Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
2.1 млн
руб.
от
1.2 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Отмена «долевки»: застройщики надеются на снижение стоимости земли

Потому что поднять цены на жилье вряд ли получится

До 15 декабря Минстрой России представит в правительство дорожную карту по отмене долевого строительства. Документ предполагает переход на финансирование жилищных проектов через уже прописанную в законодательстве, но пока неработающую систему эскроу-счетов. Деньги покупателей новостроек будут скапливаться на таких счетах в банках, которые в свою очередь будут кредитовать застройщиков. Но под какой процент, еще не знает даже министр строительства Михаил Мень. Сами застройщики утверждают, что и 4-6% для них слишком дорого, и беспокоятся, что не смогут компенсировать возросшие расходы за счет закредитованных покупателей.

Без резких движений

214-ФЗ, несмотря на многочисленные поправки, не решил проблему обманутых дольщиков, поэтому «долевка» должна окончательно уйти в прошлое, решили российские власти. В конце октября президент РФ Владимир Путин поручил разработать дорожную карту по поэтапному, в течение трех лет, «переходу от долевого строительства к строительству за счет других источников». В ближайшее время дорожная карта должна быть утверждена премьер-министром Дмитрием Медведевым, но окончательное решение еще находится в проработке. На конференции РБК 8 декабря глава ведомства Михаил Мень раскрыл некоторые подробности проекта этого документа.

В качестве одного из вариантов министерство строительства предлагает финансировать стройку по системе эскроу-счетов, уже предусмотренных в предпоследней серии поправок 214-ФЗ – см. «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже». Покупатели новостроек будут по-прежнему заключать ДДУ, но средства пойдут не напрямую застройщику, а на эксроу-счет в банке. А банк будет поэтапно кредитовать девелоперов.

Действующее законодательство не заставляет застройщиков использовать эскроу-счета, и, судя по тому, что ни одной сделки такого рода Росреестр в 2017 г. не зарегистрировал, эта схема не вызывает у них энтузиазма. Поэтому Минстрой предусмотрел «бонус»: участники рынка, работающие с эскроу-счетами, получат возможность игнорировать ряд положений 218-ФЗ. Требования этого закона - «сложные, если не сказать – жесткие», по словам министра, - предполагают наличие определенного объема уставных и собственных средств, принцип один застройщик – одно разрешение на строительство, отказ от котлового финансирования и т. п. (подробнее об этом – в статье «Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства»).

Альтернативой схеме с эскроу является резкий рост отчислений в Компенсационный фонд долевого строительства: с нынешних 1,2% от стоимости ДДУ до «экономически обоснованных» 3-5% или введение дифференцированного тарифа – с тем, чтобы у фонда хватило ресурсов в случае возникновения реальных проблем, подчеркнул Михаил Мень. Впрочем, альтернатива эта теоретическая и в дорожную карту пока не включена.

Где взять несколько триллионов

Смогут ли банки «пропустить через себя», как выразился Михаил Мень, объем средств, достаточный для замещения сумм, которые застройщики получали непосредственно от дольщиков, - вопрос отдельный и очень спорный. В том числе для самого главы Минстроя и его коллег из правительства Москвы.

«Как банки покроют необходимый объем финансирования, для меня лично непонятно. Если посчитать все проекты, реализуемые сегодня в России, и ресурсы банков, то ясно, что в разы пока не перекрывается разрыв», - отметил присутствовавший на организованной РБК конференции руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин.

По данным Минстроя, на сегодняшний день покупатели инвестировали в договоры долевого участия астрономическую сумму в 3,5 трлн рублей. А может, и больше: Леонид Казинец, председатель совета директоров корпорации «Баркли» и глава Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА), на конференции Urban Space 30 ноября оценил вложения дольщиков в текущие проекты в 4,7 трлн руб. Кроме того, чтобы достроить эти дома, нужно еще 2,3 трлн средств дольщиков.

При этом весь кредитный портфель Сбербанка и ВТБ в девелопменте (другие банки стройку и не финансируют), включая коммерческую недвижимость, в том числе такой мега-проект, как «Москва-Сити», составляет 1,4 трлн руб., сообщил финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.

В отличие от проектного финансирования, ипотеку выдают десятки кредитных учреждений, однако 7 трлн руб. – это больше общего ипотечного портфеля всех российских банков. Согласно данным АИЖК, по итогам октября он достиг лишь 5,1 трлн руб., из которых только 1,06 трлн руб. приходится на первичный рынок.

По мнению Леонида Казинца, для того чтобы за три года заместить деньги дольщиков, у банков должна быть разнарядка от ЦБ по выдаче кредитов застройщикам. И вообще надо обеспечить личную ответственность глава Центробанка за решение данной проблемы. В противном случае неизбежна серьезная просадка объемов ввода жилья в стране.

Что будет с ценами на жилье

Впрочем, даже если банки смогут предоставить застройщикам финансирование в нужном объеме, не факт, что последние будут в состоянии им воспользоваться.

«Самый главный вопрос, на который нет окончательного ответа, – сколько будут стоить деньги, которые пришли за дом (дорожная карта в настоящее время обсуждается с ЦБ – прим. ред.). Логика подсказывает, что они должны стоить 2-3%, не более - маржа банка плюс риски. С учетом работы банка и Компенсационного фонда эти риски минимизируются. Но, с другой стороны, мы понимаем, что жизнь сложнее, чем наши предположения. Есть большая опасность, что банки, получив за ноль это фондирование, потом начнут кредитовать застройщиков по рыночным ставкам», - отметил Михаил Мень.

По словам Валерия Мищенко, председателя совета директоров KASKAD Family, рыночные ставки по проектному финансированию – это от 10% годовых, если повезет попасть в программу для малого и среднего бизнеса. Везет не всем: реально ставки составляют 16%, рассказал Леонид Казинец в интервью «Коммерсанту».

В настоящее время девелоперы, которым удалось получить кредит, пользуются проектным финансированием по минимуму, выбирая лишь 20-30% от общего объема одобренной кредитной линии, и стараются как можно скорее расплатиться с банком за счет бесплатных денег дольщиков. Однако если кредиты станут основным источником финансирования стройки, неизбежен рост себестоимости строительства.

По словам гендиректора «Дон-Строй Инвеста» Алены Дерябиной, для проектов комплексного освоения территорий, которые занимают 5-10 лет, ставка даже в 4-6% годовых - это слишком много. «Не выдержит экономика проекта такой нагрузки», - уверена Дерябина.

Потому что маржа у застройщиков теперь маленькая – по словам Владимира Жидкина, процентов 20-25%, а когда-то было 100%. При этом полностью переложить расходы по обслуживанию кредитов на плечи покупателей девелоперы, при всем желании, не смогут - уровень платежеспособного спроса не позволит.

Сейчас он в основном ипотечный: по оценке президента группы ПСН Максима Гасиева, 60-70% квартир в новостройках приобретается в кредит. Даже в проектах «Дон-Строя», который специализируется на высокобюджетных сегментах, доля ипотечников увеличилась с 17 до более чем 40% в 2017 г. «Если люди покупают квартиры, это не значит, что у них в кубышках лежит много денег. Это значит, что они верят в свою будущую зарплату», - отметил Гасиев на Urban Space.

Леонид Казинец также считает, что последствия запрета «долевки» не удастся компенсировать за счет покупателей: «Не надо пугать, что это (отмена долевого строительства – прим. ред.) приведет к росту цен. Не приведет. Сегодня покупательская способность такая, что рост цен будет в пределах инфляции. Будут меньше покупать, меньше строить».

Конечно, в перспективе отмена долевого строительства может привести к подорожанию недвижимости – но только после того, как «рассосется» огромный навес предложения над спросом. Однако в ближайшие годы, пока «долевка» еще действует, скорее стоит ожидать увеличения объемов предложения, потому что девелоперы будут стараться вывести на рынок как можно больше проектов до часа Х. Следовательно, цены будут не расти, а падать. Во всяком случае, в московском регионе, где и без того ощущается переизбыток предложения – см. «Путин велел ценам на жилье падать еще три года».

…и земельные участки

Как неоднократно отмечал IRN.RU, резервом для сохранения маржинальности девелоперских проектов на приемлемом уровне является удешевление земельных участков (см. «Снижение цен на новостройки не пугает девелоперов»).

«Для землевладельцев наступает ледниковый период, - заявил Валерий Мищенко. - После принятия всех генпланов и правил землепользования и застройки у них остается только одно право – платить налоги. Если только они не стали соучастниками разработки этих генпланов и ПЗЗ, не нашли своего девелопера или сами не стали девелоперами. Вносить изменения (в ПЗЗ и генпланы – прим. ред.), не давая никакой пользы субъекту, нереализуемая задача, что в Москве, что в области».

Ставка налога на землю сельскохозяйственного назначения в Подмосковье составляет 0,3% от кадастровой стоимости, на землю поселений — до 1,5%. Штраф за неиспользование сельхозземель — от 2% до 10% кадастровой стоимости, остальных категорий — 2%, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на гендиректора DTI Property Management Антона Белобжеского. Таким образом, владение тысячами га обходится в огромные даже по меркам крупного бизнеса суммы.

По словам Мищенко, лендлорды еще не поняли до конца, что произошло, и оценивают участки фантомными 10-15% от объема жилья, которое может быть на них построено. Но через год-полтора земля будет стоить не более 5%, считает председатель совета директоров KASKAD Family.

Леонид Казинец в свою очередь уверен, что справедливая стоимость земли – не более 2% от объема будущей застройки. И такие цены станут реальностью уже очень скоро. В городах-миллионниках участки под застройку подешевели в три раза за последние три года. «Думаю, что подешевеют в десять. Потому что объем девелоперов, которые готовы заходить в новые проекты, сейчас небольшой, а с 1 июля (когда вступит в силу 218-ФЗ – прим. ред.) он будет нулевой. Участки, на которых нельзя выйти на стройку до 1 июля, ничего не стоят. <…> Это резерв для роста объемов строительства», - подчеркнул Казинец.

***

Ожидать, что домохозяйства смогут принимать обоснованные инвестиционные решения, неразумно. Поэтому смещение баланса риска в сторону тех, кто этот риск в состоянии адекватно оценить, то есть переход от долевого строительства к проектному финансированию, - правилен со стратегической точки зрения, полагает Сергей Рябокобылко, гендиректор и управляющий партнер Cushman & Wakefield.

Конечно, остается проблема дорогих денег. Изменение правил игры в строительной отрасли приведет к консолидации рынка, росту себестоимости строительства и уменьшению девелоперской маржи. Последнее, возможно, не так уж плохо – ведь повышенные прибыли гипертрофируют риски, отметил Рябокобылко.

И не всегда положительно влияют на качество. «В Латвии за 2,5 тыс. евро строят так, как у нас за 10 тыс. Причем гастарбайтеров у них нет, а маржинальность минимальная. Может быть, и у нас качество подрастет, когда маржинальность снизится?» - с надеждой пошутил глава Минстроя Михаил Мень.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3516 (17 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Готовый ЖК "Южное Видное" Новогодние скидки до 10%. Ипотека от 7,4%! Сдача 2 кв.2018 г. 15 мин от м. Домодедовская! Время покупать! Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Однокомнатные квартиры со скидками до 400 тыс. руб.! Готовность дома - 100%. Ключи - в нач.2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Акция в ЖК "Купавна 2018"! Новогодние скидки до 3500 руб с кв.м на габаритные квартиры! Торопитесь! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. ЖК Лица - больше, чем просто бизнес-класс. От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК «Серебряный Фонтан» Только до 31.01 выгода на трехкомнатную кв. бизнес-класса до 2,5 млн рублей! Рассрочка до 2020. Ипотека от 7,4%. м.Алексеевская Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 15% Новая квартира в старом году! Скидки до 15%. Ипотека 6.9%. Рассрочка до 10 лет. Первый взнос 0%. 7 км от МКАД. г.Балашиха от 47 000 руб./кв.м Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал на Москве-реке "Береговой". Ожидание стоило того. Мы начинаем. Получите персональное приглашение. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом на Абрамцевской" Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 90 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный бор Жилой комплекс премиум-класса. Панорамные виды. 150 м от реки. Дом в окружении соснового леса. м.Щукинская. Ипотека от 6,45% Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в PARK AVENUE на Новой Риге Свободная планировка. Готовый квартал премиум-класса. Есть квартиры с участком. Специальные цены до 15.01.2018г. ЖК "Изумрудные холмы" в Красногорске Только до 31.01 - Скидка на готовые квартиры до 22%! Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4% Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Отрада" 6 км от МКАД. Квартиры площадью 42-164 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! за 2,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград «Павлино»" 12 км от МКАД. Квартиры площадью 24-79 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! студии от 1,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Олимпийская Ривьера Новогорск" Спешите! 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! Sale 18% ЖК Лесобережный. Квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Зеленые аллеи" Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 26 до 104 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! студия от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 января: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2,0 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. г.Котельники. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-курорт Митино 02 Скидки до 18% только до 31 января! Ипотека от 5,75%.Чистая экология. Курорт вокруг дома. 15 минут от м.Пятницкое шоссе. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Атлас-дом Лидер в Садовниках" Квартиры пл. от 44 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте мкр Новое Бисерово 2 Выгода до 310 000 рублей. Малоэтажное строительство с лифтами. Хорошая транспортная доступность. м. Новокосино от 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,7 млн руб. 2 мин. от м. «Селигерская». Скидки до 5%! Ипотека 6,45%. ФЗ-214. квартиры от 3,7 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом в Кузьминках" Квартиры площадью 39-79 кв.м.Монолит. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Лесопарковый». Старт продаж! 200 метров до м. «Лесопарковая». Квартиры от 3 млн руб. с отделкой и без. Битцевский парк. Ипотека от 6%. Звоните от 3 млн руб. с отделкой и без Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры от 3,4 млн руб. С отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Ясный» Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. Домодедовская. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека 5,95% только до 31 января. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Филатов луг». Старт продаж! Квартиры от 2,4 млн руб. Лоджии. Многоуровневый паркинг. Школа и дет.сад на территории. Ипотека от 6%! Звоните от 2,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Новогодние скидки ждут вас! 300м от метро Полежаевская. Звоните! от 6,9 млнSezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2017" Квартиры с отделкой от 2,5 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% с отделкой от 2,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Только в январе! Квартиры со скидкой до 950 000 рублей! Дома 1 очереди готовы! Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в январе от 5,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Ипотека - 6,7%. с отделкой от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной город. Октябрьское поле» Скидка в январе до 1 400 000 руб! 1 комн. квартира от — 8 130 000 руб! Ипотека от 7,5%. Дома сданы! Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской. Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! Ипотека 6%! Ключи сразу после покупки квартиры! Отапливаемый паркинг. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный» Евродвушка от 7,3 млн руб. М/место 650 000 руб. Выдаём ключи при покупке! ФЗ-214. 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер в Царицыно! Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! 7 минут пешком от метро! Сдача в 2018 году! Квартиры от 35 до 78 кв метров. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидка до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! с отделкой от 1,6 млн рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Чертановской! Новогодняя акция! Скидка 10% только на 10 квартир! Успейте до 31 января. Ипотека 6%! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Квартиры в ЦАО. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом РЕНОМЭ Квартиры с дизайнерской отделкой . Детский клуб в вашем доме, уютный двор-сад для отдыха. Новослободская, 24 Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт - квартиры с отделкой. 2 мин. до ст. м. Марьина Роща. Дизайнерские лобби. Двор - парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Скидка до 11%! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Ипотека 0%. от 1,6 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте