Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
0
руб.
от
0
руб.
от
0
руб.
от
0
руб.
Опрос
Вопрос от BSA: Какие пункты программ кандидатов в президенты вас больше всего привлекают?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных

Благодарим компанию BSA за предложенную тему. 

Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что делать дольщикам при срыве сроков сдачи?

На практике расторжение ДДУ может обернуться бегом по замкнутому кругу, сетуют эксперты

Кризис — это не только время возможностей, как учит китайская мудрость. Увы, это также время проблем в бизнесе и следующих за этим банкротств. Не исключение и строительный бизнес — разговоры о проблемах не прекращаются. И если банкротства все-же не массовы, сроки ввода ЖК повсеместно переносятся.

Согласно ноябрьскому обзору "Застройщики-банкроты в РФ", подготовленному ООО "Институт развития строительной отрасли", только за октябрь 2017 года число застройщиков-банкротов увеличилось на треть (до 261 компаний), а объем незавершенного строительства составил 6.7 млн. кв.м. Статистика того же "Института развития строительной отрасли" за 3-й кв. 2017 года свидетельствует о том, что доля жилья, сдающегося с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.

В этой ситуации дольщики закономерно беспокоятся о том, получат ли они квартиры, и не стоит ли воспользоваться правом расторгнуть ДДУ. В некоторых случаях это действительно может стать выходом, но в большинстве — скорее, невыгодно для самих дольщиков. Повышается вероятность банкротства застройщика, что создает своего рода замкнутый круг: для всех оставшихся в проекте дольщиков срок получения квартир отодвигается еще дальше, а расторгшие ДДУ экс-дольщики и вовсе оказываются в конце очереди на получение денег.

ДДУ больше, денег меньше

Средства дольщиков — сейчас основной источник финансирования стройки: как говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", они обычно составляют до 70% общего объема инвестиций. Чем меньше средств привлекается, тем вероятнее, что строить будет просто не на что.

"Некоторые компании увеличивают рекламные бюджеты, другие – начинают искать и привлекать проектное финансирование", — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Но, как отмечает Дмитрий Скворцов, заместитель председателя совета директоров по правовым вопросам группы компаний "НДВ", сроки выдачи кредитов сейчас достигают четырех месяцев, что закономерно приводит к задержкам строительства. Да и дают их не всем.

Другой вариант — снизить цены, что обычно делается завуалированно, с помощью скидок и акций. И застройщики делают это, снижая маржу — как в конце 2017 года отметил руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. Если несколько лет назад компании работали с маржой до 100%, сейчас это не более 20-25%. Глава Минстроя Михаил Мень заявлял в 2016 году о том, что застройщики начинают новые проекты исходя из маржи в 10%.

"Еще один вариант — договориться с подрядчиками по строительству о взаиморасчетах квадратными метрами в строящемся ЖК", — говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК "Атлант".

Дольщику пора на выход?!

Всеми этими средствами застройщики пользуются, но от просрочек это не спасает. Хотя формально количество заключенных ДДУ даже растет — общее число только по Москве за 2017 год на 52% больше, чем за 2016-й (54 тыс. против 35,6 тыс.).

Однако, рост количества сделок совсем не пропорционален росту привлеченных средств: количество ДДУ не дает представления о купленных метрах, а средний метраж квартиры в новостройке за последние годы снизился довольно существенно. Согласно обзору "Института развития строительной отрасли", в домах, построенных до 2012 года средняя площадь квартир составляет 64,6 кв.м, в октябре 2017 года показатель составил 49,3 кв.м. Еще один немаловажный момент — рост себестоимости строительства, сводящий на нет надежды увеличить финансовый поток даже при росте заключенных ДДУ. А снижение финансового потока, как известно, автоматически ведет к замедлению строительства.

"Задержка со сроком ввода на полгода считается нормальной. И часто она обусловлена не тем, что "застройщик плохой", а бюрократическими препонами. В принципе, большинство компаний в курсе — чтобы сдать объект и выдать дольщикам ключи вовремя, стройку надо завершить хотя бы на 3 месяца раньше указанного в проектной декларации срока", — говорит Олег Ступеньков, руководитель компании "ТОП Идея".

У дольщиков, разумеется, своя арифметика. По ФЗ-214, если срок ввода объекта затягивается, дольщик вправе выйти из проекта, расторгнув ДДУ. "Самому дольщику, как правило, интереснее и более необходимо сохранить ДДУ и получить исполнение (т.е. чтобы объект ДДУ — квартира — была ему передана)", — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. — В нашей практике случаи расторжения, безусловно, бывают, но они единичны и зависят не от экономической ситуации в стране. Как правило, расторжение связано с личными мотивами клиента".

Участники рынка напоминают, что сохранить ДДУ при нарушении сроков выгоднее, как минимум, потому, что в случае банкротства застройщика, согласно п. 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "О несостоятельности (банкротстве)" действующие участники долевого строительства имеют преимущество перед другими кредиторами в очереди на погашение требований.

"При банкротстве застройщика дольщику нужно предъявить требование о включении в реестр кредиторов, который включает также реестр требований о передаче жилых помещений, — поясняет Дмитрий Петров, юрист КА "Юков и партнёры". — В случае наличия действующего договора о долевом строительстве дольщик имеет возможность включиться в третью очередь, заявив денежное требование как участник договора долевого строительства. Если же договор расторгнут до введения процедуры банкротства застройщика, дольщик будет включен уже в четвертую очередь".

Банкротство застройщика, таким образом, особенно невыгодно для экс-дольщиков. При этом именно лавинообразный рост взысканий, который отмечает ряд игроков рынка, часто становится причиной банкротства. "При удовлетворении требований истцов, взыскавших неустойку, уменьшается шанс того, что строительство всего дома будет завершено, — говорит Денис Фролов, руководитель коммерческой практики, партнер юридической компании BMS Law Firm. — Взыскание неустоек и денежных средств с расторжением договора может выглядеть прибыльно для дольщика, но может обречь его на участие в процедуре банкротства застройщика".

Qui prodest

Впрочем, на рынке есть игроки, которым сложившаяся ситуация приносит значительную выгоду. Правда, это не дольщики, и не застройщики. Механизм опустошения счета застройщика в первом приближении выглядит следующим образом: при просрочке застройщик обязан выплатить дольщику неустойку, размер которой при задержке в передаче квартиры больше года может доходить до 20% стоимости квартиры. А если застройщик откажется платить, по Закону о защите прав потребителей сюда добавится еще штраф в размере половины от неустойки. В итоге, застройщик не только передает дольщику квартиру, но еще и приплачивает треть ее стоимости. Как рассказывает Кирилл Холопик, руководитель аппарата в Ассоциации "Национальное объединение застройщиков жилья" (НОЗА), несмотря на такие штрафы, застройщики в большинстве случаев идут на судебные разбирательства. Ведь застройщик оказывается перед выбором — достраивать дом, пуская все средства именно на стройку, или выплачивать неустойки. Дальше ситуация развивается по принципу домино: деньги по решению суда уходят на долги, средств на стройку не остается, претензий и исков становится больше — и в итоге единственным выходом становится банкротство. "Большинство дольщиков, получающих квартиру с просрочкой, не требуют с застройщика неустойку, — говорит К.Холопик. — Но сложившаяся на рынке ситуация очень выгодна потребительским организациям и юристам, специализирующимся на защите прав потребителей — по суду они получают до 50% от суммы штрафа, механизм получения неустойки прост, а объем рынка огромен”.

Об этом говорят и другие участники рынка. "К сожалению, "потребительский экстремизм" становится очень популярным способом заработка. Количество исков пропорционально количеству строек, — комментирует ситуацию Д.Скворцов. — И при сложившейся за последнее время практике суды, как правило, удовлетворяют такие требования, обязывая застройщиков выплачивать взысканные средства, которые порой в несколько раз превышают оплаченные дольщиком денежные средства. При этом судами не учитываются объективные причины невыполнения застройщиком принятых на себя обязательств...Надо отметить, что, как правило, одним иском дело не ограничивается, и ввиду "сплоченности" дольщиков такие иски начинают сыпаться на застройщика в массовом порядке”.

Что делать?

"На месте дольщика я бы действовал более осмотрительно. Необходимо понимать, что задержка на 2-3 месяца, когда дом уже построен, ведутся завершающие работы на объекте (внутренняя отделка, благоустройство территории и т.д.) — это тот случай, когда добросовестные застройщики ведут диалог с клиентами, — говорит А.Колочинский. — В некоторых случаях застройщики компенсируют задержку дополнительными квадратными метрами после обмеров БТИ, проводят за свой счет ремонт, предоставляют скидки на приобретение машиномест и т.д. Безусловно, если возникает срыв сроков, дольщики должны держать руку на пульсе, но при этом дать возможность застройщику достроить объект. Коллективные иски и массовый разрыв договоров долевого участия может еще больше усугубить ситуацию, и тогда пострадают интересы уже тысяч дольщиков".

"Отсуживая сотни тысяч рублей, дольщик повышает свой риск остаться вовсе без квартиры, которая стоит миллионы, — говорит первый заместитель генерального директора ООО "РК Строй" по коммерческой деятельности Сергей Колос. "Не надо поддаваться массовой истерии. В суд лучше обращаться уже после ввода дома в эксплуатацию, когда можно получить и квартиру, и деньги за штраф застройщику", — советует он.

"В поддержку застройщиков могу сказать следующее: откровенных мошенников на рынке, в общих цифрах, практически нет, — отмечает Дмитрий Котровский, член Президиума Правления «Опоры России». — Есть две причины, лежащие в плоскости долгостроя: первая — некомпетентность топ- менеджмента, вторая — затоваривание рынка и закручивание гаек в отношение отраслевиков, не имеющее отношения ни к проблемам рынка, ни к финансовому успеху застройщиков".

На законодательном уровне, считает Д.Скворцов, для выхода из замкнутого круга взыскание штрафов и пеней стоило бы сделать возможным только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Дольщикам же, согласен Д.Петров, если нет сведений о возможной несостоятельности застройщика, а подрядные работы на соответствующей площади ведутся, лучше дождаться окончания стройки. "Расторжения ДДУ, требования неустоек, негативный информационный фон, который дополнительно снижает продажи, в данном случае, будут лишь усугублять финансовые проблемы застройщика и увеличивать вероятность того, что компания не сможет достроить объект", — считает эксперт. Впрочем, это мнение, конечно, не единственно существующее на рынке. Если человек считает необходимым отстаивать свои права, то он может делать это любым законным способом.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
429 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Жилье в ЦАО по доступной цене. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж! ЖК Prime Park! ЖК премиум класса у м Динамо. 40-375 кв.м., 9 вар отделки, 3 га парк, 3.1 м потолки от 7,9 млн руб.Prime Park Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Донской Олимп Сдан ГК. Двор без машин. Благоустроенная территория. 1-5 комн. квартиры от 55,8 кв.м. 10 мин от м. Шаболовская. от 14,9 млнЛСР Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал Резиденции Архитекторов! Концептуальный квартал в Басманном районе. Первая линия набережной р. Яузы. Приватная атмосфера. от 198 000 руб./кв.мAFI Development Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Вешняковской. Акция! Скидка 10% до 28 февраля! Ипотека 6%! Парковые зоны рядом. Удобное расположение с развитой инфраструктурой Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Волгоградском Акция! Скидка 10% до 28 февраля! Транспортная доступность. Развитая инфраструктура. Ипотека 6%! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной город. Октябрьское поле» Квартиры с выгодой до 840 000 руб! 1 комн. квартира от — 8 147 612 руб! Ипотека от 7,5%. Дома сданы! Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия/Дом на Душинской" Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб./кв.м Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской. Акция! Скидка 10%! Успейте до 28 февраля. Просторные планировки. Подземный паркинг. Детский сад на 1 этаже Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"Silver" Скидка 5% в феврале! Выгода до 1,2 млн! До Ботанического сада РАН-5 минут! Блистательный ЖК Панорамные виды. Гармония с природой! от 149 000 руб./кв.мAFI Development Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро 1-3-комнатные квартиры пл. 38-87 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Проектная декларация на рекламируемом сайте 1-я очередь построена! Скидки до 15%! Готовые квартиры от 15 млн руб. на Москве-реке! Бизнес-класс. 4 мин. до Садового кольца. Подземный паркинг. от 170 000 руб./кв.мAFI Development Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Меридиан-Дом Лидер в Царицыно" 1-3-комнатные квартиры площадью от 37 метров.Монолит. Звоните! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом на Нагатинской" Квартиры пл. от 42 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лидер в Тушино" Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 37 до 79 кв.м. Монолит. от 6,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом в Мневниках" Квартиры площадью 34-89 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! Скидка 10% на трехуровневый таунхаус. ЖК заселен, собственная инфраструктура. Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Ипотека от 5,75%. Дворы без машин. Госгарантия по ФЗ-218. Квартира с выгодой от 500 тыс. до 2 млн руб. Успейте в феврале! от 2,0 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные Холмы" 11 км от МКАД. Квартиры площадью 21-128 кв.м.Монолит. Звоните! Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Отрада" Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич, монолит. за 2,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Выгодный февраль в ЖК "Купавна2018" Экономия до 304 000 руб.! Ипотека от 7,35%. Вся инфраструктура. Выдаем ключи! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! ЖК Лесобережный. Ипотека от 5,75%. Квартира с выгодой от 500 тыс. до 2 млн руб. Успейте в феврале! 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Москва А101» 3 ветки метро. Московская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в поселке PARK AVENUE Квартиры с террасой на кровле или с участком. Свой детский сад. Парк и речка. Новая Рига, 23 км. От 50 кв. м Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Скидка до 12% на квартиры! Евродвушки в Новой Москве от 3,3 млн рублей! Московская прописка! 40 мин. до центра! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Медведково. Скидка 5%! Готовые монолитно-кирпичные дома, с отделкой. Ипотека 6%. 3 детских сада, 2 школы. Наземный паркинг. Звоните! от 2.5 млн руб.INGRAD Проектная декларация на рекламируемом сайте «Видный город» Квартиры в светском пригороде с видом на лес. В 6 км от м. МКАД. 10 мин. от Аннино. Ипотека от 5,75% от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загородный квартал Квартиры бизнес-класса от 4,1 млн руб. Благоустроенные парки, детские и спортивные площадки. 8 км от МКАД Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Vesna" 30 км от МКАД. Квартиры площадью 27-97 кв.м.Кирпич. Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Митино О2" Квартиры в готовых домах пл. от 27 метров.Монолит. Спешите! от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Жилой квартал Тетрис" Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Кирпич. Торопитесь! от 1,97 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новое Пушкино" 19 км от МКАД. Квартиры пл. 28-74 кв.м.Монолит. Торопитесь! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Маяк" Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 34 до 166 кв.м. Кирпич. Подробности по телефону! квартиры от 3,9 млн руб.ЖК "Маяк" Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. Ипотека - 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт в каждой детали. Квартиры с террасами и каминами. Шикарные фасады и лобби. Системы комфорта Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ясный». Сдача в 2018г. Квартиры с отделкой. 10 минут пешком от м. «Домодедовская». Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в феврале от 5,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,9 млн руб. 2 мин. пешк. от м. «Селигерская». Свой парк на территории. Ипотека 6%. ФЗ-214. квартиры от 3,9 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный». САО. Скидки до 7% на квартиры в корпусе «Гамбург»! 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Домашний». Комфорт-класс! Студии от 3,5 млн! 10 мин от м. Марьино. Монолит. Trade-In. Ипотека от 6,99 %. Рядом река и парк 850-летия. от 3,5 млн руб.PSN Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Специальные цены на ряд квартир! с отделкой от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Ощутите великолепие сказочной жизни! Готовность дома - 100%. Ключи - в начале 2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,6 млн руб.АО "Инвесттраст" Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 6,2%. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Зеленый Бор» Квартиры в Зеленограде. До 28 февраля скидка 10% в готовом доме от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры с отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте