Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Взыскание неустойки как способ защиты прав дольщиков

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последнее время наметилось оживление строительного рынка. Увеличилось количество ипотечных кредитов и договоров долевого участия, а государство усилило защиту дольщиков. Однако в силу объективных и субъективных причин несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию по-прежнему является самым частым нарушением условий ДДУ и в Москве, и в России. О том, как с помощью законной неустойки можно отстоять свои права и наказать застройщика, расскажет настоящая статья.

Основания для получения неустойки

Основания для получения неустойки при нарушении застройщиком договора указаны в законе.[1] Прежде всего, это несоблюдение срока передачи квартиры. Если строители не предоставят участнику в дату, указанную в ДДУ, его помещение, то с них может быть взыскана законная неустойка. Для юрлиц и предпринимателей ее размер составляет одну трехсотую от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. А если стороной договора является физлицо, то неустойка выплачивается в двойном размере.

Второе основание для взыскания пени - наличие брака или дефектов в помещении. Если компания нарушит сроки устранения недостатков, то дольщик имеет право взыскать с нее неустойку, но уже только как потребитель.[2]

Алгоритм взыскания неустойки

Прежде всего необходимо грамотно составить досудебную претензию, если, конечно, дольщик хочет получить кроме неустойки еще и штраф по закону о защите прав потребителей. (Штраф подлежит взысканию, если застройщик по требованию дольщика не выплатил деньги. Это может быть как невыплата неустойки, так и неоплата расходов по устранению недоделок в квартире. Если дольщик расторгает договор и просит вернуть все средства, оплаченные им по договору, а застройщик не возвращает, то это тоже основание для взыскания штрафа).

Для расчета суммы можно использовать специализированные калькуляторы. Их легко найти в интернете. Подставляя в графы данные о взносе по ДДУ, дате сдачи квартиры по договору и дате реального получения объекта, можно подсчитать сумму неустойки. Кроме того, в претензии указывается срок для ее добровольного удовлетворения. Он составляет 10 дней.

Затем следует отнести документ в офис строительной фирмы и отдать его под роспись уполномоченному лицу. Как правило, подобные бумаги сдаются в канцелярию или секретарю. Если участник строительства желает направить претензию по почте, то он должен сначала уточнить юрадрес застройщика. Для этого необходимо зайти на сайт ФНС РФ и ознакомиться с его выпиской из ЕГРЮЛ.

Претензию направляют с уведомлением о вручении. Отправитель может отследить письмо по идентификатору, указанному в чеке, выданном на почте. Если в течение 10 дней с момента вручения претензии (или ее получения) строители не удовлетворят требования гражданина, то придется готовиться к суду.

Для начала следует окончательно определиться с суммой, которую заявитель потребует взыскать с ответчика. В этом случае опять используется калькулятор для расчета неустойки. Кроме того, необходимо подсчитать и размер штрафа по закону о защите прав потребителей,[3] а также сумму, в которую дольщик оценивает свой моральный ущерб. Кстати, если размер требований превысит 1 000 000 рублей, то придется заплатить и госпошлину. Она составляет 0,5% от суммы, превышающей один миллион. Если меньше - пошлину перечислять не надо.

Закончив с расчетами, желательно ксерокопировать все документы по числу предполагаемых участников процесса. И пусть эти бумаги уже есть у застройщика, их все равно надо приложить к исковому заявлению, которое суд направит строительной компании.

Далее требуется грамотно составить исковое заявление, изложив события в хронологическом порядке.

Подготовив все документы, иск с приложениями следует направить в суд. Подобные дела рассматриваются в судах общей юрисдикции. И здесь у истца есть широкий выбор. Он вправе направить иск по месту регистрации строительной компании, по адресу своего проживания и даже по месту строительства.

Подавать документы можно по почте или через канцелярию суда. Если материалы отправляются почтой, то необходимо составить опись вложения по форме Ф107 и направить пакет (или бандероль) с уведомлением о вручении. При подаче иска через канцелярию рекомендую настоять на том, чтобы секретарь поставил на экземпляре заявителя штамп суда и свою роспись.

Если документы оформлены правильно, то вскоре начинается судебный процесс. Обычно он длится два-три заседания. Не больше. В конце концов, судья выносит решение, и через месяц оно вступает в силу. Если девелопер его не обжалует, то необходимо опять прийти в суд, получить исполнительный лист и направить его приставам. Однако перед этим надо выяснить, к какому ОСП относится адрес регистрации строительной компании. Это можно сделать на сайте Федеральной службы судебных приставов. Далее уже сами приставы начнут процесс взыскания штрафа и неустойки.

Взыскание неустойки в суде

Суды почти всегда снижают размер неустойки, предусмотренной законом.[4] И это не прихоть, а право суда, дарованное ему государством.

Например, застройщик обязался передать жильё дольщику до 31.12.2015 г. Однако строительство затянулось, и дольщик получил помещение только 27.05.2017 года. То есть через полтора года. Гражданин обратился в суд и потребовал взыскать с компании неустойку в размере 751230 рублей, а также убытки, связанные с наймом жилища, в сумме 162000 рублей. Как утверждал истец, он потратил эти деньги на наем квартиры, ожидая, пока строители сдадут дом в эксплуатацию.

Однако суд вынес стандартное решение. Он почти в 13 раз снизил неустойку (до 60 000 рублей) и вообще отказал во взыскании убытков в связи с наймом квартиры.[5]

А всё дело в том, что если застройщик годами работает на рынке, возводит дома, не допускает мошенничества в отношении дольщиков и при этом ещё ходатайствовал о снижении пени, то суд никогда не взыщет с него 100% неустойки. Я, по крайней мере, о таких случаях не знаю. В подобных ситуациях судья взыскивает до 30% от заявленных в иске требований. При этом не имеет значения даже тот факт, что человек брал ипотечный кредит на ДДУ и платил проценты.

Иное дело, когда организация обанкротилась, её руководство совершило преступные деяния, а представители строителей так и не появились на заседании. В этом случае суд взыщет полную сумму, однако получить ее вряд ли удастся. Обычно денег или имущества уже нет. Господин Полонский и его объект «Кутузовская миля» яркий тому пример.

Другие основания для взыскания неустойки - это некачественная работа застройщика. Иски по этому поводу тоже довольно часто встречаются в судебной практике. Например, строительная компания в ходе возведения здания нарушает технологию работ, допускает отклонение перегородок и стен, ошибается на стадии проектирования, ставит дефектные оконные блоки и так далее. Некачественные работы доказываются строительно-технической экспертизой, которая, как правило, проводится дольщиком, въехавшим в квартиру. (См. «Приемка квартиры: как не пропустить брак и что с этим делать».)

В подобных случаях суды полностью взыскивают ущерб с застройщика, а также стоимость экспертизы. Что же касается неустойки за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, то она опять же снижается судьями по ст. 333 ГК РФ в 5-6 раз.[6]

Стоит ли вообще обращаться в суд и взыскивать неустойку?

Нельзя ответить на этот вопрос однозначно. Да и вообще, раздавать советы - дело неблагодарное. Каждый должен решать сам. Для кого-то и 100 000 рублей не деньги. Ради них он не будет приглашать адвоката, писать претензии и обращаться в суд. В нашей практике, кстати, встречались такие случаи. А другой - живет на 10 000 рублей в месяц. У него каждая копейка, как говорится, на счету. Так что всё зависит от человека, его доходов, образа жизни и суммы, которую он считает «деньгами».

Когда дольщик твердо намерен взыскать с застройщика неустойку и штраф, то он должен исходить из стоимости договора и срока просрочки. Если размер внесенной по ДДУ суммы относительно небольшой, а период составляет не более одного месяца, то вряд ли стоит начинать судебные тяжбы. Например, однокомнатная малоразмерная квартира по ДДУ в регионе стоит где-то 850 000 рублей.[7] Застройщик на неделю нарушил срок передачи помещения. Неустойка составит 1983 рубля. А если строители «опоздали» на один месяц, то сумма вырастет до 8500 рублей. Однозначно, что суд применит ст. 333 ГК РФ и снизит неустойку. Есть ли в этом случае смысл затевать судебный спор? Кто-то махнет рукой, а кто-то направит претензию. Всё опять же зависит от конкретного человека и его доходов.

Ситуация коренным образом меняется, если строители задерживают ввод здания на месяцы или даже годы. Ну, а если ещё при этом стоимость объекта по ДДУ составляет от миллиона рублей и выше, то неустойки и штраф могут быть достаточно велики.

Например, у меня был клиент, который заплатил по договору 3 000 000 рублей. Строительная организация в силу разных причин нарушила срок передачи квартиры на 352 дня. Размер неустойки составил 669300 рублей, а возможный штраф - 334650 рублей. Судья, как и ожидалось, применил статью 333 ГК РФ и снизил неустойку до 202 818 рублей. То есть в 3,3 раза. Соответственно, и сумма штрафа составила 101 409 рублей.[8] В итоге бывший дольщик получил 304 227 рублей. В принципе неплохой итог дела.

Что же касается издержек, то они состоят из расходов на адвоката (юриста) и госпошлины, если сумма требований превышает миллион рублей. По пошлине - все понятно. А вот затраты на юриста всегда отличаются. Они зависят от региона его работы, квалификации, опыта, имени, условий оплаты, стоимости ДДУ и так далее. В целом же цена услуг может колебаться от 5000 до 100 000 рублей и выше.

Выводы адвоката

Итак, при нарушении срока сдачи здания в эксплуатацию или при наличии строительных дефектов гражданин всегда взыщет неустойку. Более того, зачастую вместе с пени он получит еще и штраф по закону о защите прав потребителей. А в конечном итоге выиграет процесс.

Другое дело, что суды никогда не взыскивают всю сумму и старательно уменьшают её на 50-60 (а то и больше) процентов. Но здесь уже вопросы к судебной практике, а также к силе доказательств и аргументов, предъявленных сторонами.


[1] Ст.6.Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

[2] П.1 Ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

[3] Он составит 50% от размера неустойки

[4] Ст.333 ГК РФ

[5] Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области по делу № 2-1155/17 от 06.07.2017 года.

[6] Решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска по делу № 2-2191/17 от 14.07.2017 года.

[7] По состоянию на сентябрь- октябрь 2017 года.

[8] 50% от удовлетворенных судом требований.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2669 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный Стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 5,9 млн руб.! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. м. Аминьевское шоссе от 5,9 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Подробности по телефону! 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Индивидуальные скидки! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах пл. 30-101 метр. ГК: 3 кв. 2019 г. Монолит. 4 км от МКАД. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Торопитесь! Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденции Архитекторов Квартиры в готовых домах пл. от 49 метров.Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. квартиры от 11,5 млн рублейAFI Development Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Silver Квартиры площадью от 52 метров. Монолит-кирпич, другое. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. бизнес-класс от 160 тыс руб./кв.мAFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте