Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Постсоветские дома: бюджетная панель показала себя лучше псевдоэлитной недвижимости

Что примечательного в проектах девяностых

В 1990-е годы, когда на заре рыночной экономики некоторым удалось сколотить первые капиталы, появилась потребность в соответствующем жилье. Тогда на московский рынок вышли первые элитные дома, однако в массовом сегменте тоже шло строительство. Редакция IRN.RU выяснила, насколько постсоветская застройка отвечает современным требованиям и представляет ли она интерес на вторичном рынке.

Первые шаги

До девяностых престижным считалось жить в помпезной сталинке или более скромном на вид, но более свежем и статусном по советским меркам цековском доме. Однако «новым русским» хотелось большего, поэтому на рынке стали появляться элитные дома эпохи зарождения капитализма.

В то время они были штучным продуктом на рынке. Как отмечает директор по развитию департамента городской недвижимости компании Point Estate Алексей Сидоров, до кризиса 1998 года было построено всего около 20 элитных домов с общим объемом квартир не более 1000 кв. м. Обычно они строились не профессиональными застройщиками, а бизнесменами из других сфер – для себя, семьи, друзей и тех, кого владельцы хотели видеть своими соседями.

Интересно, что первые дома для новой элиты появлялись далеко не всегда в центре Москвы. Самым первым элитным жилым домом, по словам директора департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Ильи Менжунова, считается проект «Вересаева, 6», построенный в 1994 году на Можайском шоссе. Данный жилой комплекс представлял собой монолитное 14-этажное здание с навесными вентилируемыми фасадами и облицовкой из темного кирпича. Долгое время в нем проживали крупные бизнесмены и федеральные чиновники. Алексей Сидоров вспоминает, что несколько элитных домов в то время было построено в Сокольниках.

Псевдоэлитка

Опыта в строительстве у новых застройщиков еще не было, как и понимания того, каким действительно должно быть элитное жилье. По сути, первые такие дома были немного измененными версиями тех же цековок: строились из красного кирпича, входные группы были весьма скромными, собственной эксклюзивной инфраструктуры тоже обычно не было. По словам управляющего партнёра Contact Real Estate Дениса Попова, в ранних элитных домах были достаточно низкие потолки – 2,75-3 м. Зато квартиры были действительно просторными: в среднем 150-250 кв. м, а бывало, что и 450 кв. м.

Уже ближе к концу 1990-х и в начале 2000-х элитная застройка стала намного более пафосной. Застройщики пытались переплюнуть друг друга по замысловатости архитектуры, которая, правда, сейчас зачастую считается образцом безвкусности. Например, дом «Патриарх» с башней Татлина на верхушке неоднократно входил в рейтинги самых уродливых зданий Москвы.

Среди солидных проектов 1990-х эксперты выделяют «Агаларов хаус», «Опера хаус», «Груббер хаус», «Торрис хаус», «Красную башню». Как правило, они имели собственную территорию и охраняемые паркинги, общественные зоны в этих домах были облицованы натуральным камнем, а фасады зданий — украшены лепниной. В некоторых стали появляться и необычные люксовые характеристики: например, вспоминает директор отдела по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank Ольга Богородицкая, теннисный корт на крыше «Торрис хаус», бассейн в «Агаларов хаус». Эти проекты вполне отвечали представлениям об элитном жилье покупателей тех времен.

Однако по нынешним меркам элитного сегмента это жилье уже устарело. По словам Ольги Богородицкой, в современных квартирах уменьшились площади холлов и исчезли узкие коридоры. Обязательным требованием стало наличие в квартире постирочной комнаты, при спальнях должны быть гардеробные и отдельные санузлы, а при кухне – кладовые. Старые элитные дома не могут предложить таких удобств. В некоторых проектах 1990-х нет даже подземного паркинга, а сейчас это обязательное требование к элитному жилью. Кроме того, дома постройки 1990-х годов уступают современным проектам с точки зрения качества инженерных коммуникаций: очистки воды, вентиляции, кондиционирования.

Массовый сегмент

В 1990-е появлялось и более бюджетное жилье. Новые панельные дома были де-факто продолжением поздних брежневок (см. «Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости»). Правда, серии были заметно модифицированы: облицовка фасадов стала более вариативной, появились дома переменной этажности, увеличилось количество многокомнатных квартир, да и в целом планировки стали просторнее. Так, если в поздних брежневках, по словам ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина, площадь однокомнатных квартир составляла 40-45 кв. м, то в новых сериях - уже 50 кв. м, а площадь трехкомнатных квартир составляла обычно 80 и более кв. м (против 75 кв. м в поздних брежневках). Первые этажи во многих домах были нежилыми, в них располагалась необходимая инфраструктура шаговой доступности: магазины, бытовые услуги, салоны красоты и частные клиники.

Масштабное строительство велось в новых районах массовой застройки. Так, в 1992 году стартовала застройка Южного Бутова, в 1994 году начали строить новые микрорайоны на полях фильтрации в Марьине. В начале 2000-х годов районы были по большей части достроены и заселены. В основном в них возводились дома серий П-44Т, И-155, П-3М, КОПЭ, П-111М, также весьма популярны были монолитно-панельные башни «Колос». Преимуществом новых микрорайонов, помимо более современных домов, стала комплексная застройка со всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой.

Между тем, новые дома появлялись не только в ходе строительства новых микрорайонов. Они возводились также на месте снесенных пятиэтажек в рамках первой программы расселения, а также в виде точечных построек в обжитых спальных районах.

Элитка отстает

Судьба новостроек 1990-х неоднозначна. Элитное жилье тех времен явно устарело, при этом из-за больших площадей и дорогой пафосной отделки оно в основном продается по высоким ценам. Например, квартиры в комплексе «Опера Хаус», по словам Алексея Сидорова, стоят примерно $12 000 – 15 000 за 1 кв. м. Это вполне соответствует среднему показателю на элитном рынке ($13 100, по данным Knight Frank). И все же обычно, по словам директора по маркетингу «МИЭЛЬ» Натальи Кац, квартиры в элитных домах 1990-х на 10-20% дешевле более современных проектов.

Спрос на них ограничен. Это, в основном, либо любители эстетики 1990-х в архитектуре и интерьерах, которых становится все меньше, либо люди, желающие перебраться поближе к чиновникам: многие из них все еще живут в домах, построенных в девяностые.

Другая ситуация с массовым сегментом. Дома постройки 1990-х и начала 2000-х весьма востребованы у покупателей, поскольку выигрывают по качественным характеристикам у советских панельных серий, да и в принципе новее. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, они примерно на 15% дороже брежневок. Однако примерно столько же уступают в цене недавним новостройкам: квартиры на вторичном рынке в недавно сданных домах стоят в среднем 220 000 рублей за кв.м, а в домах 1990-х годов постройки – около 190 000 рублей за кв.м.

Таким образом, застройка 1990-х в массовом сегменте оказалась более «живучей», чем элитное жилье. Панельные дома тех времен считаются выше среднего по качественным характеристикам в экономклассе, поэтому они более востребованы, чем ранние брежневки. Правда, покупатели в массовом сегменте тоже стали более притязательным. Благодаря строительному буму последних лет на рынке появляется все больше качественного и недорогого жилья, с которым трудно конкурировать даже относительно современной панели девяностых.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5303 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 10 028 048
до 36 974 788 руб.
Узнать подробнее
ЖК Триколор Москва, Северо-Восточный округ, район Ростокино Площади : 49 - 209 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2015 г. м. ВДНХ, 5 мин. транспортом Ростокинская ул., вл.2, к.1 Ростокинская ул., вл.2, к.2 Ростокинская ул., вл.2, к.3 Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 14 563 500
до 94 290 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 39 - 134 кв.м. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 15 000 000
до 80 590 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Премиум-квартал JAZZ Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща Площади : 35 - 249 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 2 мин. пешком Сущевский Вал ул., 49, BENNY Сущевский Вал ул., 49, BILLIE Сущевский Вал ул., 49, MILES Сущевский Вал ул., вл.49, ELLA Сущевский Вал ул., вл.49, к.3 ( DUKE) Показать все 6 корпусов Застройщик: Сущевский Вал.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес В продаже квартиры в готовых домах площадью 24-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Спешите! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 32 до 115 метров ГК: 4 кв. 2019 г., есть сданные. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры в готовых домах площадью от 28 метров.Монолит. Спешите! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилищный комплекс "Люберцы" Метро Некрасовка! Квартиры со скидкой до 10%! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Скидки до 11%! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров до Москвы! Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж нового корпуса! Квартиры от 3,6 млн рублей. Повышение цен с 1 июля. Ипотека от 5%. Метро «Саларьево». от 3,6 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км.