Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы планируете проводить отпуск в этом году?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Вторичный рынок элитного жилья «сплющило» вокруг $10 000 за кв. м

В борьбе продавцов с покупателями побеждают застройщики

В 2017 г. стартовал процесс примирения собственников дорогих московских квартир с существующими экономическими реалиями, что самым положительным образом отразилось на вторичном рынке элитной недвижимости - прекратилось сокращение числа сделок и даже недавно «мертвая» Остоженка начала подавать признаки жизни. В 2018 г. снижение стоимости вторичного жилья, скорее всего, продолжится: продавцы все еще хотят много больше, чем готовы заплатить покупатели, которые рассматривают «вторичку» лишь при отсутствии подходящих новостроек.

Покупатели активизировались на фоне снижения цен

По предварительным оценкам Kalinka Group, в 2017 г. количество сделок с дорогой вторичной недвижимостью выросло на 20% по сравнению с 2016 г. Top Brokers Alliance, в который входят Knight Frank, Savills, Welhome, Contact Real Estate, «КМ Девелопмент» и Blackwood, изменения уровня покупательской активности не фиксирует: как и в 2016 г., в январе-ноябре прошлого года компании альянса заключили чуть больше 160 сделок. Но это в любом случае лучше результатов предыдущих двух лет, когда спрос ежегодно падал на 15-16% – см. «Элитное жилье в Москве: жадность побеждает страх».

В 2017 г. в топы покупательских предпочтений вернулась супердорогая Остоженка, которая еще недавно считалась «мертвым» районом из-за обилия пустующих инвестиционных квартир. В прошедшем году объем продаж на Остоженке, по данным Top Brokers Alliance, увеличился в 1,5 раза. В целом на нее пришлось 17% всех сделок, заключенных в январе-ноябре 2017 г., и она заняла второе место по популярности на вторичном рынке. На первом – Хамовники, где в 2017 г. были сданы в эксплуатацию и, соответственно, перешли на вторичный рынок новые элитные ЖК - Barrin House и «Grand Deluxe на Плющихе». Доля Хамовников в спросе составила 30%. Замыкает топ-3 по версии Top Brokers Пресненский район с 9% сделок.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева в числе самых популярных локаций называет, помимо Остоженки, Тверской район и Патриаршие пруды. При этом, по словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, Патриаршие в плане цен даже превосходят Остоженку – только в этих локациях реальны сделки по цене выше $20 000 за метр.

Впрочем, хороших вторичных предложений на Патриарших совсем мало, и в качестве альтернативы покупатели готовы рассматривать Басманный район и Замоскворечье, добавляет гендиректор агентства Troika Estate Татьяна Польская. За пределами ЦАО фаворитом вторичного рынка, по оценке Troika Estate, стал район Воробьевых гор.

Причина оживления рынка – снижение цен: в 2016 г. элитный метр на вторичном рынке центра Москвы без учета домов, построенных ранее 1990 г., стоил почти $18 000, а в 2017 г. средняя запрашиваемая цена, по словам Дениса Попова, составила около $15 000 (или примерно 1 млн руб.), то есть на 16% меньше. Таким образом, темпы удешевления элитной «вторички» ускорились: за предыдущие полтора года она потеряла только 12% (по итогам 2016 г. рубль укрепился к доллару на 20,1%, а в 2017-м – на 6,2%).

С учетом районов за пределами ЦАО метр дорогого вторичного жилья в конце 2017 г. стоил в среднем 623 500 руб., подсчитали в Troika Estate.

«И если в 2016 году. средневзвешенные цены на «вторичке» немного превышали первичные предложения (825 тыс. руб./кв .м), то в 2017 г. динамика изменилась. В элитном сегменте стоимость первичных предложений теперь превышает вторичные на 20%, а в премиальном сегменте пока сохраняется превосходство вторичного предложения», - отмечает Татьяна Польская.

Собственники элитных квартир стали «более реалистичными», они понимают, что докризисные цены уже недостижимы. И не только потому, что рынок изменился – сами дома устаревают, даже «топовые», подчеркивает Денис Попов.

Снижению цен способствует и постепенный переход рынка на рубли, благодаря чему стоимость явно переоцененных квартир уменьшается и, как следствие, продажи активизируются, добавляет Екатерина Румянцева. По информации Kalinka Group, в прошедшем году около 55% квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, были номинированы в рублях против 44% в 2016 г.

«Увеличение доли рублевого предложения связано с влиянием рынка новостроек, который в течение 2015 – 2016 гг. активно переходил на отечественную валюту. Перемены очень заметны. Если в конце 2014 г. 25% первичных объектов экспонировалась в долларах, то в конце 2017 г. их осталось менее 10% - более 90% объектов теперь экспонируются в рублях. Таким образом, вторичный рынок трансформируется под давлением новостроек. Тренд перехода на рублевое ценообразование сохранится и в 2018 г.», - уверена Румянцева.

Кроме того, в 2017 г. владельцы дорогих квартир, уставшие ждать покупателей с докризисными бюджетами и не готовые к снижению цен, начали массово снимать лоты с продажи. Это также привело к корректировки стоимости метра в предложении. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2017 года».)

По оценкам Kalinka Group, в декабре 2017 г. на элитном рынке вторичного жилья продавалось около 1 300 квартир. Для сравнения: в 2016 г., по данным Troika Estate, объем предложения составлял примерно 1 800 - 2 000 квартир и апартаментов.

Тем не менее вторичный рынок все еще переполнен неликвидными лотами – как правило, это квартиры со старым ремонтом в старых домах или квартиры в домах с непрестижным расположением, отмечает Татьяна Польская. А вот вариантов, которые отвечают всем требованиям покупателей элитного жилья, становится все меньше.

«Сплющенный» рынок

На фоне снижения цен предложения вырос средний метраж проданной квартиры. В Troika Estate и Kalinka Group – примерно на 18%, до 160 кв. м и 205 кв. м соответственно. У Top Brokers Alliance – на 9%, до 189 кв. м. «Это произошло из-за ряда сделок с крупными лотами, в том числе с пентхаусами», - поясняет Екатерина Румянцева.

Однако средняя площадь проданных квартир все равно сильно не дотягивает до средней площади экспонируемых лотов. Troika Estate оценивает соответствующий показатель в 320 кв. м, Kalinka Group - в 220 кв. м.

Примечательно, что, несмотря на существенный рост площади реализованных квартир, средний рублевый бюджет сделки, по информации Kalinka Group, не изменился, составив 142,4 млн руб., как и в 2016 г. В долларах чек сделки просел на 15% (до $2,4 млн). В Top Brokers Alliance зафиксировали рост показателя, но лишь на 4%, до 172 млн руб.

По оценке Дениса Попова, приемлемая для покупателей стоимость метра в 2017 г. была примерно на треть меньше той, что заявляли собственники: если продавцы хотели получить в среднем не менее $15 000 за метр (примерно 1 млн руб.) элитной квартиры в ЦАО, то их потенциальные клиенты были готовы отдать только $10 000, или 600 000 руб.

«В этой вилке мы и живем… Рынок «сплющило» вокруг цифры в $10 000 за кв. м», – сетовал эксперт на пресс-конференции Top Brokers Alliance.

Соответственно, чтобы сделка состоялась, нужно, чтобы либо продавцы умерили аппетиты, либо покупатели расщедрились. Первое происходит, естественно, чаще.

Размер скидки на вторичные предложения может составлять от 15 до 30% от заявленной стоимости, рассказывает Татьяна Польская. Величина дисконта зависит от многих факторов: наличия и качества отделки, срока экспонирования объекта, ценовых ожиданий продавца (изначально завышенных или адекватных) и т.д. В отдельных объектах, которые экспонируются на рынке годами, дисконт может доходить до 40% от долларовой цены, добавляет Екатерина Румянцева.

В целом, по сравнению с 2016 г. многие собственники квартир стали более охотно рассматривать условия покупателя и готовы к торгу, говорит Польская. Однако, как уже было сказано выше, есть и такие, которые предпочитают снимать квартиры с продажи в ожидании «лучших времен».

Новостройки – главный «враг» вторички

Огромный объем предложения новостроек остается главным фактором давления на вторичный рынок – как высокобюджетный, так и массовый (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU»).

По словам руководителя департамента продаж элитной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елены Лашко, сегодня покупатели рассматривают вторичные квартиры только при отсутствии альтернативы в новом доме. Просто потому, что новостройки в большинстве своем качественнее и дешевле: по данным Top Brokers Alliance, на первичном рынке центра Москвы метр премиального жилья стоит в среднем 538 000 руб., а элитного - 1 млн руб.

Кроме того, «вторичка» постепенно лишается своего ключевого преимущества по сравнению с новостройками. Если еще несколько лет справить новоселье вскоре после покупки могли только покупатели «вторички», то в конце 2017 г. 42% предложения на первичном элитном рынке Москвы, по данным Kalinka Group, приходилось на готовые дома. Причем более чем в половине новых проектов предусмотрена полная внутренняя отделка, а в некоторых даже предлагается меблировка.

Пагубное влияние первичного рынка на вторичный наглядно демонстрирует ситуация в Замоскворечье, где число сделок с «вторичкой» в 2017 г. сократилось в три раза, с 17 до шести штук. «Сделки ушли в новые проекты, которые реализуются в Замоскворечье. Клиенты посмотрели, за что просят миллион (рублей за метр – прим. ред.) собственники вторичных квартир, пришли к риелторам и проголосовали рублем (за новостройки – прим. ред.)», - рассказал Денис Попов на пресс-конференции Top Brokers Alliance.

В целом, «вторичка» хорошо себя чувствует только там, где отсутствует конкуренция со стороны новостроек. Например, на той же Остоженке и Патриарших, где новых проектов почти нет.

Прогноз

В 2018 г. снижение цен на вторичную «элитку», скорее всего, продолжится. «На вторичном рынке присутствует значительное число переоцененных объектов. Чтобы они нашли покупателей, цены будут пересматриваться в сторону уменьшения», - отмечает Екатерина Румянцева.

Прежде всего будет дешеветь устаревший жилой фонд, не выдерживающий конкуренции не только со стороны первичного рынка, но и нового предложения на вторичном (домов, построенных в последние годы). При этом цены на отдельные уникальные объекты продавцы еще долго будут удерживать на заоблачном уровне, а в некоторых домах даже возможен рост цен. Но в среднем по рынку стоимость элитного жилья просядет еще на 10-15%, считает Елена Лашко.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4847 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 006 000
до 26 212 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 32 - 114 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Ленинградский пр-т, вл. 31, Романовский, к.Г Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 961 840
до 18 552 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 36 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 9 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 500 000
до 25 878 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК бизнес-класса «Вавилов ДОМ» Скидка до 15%! Уникальные квартиры, благоприятная экология р-на! 10 минут до м. Академическая Застройщик: Московский городской центр продажи недвижимости. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Kleinhouse Ипотека от 8,9%. Красный кирпич. 5 минут от м. Бауманская, Красносельская. Ключи в 2018! Застройщик: Колди. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "МФК Лайнер" Апартаменты в готовых домах площадью 29-92 метра. Дом сдан. Монолит. Подробности по телефону! от застройщикаМагистрат Застройщик: Интеко - застройщик, Магистрат - генеральный риэлтор. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Фили Сити" Ипотека от 6%. М.Фили. Собственный парк-променад, школа, детский сад, площадь с фонтаном, дизайнерский лобби от 180 000 руб./кв.мЗастройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный бор Уникальное предложение! Скидка 10% на квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 5,8%. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 6 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка до 18% только в мае от 6,0 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы Москвы! Эксклюзивные пентхаусы с панорамным видом на столицу: МГУ, Москва сити. От 173 тыс./кв.м от 50 млн руб.Новые Черемушки Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м Динамо от 8,3 млн руб. Квартиры премиум-класса 40-375 кв.м, 9 тип отделки, 3га частный парк, Фитнес с бассейном, Инфраструктура Ходынки квартиры от 40 кв.м от 8,3 млн руб!Оптима девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Квартиры площадью от 33 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 145 000 руб./кв.мГруппа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Capital Towers. Небоскребы в Сити Первые жилые небоскребы в Сити. Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Небо" Торопитесь! Квартиры площадью от 73 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 166 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Headliner" Квартиры в готовых домах пл. 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Подробности по телефону! от 7,4 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры за 20 000 руб. в месяц! Скорее в ЖК "Ново-Молоково"! Квартиры с ключами от 2,6 млн, ипотека от 6%. Только до 31 мая!!! 9 км от МКАД от 2,6 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте КП «Певчее» Посёлок готов! Скидки на участки до 784 тыс. руб.! Новая Москва. Киевское и Калужское шоссе, 25 км. Все коммуникации. Ипотека. от 3,7 млн руб. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Новое Медведково» - Скидка 7%! Готовые монолитно-кирпичные дома, с отделкой. Ипотека 6%. 3 детских сада, 2 школы. Наземный паркинг. Звоните! от 2,5 млн рублейINGRAD Застройщик: Осенний квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6%. от 2,1 млн руб. Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальные квартиры PARK AVENUE Последние квартиры с террасой на крыше. Полностью готовый ЖК. Свой детский сад. Успейте купить! Новая Рига, 23 км. Жилой район «Москва А101» 3 ветки метро. Московская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры в монолитных домах. Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Метро "Саларьево". Ипотека - 0% первый взнос. Ипотечные каникулы. от 3,4 млн руб. Застройщик: Совхоз Московский +. Проектная декларация на рекламируемом сайте КП «Цветочный 2» Участки в Новой Москве от 1,1 млн руб. Калужское шоссе, 25 км. Московская прописка. Развитая инфраструктура. Рядом семейный парк "Красная Пахра". от 1,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах с отделкой и без. М. «Рассказовка». 4 детских сада, школа. Свой пруд. 2 лесопарка рядом. Ипотека, отсрочка. от 4,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,4 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца мая. 850м от метро Рассказовка. Звоните! от 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 3,5 км от МКАД. м.Тушинская. Ипотека от Сбербанка. Звоните! от 70 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Скандинавия». Старт продаж в доме №7. 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3,2 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Купавна 2018 Квартиры от 1,6 млн руб.! Только до 31 мая скидка до 5%! Рядом пруд и пляж. Спешите! 1,6 млн руб. Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Отрада" Квартиры в готовых домах пл. от 21 метра.Монолит-кирпич. Спешите! от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва от 2,8 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6% . М. Новые Ватутинки от 2,6 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Vesna" Квартиры в готовых домах площадью 27-97 метров. Дом сдан. Монолит. 30 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Мартемьяново. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве от 2,3 млн руб. с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал от 2,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Монолитные работы завершены! Свободные планировки. Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом парк и пруды. м.Водный стадион от 7 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидки до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Квартиры с отделкой. Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Выдаем ключи! Квартиры в Москве от 8,6 млн руб. 10 минут до метро. В мае выгода до 1 000 000 руб.! от 8,6 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте