Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Постсоветские дома: бюджетная панель показала себя лучше псевдоэлитной недвижимости

Что примечательного в проектах девяностых

В 1990-е годы, когда на заре рыночной экономики некоторым удалось сколотить первые капиталы, появилась потребность в соответствующем жилье. Тогда на московский рынок вышли первые элитные дома, однако в массовом сегменте тоже шло строительство. Редакция IRN.RU выяснила, насколько постсоветская застройка отвечает современным требованиям и представляет ли она интерес на вторичном рынке.

Первые шаги

До девяностых престижным считалось жить в помпезной сталинке или более скромном на вид, но более свежем и статусном по советским меркам цековском доме. Однако «новым русским» хотелось большего, поэтому на рынке стали появляться элитные дома эпохи зарождения капитализма.

В то время они были штучным продуктом на рынке. Как отмечает директор по развитию департамента городской недвижимости компании Point Estate Алексей Сидоров, до кризиса 1998 года было построено всего около 20 элитных домов с общим объемом квартир не более 1000 кв. м. Обычно они строились не профессиональными застройщиками, а бизнесменами из других сфер – для себя, семьи, друзей и тех, кого владельцы хотели видеть своими соседями.

Интересно, что первые дома для новой элиты появлялись далеко не всегда в центре Москвы. Самым первым элитным жилым домом, по словам директора департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Ильи Менжунова, считается проект «Вересаева, 6», построенный в 1994 году на Можайском шоссе. Данный жилой комплекс представлял собой монолитное 14-этажное здание с навесными вентилируемыми фасадами и облицовкой из темного кирпича. Долгое время в нем проживали крупные бизнесмены и федеральные чиновники. Алексей Сидоров вспоминает, что несколько элитных домов в то время было построено в Сокольниках.

Псевдоэлитка

Опыта в строительстве у новых застройщиков еще не было, как и понимания того, каким действительно должно быть элитное жилье. По сути, первые такие дома были немного измененными версиями тех же цековок: строились из красного кирпича, входные группы были весьма скромными, собственной эксклюзивной инфраструктуры тоже обычно не было. По словам управляющего партнёра Contact Real Estate Дениса Попова, в ранних элитных домах были достаточно низкие потолки – 2,75-3 м. Зато квартиры были действительно просторными: в среднем 150-250 кв. м, а бывало, что и 450 кв. м.

Уже ближе к концу 1990-х и в начале 2000-х элитная застройка стала намного более пафосной. Застройщики пытались переплюнуть друг друга по замысловатости архитектуры, которая, правда, сейчас зачастую считается образцом безвкусности. Например, дом «Патриарх» с башней Татлина на верхушке неоднократно входил в рейтинги самых уродливых зданий Москвы.

Среди солидных проектов 1990-х эксперты выделяют «Агаларов хаус», «Опера хаус», «Груббер хаус», «Торрис хаус», «Красную башню». Как правило, они имели собственную территорию и охраняемые паркинги, общественные зоны в этих домах были облицованы натуральным камнем, а фасады зданий — украшены лепниной. В некоторых стали появляться и необычные люксовые характеристики: например, вспоминает директор отдела по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank Ольга Богородицкая, теннисный корт на крыше «Торрис хаус», бассейн в «Агаларов хаус». Эти проекты вполне отвечали представлениям об элитном жилье покупателей тех времен.

Однако по нынешним меркам элитного сегмента это жилье уже устарело. По словам Ольги Богородицкой, в современных квартирах уменьшились площади холлов и исчезли узкие коридоры. Обязательным требованием стало наличие в квартире постирочной комнаты, при спальнях должны быть гардеробные и отдельные санузлы, а при кухне – кладовые. Старые элитные дома не могут предложить таких удобств. В некоторых проектах 1990-х нет даже подземного паркинга, а сейчас это обязательное требование к элитному жилью. Кроме того, дома постройки 1990-х годов уступают современным проектам с точки зрения качества инженерных коммуникаций: очистки воды, вентиляции, кондиционирования.

Массовый сегмент

В 1990-е появлялось и более бюджетное жилье. Новые панельные дома были де-факто продолжением поздних брежневок (см. «Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости»). Правда, серии были заметно модифицированы: облицовка фасадов стала более вариативной, появились дома переменной этажности, увеличилось количество многокомнатных квартир, да и в целом планировки стали просторнее. Так, если в поздних брежневках, по словам ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина, площадь однокомнатных квартир составляла 40-45 кв. м, то в новых сериях - уже 50 кв. м, а площадь трехкомнатных квартир составляла обычно 80 и более кв. м (против 75 кв. м в поздних брежневках). Первые этажи во многих домах были нежилыми, в них располагалась необходимая инфраструктура шаговой доступности: магазины, бытовые услуги, салоны красоты и частные клиники.

Масштабное строительство велось в новых районах массовой застройки. Так, в 1992 году стартовала застройка Южного Бутова, в 1994 году начали строить новые микрорайоны на полях фильтрации в Марьине. В начале 2000-х годов районы были по большей части достроены и заселены. В основном в них возводились дома серий П-44Т, И-155, П-3М, КОПЭ, П-111М, также весьма популярны были монолитно-панельные башни «Колос». Преимуществом новых микрорайонов, помимо более современных домов, стала комплексная застройка со всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой.

Между тем, новые дома появлялись не только в ходе строительства новых микрорайонов. Они возводились также на месте снесенных пятиэтажек в рамках первой программы расселения, а также в виде точечных построек в обжитых спальных районах.

Элитка отстает

Судьба новостроек 1990-х неоднозначна. Элитное жилье тех времен явно устарело, при этом из-за больших площадей и дорогой пафосной отделки оно в основном продается по высоким ценам. Например, квартиры в комплексе «Опера Хаус», по словам Алексея Сидорова, стоят примерно $12 000 – 15 000 за 1 кв. м. Это вполне соответствует среднему показателю на элитном рынке ($13 100, по данным Knight Frank). И все же обычно, по словам директора по маркетингу «МИЭЛЬ» Натальи Кац, квартиры в элитных домах 1990-х на 10-20% дешевле более современных проектов.

Спрос на них ограничен. Это, в основном, либо любители эстетики 1990-х в архитектуре и интерьерах, которых становится все меньше, либо люди, желающие перебраться поближе к чиновникам: многие из них все еще живут в домах, построенных в девяностые.

Другая ситуация с массовым сегментом. Дома постройки 1990-х и начала 2000-х весьма востребованы у покупателей, поскольку выигрывают по качественным характеристикам у советских панельных серий, да и в принципе новее. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, они примерно на 15% дороже брежневок. Однако примерно столько же уступают в цене недавним новостройкам: квартиры на вторичном рынке в недавно сданных домах стоят в среднем 220 000 рублей за кв.м, а в домах 1990-х годов постройки – около 190 000 рублей за кв.м.

Таким образом, застройка 1990-х в массовом сегменте оказалась более «живучей», чем элитное жилье. Панельные дома тех времен считаются выше среднего по качественным характеристикам в экономклассе, поэтому они более востребованы, чем ранние брежневки. Правда, покупатели в массовом сегменте тоже стали более притязательным. Благодаря строительному буму последних лет на рынке появляется все больше качественного и недорогого жилья, с которым трудно конкурировать даже относительно современной панели девяностых.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5274 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 81 280 000
до 233 780 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Элитный Дом Малая Ордынка 19 Москва, Центральный округ, район Замоскворечье Площади : 133 - 228 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Третьяковская, 5 мин. пешком Застройщик: Смайнэкс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Видное г. Видное. Квартиры в готовых домах площадью 29-129 метров. ГК: 1 кв. 2016 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 5 км от МКАД. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Новые квартиры у м.Бунинская аллея. 1-3-комнатные. Звоните! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 110 метров ГК: 1 кв. 2014 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Торопитесь! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новоград «Павлино» Спешите! Квартиры в готовых домах в Подмосковье. г. Железнодорожный. от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте