Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Отмена «долевки»: застройщики надеются на снижение стоимости земли

Потому что поднять цены на жилье вряд ли получится

До 15 декабря Минстрой России представит в правительство дорожную карту по отмене долевого строительства. Документ предполагает переход на финансирование жилищных проектов через уже прописанную в законодательстве, но пока неработающую систему эскроу-счетов. Деньги покупателей новостроек будут скапливаться на таких счетах в банках, которые в свою очередь будут кредитовать застройщиков. Но под какой процент, еще не знает даже министр строительства Михаил Мень. Сами застройщики утверждают, что и 4-6% для них слишком дорого, и беспокоятся, что не смогут компенсировать возросшие расходы за счет закредитованных покупателей.

Без резких движений

214-ФЗ, несмотря на многочисленные поправки, не решил проблему обманутых дольщиков, поэтому «долевка» должна окончательно уйти в прошлое, решили российские власти. В конце октября президент РФ Владимир Путин поручил разработать дорожную карту по поэтапному, в течение трех лет, «переходу от долевого строительства к строительству за счет других источников». В ближайшее время дорожная карта должна быть утверждена премьер-министром Дмитрием Медведевым, но окончательное решение еще находится в проработке. На конференции РБК 8 декабря глава ведомства Михаил Мень раскрыл некоторые подробности проекта этого документа.

В качестве одного из вариантов министерство строительства предлагает финансировать стройку по системе эскроу-счетов, уже предусмотренных в предпоследней серии поправок 214-ФЗ – см. «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже». Покупатели новостроек будут по-прежнему заключать ДДУ, но средства пойдут не напрямую застройщику, а на эксроу-счет в банке. А банк будет поэтапно кредитовать девелоперов.

Действующее законодательство не заставляет застройщиков использовать эскроу-счета, и, судя по тому, что ни одной сделки такого рода Росреестр в 2017 г. не зарегистрировал, эта схема не вызывает у них энтузиазма. Поэтому Минстрой предусмотрел «бонус»: участники рынка, работающие с эскроу-счетами, получат возможность игнорировать ряд положений 218-ФЗ. Требования этого закона - «сложные, если не сказать – жесткие», по словам министра, - предполагают наличие определенного объема уставных и собственных средств, принцип один застройщик – одно разрешение на строительство, отказ от котлового финансирования и т. п. (подробнее об этом – в статье «Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства»).

Альтернативой схеме с эскроу является резкий рост отчислений в Компенсационный фонд долевого строительства: с нынешних 1,2% от стоимости ДДУ до «экономически обоснованных» 3-5% или введение дифференцированного тарифа – с тем, чтобы у фонда хватило ресурсов в случае возникновения реальных проблем, подчеркнул Михаил Мень. Впрочем, альтернатива эта теоретическая и в дорожную карту пока не включена.

Где взять несколько триллионов

Смогут ли банки «пропустить через себя», как выразился Михаил Мень, объем средств, достаточный для замещения сумм, которые застройщики получали непосредственно от дольщиков, - вопрос отдельный и очень спорный. В том числе для самого главы Минстроя и его коллег из правительства Москвы.

«Как банки покроют необходимый объем финансирования, для меня лично непонятно. Если посчитать все проекты, реализуемые сегодня в России, и ресурсы банков, то ясно, что в разы пока не перекрывается разрыв», - отметил присутствовавший на организованной РБК конференции руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин.

По данным Минстроя, на сегодняшний день покупатели инвестировали в договоры долевого участия астрономическую сумму в 3,5 трлн рублей. А может, и больше: Леонид Казинец, председатель совета директоров корпорации «Баркли» и глава Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА), на конференции Urban Space 30 ноября оценил вложения дольщиков в текущие проекты в 4,7 трлн руб. Кроме того, чтобы достроить эти дома, нужно еще 2,3 трлн средств дольщиков.

При этом весь кредитный портфель Сбербанка и ВТБ в девелопменте (другие банки стройку и не финансируют), включая коммерческую недвижимость, в том числе такой мега-проект, как «Москва-Сити», составляет 1,4 трлн руб., сообщил финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.

В отличие от проектного финансирования, ипотеку выдают десятки кредитных учреждений, однако 7 трлн руб. – это больше общего ипотечного портфеля всех российских банков. Согласно данным АИЖК, по итогам октября он достиг лишь 5,1 трлн руб., из которых только 1,06 трлн руб. приходится на первичный рынок.

По мнению Леонида Казинца, для того чтобы за три года заместить деньги дольщиков, у банков должна быть разнарядка от ЦБ по выдаче кредитов застройщикам. И вообще надо обеспечить личную ответственность глава Центробанка за решение данной проблемы. В противном случае неизбежна серьезная просадка объемов ввода жилья в стране.

Что будет с ценами на жилье

Впрочем, даже если банки смогут предоставить застройщикам финансирование в нужном объеме, не факт, что последние будут в состоянии им воспользоваться.

«Самый главный вопрос, на который нет окончательного ответа, – сколько будут стоить деньги, которые пришли за дом (дорожная карта в настоящее время обсуждается с ЦБ – прим. ред.). Логика подсказывает, что они должны стоить 2-3%, не более - маржа банка плюс риски. С учетом работы банка и Компенсационного фонда эти риски минимизируются. Но, с другой стороны, мы понимаем, что жизнь сложнее, чем наши предположения. Есть большая опасность, что банки, получив за ноль это фондирование, потом начнут кредитовать застройщиков по рыночным ставкам», - отметил Михаил Мень.

По словам Валерия Мищенко, председателя совета директоров KASKAD Family, рыночные ставки по проектному финансированию – это от 10% годовых, если повезет попасть в программу для малого и среднего бизнеса. Везет не всем: реально ставки составляют 16%, рассказал Леонид Казинец в интервью «Коммерсанту».

В настоящее время девелоперы, которым удалось получить кредит, пользуются проектным финансированием по минимуму, выбирая лишь 20-30% от общего объема одобренной кредитной линии, и стараются как можно скорее расплатиться с банком за счет бесплатных денег дольщиков. Однако если кредиты станут основным источником финансирования стройки, неизбежен рост себестоимости строительства.

По словам гендиректора «Дон-Строй Инвеста» Алены Дерябиной, для проектов комплексного освоения территорий, которые занимают 5-10 лет, ставка даже в 4-6% годовых - это слишком много. «Не выдержит экономика проекта такой нагрузки», - уверена Дерябина.

Потому что маржа у застройщиков теперь маленькая – по словам Владимира Жидкина, процентов 20-25%, а когда-то было 100%. При этом полностью переложить расходы по обслуживанию кредитов на плечи покупателей девелоперы, при всем желании, не смогут - уровень платежеспособного спроса не позволит.

Сейчас он в основном ипотечный: по оценке президента группы ПСН Максима Гасиева, 60-70% квартир в новостройках приобретается в кредит. Даже в проектах «Дон-Строя», который специализируется на высокобюджетных сегментах, доля ипотечников увеличилась с 17 до более чем 40% в 2017 г. «Если люди покупают квартиры, это не значит, что у них в кубышках лежит много денег. Это значит, что они верят в свою будущую зарплату», - отметил Гасиев на Urban Space.

Леонид Казинец также считает, что последствия запрета «долевки» не удастся компенсировать за счет покупателей: «Не надо пугать, что это (отмена долевого строительства – прим. ред.) приведет к росту цен. Не приведет. Сегодня покупательская способность такая, что рост цен будет в пределах инфляции. Будут меньше покупать, меньше строить».

Конечно, в перспективе отмена долевого строительства может привести к подорожанию недвижимости – но только после того, как «рассосется» огромный навес предложения над спросом. Однако в ближайшие годы, пока «долевка» еще действует, скорее стоит ожидать увеличения объемов предложения, потому что девелоперы будут стараться вывести на рынок как можно больше проектов до часа Х. Следовательно, цены будут не расти, а падать. Во всяком случае, в московском регионе, где и без того ощущается переизбыток предложения – см. «Путин велел ценам на жилье падать еще три года».

…и земельные участки

Как неоднократно отмечал IRN.RU, резервом для сохранения маржинальности девелоперских проектов на приемлемом уровне является удешевление земельных участков (см. «Снижение цен на новостройки не пугает девелоперов»).

«Для землевладельцев наступает ледниковый период, - заявил Валерий Мищенко. - После принятия всех генпланов и правил землепользования и застройки у них остается только одно право – платить налоги. Если только они не стали соучастниками разработки этих генпланов и ПЗЗ, не нашли своего девелопера или сами не стали девелоперами. Вносить изменения (в ПЗЗ и генпланы – прим. ред.), не давая никакой пользы субъекту, нереализуемая задача, что в Москве, что в области».

Ставка налога на землю сельскохозяйственного назначения в Подмосковье составляет 0,3% от кадастровой стоимости, на землю поселений — до 1,5%. Штраф за неиспользование сельхозземель — от 2% до 10% кадастровой стоимости, остальных категорий — 2%, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на гендиректора DTI Property Management Антона Белобжеского. Таким образом, владение тысячами га обходится в огромные даже по меркам крупного бизнеса суммы.

По словам Мищенко, лендлорды еще не поняли до конца, что произошло, и оценивают участки фантомными 10-15% от объема жилья, которое может быть на них построено. Но через год-полтора земля будет стоить не более 5%, считает председатель совета директоров KASKAD Family.

Леонид Казинец в свою очередь уверен, что справедливая стоимость земли – не более 2% от объема будущей застройки. И такие цены станут реальностью уже очень скоро. В городах-миллионниках участки под застройку подешевели в три раза за последние три года. «Думаю, что подешевеют в десять. Потому что объем девелоперов, которые готовы заходить в новые проекты, сейчас небольшой, а с 1 июля (когда вступит в силу 218-ФЗ – прим. ред.) он будет нулевой. Участки, на которых нельзя выйти на стройку до 1 июля, ничего не стоят. <…> Это резерв для роста объемов строительства», - подчеркнул Казинец.

***

Ожидать, что домохозяйства смогут принимать обоснованные инвестиционные решения, неразумно. Поэтому смещение баланса риска в сторону тех, кто этот риск в состоянии адекватно оценить, то есть переход от долевого строительства к проектному финансированию, - правилен со стратегической точки зрения, полагает Сергей Рябокобылко, гендиректор и управляющий партнер Cushman & Wakefield.

Конечно, остается проблема дорогих денег. Изменение правил игры в строительной отрасли приведет к консолидации рынка, росту себестоимости строительства и уменьшению девелоперской маржи. Последнее, возможно, не так уж плохо – ведь повышенные прибыли гипертрофируют риски, отметил Рябокобылко.

И не всегда положительно влияют на качество. «В Латвии за 2,5 тыс. евро строят так, как у нас за 10 тыс. Причем гастарбайтеров у них нет, а маржинальность минимальная. Может быть, и у нас качество подрастет, когда маржинальность снизится?» - с надеждой пошутил глава Минстроя Михаил Мень.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4054 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Резиденции Архитекторов Спешите! Квартиры пл. 49-131 кв.м.Монолит, другое. квартиры от 11,5 млн рублейAFI Development Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Silver Квартиры в готовых домах пл. 52-148 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит-кирпич, другое. Уточняйте подробности по телефону. бизнес-класс от 160 тыс руб./кв.мAFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Спешите! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб.! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. м. Аминьевское шоссе от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах пл. от 30 метров.Монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Индивидуальные скидки! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте