Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Есть ли недостатки офиса, из-за которых вы готовы уволиться/ уволились?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Вторичный рынок элитного жилья «сплющило» вокруг $10 000 за кв. м

В борьбе продавцов с покупателями побеждают застройщики

В 2017 г. стартовал процесс примирения собственников дорогих московских квартир с существующими экономическими реалиями, что самым положительным образом отразилось на вторичном рынке элитной недвижимости - прекратилось сокращение числа сделок и даже недавно «мертвая» Остоженка начала подавать признаки жизни. В 2018 г. снижение стоимости вторичного жилья, скорее всего, продолжится: продавцы все еще хотят много больше, чем готовы заплатить покупатели, которые рассматривают «вторичку» лишь при отсутствии подходящих новостроек.

Покупатели активизировались на фоне снижения цен

По предварительным оценкам Kalinka Group, в 2017 г. количество сделок с дорогой вторичной недвижимостью выросло на 20% по сравнению с 2016 г. Top Brokers Alliance, в который входят Knight Frank, Savills, Welhome, Contact Real Estate, «КМ Девелопмент» и Blackwood, изменения уровня покупательской активности не фиксирует: как и в 2016 г., в январе-ноябре прошлого года компании альянса заключили чуть больше 160 сделок. Но это в любом случае лучше результатов предыдущих двух лет, когда спрос ежегодно падал на 15-16% – см. «Элитное жилье в Москве: жадность побеждает страх».

В 2017 г. в топы покупательских предпочтений вернулась супердорогая Остоженка, которая еще недавно считалась «мертвым» районом из-за обилия пустующих инвестиционных квартир. В прошедшем году объем продаж на Остоженке, по данным Top Brokers Alliance, увеличился в 1,5 раза. В целом на нее пришлось 17% всех сделок, заключенных в январе-ноябре 2017 г., и она заняла второе место по популярности на вторичном рынке. На первом – Хамовники, где в 2017 г. были сданы в эксплуатацию и, соответственно, перешли на вторичный рынок новые элитные ЖК - Barrin House и «Grand Deluxe на Плющихе». Доля Хамовников в спросе составила 30%. Замыкает топ-3 по версии Top Brokers Пресненский район с 9% сделок.

Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева в числе самых популярных локаций называет, помимо Остоженки, Тверской район и Патриаршие пруды. При этом, по словам управляющего партнера Contact Real Estate Дениса Попова, Патриаршие в плане цен даже превосходят Остоженку – только в этих локациях реальны сделки по цене выше $20 000 за метр.

Впрочем, хороших вторичных предложений на Патриарших совсем мало, и в качестве альтернативы покупатели готовы рассматривать Басманный район и Замоскворечье, добавляет гендиректор агентства Troika Estate Татьяна Польская. За пределами ЦАО фаворитом вторичного рынка, по оценке Troika Estate, стал район Воробьевых гор.

Причина оживления рынка – снижение цен: в 2016 г. элитный метр на вторичном рынке центра Москвы без учета домов, построенных ранее 1990 г., стоил почти $18 000, а в 2017 г. средняя запрашиваемая цена, по словам Дениса Попова, составила около $15 000 (или примерно 1 млн руб.), то есть на 16% меньше. Таким образом, темпы удешевления элитной «вторички» ускорились: за предыдущие полтора года она потеряла только 12% (по итогам 2016 г. рубль укрепился к доллару на 20,1%, а в 2017-м – на 6,2%).

С учетом районов за пределами ЦАО метр дорогого вторичного жилья в конце 2017 г. стоил в среднем 623 500 руб., подсчитали в Troika Estate.

«И если в 2016 году. средневзвешенные цены на «вторичке» немного превышали первичные предложения (825 тыс. руб./кв .м), то в 2017 г. динамика изменилась. В элитном сегменте стоимость первичных предложений теперь превышает вторичные на 20%, а в премиальном сегменте пока сохраняется превосходство вторичного предложения», - отмечает Татьяна Польская.

Собственники элитных квартир стали «более реалистичными», они понимают, что докризисные цены уже недостижимы. И не только потому, что рынок изменился – сами дома устаревают, даже «топовые», подчеркивает Денис Попов.

Снижению цен способствует и постепенный переход рынка на рубли, благодаря чему стоимость явно переоцененных квартир уменьшается и, как следствие, продажи активизируются, добавляет Екатерина Румянцева. По информации Kalinka Group, в прошедшем году около 55% квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, были номинированы в рублях против 44% в 2016 г.

«Увеличение доли рублевого предложения связано с влиянием рынка новостроек, который в течение 2015 – 2016 гг. активно переходил на отечественную валюту. Перемены очень заметны. Если в конце 2014 г. 25% первичных объектов экспонировалась в долларах, то в конце 2017 г. их осталось менее 10% - более 90% объектов теперь экспонируются в рублях. Таким образом, вторичный рынок трансформируется под давлением новостроек. Тренд перехода на рублевое ценообразование сохранится и в 2018 г.», - уверена Румянцева.

Кроме того, в 2017 г. владельцы дорогих квартир, уставшие ждать покупателей с докризисными бюджетами и не готовые к снижению цен, начали массово снимать лоты с продажи. Это также привело к корректировки стоимости метра в предложении. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2017 года».)

По оценкам Kalinka Group, в декабре 2017 г. на элитном рынке вторичного жилья продавалось около 1 300 квартир. Для сравнения: в 2016 г., по данным Troika Estate, объем предложения составлял примерно 1 800 - 2 000 квартир и апартаментов.

Тем не менее вторичный рынок все еще переполнен неликвидными лотами – как правило, это квартиры со старым ремонтом в старых домах или квартиры в домах с непрестижным расположением, отмечает Татьяна Польская. А вот вариантов, которые отвечают всем требованиям покупателей элитного жилья, становится все меньше.

«Сплющенный» рынок

На фоне снижения цен предложения вырос средний метраж проданной квартиры. В Troika Estate и Kalinka Group – примерно на 18%, до 160 кв. м и 205 кв. м соответственно. У Top Brokers Alliance – на 9%, до 189 кв. м. «Это произошло из-за ряда сделок с крупными лотами, в том числе с пентхаусами», - поясняет Екатерина Румянцева.

Однако средняя площадь проданных квартир все равно сильно не дотягивает до средней площади экспонируемых лотов. Troika Estate оценивает соответствующий показатель в 320 кв. м, Kalinka Group - в 220 кв. м.

Примечательно, что, несмотря на существенный рост площади реализованных квартир, средний рублевый бюджет сделки, по информации Kalinka Group, не изменился, составив 142,4 млн руб., как и в 2016 г. В долларах чек сделки просел на 15% (до $2,4 млн). В Top Brokers Alliance зафиксировали рост показателя, но лишь на 4%, до 172 млн руб.

По оценке Дениса Попова, приемлемая для покупателей стоимость метра в 2017 г. была примерно на треть меньше той, что заявляли собственники: если продавцы хотели получить в среднем не менее $15 000 за метр (примерно 1 млн руб.) элитной квартиры в ЦАО, то их потенциальные клиенты были готовы отдать только $10 000, или 600 000 руб.

«В этой вилке мы и живем… Рынок «сплющило» вокруг цифры в $10 000 за кв. м», – сетовал эксперт на пресс-конференции Top Brokers Alliance.

Соответственно, чтобы сделка состоялась, нужно, чтобы либо продавцы умерили аппетиты, либо покупатели расщедрились. Первое происходит, естественно, чаще.

Размер скидки на вторичные предложения может составлять от 15 до 30% от заявленной стоимости, рассказывает Татьяна Польская. Величина дисконта зависит от многих факторов: наличия и качества отделки, срока экспонирования объекта, ценовых ожиданий продавца (изначально завышенных или адекватных) и т.д. В отдельных объектах, которые экспонируются на рынке годами, дисконт может доходить до 40% от долларовой цены, добавляет Екатерина Румянцева.

В целом, по сравнению с 2016 г. многие собственники квартир стали более охотно рассматривать условия покупателя и готовы к торгу, говорит Польская. Однако, как уже было сказано выше, есть и такие, которые предпочитают снимать квартиры с продажи в ожидании «лучших времен».

Новостройки – главный «враг» вторички

Огромный объем предложения новостроек остается главным фактором давления на вторичный рынок – как высокобюджетный, так и массовый (см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2018 - 2024 гг. от IRN.RU»).

По словам руководителя департамента продаж элитной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Елены Лашко, сегодня покупатели рассматривают вторичные квартиры только при отсутствии альтернативы в новом доме. Просто потому, что новостройки в большинстве своем качественнее и дешевле: по данным Top Brokers Alliance, на первичном рынке центра Москвы метр премиального жилья стоит в среднем 538 000 руб., а элитного - 1 млн руб.

Кроме того, «вторичка» постепенно лишается своего ключевого преимущества по сравнению с новостройками. Если еще несколько лет справить новоселье вскоре после покупки могли только покупатели «вторички», то в конце 2017 г. 42% предложения на первичном элитном рынке Москвы, по данным Kalinka Group, приходилось на готовые дома. Причем более чем в половине новых проектов предусмотрена полная внутренняя отделка, а в некоторых даже предлагается меблировка.

Пагубное влияние первичного рынка на вторичный наглядно демонстрирует ситуация в Замоскворечье, где число сделок с «вторичкой» в 2017 г. сократилось в три раза, с 17 до шести штук. «Сделки ушли в новые проекты, которые реализуются в Замоскворечье. Клиенты посмотрели, за что просят миллион (рублей за метр – прим. ред.) собственники вторичных квартир, пришли к риелторам и проголосовали рублем (за новостройки – прим. ред.)», - рассказал Денис Попов на пресс-конференции Top Brokers Alliance.

В целом, «вторичка» хорошо себя чувствует только там, где отсутствует конкуренция со стороны новостроек. Например, на той же Остоженке и Патриарших, где новых проектов почти нет.

Прогноз

В 2018 г. снижение цен на вторичную «элитку», скорее всего, продолжится. «На вторичном рынке присутствует значительное число переоцененных объектов. Чтобы они нашли покупателей, цены будут пересматриваться в сторону уменьшения», - отмечает Екатерина Румянцева.

Прежде всего будет дешеветь устаревший жилой фонд, не выдерживающий конкуренции не только со стороны первичного рынка, но и нового предложения на вторичном (домов, построенных в последние годы). При этом цены на отдельные уникальные объекты продавцы еще долго будут удерживать на заоблачном уровне, а в некоторых домах даже возможен рост цен. Но в среднем по рынку стоимость элитного жилья просядет еще на 10-15%, считает Елена Лашко.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5863 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 666 810
до 14 898 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Кварталы 21/19 Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 29 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Рязанский проспект, 20 мин. транспортом 2-й Грайвороновский пр., д.42, к.2 2-й Грайвороновский пр., д.42, к.4 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.11 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.12 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.13 Показать все 11 корпусов Застройщик: ВекторСтройФинанс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 929 400
до 19 348 680 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Деловой центр, м. Выставочная 2-5-комнатные апартаменты Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ясный» Скидки до 12%. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. «Домодедовская». ФЗ-214 MR Group Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,9 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! Апартаменты пл. 34-104 кв.м.Монолит. от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» 2 минуты до м. Озёрная Подземный паркинг, собственная благоустроенная и огороженная территория. Дом готов! Ключи в этом году! от 8,5 млн рублейМангазея Девелопмент Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте КП "Певчее" Участки без подряда от 3,8 млн руб. Новая Москва. Киевское шоссе. 20 мин. от МКАД. Московская прописка. скидка до 784 тыс. руб. Застройщик: Певчее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Старт продаж 4 корпусов с подземным паркингом и кладовыми! Дет.сады, школы, поликлиника Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Совхоз Московский +. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Получите новогоднюю скидку до 7% на видовые квартиры бизнес-класса уже в ноябре. Корпуса будут сданы в 2018 г. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ТЫ И Я" Купи квартиру со скидкой! Жилой квартал класса комфорт-класса у м. Бабушкинская. Самый экологически-чистый район Москвы. 4,3 млн руб.Мангазея Застройщик: Спортивный клуб Красная стрела. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живи на Садовом в RED7! Апартаменты с террасами и панорамным видом на исторический центр на Садовом кольце! м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3 млн. Двушка по цене однушки! Подземный паркинг. Свободные планировки м.Саларьево от 3,0 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте