Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Отмена «долевки»: застройщики надеются на снижение стоимости земли

Потому что поднять цены на жилье вряд ли получится

До 15 декабря Минстрой России представит в правительство дорожную карту по отмене долевого строительства. Документ предполагает переход на финансирование жилищных проектов через уже прописанную в законодательстве, но пока неработающую систему эскроу-счетов. Деньги покупателей новостроек будут скапливаться на таких счетах в банках, которые в свою очередь будут кредитовать застройщиков. Но под какой процент, еще не знает даже министр строительства Михаил Мень. Сами застройщики утверждают, что и 4-6% для них слишком дорого, и беспокоятся, что не смогут компенсировать возросшие расходы за счет закредитованных покупателей.

Без резких движений

214-ФЗ, несмотря на многочисленные поправки, не решил проблему обманутых дольщиков, поэтому «долевка» должна окончательно уйти в прошлое, решили российские власти. В конце октября президент РФ Владимир Путин поручил разработать дорожную карту по поэтапному, в течение трех лет, «переходу от долевого строительства к строительству за счет других источников». В ближайшее время дорожная карта должна быть утверждена премьер-министром Дмитрием Медведевым, но окончательное решение еще находится в проработке. На конференции РБК 8 декабря глава ведомства Михаил Мень раскрыл некоторые подробности проекта этого документа.

В качестве одного из вариантов министерство строительства предлагает финансировать стройку по системе эскроу-счетов, уже предусмотренных в предпоследней серии поправок 214-ФЗ – см. «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже». Покупатели новостроек будут по-прежнему заключать ДДУ, но средства пойдут не напрямую застройщику, а на эксроу-счет в банке. А банк будет поэтапно кредитовать девелоперов.

Действующее законодательство не заставляет застройщиков использовать эскроу-счета, и, судя по тому, что ни одной сделки такого рода Росреестр в 2017 г. не зарегистрировал, эта схема не вызывает у них энтузиазма. Поэтому Минстрой предусмотрел «бонус»: участники рынка, работающие с эскроу-счетами, получат возможность игнорировать ряд положений 218-ФЗ. Требования этого закона - «сложные, если не сказать – жесткие», по словам министра, - предполагают наличие определенного объема уставных и собственных средств, принцип один застройщик – одно разрешение на строительство, отказ от котлового финансирования и т. п. (подробнее об этом – в статье «Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства»).

Альтернативой схеме с эскроу является резкий рост отчислений в Компенсационный фонд долевого строительства: с нынешних 1,2% от стоимости ДДУ до «экономически обоснованных» 3-5% или введение дифференцированного тарифа – с тем, чтобы у фонда хватило ресурсов в случае возникновения реальных проблем, подчеркнул Михаил Мень. Впрочем, альтернатива эта теоретическая и в дорожную карту пока не включена.

Где взять несколько триллионов

Смогут ли банки «пропустить через себя», как выразился Михаил Мень, объем средств, достаточный для замещения сумм, которые застройщики получали непосредственно от дольщиков, - вопрос отдельный и очень спорный. В том числе для самого главы Минстроя и его коллег из правительства Москвы.

«Как банки покроют необходимый объем финансирования, для меня лично непонятно. Если посчитать все проекты, реализуемые сегодня в России, и ресурсы банков, то ясно, что в разы пока не перекрывается разрыв», - отметил присутствовавший на организованной РБК конференции руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин.

По данным Минстроя, на сегодняшний день покупатели инвестировали в договоры долевого участия астрономическую сумму в 3,5 трлн рублей. А может, и больше: Леонид Казинец, председатель совета директоров корпорации «Баркли» и глава Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА), на конференции Urban Space 30 ноября оценил вложения дольщиков в текущие проекты в 4,7 трлн руб. Кроме того, чтобы достроить эти дома, нужно еще 2,3 трлн средств дольщиков.

При этом весь кредитный портфель Сбербанка и ВТБ в девелопменте (другие банки стройку и не финансируют), включая коммерческую недвижимость, в том числе такой мега-проект, как «Москва-Сити», составляет 1,4 трлн руб., сообщил финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.

В отличие от проектного финансирования, ипотеку выдают десятки кредитных учреждений, однако 7 трлн руб. – это больше общего ипотечного портфеля всех российских банков. Согласно данным АИЖК, по итогам октября он достиг лишь 5,1 трлн руб., из которых только 1,06 трлн руб. приходится на первичный рынок.

По мнению Леонида Казинца, для того чтобы за три года заместить деньги дольщиков, у банков должна быть разнарядка от ЦБ по выдаче кредитов застройщикам. И вообще надо обеспечить личную ответственность глава Центробанка за решение данной проблемы. В противном случае неизбежна серьезная просадка объемов ввода жилья в стране.

Что будет с ценами на жилье

Впрочем, даже если банки смогут предоставить застройщикам финансирование в нужном объеме, не факт, что последние будут в состоянии им воспользоваться.

«Самый главный вопрос, на который нет окончательного ответа, – сколько будут стоить деньги, которые пришли за дом (дорожная карта в настоящее время обсуждается с ЦБ – прим. ред.). Логика подсказывает, что они должны стоить 2-3%, не более - маржа банка плюс риски. С учетом работы банка и Компенсационного фонда эти риски минимизируются. Но, с другой стороны, мы понимаем, что жизнь сложнее, чем наши предположения. Есть большая опасность, что банки, получив за ноль это фондирование, потом начнут кредитовать застройщиков по рыночным ставкам», - отметил Михаил Мень.

По словам Валерия Мищенко, председателя совета директоров KASKAD Family, рыночные ставки по проектному финансированию – это от 10% годовых, если повезет попасть в программу для малого и среднего бизнеса. Везет не всем: реально ставки составляют 16%, рассказал Леонид Казинец в интервью «Коммерсанту».

В настоящее время девелоперы, которым удалось получить кредит, пользуются проектным финансированием по минимуму, выбирая лишь 20-30% от общего объема одобренной кредитной линии, и стараются как можно скорее расплатиться с банком за счет бесплатных денег дольщиков. Однако если кредиты станут основным источником финансирования стройки, неизбежен рост себестоимости строительства.

По словам гендиректора «Дон-Строй Инвеста» Алены Дерябиной, для проектов комплексного освоения территорий, которые занимают 5-10 лет, ставка даже в 4-6% годовых - это слишком много. «Не выдержит экономика проекта такой нагрузки», - уверена Дерябина.

Потому что маржа у застройщиков теперь маленькая – по словам Владимира Жидкина, процентов 20-25%, а когда-то было 100%. При этом полностью переложить расходы по обслуживанию кредитов на плечи покупателей девелоперы, при всем желании, не смогут - уровень платежеспособного спроса не позволит.

Сейчас он в основном ипотечный: по оценке президента группы ПСН Максима Гасиева, 60-70% квартир в новостройках приобретается в кредит. Даже в проектах «Дон-Строя», который специализируется на высокобюджетных сегментах, доля ипотечников увеличилась с 17 до более чем 40% в 2017 г. «Если люди покупают квартиры, это не значит, что у них в кубышках лежит много денег. Это значит, что они верят в свою будущую зарплату», - отметил Гасиев на Urban Space.

Леонид Казинец также считает, что последствия запрета «долевки» не удастся компенсировать за счет покупателей: «Не надо пугать, что это (отмена долевого строительства – прим. ред.) приведет к росту цен. Не приведет. Сегодня покупательская способность такая, что рост цен будет в пределах инфляции. Будут меньше покупать, меньше строить».

Конечно, в перспективе отмена долевого строительства может привести к подорожанию недвижимости – но только после того, как «рассосется» огромный навес предложения над спросом. Однако в ближайшие годы, пока «долевка» еще действует, скорее стоит ожидать увеличения объемов предложения, потому что девелоперы будут стараться вывести на рынок как можно больше проектов до часа Х. Следовательно, цены будут не расти, а падать. Во всяком случае, в московском регионе, где и без того ощущается переизбыток предложения – см. «Путин велел ценам на жилье падать еще три года».

…и земельные участки

Как неоднократно отмечал IRN.RU, резервом для сохранения маржинальности девелоперских проектов на приемлемом уровне является удешевление земельных участков (см. «Снижение цен на новостройки не пугает девелоперов»).

«Для землевладельцев наступает ледниковый период, - заявил Валерий Мищенко. - После принятия всех генпланов и правил землепользования и застройки у них остается только одно право – платить налоги. Если только они не стали соучастниками разработки этих генпланов и ПЗЗ, не нашли своего девелопера или сами не стали девелоперами. Вносить изменения (в ПЗЗ и генпланы – прим. ред.), не давая никакой пользы субъекту, нереализуемая задача, что в Москве, что в области».

Ставка налога на землю сельскохозяйственного назначения в Подмосковье составляет 0,3% от кадастровой стоимости, на землю поселений — до 1,5%. Штраф за неиспользование сельхозземель — от 2% до 10% кадастровой стоимости, остальных категорий — 2%, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на гендиректора DTI Property Management Антона Белобжеского. Таким образом, владение тысячами га обходится в огромные даже по меркам крупного бизнеса суммы.

По словам Мищенко, лендлорды еще не поняли до конца, что произошло, и оценивают участки фантомными 10-15% от объема жилья, которое может быть на них построено. Но через год-полтора земля будет стоить не более 5%, считает председатель совета директоров KASKAD Family.

Леонид Казинец в свою очередь уверен, что справедливая стоимость земли – не более 2% от объема будущей застройки. И такие цены станут реальностью уже очень скоро. В городах-миллионниках участки под застройку подешевели в три раза за последние три года. «Думаю, что подешевеют в десять. Потому что объем девелоперов, которые готовы заходить в новые проекты, сейчас небольшой, а с 1 июля (когда вступит в силу 218-ФЗ – прим. ред.) он будет нулевой. Участки, на которых нельзя выйти на стройку до 1 июля, ничего не стоят. <…> Это резерв для роста объемов строительства», - подчеркнул Казинец.

***

Ожидать, что домохозяйства смогут принимать обоснованные инвестиционные решения, неразумно. Поэтому смещение баланса риска в сторону тех, кто этот риск в состоянии адекватно оценить, то есть переход от долевого строительства к проектному финансированию, - правилен со стратегической точки зрения, полагает Сергей Рябокобылко, гендиректор и управляющий партнер Cushman & Wakefield.

Конечно, остается проблема дорогих денег. Изменение правил игры в строительной отрасли приведет к консолидации рынка, росту себестоимости строительства и уменьшению девелоперской маржи. Последнее, возможно, не так уж плохо – ведь повышенные прибыли гипертрофируют риски, отметил Рябокобылко.

И не всегда положительно влияют на качество. «В Латвии за 2,5 тыс. евро строят так, как у нас за 10 тыс. Причем гастарбайтеров у них нет, а маржинальность минимальная. Может быть, и у нас качество подрастет, когда маржинальность снизится?» - с надеждой пошутил глава Минстроя Михаил Мень.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4236 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 71 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Дмитровская В продаже 1-4-комнатные квартиры площадью 34-81 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Дмитровская. Уточняйте подробности по телефону. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 22 до 129 метров ГК: 3 кв. 2016 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 29-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Торопитесь! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад Спешите! Современные квартиры в готовых домах пл. от 36 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте