Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что делать дольщикам при срыве сроков сдачи?

На практике расторжение ДДУ может обернуться бегом по замкнутому кругу, сетуют эксперты

Кризис — это не только время возможностей, как учит китайская мудрость. Увы, это также время проблем в бизнесе и следующих за этим банкротств. Не исключение и строительный бизнес — разговоры о проблемах не прекращаются. И если банкротства все-же не массовы, сроки ввода ЖК повсеместно переносятся.

Согласно ноябрьскому обзору "Застройщики-банкроты в РФ", подготовленному ООО "Институт развития строительной отрасли", только за октябрь 2017 года число застройщиков-банкротов увеличилось на треть (до 261 компаний), а объем незавершенного строительства составил 6.7 млн. кв.м. Статистика того же "Института развития строительной отрасли" за 3-й кв. 2017 года свидетельствует о том, что доля жилья, сдающегося с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.

В этой ситуации дольщики закономерно беспокоятся о том, получат ли они квартиры, и не стоит ли воспользоваться правом расторгнуть ДДУ. В некоторых случаях это действительно может стать выходом, но в большинстве — скорее, невыгодно для самих дольщиков. Повышается вероятность банкротства застройщика, что создает своего рода замкнутый круг: для всех оставшихся в проекте дольщиков срок получения квартир отодвигается еще дальше, а расторгшие ДДУ экс-дольщики и вовсе оказываются в конце очереди на получение денег.

ДДУ больше, денег меньше

Средства дольщиков — сейчас основной источник финансирования стройки: как говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", они обычно составляют до 70% общего объема инвестиций. Чем меньше средств привлекается, тем вероятнее, что строить будет просто не на что.

"Некоторые компании увеличивают рекламные бюджеты, другие – начинают искать и привлекать проектное финансирование", — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Но, как отмечает Дмитрий Скворцов, заместитель председателя совета директоров по правовым вопросам группы компаний "НДВ", сроки выдачи кредитов сейчас достигают четырех месяцев, что закономерно приводит к задержкам строительства. Да и дают их не всем.

Другой вариант — снизить цены, что обычно делается завуалированно, с помощью скидок и акций. И застройщики делают это, снижая маржу — как в конце 2017 года отметил руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. Если несколько лет назад компании работали с маржой до 100%, сейчас это не более 20-25%. Глава Минстроя Михаил Мень заявлял в 2016 году о том, что застройщики начинают новые проекты исходя из маржи в 10%.

"Еще один вариант — договориться с подрядчиками по строительству о взаиморасчетах квадратными метрами в строящемся ЖК", — говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК "Атлант".

Дольщику пора на выход?!

Всеми этими средствами застройщики пользуются, но от просрочек это не спасает. Хотя формально количество заключенных ДДУ даже растет — общее число только по Москве за 2017 год на 52% больше, чем за 2016-й (54 тыс. против 35,6 тыс.).

Однако, рост количества сделок совсем не пропорционален росту привлеченных средств: количество ДДУ не дает представления о купленных метрах, а средний метраж квартиры в новостройке за последние годы снизился довольно существенно. Согласно обзору "Института развития строительной отрасли", в домах, построенных до 2012 года средняя площадь квартир составляет 64,6 кв.м, в октябре 2017 года показатель составил 49,3 кв.м. Еще один немаловажный момент — рост себестоимости строительства, сводящий на нет надежды увеличить финансовый поток даже при росте заключенных ДДУ. А снижение финансового потока, как известно, автоматически ведет к замедлению строительства.

"Задержка со сроком ввода на полгода считается нормальной. И часто она обусловлена не тем, что "застройщик плохой", а бюрократическими препонами. В принципе, большинство компаний в курсе — чтобы сдать объект и выдать дольщикам ключи вовремя, стройку надо завершить хотя бы на 3 месяца раньше указанного в проектной декларации срока", — говорит Олег Ступеньков, руководитель компании "ТОП Идея".

У дольщиков, разумеется, своя арифметика. По ФЗ-214, если срок ввода объекта затягивается, дольщик вправе выйти из проекта, расторгнув ДДУ. "Самому дольщику, как правило, интереснее и более необходимо сохранить ДДУ и получить исполнение (т.е. чтобы объект ДДУ — квартира — была ему передана)", — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. — В нашей практике случаи расторжения, безусловно, бывают, но они единичны и зависят не от экономической ситуации в стране. Как правило, расторжение связано с личными мотивами клиента".

Участники рынка напоминают, что сохранить ДДУ при нарушении сроков выгоднее, как минимум, потому, что в случае банкротства застройщика, согласно п. 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "О несостоятельности (банкротстве)" действующие участники долевого строительства имеют преимущество перед другими кредиторами в очереди на погашение требований.

"При банкротстве застройщика дольщику нужно предъявить требование о включении в реестр кредиторов, который включает также реестр требований о передаче жилых помещений, — поясняет Дмитрий Петров, юрист КА "Юков и партнёры". — В случае наличия действующего договора о долевом строительстве дольщик имеет возможность включиться в третью очередь, заявив денежное требование как участник договора долевого строительства. Если же договор расторгнут до введения процедуры банкротства застройщика, дольщик будет включен уже в четвертую очередь".

Банкротство застройщика, таким образом, особенно невыгодно для экс-дольщиков. При этом именно лавинообразный рост взысканий, который отмечает ряд игроков рынка, часто становится причиной банкротства. "При удовлетворении требований истцов, взыскавших неустойку, уменьшается шанс того, что строительство всего дома будет завершено, — говорит Денис Фролов, руководитель коммерческой практики, партнер юридической компании BMS Law Firm. — Взыскание неустоек и денежных средств с расторжением договора может выглядеть прибыльно для дольщика, но может обречь его на участие в процедуре банкротства застройщика".

Qui prodest

Впрочем, на рынке есть игроки, которым сложившаяся ситуация приносит значительную выгоду. Правда, это не дольщики, и не застройщики. Механизм опустошения счета застройщика в первом приближении выглядит следующим образом: при просрочке застройщик обязан выплатить дольщику неустойку, размер которой при задержке в передаче квартиры больше года может доходить до 20% стоимости квартиры. А если застройщик откажется платить, по Закону о защите прав потребителей сюда добавится еще штраф в размере половины от неустойки. В итоге, застройщик не только передает дольщику квартиру, но еще и приплачивает треть ее стоимости. Как рассказывает Кирилл Холопик, руководитель аппарата в Ассоциации "Национальное объединение застройщиков жилья" (НОЗА), несмотря на такие штрафы, застройщики в большинстве случаев идут на судебные разбирательства. Ведь застройщик оказывается перед выбором — достраивать дом, пуская все средства именно на стройку, или выплачивать неустойки. Дальше ситуация развивается по принципу домино: деньги по решению суда уходят на долги, средств на стройку не остается, претензий и исков становится больше — и в итоге единственным выходом становится банкротство. "Большинство дольщиков, получающих квартиру с просрочкой, не требуют с застройщика неустойку, — говорит К.Холопик. — Но сложившаяся на рынке ситуация очень выгодна потребительским организациям и юристам, специализирующимся на защите прав потребителей — по суду они получают до 50% от суммы штрафа, механизм получения неустойки прост, а объем рынка огромен”.

Об этом говорят и другие участники рынка. "К сожалению, "потребительский экстремизм" становится очень популярным способом заработка. Количество исков пропорционально количеству строек, — комментирует ситуацию Д.Скворцов. — И при сложившейся за последнее время практике суды, как правило, удовлетворяют такие требования, обязывая застройщиков выплачивать взысканные средства, которые порой в несколько раз превышают оплаченные дольщиком денежные средства. При этом судами не учитываются объективные причины невыполнения застройщиком принятых на себя обязательств...Надо отметить, что, как правило, одним иском дело не ограничивается, и ввиду "сплоченности" дольщиков такие иски начинают сыпаться на застройщика в массовом порядке”.

Что делать?

"На месте дольщика я бы действовал более осмотрительно. Необходимо понимать, что задержка на 2-3 месяца, когда дом уже построен, ведутся завершающие работы на объекте (внутренняя отделка, благоустройство территории и т.д.) — это тот случай, когда добросовестные застройщики ведут диалог с клиентами, — говорит А.Колочинский. — В некоторых случаях застройщики компенсируют задержку дополнительными квадратными метрами после обмеров БТИ, проводят за свой счет ремонт, предоставляют скидки на приобретение машиномест и т.д. Безусловно, если возникает срыв сроков, дольщики должны держать руку на пульсе, но при этом дать возможность застройщику достроить объект. Коллективные иски и массовый разрыв договоров долевого участия может еще больше усугубить ситуацию, и тогда пострадают интересы уже тысяч дольщиков".

"Отсуживая сотни тысяч рублей, дольщик повышает свой риск остаться вовсе без квартиры, которая стоит миллионы, — говорит первый заместитель генерального директора ООО "РК Строй" по коммерческой деятельности Сергей Колос. "Не надо поддаваться массовой истерии. В суд лучше обращаться уже после ввода дома в эксплуатацию, когда можно получить и квартиру, и деньги за штраф застройщику", — советует он.

"В поддержку застройщиков могу сказать следующее: откровенных мошенников на рынке, в общих цифрах, практически нет, — отмечает Дмитрий Котровский, член Президиума Правления «Опоры России». — Есть две причины, лежащие в плоскости долгостроя: первая — некомпетентность топ- менеджмента, вторая — затоваривание рынка и закручивание гаек в отношение отраслевиков, не имеющее отношения ни к проблемам рынка, ни к финансовому успеху застройщиков".

На законодательном уровне, считает Д.Скворцов, для выхода из замкнутого круга взыскание штрафов и пеней стоило бы сделать возможным только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Дольщикам же, согласен Д.Петров, если нет сведений о возможной несостоятельности застройщика, а подрядные работы на соответствующей площади ведутся, лучше дождаться окончания стройки. "Расторжения ДДУ, требования неустоек, негативный информационный фон, который дополнительно снижает продажи, в данном случае, будут лишь усугублять финансовые проблемы застройщика и увеличивать вероятность того, что компания не сможет достроить объект", — считает эксперт. Впрочем, это мнение, конечно, не единственно существующее на рынке. Если человек считает необходимым отстаивать свои права, то он может делать это любым законным способом.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
504 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 185 370
до 19 899 280 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 510 365
до 40 858 662 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 32 - 156 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 15 мин. пешком Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Достоинство, к.9 Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.1 (27) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.2 (28) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.3 (33) Золоторожский Вал, вл.11, кв-л Свобода, к.4 (29б) Показать все 6 корпусов Застройщик: ПИ Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 647 800
до 38 215 740 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 30 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Шмитовский проезд, вл.39, к.10 Шмитовский проезд, вл.39, к.9 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.5 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 30-132 кв.м. 10 мин. пешком от м.Алексеевская. Звоните! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Красногорский район. Квартиры в готовых домах пл. 22-103 метра. ГК: 3 кв. 2016 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 8 км от МКАД. от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте