Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1.4 млн
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитная недвижимость: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет

Дорогое жилье становится более бюджетным

До кризиса 2008 года рынок новостроек Москвы был преимущественно элитным. За прошедшие 10 лет в лидеры выбился массовый сегмент, однако дорогое жилье до сих пор играет важную роль на рынке. Редакция IRN.RU выяснила, что произошло с элитной недвижимостью с 2007 по 2017 годы.

Предложение: двукратный рост

В целом до 2008 года рынок был дорогим: денег в экономике было много, и девелоперы стремились строить высокобюджетные проекты, на которых можно больше заработать. После кризиса рынок демократизировался, однако из-за общего роста объемов предложения в элитном сегменте не отмечается снижения этого показателя, более того, за 10 лет произошел заметный рост.

Так, по данным «ИРН-Консалтинг», с 2007 по 2017 год количество корпусов в продаже внутри Третьего транспортного кольца (ТТК) выросло почти вдвое – с 48 до 91. По количеству квартир и апартаментов рост даже превысил 100%. По данным Kalinka Group, в 2007 году на элитном рынке было представлено около 1000 лотов, а в конце 2017 года – 2165 квартир и апартаментов в 57 проектах.

Динамика количества корпусов в продаже в Москве внутри ТТК

По данным «ИРН-Консалтинг»

В течение 2007 – 2011 годов, по данным «ИРН-Консалтинг», предложение на рынке было достаточно стабильным: 48-52 корпуса и 958 – 1063 квартиры. «Начиная с 2011 года мы наблюдаем в целом положительную динамику изменения данного показателя – исключением стал кризисный для экономики страны 2016 год (снижение объема предложения элитных квартир до уровня 2014 года). Однако уже через год данный показатель не только вернул предыдущие позиции, но и значительно превзошел их, достигнув исторического максимума», - говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

Важным трендом с точки зрения структуры предложения стал рост доли апартаментов. В 2007 году такого формата не было. Первым проектом с апартаментами стал «Город столиц», вышедший в 2009 году. Сейчас, по данным Kalinka Group, доля апартаментов в общей структуре предложения на жилом рынке элитной недвижимости составляет почти 50%. Для сравнения, в целом по рынку (включая массовый сегмент), доля апартаментов, по данным «Метриум Групп», не превышает 20%.

В элитном сегменте эксперты при подсчетах обычно не делят предложение на квартиры и апартаменты. Во-первых, в центре из-за дефицита площадок под жилую застройку в принципе тяжелее строить квартиры. К тому же для покупателей высокобюджетного жилья эта разница не так важна, как в экономклассе, где существенными являются вопросы прописки, налогов и коммунальных платежей.

Спрос вырос за счет бизнес-класса

Если рассматривать дорогой сегмент более широко, становится понятно, что с точки зрения спроса бизнес-класс чувствовал себя лучше элитной недвижимости. Так, при росте объемов предложения в бизнес-классе на 271% количество проданных лотов, по данным Savills, увеличилось на 333%. На премиальном рынке недвижимости рост объемов обогнал повышение спроса – количество экспонируемых квартир выросло на 107%, а проданных – на 81%.

Динамика количества сделок на рынке новостроек премиум- и бизнес-класса Москвы (в сравнении с 2009 годом, %)

По данным Savills

Тенденцию смещения спроса в более «бюджетные» сегменты отмечает и генеральный директор Troika Estate Татьяна Польская, сравнивая сегменты «элитки»: «В настоящее время распределение спроса между классами de luxe и преимиум находится в пропорции примерно 50 на 50, тогда как до кризиса 2008 года около 90% спроса приходилось на самый дорогой сегмент de luxe».

Меняются и предпочтения покупателей в плане географии. «В последние годы происходит децентрализация рынка, у покупателей меняются критерии выбора, - отмечает Екатерина Румянцева. - Если 2003-2007 годы – время активной точечной застройки Остоженки, Арбата, Патриарших прудов, то сегодня проекты высокого класса есть во всех районах ЦАО, а покупатели перестали выбирать проект исключительно по его расположению - у домов появились «фанаты», которые готовы выбирать между Патриаршими и Плющихой, останавливая выбор на последней только потому, что там появился проект высочайшего качества. Раньше представить такое было невозможно».

Цены: из долларов в рубли

Рублевые цены на дорогие новостройки за 10 лет выросли на 36% – с 352 400 до 481 000 рублей за кв. м, по данным «ИРН-Консалтинг». При этом максимальных показателей в рублях рынок достиг в 2014 году - 528 500 рублей за кв. м. Затем началось снижение цен, за три года жилье внутри ТТК подешевело на 9%.

Однако нужно учитывать, что дорогой сегмент дольше оставался долларовым, даже сейчас некоторые девелоперы привязывают цены к иностранной валюте. За 10 лет курс доллара вырос в 2,3 раза, поэтому долларовые цены заметно просели. Даже если сравнивать не докризисный 2007 (рубль в то время был сильно переоценен), а 2009 год, когда после резкого ослабления рубля курс доллара стабилизировался у отметки около 30 рублей, долларовые цены, по данным «ИРН-Консалтинг», упали более чем на 25% - с $11 000 до $8 000.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева обозначила даже более существенное падение. В 2008 году средняя стоимость квадратного метра элитного жилья в ЦАО составляла $23 тыс., сейчас - 700 000 рублей (или около $12 000). «10 лет назад цены на недвижимость измерялись в долларах и стабильно ежемесячно в долларах росли. Годовой рост цен достигал 25 – 45%. Сейчас цены на элитную недвижимость устанавливаются в рублях (преимущественно), при этом уже в течение двух лет единой ценовой динамики не наблюдается. Говоря языком трейдеров, цены находятся в боковом тренде», - отмечает Румянцева.

Компактность в тренде

Как и в более бюджетных сегментах, на рынке дорогого жилья девелоперы стремились сократить бюджет покупки. По данным Savills, с 2009 года средний бюджет предложения снизился с $2,5 млн до $1,5 млн за лот. «Наиболее значительный спад был отмечен в период с 2014 по 2016 гг., что объясняется резким снижением курса рубля по отношению к доллару США, при котором девелоперы, в свою очередь, снижают долларовые цены на премиальную недвижимость, стремясь максимально «смягчить» негативное воздействие сложной экономической ситуации на фактор спроса», - говорит Дмитрий Халин.

Однако это связано не только со снижением цен из-за ослабления рубля. Чтобы удешевить предложение, не слишком сильно снижая цену метра, девелоперы стали проектировать более компактные квартиры. В результате средняя площадь лота, по данным Savills, снизилась примерно на 30% - со 181 до 129 кв. м. Если брать дорогой сегмент без бизнес-класса, то площади уменьшились даже более существенно. «Средняя площадь элитной квартиры в 2008 году составляла почти 200 кв. м, сейчас - 116 кв. м», - говорит Екатерина Румянцева.

Важным качественным изменением стало появление квартир с отделкой. По словам эксперта, 10 лет назад подавляющее большинство жилых комплексов сдавалось «в бетоне», а сейчас на элитном рынке в 30% проектов предлагаются квартиры и апартаменты с отделкой. А, например, элитный девелопер Vesper строит проекты исключительно с отделкой.

Укрупнение рынка

Еще одной важной тенденцией стало укрупнение рынка. До кризиса 2008 года на элитном рынке Москвы, по данным «ИРН-Консалтинг», работали около 20 девелоперов, сейчас их осталось восемь.

При этом спрос между ними распределяется неравномерно. Так, в 2015-2017 годах большая часть спроса, по данным Savills, приходилась на трех девелоперов. Безоговорочным лидером является «Интеко» (31% от общего числа сделок), в основном благодаря проекту «Садовые кварталы», наиболее популярному среди дорогих ЖК в Москве. В проектах компаний «Галс-Девелопмент» и «Донстрой» сосредоточено по 13% и 11% объема спроса соответственно. Таким образом, более половины (54%) от всех сделок на первичном рынке дорогого жилья было заключено с участием данных компаний.

Сами проекты тоже становятся крупнее. «В 2007-2008 годах элитные объекты с количеством квартир 100 и более были единичными, сейчас это норма», - говорит Екатерина Румянцева.

В целом за 10 лет на рынке дорого жилья наблюдались тенденции, свойственные и другим сегментам: рост объемов предложения, падение цен и бюджета покупки. При этом последний показатель снизился куда значительнее, поскольку у девелоперов было больше возможностей «упасть» по площадям: если в экономклассе площади, по данным «Бест-Новострой» сократились на 9%, то в элитном жилье – на все 30%.

Также по теме:

Цены на новостройки в Москве

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк2 кв. 2022 г.от 10 234 600 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская1 кв. 2021 г.от 9 762 500 руб.
Городские резиденции SPIRESМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар3 кв. 2021 г.от 14 202 760 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская2 кв. 2024 г.от 8 720 900 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал2 кв. 2020 г.от 9 166 212 руб.
FoRestМосква, Западный округ, район Ново-Переделкино4 кв. 2020 г.от 6 193 908 руб.
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили1 кв. 2020 г.от 12 695 540 руб.
Савеловский СитиМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2017 г.от 8 065 778 руб.
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 8 382 860 руб.
Сердце столицыМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха2 кв. 2019 г.от 14 081 723 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

Актуальные скидки на новостройки в Москве

ПроектРасположениеСпециальное предложение
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ТехнопаркКупи квартиру онлайн со скидкой 2%!
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзалПри оплате полной стоимости квартиры скидка 5%
FoRestМосква, Западный округ, район Ново-ПеределкиноСкидка 7% до 31.05
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. ФилиСкидка +1 % при регистрации в приложении MR Group
Савеловский СитиМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. СавеловскаяСкидки до 10%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. ШелепихаСкидка до 12% на готовые квартиры!
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6512 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы
Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Живите возле Тверской Последние 12 готовых квартир на Белорусской. Покупайте онлайн! Самый надежный застройщик Москвы. Ипотека от 0,1%. Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Купи квартиру онлайн в квартале бизнес-класса рядом с м.Алексеевская. Ипотека от 4,5%. Рассрочка 0% Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса. Ипотека 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. Берем % по ипотеке на себя . 2 мин от м.Дмитровская. от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры 1 очереди! Квартиры бизнес-класса с отделкой white box. Ключи в этом году. м. Речной вокзал. В окружении парков и прудов! от 8,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ Ипотека от 0,1% Последние квартиры в новом корпусе. Потолки до 5,5 м. Своя набережная Москвы-реки. Рядом Сити. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с выгодой до 3,5 млн! Премиальная отделка под ключ. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году от 15,6 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Купи квартиру онлайн со скидкой 2%! Квартиры на старте продаж в 5 минутах пешком от м. Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest - квартиры с видом на лес Квартиры в ЗАО с видом на лес. 2 мин до м.Новопеределкино.Предчистовая отделка White Box. Скидка 7%, ипотека от 6%, рассрочка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Ипотека от 0,1% Готовые элитные квартиры с отделкой в Хамовниках. Клубный дом. Премиальные материалы. Покупайте онлайн! Застройщик: Донстрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди, 40 кв м от 10 млн руб. Ипотека 6%. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. Скидка до 12% на готовые квартиры от 10 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савеловский Сити. Выдаем ключи Скидка до 10%. Квартиры в готовых домах в 7 мин от м. Дмитровская. Великолепные виды на центр города. Успейте приобрести! от 8 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые Аллеи» За онлайн бронь скидка! Квартиры от 4,1 млн руб.! Концепция город в городе! 10 минут до метро. от 4,1 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры со скидкой до 20% в доме Д1. Ипотека с гос.поддержкой от 6,5%. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,7 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Ипотека 6,1%! Рядом с метро Коммунарка! 35 минут без пробок до Кремля! 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки - от 3,6 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе. от 3,6 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,2 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,2 млн руб.