Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Вторичный рынок элитного жилья «сплющило» вокруг $10 000 за кв. м

В борьбе продавцов с покупателями побеждают застройщики

В 2017 г. стартовал процесс примирения собственников дорогих московских квартир с существующими экономическими реалиями, что самым положительным образом отразилось на вторичном рынке элитной недвижимости - прекратилось сокращение числа сделок и даже недавно «мертвая» Остоженка начала подавать признаки жизни. В 2018 г. снижение стоимости вторичного жилья, скорее всего, продолжится: продавцы все еще хотят много больше, чем готовы заплатить покупатели, которые рассматривают «вторичку» лишь при отсутствии подходящих новостроек.

Покупатели активизировались на фоне снижения цен

По предварительным оценкам Kalinka Group, в 2017 г. количество сделок с дорогой вторичной недвижимостью выросло на 20% по сравнению с 2016 г. Top Brokers Alliance, в который входят Knight Frank, Savills, Welhome, Contact Real Estate, «КМ Девелопмент» и Blackwood, изменения уровня покупательской активности не фиксирует: как и в 2016 г., в январе-ноябре прошлого года компании альянса заключили чуть больше 160 сделок. Но это в любом случае лучше результатов предыдущих двух лет, когда спрос ежегодно падал на 15-16% – см. «Элитное жилье в Москве: жадность побеждает страх».

В 2017 г. в топы покупательских предпочтений вернулась супердорогая Остоженка, которая еще недавно считалась «мертвым» районом из-за обилия пустующих инвестиционных квартир. В прошедшем году объем продаж на Остоженке, по данным Top Brokers Alliance, увеличился в 1,5 раза. В целом на нее пришлось 17% всех сделок, заключенных в январе-ноябре 2017 г., и она заняла второе место по популярности на вторичном рынке. На первом – Хамовники, где в 2017 г. были сданы в эксплуатацию и, соответственно, перешли на вторичный рынок новые элитные ЖК - Barrin House и «Grand Deluxe на Плющихе». Доля Хамовников в спросе составила 30%. Замыкает топ-3 по версии Top Brokers Пресненский район с 9% сделок.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева в числе самых популярных локаций называет, помимо Остоженки, Тверской район и Патриаршие пруды. При этом, по словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, Патриаршие в плане цен даже превосходят Остоженку – только в этих локациях реальны сделки по цене выше $20 000 за метр.

Впрочем, хороших вторичных предложений на Патриарших совсем мало, и в качестве альтернативы покупатели готовы рассматривать Басманный район и Замоскворечье, добавляет гендиректор агентства Troika Estate Татьяна Польская. За пределами ЦАО фаворитом вторичного рынка, по оценке Troika Estate, стал район Воробьевых гор.

Причина оживления рынка – снижение цен: в 2016 г. элитный метр на вторичном рынке центра Москвы без учета домов, построенных ранее 1990 г., стоил почти $18 000, а в 2017 г. средняя запрашиваемая цена, по словам Дениса Попова, составила около $15 000 (или примерно 1 млн руб.), то есть на 16% меньше. Таким образом, темпы удешевления элитной «вторички» ускорились: за предыдущие полтора года она потеряла только 12% (по итогам 2016 г. рубль укрепился к доллару на 20,1%, а в 2017-м – на 6,2%).

С учетом районов за пределами ЦАО метр дорогого вторичного жилья в конце 2017 г. стоил в среднем 623 500 руб., подсчитали в Troika Estate.

«И если в 2016 году. средневзвешенные цены на «вторичке» немного превышали первичные предложения (825 тыс. руб./кв .м), то в 2017 г. динамика изменилась. В элитном сегменте стоимость первичных предложений теперь превышает вторичные на 20%, а в премиальном сегменте пока сохраняется превосходство вторичного предложения», - отмечает Татьяна Польская.

Собственники элитных квартир стали «более реалистичными», они понимают, что докризисные цены уже недостижимы. И не только потому, что рынок изменился – сами дома устаревают, даже «топовые», подчеркивает Денис Попов.

Снижению цен способствует и постепенный переход рынка на рубли, благодаря чему стоимость явно переоцененных квартир уменьшается и, как следствие, продажи активизируются, добавляет Екатерина Румянцева. По информации Kalinka Group, в прошедшем году около 55% квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, были номинированы в рублях против 44% в 2016 г.

«Увеличение доли рублевого предложения связано с влиянием рынка новостроек, который в течение 2015 – 2016 гг. активно переходил на отечественную валюту. Перемены очень заметны. Если в конце 2014 г. 25% первичных объектов экспонировалась в долларах, то в конце 2017 г. их осталось менее 10% - более 90% объектов теперь экспонируются в рублях. Таким образом, вторичный рынок трансформируется под давлением новостроек. Тренд перехода на рублевое ценообразование сохранится и в 2018 г.», - уверена Румянцева.

Кроме того, в 2017 г. владельцы дорогих квартир, уставшие ждать покупателей с докризисными бюджетами и не готовые к снижению цен, начали массово снимать лоты с продажи. Это также привело к корректировки стоимости метра в предложении. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2017 года».)

По оценкам Kalinka Group, в декабре 2017 г. на элитном рынке вторичного жилья продавалось около 1 300 квартир. Для сравнения: в 2016 г., по данным Troika Estate, объем предложения составлял примерно 1 800 - 2 000 квартир и апартаментов.

Тем не менее вторичный рынок все еще переполнен неликвидными лотами – как правило, это квартиры со старым ремонтом в старых домах или квартиры в домах с непрестижным расположением, отмечает Татьяна Польская. А вот вариантов, которые отвечают всем требованиям покупателей элитного жилья, становится все меньше.

«Сплющенный» рынок

На фоне снижения цен предложения вырос средний метраж проданной квартиры. В Troika Estate и Kalinka Group – примерно на 18%, до 160 кв. м и 205 кв. м соответственно. У Top Brokers Alliance – на 9%, до 189 кв. м. «Это произошло из-за ряда сделок с крупными лотами, в том числе с пентхаусами», - поясняет Екатерина Румянцева.

Однако средняя площадь проданных квартир все равно сильно не дотягивает до средней площади экспонируемых лотов. Troika Estate оценивает соответствующий показатель в 320 кв. м, Kalinka Group - в 220 кв. м.

Примечательно, что, несмотря на существенный рост площади реализованных квартир, средний рублевый бюджет сделки, по информации Kalinka Group, не изменился, составив 142,4 млн руб., как и в 2016 г. В долларах чек сделки просел на 15% (до $2,4 млн). В Top Brokers Alliance зафиксировали рост показателя, но лишь на 4%, до 172 млн руб.

По оценке Дениса Попова, приемлемая для покупателей стоимость метра в 2017 г. была примерно на треть меньше той, что заявляли собственники: если продавцы хотели получить в среднем не менее $15 000 за метр (примерно 1 млн руб.) элитной квартиры в ЦАО, то их потенциальные клиенты были готовы отдать только $10 000, или 600 000 руб.

«В этой вилке мы и живем… Рынок «сплющило» вокруг цифры в $10 000 за кв. м», – сетовал эксперт на пресс-конференции Top Brokers Alliance.

Соответственно, чтобы сделка состоялась, нужно, чтобы либо продавцы умерили аппетиты, либо покупатели расщедрились. Первое происходит, естественно, чаще.

Размер скидки на вторичные предложения может составлять от 15 до 30% от заявленной стоимости, рассказывает Татьяна Польская. Величина дисконта зависит от многих факторов: наличия и качества отделки, срока экспонирования объекта, ценовых ожиданий продавца (изначально завышенных или адекватных) и т.д. В отдельных объектах, которые экспонируются на рынке годами, дисконт может доходить до 40% от долларовой цены, добавляет Екатерина Румянцева.

В целом, по сравнению с 2016 г. многие собственники квартир стали более охотно рассматривать условия покупателя и готовы к торгу, говорит Польская. Однако, как уже было сказано выше, есть и такие, которые предпочитают снимать квартиры с продажи в ожидании «лучших времен».

Новостройки – главный «враг» вторички

Огромный объем предложения новостроек остается главным фактором давления на вторичный рынок – как высокобюджетный, так и массовый (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU»).

По словам руководителя департамента продаж элитной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елены Лашко, сегодня покупатели рассматривают вторичные квартиры только при отсутствии альтернативы в новом доме. Просто потому, что новостройки в большинстве своем качественнее и дешевле: по данным Top Brokers Alliance, на первичном рынке центра Москвы метр премиального жилья стоит в среднем 538 000 руб., а элитного - 1 млн руб.

Кроме того, «вторичка» постепенно лишается своего ключевого преимущества по сравнению с новостройками. Если еще несколько лет справить новоселье вскоре после покупки могли только покупатели «вторички», то в конце 2017 г. 42% предложения на первичном элитном рынке Москвы, по данным Kalinka Group, приходилось на готовые дома. Причем более чем в половине новых проектов предусмотрена полная внутренняя отделка, а в некоторых даже предлагается меблировка.

Пагубное влияние первичного рынка на вторичный наглядно демонстрирует ситуация в Замоскворечье, где число сделок с «вторичкой» в 2017 г. сократилось в три раза, с 17 до шести штук. «Сделки ушли в новые проекты, которые реализуются в Замоскворечье. Клиенты посмотрели, за что просят миллион (рублей за метр – прим. ред.) собственники вторичных квартир, пришли к риелторам и проголосовали рублем (за новостройки – прим. ред.)», - рассказал Денис Попов на пресс-конференции Top Brokers Alliance.

В целом, «вторичка» хорошо себя чувствует только там, где отсутствует конкуренция со стороны новостроек. Например, на той же Остоженке и Патриарших, где новых проектов почти нет.

Прогноз

В 2018 г. снижение цен на вторичную «элитку», скорее всего, продолжится. «На вторичном рынке присутствует значительное число переоцененных объектов. Чтобы они нашли покупателей, цены будут пересматриваться в сторону уменьшения», - отмечает Екатерина Румянцева.

Прежде всего будет дешеветь устаревший жилой фонд, не выдерживающий конкуренции не только со стороны первичного рынка, но и нового предложения на вторичном (домов, построенных в последние годы). При этом цены на отдельные уникальные объекты продавцы еще долго будут удерживать на заоблачном уровне, а в некоторых домах даже возможен рост цен. Но в среднем по рынку стоимость элитного жилья просядет еще на 10-15%, считает Елена Лашко.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6827 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 44 631 840
до 237 700 480 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Жизнь на Плющихе Москва, Центральный округ, район Хамовники Площади : 67 - 251 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Фрунзенская, 15 мин. пешком Застройщик: ДОНСТРОЙ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 562 390
до 7 747 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК В Некрасовке-2 Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка Площади : 51 - 72 кв.м. м. Выхино, 20 мин. транспортом м. Некрасовка, 15 мин. пешком Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 100 000
до 17 900 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК MainStreet Москва, Западный округ, район Фили-Давыдково Площади : 27 - 141 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. м. Кунцевская, 6 мин. пешком м. Молодежная, 4 мин. транспортом м. Славянский бульвар, 2 мин. транспортом Застройщик: Основа.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,1 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Выставочная Современные квартиры в готовых домах пл. от 51 метра. рядом с метро Выставочная. Звоните! от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте "ЖК СУББОТА, м. Белорусская" Дом премиум-класса. Квартиры с панорамными видами. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи. Застройщик: СтройИнвестГруп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 9,3 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Апартаменты от 3,9 млн ₽! 10 мин м.Ботанический сад. Сдача в 2020 году! апартаменты от 3,9 млн руб! Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры площадью от 112 метров. квартиры в готовых домах Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн. р. Скидка 4%. Детский сад. 5 минут до м. Саларьево. Закрытая территория. Ключи уже летом! квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб.