Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что делать дольщикам при срыве сроков сдачи?

На практике расторжение ДДУ может обернуться бегом по замкнутому кругу, сетуют эксперты

Кризис — это не только время возможностей, как учит китайская мудрость. Увы, это также время проблем в бизнесе и следующих за этим банкротств. Не исключение и строительный бизнес — разговоры о проблемах не прекращаются. И если банкротства все-же не массовы, сроки ввода ЖК повсеместно переносятся.

Согласно ноябрьскому обзору "Застройщики-банкроты в РФ", подготовленному ООО "Институт развития строительной отрасли", только за октябрь 2017 года число застройщиков-банкротов увеличилось на треть (до 261 компаний), а объем незавершенного строительства составил 6.7 млн. кв.м. Статистика того же "Института развития строительной отрасли" за 3-й кв. 2017 года свидетельствует о том, что доля жилья, сдающегося с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.

В этой ситуации дольщики закономерно беспокоятся о том, получат ли они квартиры, и не стоит ли воспользоваться правом расторгнуть ДДУ. В некоторых случаях это действительно может стать выходом, но в большинстве — скорее, невыгодно для самих дольщиков. Повышается вероятность банкротства застройщика, что создает своего рода замкнутый круг: для всех оставшихся в проекте дольщиков срок получения квартир отодвигается еще дальше, а расторгшие ДДУ экс-дольщики и вовсе оказываются в конце очереди на получение денег.

ДДУ больше, денег меньше

Средства дольщиков — сейчас основной источник финансирования стройки: как говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", они обычно составляют до 70% общего объема инвестиций. Чем меньше средств привлекается, тем вероятнее, что строить будет просто не на что.

"Некоторые компании увеличивают рекламные бюджеты, другие – начинают искать и привлекать проектное финансирование", — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Но, как отмечает Дмитрий Скворцов, заместитель председателя совета директоров по правовым вопросам группы компаний "НДВ", сроки выдачи кредитов сейчас достигают четырех месяцев, что закономерно приводит к задержкам строительства. Да и дают их не всем.

Другой вариант — снизить цены, что обычно делается завуалированно, с помощью скидок и акций. И застройщики делают это, снижая маржу — как в конце 2017 года отметил руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. Если несколько лет назад компании работали с маржой до 100%, сейчас это не более 20-25%. Глава Минстроя Михаил Мень заявлял в 2016 году о том, что застройщики начинают новые проекты исходя из маржи в 10%.

"Еще один вариант — договориться с подрядчиками по строительству о взаиморасчетах квадратными метрами в строящемся ЖК", — говорит Роман Лябихов, генеральный директор ГК "Атлант".

Дольщику пора на выход?!

Всеми этими средствами застройщики пользуются, но от просрочек это не спасает. Хотя формально количество заключенных ДДУ даже растет — общее число только по Москве за 2017 год на 52% больше, чем за 2016-й (54 тыс. против 35,6 тыс.).

Однако, рост количества сделок совсем не пропорционален росту привлеченных средств: количество ДДУ не дает представления о купленных метрах, а средний метраж квартиры в новостройке за последние годы снизился довольно существенно. Согласно обзору "Института развития строительной отрасли", в домах, построенных до 2012 года средняя площадь квартир составляет 64,6 кв.м, в октябре 2017 года показатель составил 49,3 кв.м. Еще один немаловажный момент — рост себестоимости строительства, сводящий на нет надежды увеличить финансовый поток даже при росте заключенных ДДУ. А снижение финансового потока, как известно, автоматически ведет к замедлению строительства.

"Задержка со сроком ввода на полгода считается нормальной. И часто она обусловлена не тем, что "застройщик плохой", а бюрократическими препонами. В принципе, большинство компаний в курсе — чтобы сдать объект и выдать дольщикам ключи вовремя, стройку надо завершить хотя бы на 3 месяца раньше указанного в проектной декларации срока", — говорит Олег Ступеньков, руководитель компании "ТОП Идея".

У дольщиков, разумеется, своя арифметика. По ФЗ-214, если срок ввода объекта затягивается, дольщик вправе выйти из проекта, расторгнув ДДУ. "Самому дольщику, как правило, интереснее и более необходимо сохранить ДДУ и получить исполнение (т.е. чтобы объект ДДУ — квартира — была ему передана)", — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. — В нашей практике случаи расторжения, безусловно, бывают, но они единичны и зависят не от экономической ситуации в стране. Как правило, расторжение связано с личными мотивами клиента".

Участники рынка напоминают, что сохранить ДДУ при нарушении сроков выгоднее, как минимум, потому, что в случае банкротства застройщика, согласно п. 7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "О несостоятельности (банкротстве)" действующие участники долевого строительства имеют преимущество перед другими кредиторами в очереди на погашение требований.

"При банкротстве застройщика дольщику нужно предъявить требование о включении в реестр кредиторов, который включает также реестр требований о передаче жилых помещений, — поясняет Дмитрий Петров, юрист КА "Юков и партнёры". — В случае наличия действующего договора о долевом строительстве дольщик имеет возможность включиться в третью очередь, заявив денежное требование как участник договора долевого строительства. Если же договор расторгнут до введения процедуры банкротства застройщика, дольщик будет включен уже в четвертую очередь".

Банкротство застройщика, таким образом, особенно невыгодно для экс-дольщиков. При этом именно лавинообразный рост взысканий, который отмечает ряд игроков рынка, часто становится причиной банкротства. "При удовлетворении требований истцов, взыскавших неустойку, уменьшается шанс того, что строительство всего дома будет завершено, — говорит Денис Фролов, руководитель коммерческой практики, партнер юридической компании BMS Law Firm. — Взыскание неустоек и денежных средств с расторжением договора может выглядеть прибыльно для дольщика, но может обречь его на участие в процедуре банкротства застройщика".

Qui prodest

Впрочем, на рынке есть игроки, которым сложившаяся ситуация приносит значительную выгоду. Правда, это не дольщики, и не застройщики. Механизм опустошения счета застройщика в первом приближении выглядит следующим образом: при просрочке застройщик обязан выплатить дольщику неустойку, размер которой при задержке в передаче квартиры больше года может доходить до 20% стоимости квартиры. А если застройщик откажется платить, по Закону о защите прав потребителей сюда добавится еще штраф в размере половины от неустойки. В итоге, застройщик не только передает дольщику квартиру, но еще и приплачивает треть ее стоимости. Как рассказывает Кирилл Холопик, руководитель аппарата в Ассоциации "Национальное объединение застройщиков жилья" (НОЗА), несмотря на такие штрафы, застройщики в большинстве случаев идут на судебные разбирательства. Ведь застройщик оказывается перед выбором — достраивать дом, пуская все средства именно на стройку, или выплачивать неустойки. Дальше ситуация развивается по принципу домино: деньги по решению суда уходят на долги, средств на стройку не остается, претензий и исков становится больше — и в итоге единственным выходом становится банкротство. "Большинство дольщиков, получающих квартиру с просрочкой, не требуют с застройщика неустойку, — говорит К.Холопик. — Но сложившаяся на рынке ситуация очень выгодна потребительским организациям и юристам, специализирующимся на защите прав потребителей — по суду они получают до 50% от суммы штрафа, механизм получения неустойки прост, а объем рынка огромен”.

Об этом говорят и другие участники рынка. "К сожалению, "потребительский экстремизм" становится очень популярным способом заработка. Количество исков пропорционально количеству строек, — комментирует ситуацию Д.Скворцов. — И при сложившейся за последнее время практике суды, как правило, удовлетворяют такие требования, обязывая застройщиков выплачивать взысканные средства, которые порой в несколько раз превышают оплаченные дольщиком денежные средства. При этом судами не учитываются объективные причины невыполнения застройщиком принятых на себя обязательств...Надо отметить, что, как правило, одним иском дело не ограничивается, и ввиду "сплоченности" дольщиков такие иски начинают сыпаться на застройщика в массовом порядке”.

Что делать?

"На месте дольщика я бы действовал более осмотрительно. Необходимо понимать, что задержка на 2-3 месяца, когда дом уже построен, ведутся завершающие работы на объекте (внутренняя отделка, благоустройство территории и т.д.) — это тот случай, когда добросовестные застройщики ведут диалог с клиентами, — говорит А.Колочинский. — В некоторых случаях застройщики компенсируют задержку дополнительными квадратными метрами после обмеров БТИ, проводят за свой счет ремонт, предоставляют скидки на приобретение машиномест и т.д. Безусловно, если возникает срыв сроков, дольщики должны держать руку на пульсе, но при этом дать возможность застройщику достроить объект. Коллективные иски и массовый разрыв договоров долевого участия может еще больше усугубить ситуацию, и тогда пострадают интересы уже тысяч дольщиков".

"Отсуживая сотни тысяч рублей, дольщик повышает свой риск остаться вовсе без квартиры, которая стоит миллионы, — говорит первый заместитель генерального директора ООО "РК Строй" по коммерческой деятельности Сергей Колос. "Не надо поддаваться массовой истерии. В суд лучше обращаться уже после ввода дома в эксплуатацию, когда можно получить и квартиру, и деньги за штраф застройщику", — советует он.

"В поддержку застройщиков могу сказать следующее: откровенных мошенников на рынке, в общих цифрах, практически нет, — отмечает Дмитрий Котровский, член Президиума Правления «Опоры России». — Есть две причины, лежащие в плоскости долгостроя: первая — некомпетентность топ- менеджмента, вторая — затоваривание рынка и закручивание гаек в отношение отраслевиков, не имеющее отношения ни к проблемам рынка, ни к финансовому успеху застройщиков".

На законодательном уровне, считает Д.Скворцов, для выхода из замкнутого круга взыскание штрафов и пеней стоило бы сделать возможным только после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Дольщикам же, согласен Д.Петров, если нет сведений о возможной несостоятельности застройщика, а подрядные работы на соответствующей площади ведутся, лучше дождаться окончания стройки. "Расторжения ДДУ, требования неустоек, негативный информационный фон, который дополнительно снижает продажи, в данном случае, будут лишь усугублять финансовые проблемы застройщика и увеличивать вероятность того, что компания не сможет достроить объект", — считает эксперт. Впрочем, это мнение, конечно, не единственно существующее на рынке. Если человек считает необходимым отстаивать свои права, то он может делать это любым законным способом.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
499 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит. от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Торопитесь! Квартиры пл. 48-202 кв.м.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Жилой комплекс в исторической части столицы. Квартиры на последних этажах с высокими потолками. от 7,7 млн руб. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 67 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Торопитесь! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте