Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитная недвижимость: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет

Дорогое жилье становится более бюджетным

До кризиса 2008 года рынок новостроек Москвы был преимущественно элитным. За прошедшие 10 лет в лидеры выбился массовый сегмент, однако дорогое жилье до сих пор играет важную роль на рынке. Редакция IRN.RU выяснила, что произошло с элитной недвижимостью с 2007 по 2017 годы.

Предложение: двукратный рост

В целом до 2008 года рынок был дорогим: денег в экономике было много, и девелоперы стремились строить высокобюджетные проекты, на которых можно больше заработать. После кризиса рынок демократизировался, однако из-за общего роста объемов предложения в элитном сегменте не отмечается снижения этого показателя, более того, за 10 лет произошел заметный рост.

Так, по данным «ИРН-Консалтинг», с 2007 по 2017 год количество корпусов в продаже внутри Третьего транспортного кольца (ТТК) выросло почти вдвое – с 48 до 91. По количеству квартир и апартаментов рост даже превысил 100%. По данным Kalinka Group, в 2007 году на элитном рынке было представлено около 1000 лотов, а в конце 2017 года – 2165 квартир и апартаментов в 57 проектах.

Динамика количества корпусов в продаже в Москве внутри ТТК

По данным «ИРН-Консалтинг»

В течение 2007 – 2011 годов, по данным «ИРН-Консалтинг», предложение на рынке было достаточно стабильным: 48-52 корпуса и 958 – 1063 квартиры. «Начиная с 2011 года мы наблюдаем в целом положительную динамику изменения данного показателя – исключением стал кризисный для экономики страны 2016 год (снижение объема предложения элитных квартир до уровня 2014 года). Однако уже через год данный показатель не только вернул предыдущие позиции, но и значительно превзошел их, достигнув исторического максимума», - говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.

Важным трендом с точки зрения структуры предложения стал рост доли апартаментов. В 2007 году такого формата не было. Первым проектом с апартаментами стал «Город столиц», вышедший в 2009 году. Сейчас, по данным Kalinka Group, доля апартаментов в общей структуре предложения на жилом рынке элитной недвижимости составляет почти 50%. Для сравнения, в целом по рынку (включая массовый сегмент), доля апартаментов, по данным «Метриум Групп», не превышает 20%.

В элитном сегменте эксперты при подсчетах обычно не делят предложение на квартиры и апартаменты. Во-первых, в центре из-за дефицита площадок под жилую застройку в принципе тяжелее строить квартиры. К тому же для покупателей высокобюджетного жилья эта разница не так важна, как в экономклассе, где существенными являются вопросы прописки, налогов и коммунальных платежей.

Спрос вырос за счет бизнес-класса

Если рассматривать дорогой сегмент более широко, становится понятно, что с точки зрения спроса бизнес-класс чувствовал себя лучше элитной недвижимости. Так, при росте объемов предложения в бизнес-классе на 271% количество проданных лотов, по данным Savills, увеличилось на 333%. На премиальном рынке недвижимости рост объемов обогнал повышение спроса – количество экспонируемых квартир выросло на 107%, а проданных – на 81%.

Динамика количества сделок на рынке новостроек премиум- и бизнес-класса Москвы (в сравнении с 2009 годом, %)

По данным Savills

Тенденцию смещения спроса в более «бюджетные» сегменты отмечает и генеральный директор Troika Estate Татьяна Польская, сравнивая сегменты «элитки»: «В настоящее время распределение спроса между классами de luxe и преимиум находится в пропорции примерно 50 на 50, тогда как до кризиса 2008 года около 90% спроса приходилось на самый дорогой сегмент de luxe».

Меняются и предпочтения покупателей в плане географии. «В последние годы происходит децентрализация рынка, у покупателей меняются критерии выбора, - отмечает Екатерина Румянцева. - Если 2003-2007 годы – время активной точечной застройки Остоженки, Арбата, Патриарших прудов, то сегодня проекты высокого класса есть во всех районах ЦАО, а покупатели перестали выбирать проект исключительно по его расположению - у домов появились «фанаты», которые готовы выбирать между Патриаршими и Плющихой, останавливая выбор на последней только потому, что там появился проект высочайшего качества. Раньше представить такое было невозможно».

Цены: из долларов в рубли

Рублевые цены на дорогие новостройки за 10 лет выросли на 36% – с 352 400 до 481 000 рублей за кв. м, по данным «ИРН-Консалтинг». При этом максимальных показателей в рублях рынок достиг в 2014 году - 528 500 рублей за кв. м. Затем началось снижение цен, за три года жилье внутри ТТК подешевело на 9%.

Однако нужно учитывать, что дорогой сегмент дольше оставался долларовым, даже сейчас некоторые девелоперы привязывают цены к иностранной валюте. За 10 лет курс доллара вырос в 2,3 раза, поэтому долларовые цены заметно просели. Даже если сравнивать не докризисный 2007 (рубль в то время был сильно переоценен), а 2009 год, когда после резкого ослабления рубля курс доллара стабилизировался у отметки около 30 рублей, долларовые цены, по данным «ИРН-Консалтинг», упали более чем на 25% - с $11 000 до $8 000.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева обозначила даже более существенное падение. В 2008 году средняя стоимость квадратного метра элитного жилья в ЦАО составляла $23 тыс., сейчас - 700 000 рублей (или около $12 000). «10 лет назад цены на недвижимость измерялись в долларах и стабильно ежемесячно в долларах росли. Годовой рост цен достигал 25 – 45%. Сейчас цены на элитную недвижимость устанавливаются в рублях (преимущественно), при этом уже в течение двух лет единой ценовой динамики не наблюдается. Говоря языком трейдеров, цены находятся в боковом тренде», - отмечает Румянцева.

Компактность в тренде

Как и в более бюджетных сегментах, на рынке дорогого жилья девелоперы стремились сократить бюджет покупки. По данным Savills, с 2009 года средний бюджет предложения снизился с $2,5 млн до $1,5 млн за лот. «Наиболее значительный спад был отмечен в период с 2014 по 2016 гг., что объясняется резким снижением курса рубля по отношению к доллару США, при котором девелоперы, в свою очередь, снижают долларовые цены на премиальную недвижимость, стремясь максимально «смягчить» негативное воздействие сложной экономической ситуации на фактор спроса», - говорит Дмитрий Халин.

Однако это связано не только со снижением цен из-за ослабления рубля. Чтобы удешевить предложение, не слишком сильно снижая цену метра, девелоперы стали проектировать более компактные квартиры. В результате средняя площадь лота, по данным Savills, снизилась примерно на 30% - со 181 до 129 кв. м. Если брать дорогой сегмент без бизнес-класса, то площади уменьшились даже более существенно. «Средняя площадь элитной квартиры в 2008 году составляла почти 200 кв. м, сейчас - 116 кв. м», - говорит Екатерина Румянцева.

Важным качественным изменением стало появление квартир с отделкой. По словам эксперта, 10 лет назад подавляющее большинство жилых комплексов сдавалось «в бетоне», а сейчас на элитном рынке в 30% проектов предлагаются квартиры и апартаменты с отделкой. А, например, элитный девелопер Vesper строит проекты исключительно с отделкой.

Укрупнение рынка

Еще одной важной тенденцией стало укрупнение рынка. До кризиса 2008 года на элитном рынке Москвы, по данным «ИРН-Консалтинг», работали около 20 девелоперов, сейчас их осталось восемь.

При этом спрос между ними распределяется неравномерно. Так, в 2015-2017 годах большая часть спроса, по данным Savills, приходилась на трех девелоперов. Безоговорочным лидером является «Интеко» (31% от общего числа сделок), в основном благодаря проекту «Садовые кварталы», наиболее популярному среди дорогих ЖК в Москве. В проектах компаний «Галс-Девелопмент» и «Донстрой» сосредоточено по 13% и 11% объема спроса соответственно. Таким образом, более половины (54%) от всех сделок на первичном рынке дорогого жилья было заключено с участием данных компаний.

Сами проекты тоже становятся крупнее. «В 2007-2008 годах элитные объекты с количеством квартир 100 и более были единичными, сейчас это норма», - говорит Екатерина Румянцева.

В целом за 10 лет на рынке дорого жилья наблюдались тенденции, свойственные и другим сегментам: рост объемов предложения, падение цен и бюджета покупки. При этом последний показатель снизился куда значительнее, поскольку у девелоперов было больше возможностей «упасть» по площадям: если в экономклассе площади, по данным «Бест-Новострой» сократились на 9%, то в элитном жилье – на все 30%.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5932 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Квартиры пл. 48-202 кв.м.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры площадью 32-94 кв.м.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Торопитесь! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 40 метров.Монолит-кирпич, монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха от 7.8 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте