Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Взыскание неустойки как способ защиты прав дольщиков

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последнее время наметилось оживление строительного рынка. Увеличилось количество ипотечных кредитов и договоров долевого участия, а государство усилило защиту дольщиков. Однако в силу объективных и субъективных причин несвоевременная сдача объекта в эксплуатацию по-прежнему является самым частым нарушением условий ДДУ и в Москве, и в России. О том, как с помощью законной неустойки можно отстоять свои права и наказать застройщика, расскажет настоящая статья.

Основания для получения неустойки

Основания для получения неустойки при нарушении застройщиком договора указаны в законе.[1] Прежде всего, это несоблюдение срока передачи квартиры. Если строители не предоставят участнику в дату, указанную в ДДУ, его помещение, то с них может быть взыскана законная неустойка. Для юрлиц и предпринимателей ее размер составляет одну трехсотую от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. А если стороной договора является физлицо, то неустойка выплачивается в двойном размере.

Второе основание для взыскания пени - наличие брака или дефектов в помещении. Если компания нарушит сроки устранения недостатков, то дольщик имеет право взыскать с нее неустойку, но уже только как потребитель.[2]

Алгоритм взыскания неустойки

Прежде всего необходимо грамотно составить досудебную претензию, если, конечно, дольщик хочет получить кроме неустойки еще и штраф по закону о защите прав потребителей. (Штраф подлежит взысканию, если застройщик по требованию дольщика не выплатил деньги. Это может быть как невыплата неустойки, так и неоплата расходов по устранению недоделок в квартире. Если дольщик расторгает договор и просит вернуть все средства, оплаченные им по договору, а застройщик не возвращает, то это тоже основание для взыскания штрафа).

Для расчета суммы можно использовать специализированные калькуляторы. Их легко найти в интернете. Подставляя в графы данные о взносе по ДДУ, дате сдачи квартиры по договору и дате реального получения объекта, можно подсчитать сумму неустойки. Кроме того, в претензии указывается срок для ее добровольного удовлетворения. Он составляет 10 дней.

Затем следует отнести документ в офис строительной фирмы и отдать его под роспись уполномоченному лицу. Как правило, подобные бумаги сдаются в канцелярию или секретарю. Если участник строительства желает направить претензию по почте, то он должен сначала уточнить юрадрес застройщика. Для этого необходимо зайти на сайт ФНС РФ и ознакомиться с его выпиской из ЕГРЮЛ.

Претензию направляют с уведомлением о вручении. Отправитель может отследить письмо по идентификатору, указанному в чеке, выданном на почте. Если в течение 10 дней с момента вручения претензии (или ее получения) строители не удовлетворят требования гражданина, то придется готовиться к суду.

Для начала следует окончательно определиться с суммой, которую заявитель потребует взыскать с ответчика. В этом случае опять используется калькулятор для расчета неустойки. Кроме того, необходимо подсчитать и размер штрафа по закону о защите прав потребителей,[3] а также сумму, в которую дольщик оценивает свой моральный ущерб. Кстати, если размер требований превысит 1 000 000 рублей, то придется заплатить и госпошлину. Она составляет 0,5% от суммы, превышающей один миллион. Если меньше - пошлину перечислять не надо.

Закончив с расчетами, желательно ксерокопировать все документы по числу предполагаемых участников процесса. И пусть эти бумаги уже есть у застройщика, их все равно надо приложить к исковому заявлению, которое суд направит строительной компании.

Далее требуется грамотно составить исковое заявление, изложив события в хронологическом порядке.

Подготовив все документы, иск с приложениями следует направить в суд. Подобные дела рассматриваются в судах общей юрисдикции. И здесь у истца есть широкий выбор. Он вправе направить иск по месту регистрации строительной компании, по адресу своего проживания и даже по месту строительства.

Подавать документы можно по почте или через канцелярию суда. Если материалы отправляются почтой, то необходимо составить опись вложения по форме Ф107 и направить пакет (или бандероль) с уведомлением о вручении. При подаче иска через канцелярию рекомендую настоять на том, чтобы секретарь поставил на экземпляре заявителя штамп суда и свою роспись.

Если документы оформлены правильно, то вскоре начинается судебный процесс. Обычно он длится два-три заседания. Не больше. В конце концов, судья выносит решение, и через месяц оно вступает в силу. Если девелопер его не обжалует, то необходимо опять прийти в суд, получить исполнительный лист и направить его приставам. Однако перед этим надо выяснить, к какому ОСП относится адрес регистрации строительной компании. Это можно сделать на сайте Федеральной службы судебных приставов. Далее уже сами приставы начнут процесс взыскания штрафа и неустойки.

Взыскание неустойки в суде

Суды почти всегда снижают размер неустойки, предусмотренной законом.[4] И это не прихоть, а право суда, дарованное ему государством.

Например, застройщик обязался передать жильё дольщику до 31.12.2015 г. Однако строительство затянулось, и дольщик получил помещение только 27.05.2017 года. То есть через полтора года. Гражданин обратился в суд и потребовал взыскать с компании неустойку в размере 751230 рублей, а также убытки, связанные с наймом жилища, в сумме 162000 рублей. Как утверждал истец, он потратил эти деньги на наем квартиры, ожидая, пока строители сдадут дом в эксплуатацию.

Однако суд вынес стандартное решение. Он почти в 13 раз снизил неустойку (до 60 000 рублей) и вообще отказал во взыскании убытков в связи с наймом квартиры.[5]

А всё дело в том, что если застройщик годами работает на рынке, возводит дома, не допускает мошенничества в отношении дольщиков и при этом ещё ходатайствовал о снижении пени, то суд никогда не взыщет с него 100% неустойки. Я, по крайней мере, о таких случаях не знаю. В подобных ситуациях судья взыскивает до 30% от заявленных в иске требований. При этом не имеет значения даже тот факт, что человек брал ипотечный кредит на ДДУ и платил проценты.

Иное дело, когда организация обанкротилась, её руководство совершило преступные деяния, а представители строителей так и не появились на заседании. В этом случае суд взыщет полную сумму, однако получить ее вряд ли удастся. Обычно денег или имущества уже нет. Господин Полонский и его объект «Кутузовская миля» яркий тому пример.

Другие основания для взыскания неустойки - это некачественная работа застройщика. Иски по этому поводу тоже довольно часто встречаются в судебной практике. Например, строительная компания в ходе возведения здания нарушает технологию работ, допускает отклонение перегородок и стен, ошибается на стадии проектирования, ставит дефектные оконные блоки и так далее. Некачественные работы доказываются строительно-технической экспертизой, которая, как правило, проводится дольщиком, въехавшим в квартиру. (См. «Приемка квартиры: как не пропустить брак и что с этим делать».)

В подобных случаях суды полностью взыскивают ущерб с застройщика, а также стоимость экспертизы. Что же касается неустойки за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, то она опять же снижается судьями по ст. 333 ГК РФ в 5-6 раз.[6]

Стоит ли вообще обращаться в суд и взыскивать неустойку?

Нельзя ответить на этот вопрос однозначно. Да и вообще, раздавать советы - дело неблагодарное. Каждый должен решать сам. Для кого-то и 100 000 рублей не деньги. Ради них он не будет приглашать адвоката, писать претензии и обращаться в суд. В нашей практике, кстати, встречались такие случаи. А другой - живет на 10 000 рублей в месяц. У него каждая копейка, как говорится, на счету. Так что всё зависит от человека, его доходов, образа жизни и суммы, которую он считает «деньгами».

Когда дольщик твердо намерен взыскать с застройщика неустойку и штраф, то он должен исходить из стоимости договора и срока просрочки. Если размер внесенной по ДДУ суммы относительно небольшой, а период составляет не более одного месяца, то вряд ли стоит начинать судебные тяжбы. Например, однокомнатная малоразмерная квартира по ДДУ в регионе стоит где-то 850 000 рублей.[7] Застройщик на неделю нарушил срок передачи помещения. Неустойка составит 1983 рубля. А если строители «опоздали» на один месяц, то сумма вырастет до 8500 рублей. Однозначно, что суд применит ст. 333 ГК РФ и снизит неустойку. Есть ли в этом случае смысл затевать судебный спор? Кто-то махнет рукой, а кто-то направит претензию. Всё опять же зависит от конкретного человека и его доходов.

Ситуация коренным образом меняется, если строители задерживают ввод здания на месяцы или даже годы. Ну, а если ещё при этом стоимость объекта по ДДУ составляет от миллиона рублей и выше, то неустойки и штраф могут быть достаточно велики.

Например, у меня был клиент, который заплатил по договору 3 000 000 рублей. Строительная организация в силу разных причин нарушила срок передачи квартиры на 352 дня. Размер неустойки составил 669300 рублей, а возможный штраф - 334650 рублей. Судья, как и ожидалось, применил статью 333 ГК РФ и снизил неустойку до 202 818 рублей. То есть в 3,3 раза. Соответственно, и сумма штрафа составила 101 409 рублей.[8] В итоге бывший дольщик получил 304 227 рублей. В принципе неплохой итог дела.

Что же касается издержек, то они состоят из расходов на адвоката (юриста) и госпошлины, если сумма требований превышает миллион рублей. По пошлине - все понятно. А вот затраты на юриста всегда отличаются. Они зависят от региона его работы, квалификации, опыта, имени, условий оплаты, стоимости ДДУ и так далее. В целом же цена услуг может колебаться от 5000 до 100 000 рублей и выше.

Выводы адвоката

Итак, при нарушении срока сдачи здания в эксплуатацию или при наличии строительных дефектов гражданин всегда взыщет неустойку. Более того, зачастую вместе с пени он получит еще и штраф по закону о защите прав потребителей. А в конечном итоге выиграет процесс.

Другое дело, что суды никогда не взыскивают всю сумму и старательно уменьшают её на 50-60 (а то и больше) процентов. Но здесь уже вопросы к судебной практике, а также к силе доказательств и аргументов, предъявленных сторонами.


[1] Ст.6.Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

[2] П.1 Ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".

[3] Он составит 50% от размера неустойки

[4] Ст.333 ГК РФ

[5] Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области по делу № 2-1155/17 от 06.07.2017 года.

[6] Решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска по делу № 2-2191/17 от 14.07.2017 года.

[7] По состоянию на сентябрь- октябрь 2017 года.

[8] 50% от удовлетворенных судом требований.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2911 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб. ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Метрополия» Квартиры бизнес-класса по цене комфорта. Широкий выбор планировок. Расположение внутри ТТК. Ипотека от 6% Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ В продаже квартиры в готовых домах площадью 64-203 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Уточняйте подробности по телефону. от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,2 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ленинский 38» Панорамные виды. Двухуровневый подземный паркинг. Роскошные видовые апартаменты в 6,5 км. от Кремля. Ключи в день покупки. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Выгода до 412 000 руб. Акция! Только до 12 декабря 10 квартир со скидкой 5%!2-ком.кв. 57 кв.м – 5,9 млн.руб. м. Новокосино Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте