Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Как вы обычно добираетесь на работу/учебу?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Вторичный рынок элитного жилья «сплющило» вокруг $10 000 за кв. м

В борьбе продавцов с покупателями побеждают застройщики

В 2017 г. стартовал процесс примирения собственников дорогих московских квартир с существующими экономическими реалиями, что самым положительным образом отразилось на вторичном рынке элитной недвижимости - прекратилось сокращение числа сделок и даже недавно «мертвая» Остоженка начала подавать признаки жизни. В 2018 г. снижение стоимости вторичного жилья, скорее всего, продолжится: продавцы все еще хотят много больше, чем готовы заплатить покупатели, которые рассматривают «вторичку» лишь при отсутствии подходящих новостроек.

Покупатели активизировались на фоне снижения цен

По предварительным оценкам Kalinka Group, в 2017 г. количество сделок с дорогой вторичной недвижимостью выросло на 20% по сравнению с 2016 г. Top Brokers Alliance, в который входят Knight Frank, Savills, Welhome, Contact Real Estate, «КМ Девелопмент» и Blackwood, изменения уровня покупательской активности не фиксирует: как и в 2016 г., в январе-ноябре прошлого года компании альянса заключили чуть больше 160 сделок. Но это в любом случае лучше результатов предыдущих двух лет, когда спрос ежегодно падал на 15-16% – см. «Элитное жилье в Москве: жадность побеждает страх».

В 2017 г. в топы покупательских предпочтений вернулась супердорогая Остоженка, которая еще недавно считалась «мертвым» районом из-за обилия пустующих инвестиционных квартир. В прошедшем году объем продаж на Остоженке, по данным Top Brokers Alliance, увеличился в 1,5 раза. В целом на нее пришлось 17% всех сделок, заключенных в январе-ноябре 2017 г., и она заняла второе место по популярности на вторичном рынке. На первом – Хамовники, где в 2017 г. были сданы в эксплуатацию и, соответственно, перешли на вторичный рынок новые элитные ЖК - Barrin House и «Grand Deluxe на Плющихе». Доля Хамовников в спросе составила 30%. Замыкает топ-3 по версии Top Brokers Пресненский район с 9% сделок.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева в числе самых популярных локаций называет, помимо Остоженки, Тверской район и Патриаршие пруды. При этом, по словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, Патриаршие в плане цен даже превосходят Остоженку – только в этих локациях реальны сделки по цене выше $20 000 за метр.

Впрочем, хороших вторичных предложений на Патриарших совсем мало, и в качестве альтернативы покупатели готовы рассматривать Басманный район и Замоскворечье, добавляет гендиректор агентства Troika Estate Татьяна Польская. За пределами ЦАО фаворитом вторичного рынка, по оценке Troika Estate, стал район Воробьевых гор.

Причина оживления рынка – снижение цен: в 2016 г. элитный метр на вторичном рынке центра Москвы без учета домов, построенных ранее 1990 г., стоил почти $18 000, а в 2017 г. средняя запрашиваемая цена, по словам Дениса Попова, составила около $15 000 (или примерно 1 млн руб.), то есть на 16% меньше. Таким образом, темпы удешевления элитной «вторички» ускорились: за предыдущие полтора года она потеряла только 12% (по итогам 2016 г. рубль укрепился к доллару на 20,1%, а в 2017-м – на 6,2%).

С учетом районов за пределами ЦАО метр дорогого вторичного жилья в конце 2017 г. стоил в среднем 623 500 руб., подсчитали в Troika Estate.

«И если в 2016 году. средневзвешенные цены на «вторичке» немного превышали первичные предложения (825 тыс. руб./кв .м), то в 2017 г. динамика изменилась. В элитном сегменте стоимость первичных предложений теперь превышает вторичные на 20%, а в премиальном сегменте пока сохраняется превосходство вторичного предложения», - отмечает Татьяна Польская.

Собственники элитных квартир стали «более реалистичными», они понимают, что докризисные цены уже недостижимы. И не только потому, что рынок изменился – сами дома устаревают, даже «топовые», подчеркивает Денис Попов.

Снижению цен способствует и постепенный переход рынка на рубли, благодаря чему стоимость явно переоцененных квартир уменьшается и, как следствие, продажи активизируются, добавляет Екатерина Румянцева. По информации Kalinka Group, в прошедшем году около 55% квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, были номинированы в рублях против 44% в 2016 г.

«Увеличение доли рублевого предложения связано с влиянием рынка новостроек, который в течение 2015 – 2016 гг. активно переходил на отечественную валюту. Перемены очень заметны. Если в конце 2014 г. 25% первичных объектов экспонировалась в долларах, то в конце 2017 г. их осталось менее 10% - более 90% объектов теперь экспонируются в рублях. Таким образом, вторичный рынок трансформируется под давлением новостроек. Тренд перехода на рублевое ценообразование сохранится и в 2018 г.», - уверена Румянцева.

Кроме того, в 2017 г. владельцы дорогих квартир, уставшие ждать покупателей с докризисными бюджетами и не готовые к снижению цен, начали массово снимать лоты с продажи. Это также привело к корректировки стоимости метра в предложении. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2017 года».)

По оценкам Kalinka Group, в декабре 2017 г. на элитном рынке вторичного жилья продавалось около 1 300 квартир. Для сравнения: в 2016 г., по данным Troika Estate, объем предложения составлял примерно 1 800 - 2 000 квартир и апартаментов.

Тем не менее вторичный рынок все еще переполнен неликвидными лотами – как правило, это квартиры со старым ремонтом в старых домах или квартиры в домах с непрестижным расположением, отмечает Татьяна Польская. А вот вариантов, которые отвечают всем требованиям покупателей элитного жилья, становится все меньше.

«Сплющенный» рынок

На фоне снижения цен предложения вырос средний метраж проданной квартиры. В Troika Estate и Kalinka Group – примерно на 18%, до 160 кв. м и 205 кв. м соответственно. У Top Brokers Alliance – на 9%, до 189 кв. м. «Это произошло из-за ряда сделок с крупными лотами, в том числе с пентхаусами», - поясняет Екатерина Румянцева.

Однако средняя площадь проданных квартир все равно сильно не дотягивает до средней площади экспонируемых лотов. Troika Estate оценивает соответствующий показатель в 320 кв. м, Kalinka Group - в 220 кв. м.

Примечательно, что, несмотря на существенный рост площади реализованных квартир, средний рублевый бюджет сделки, по информации Kalinka Group, не изменился, составив 142,4 млн руб., как и в 2016 г. В долларах чек сделки просел на 15% (до $2,4 млн). В Top Brokers Alliance зафиксировали рост показателя, но лишь на 4%, до 172 млн руб.

По оценке Дениса Попова, приемлемая для покупателей стоимость метра в 2017 г. была примерно на треть меньше той, что заявляли собственники: если продавцы хотели получить в среднем не менее $15 000 за метр (примерно 1 млн руб.) элитной квартиры в ЦАО, то их потенциальные клиенты были готовы отдать только $10 000, или 600 000 руб.

«В этой вилке мы и живем… Рынок «сплющило» вокруг цифры в $10 000 за кв. м», – сетовал эксперт на пресс-конференции Top Brokers Alliance.

Соответственно, чтобы сделка состоялась, нужно, чтобы либо продавцы умерили аппетиты, либо покупатели расщедрились. Первое происходит, естественно, чаще.

Размер скидки на вторичные предложения может составлять от 15 до 30% от заявленной стоимости, рассказывает Татьяна Польская. Величина дисконта зависит от многих факторов: наличия и качества отделки, срока экспонирования объекта, ценовых ожиданий продавца (изначально завышенных или адекватных) и т.д. В отдельных объектах, которые экспонируются на рынке годами, дисконт может доходить до 40% от долларовой цены, добавляет Екатерина Румянцева.

В целом, по сравнению с 2016 г. многие собственники квартир стали более охотно рассматривать условия покупателя и готовы к торгу, говорит Польская. Однако, как уже было сказано выше, есть и такие, которые предпочитают снимать квартиры с продажи в ожидании «лучших времен».

Новостройки – главный «враг» вторички

Огромный объем предложения новостроек остается главным фактором давления на вторичный рынок – как высокобюджетный, так и массовый (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU»).

По словам руководителя департамента продаж элитной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елены Лашко, сегодня покупатели рассматривают вторичные квартиры только при отсутствии альтернативы в новом доме. Просто потому, что новостройки в большинстве своем качественнее и дешевле: по данным Top Brokers Alliance, на первичном рынке центра Москвы метр премиального жилья стоит в среднем 538 000 руб., а элитного - 1 млн руб.

Кроме того, «вторичка» постепенно лишается своего ключевого преимущества по сравнению с новостройками. Если еще несколько лет справить новоселье вскоре после покупки могли только покупатели «вторички», то в конце 2017 г. 42% предложения на первичном элитном рынке Москвы, по данным Kalinka Group, приходилось на готовые дома. Причем более чем в половине новых проектов предусмотрена полная внутренняя отделка, а в некоторых даже предлагается меблировка.

Пагубное влияние первичного рынка на вторичный наглядно демонстрирует ситуация в Замоскворечье, где число сделок с «вторичкой» в 2017 г. сократилось в три раза, с 17 до шести штук. «Сделки ушли в новые проекты, которые реализуются в Замоскворечье. Клиенты посмотрели, за что просят миллион (рублей за метр – прим. ред.) собственники вторичных квартир, пришли к риелторам и проголосовали рублем (за новостройки – прим. ред.)», - рассказал Денис Попов на пресс-конференции Top Brokers Alliance.

В целом, «вторичка» хорошо себя чувствует только там, где отсутствует конкуренция со стороны новостроек. Например, на той же Остоженке и Патриарших, где новых проектов почти нет.

Прогноз

В 2018 г. снижение цен на вторичную «элитку», скорее всего, продолжится. «На вторичном рынке присутствует значительное число переоцененных объектов. Чтобы они нашли покупателей, цены будут пересматриваться в сторону уменьшения», - отмечает Екатерина Румянцева.

Прежде всего будет дешеветь устаревший жилой фонд, не выдерживающий конкуренции не только со стороны первичного рынка, но и нового предложения на вторичном (домов, построенных в последние годы). При этом цены на отдельные уникальные объекты продавцы еще долго будут удерживать на заоблачном уровне, а в некоторых домах даже возможен рост цен. Но в среднем по рынку стоимость элитного жилья просядет еще на 10-15%, считает Елена Лашко.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5391 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК I LOVE Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 21 - 93 кв.м. м. Алексеевская, 10 мин. пешком Проектная декларация на рекламируемом сайте P от 4 792 550
до 18 689 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М1 Показать все 15 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 047 000
до 28 072 600 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Родной город Октябрьское поле Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 41 - 119 кв.м. м. Октябрьское поле, 10 мин. транспортом Берзарина ул., вл. 28, к.1 Берзарина ул., вл. 28, к.2 Берзарина ул., вл. 28, к.3 Берзарина ул., вл. 28, к.4 Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
Пентхаусы Москвы! Двухъуровневые пентхаусы в ЖК «Ломоносовский». От 167,2 кв.м. Панорамные виды.Только до конца августа цена 37 млн руб! от 37 млн руб.Новые Черемушки Застройщик: Новые Черемушки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Дизайн проект в подарок! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер продаж! Квартиры от 9,8 млн р! Квартиры премиум-класса с отделкой! Р-н Ходынки, 4парка, паркинг, 2д/сада, англ школа, бассейн, спорт объекты! от 9,8 млн рублейОптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 5,9 млн руб., без отделки от 4,9 млн руб. ЮВАО. Рядом метро. квартиры всего от 4,9 млн руб.ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Чертановской" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,8% от МТС Банка! Современная архитектура. Потолки 3,3. До метро 7 мин.! Застройщик: Чертановская 59. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн. руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно - ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в Подарок! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Дизайн проект в подарок! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Дизайн проект в подарок! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 33 до 90 кв.м. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 170 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте На Мельникова Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 45 до 290 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! Магистрат Застройщик: Завод ЖБИ-5. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Дизайн проект в подарок! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Династия Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 38 до 96 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской Торопитесь! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 65 до 66 кв.м. Монолит. Застройщик: Нагатинский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт новой очереди. Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура, 850м от метро Рассказовка. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в августе скидки на на последние квартиры в готовых корпусах! Ипотека от 6%. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Спешите! от 4,6 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 8,9% от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дубровка» - Скидка 7% Квартиры бизнес-класса от 109 000 руб./кв.м. 300 м от м. Ольховая. Терраса 70 кв.м в подарок. Дома сданы. Звоните! от 109 000 руб./кв.м. Застройщик: Строительный Альянс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 7%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Две Столицы Квартиры в готовых домах площадью 26-87 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 4 км от МКАД. Звоните! 4,7 млн руб. Застройщик: Аксон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах пл. 30-101 метр. ГК: 3 кв. 2019 г. Монолит. 4 км от МКАД. Спешите! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте