКАД. Квартиры площадью 26-87 кв.м.Монолит. 4,7 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт новой очереди. Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура, 850м от метро Рассказовка. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 8,9% от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 30 до 101 кв.м. Монолит. от 3,2 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Подробности по телефону! от 4,6 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте