Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
1000 тыс
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Постсоветские дома: бюджетная панель показала себя лучше псевдоэлитной недвижимости

Что примечательного в проектах девяностых

В 1990-е годы, когда на заре рыночной экономики некоторым удалось сколотить первые капиталы, появилась потребность в соответствующем жилье. Тогда на московский рынок вышли первые элитные дома, однако в массовом сегменте тоже шло строительство. Редакция IRN.RU выяснила, насколько постсоветская застройка отвечает современным требованиям и представляет ли она интерес на вторичном рынке.

Первые шаги

До девяностых престижным считалось жить в помпезной сталинке или более скромном на вид, но более свежем и статусном по советским меркам цековском доме. Однако «новым русским» хотелось большего, поэтому на рынке стали появляться элитные дома эпохи зарождения капитализма.

В то время они были штучным продуктом на рынке. Как отмечает директор по развитию департамента городской недвижимости компании Point Estate Алексей Сидоров, до кризиса 1998 года было построено всего около 20 элитных домов с общим объемом квартир не более 1000 кв. м. Обычно они строились не профессиональными застройщиками, а бизнесменами из других сфер – для себя, семьи, друзей и тех, кого владельцы хотели видеть своими соседями.

Интересно, что первые дома для новой элиты появлялись далеко не всегда в центре Москвы. Самым первым элитным жилым домом, по словам директора департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Ильи Менжунова, считается проект «Вересаева, 6», построенный в 1994 году на Можайском шоссе. Данный жилой комплекс представлял собой монолитное 14-этажное здание с навесными вентилируемыми фасадами и облицовкой из темного кирпича. Долгое время в нем проживали крупные бизнесмены и федеральные чиновники. Алексей Сидоров вспоминает, что несколько элитных домов в то время было построено в Сокольниках.

Псевдоэлитка

Опыта в строительстве у новых застройщиков еще не было, как и понимания того, каким действительно должно быть элитное жилье. По сути, первые такие дома были немного измененными версиями тех же цековок: строились из красного кирпича, входные группы были весьма скромными, собственной эксклюзивной инфраструктуры тоже обычно не было. По словам управляющего партнёра Contact Real Estate Дениса Попова, в ранних элитных домах были достаточно низкие потолки – 2,75-3 м. Зато квартиры были действительно просторными: в среднем 150-250 кв. м, а бывало, что и 450 кв. м.

Уже ближе к концу 1990-х и в начале 2000-х элитная застройка стала намного более пафосной. Застройщики пытались переплюнуть друг друга по замысловатости архитектуры, которая, правда, сейчас зачастую считается образцом безвкусности. Например, дом «Патриарх» с башней Татлина на верхушке неоднократно входил в рейтинги самых уродливых зданий Москвы.

Среди солидных проектов 1990-х эксперты выделяют «Агаларов хаус», «Опера хаус», «Груббер хаус», «Торрис хаус», «Красную башню». Как правило, они имели собственную территорию и охраняемые паркинги, общественные зоны в этих домах были облицованы натуральным камнем, а фасады зданий — украшены лепниной. В некоторых стали появляться и необычные люксовые характеристики: например, вспоминает директор отдела по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank Ольга Богородицкая, теннисный корт на крыше «Торрис хаус», бассейн в «Агаларов хаус». Эти проекты вполне отвечали представлениям об элитном жилье покупателей тех времен.

Однако по нынешним меркам элитного сегмента это жилье уже устарело. По словам Ольги Богородицкой, в современных квартирах уменьшились площади холлов и исчезли узкие коридоры. Обязательным требованием стало наличие в квартире постирочной комнаты, при спальнях должны быть гардеробные и отдельные санузлы, а при кухне – кладовые. Старые элитные дома не могут предложить таких удобств. В некоторых проектах 1990-х нет даже подземного паркинга, а сейчас это обязательное требование к элитному жилью. Кроме того, дома постройки 1990-х годов уступают современным проектам с точки зрения качества инженерных коммуникаций: очистки воды, вентиляции, кондиционирования.

Массовый сегмент

В 1990-е появлялось и более бюджетное жилье. Новые панельные дома были де-факто продолжением поздних брежневок (см. «Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости»). Правда, серии были заметно модифицированы: облицовка фасадов стала более вариативной, появились дома переменной этажности, увеличилось количество многокомнатных квартир, да и в целом планировки стали просторнее. Так, если в поздних брежневках, по словам ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина, площадь однокомнатных квартир составляла 40-45 кв. м, то в новых сериях - уже 50 кв. м, а площадь трехкомнатных квартир составляла обычно 80 и более кв. м (против 75 кв. м в поздних брежневках). Первые этажи во многих домах были нежилыми, в них располагалась необходимая инфраструктура шаговой доступности: магазины, бытовые услуги, салоны красоты и частные клиники.

Масштабное строительство велось в новых районах массовой застройки. Так, в 1992 году стартовала застройка Южного Бутова, в 1994 году начали строить новые микрорайоны на полях фильтрации в Марьине. В начале 2000-х годов районы были по большей части достроены и заселены. В основном в них возводились дома серий П-44Т, И-155, П-3М, КОПЭ, П-111М, также весьма популярны были монолитно-панельные башни «Колос». Преимуществом новых микрорайонов, помимо более современных домов, стала комплексная застройка со всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой.

Между тем, новые дома появлялись не только в ходе строительства новых микрорайонов. Они возводились также на месте снесенных пятиэтажек в рамках первой программы расселения, а также в виде точечных построек в обжитых спальных районах.

Элитка отстает

Судьба новостроек 1990-х неоднозначна. Элитное жилье тех времен явно устарело, при этом из-за больших площадей и дорогой пафосной отделки оно в основном продается по высоким ценам. Например, квартиры в комплексе «Опера Хаус», по словам Алексея Сидорова, стоят примерно $12 000 – 15 000 за 1 кв. м. Это вполне соответствует среднему показателю на элитном рынке ($13 100, по данным Knight Frank). И все же обычно, по словам директора по маркетингу «МИЭЛЬ» Натальи Кац, квартиры в элитных домах 1990-х на 10-20% дешевле более современных проектов.

Спрос на них ограничен. Это, в основном, либо любители эстетики 1990-х в архитектуре и интерьерах, которых становится все меньше, либо люди, желающие перебраться поближе к чиновникам: многие из них все еще живут в домах, построенных в девяностые.

Другая ситуация с массовым сегментом. Дома постройки 1990-х и начала 2000-х весьма востребованы у покупателей, поскольку выигрывают по качественным характеристикам у советских панельных серий, да и в принципе новее. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, они примерно на 15% дороже брежневок. Однако примерно столько же уступают в цене недавним новостройкам: квартиры на вторичном рынке в недавно сданных домах стоят в среднем 220 000 рублей за кв.м, а в домах 1990-х годов постройки – около 190 000 рублей за кв.м.

Таким образом, застройка 1990-х в массовом сегменте оказалась более «живучей», чем элитное жилье. Панельные дома тех времен считаются выше среднего по качественным характеристикам в экономклассе, поэтому они более востребованы, чем ранние брежневки. Правда, покупатели в массовом сегменте тоже стали более притязательным. Благодаря строительному буму последних лет на рынке появляется все больше качественного и недорогого жилья, с которым трудно конкурировать даже относительно современной панели девяностых.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4847 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 307 500
до 39 786 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Дом Серебряный Бор" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м.Октябрьское поле, Живописная ул., 21 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
Жилой квартал "Береговой" Мы начинаем. Получите персональное приглашение на начало продаж. Предложение ограничено Проектная декларация на рекламируемом сайте P от 20 780 000
до 126 060 000 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "РЕНОМЭ" Москва, Центральный округ, район Тверской, м.Менделеевская, м.Новослободская, Новослободская ул., д.24, стр.2-8,11, Heritage, Nouveau 1-5-комнатные квартиры, пентхаусы Площади : 46 - 209 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Менделеевская, 2 мин. пешком Застройщик: Новослободская, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт - квартиры с отделкой. 2 мин. до ст. м. Марьина Роща. Дизайнерские лобби. Двор - парк. Застройщик: Сущевский Вал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление "Северное". Проектная декларация на рекламируемом сайте Balchug Residence: Сдан! Элитные апарт-резиденции на острове Балчуг в 800 м от Кремля. Выдача ключей! от застройщикаМАГИСТРАТ Застройщик: ВИП-Центр, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Ясный» Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. Домодедовская. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Лесопарковый». Старт продаж! 200 метров до м. «Лесопарковая». Квартиры от 3 млн руб. с отделкой и без. Битцевский парк. Ипотека от 6%. Звоните от 3 млн руб. с отделкой и без Застройщик: Строй Бизнес Групп, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. ЖК Лица - больше, чем просто бизнес-класс. От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Застройщик: Новко, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: АСГАРД, спортивно-развлекательный центр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом в Кузьминках" В продаже 1-3-комнатные квартиры площадью 39-80 кв.м. 4 мин. пешком от м.Кузьминки. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Зеленодолькая 31, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,7 млн руб. 2 мин. от м. «Селигерская». Скидки до 5%! Ипотека 6,45%. ФЗ-214. квартиры от 3,7 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 15% Новая квартира в старом году! Скидки до 15%. Ипотека 6.9%. Рассрочка до 10 лет. Первый взнос 0%. 7 км от МКАД. г.Балашиха от 47 000 руб./кв.м Застройщик: Римэка, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте мкр Новое Бисерово 2 Новогодняя скидка до 11%. Малоэтажное строительство с лифтами. Хорошая транспортная доступность. м. Новокосино от 1,3 млн руб. Застройщик: Акваспорт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Видный город Скидки до 18%! 10 минут от м. Аннино. Высокий уровень жизни, доступный каждому. ЖК Видный Город. Urban Group Застройщик: Ваш город, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Зеленые аллеи" Торопитесь! Студии,1-3-комнатные квартиры площадью от 23 метров. г. Видное. Монолит-кирпич. студия от 2,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в PARK AVENUE на Новой Риге Свободная планировка. Готовый квартал премиум-класса. Есть квартиры с участком. Специальные цены до 15.01.2018г. Акция в ЖК "Купавна 2018"! Новогодние скидки до 3500 руб с кв.м на габаритные квартиры! Торопитесь! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Застройщик: Аквацентр, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные холмы" в Красногорске Только до 31.01 - Скидка на готовые квартиры до 22%! Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4% Группа Эталон Застройщик: Затонское, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 января: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2,0 млн руб.Urban Group Застройщик: Ивастрой, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Южное Видное" Новогодние скидки до 10%. Ипотека от 7,4%! Сдача 2 кв.2018 г. 15 мин от м. Домодедовская! Время покупать! Застройщик: Аматол, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-курорт Митино 02 Скидки до 18% только до 31 января! Ипотека от 5,75%.Чистая экология. Курорт вокруг дома. 15 минут от м.Пятницкое шоссе. от 2 млн руб.Urban Group Застройщик: Экоквартал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! Sale 18% ЖК Лесобережный. Квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Застройщик: Хайгейт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Скидка до 11%! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Ипотека 0%. от 1,6 млн руб. Застройщик: МЕГАГОРОД, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Олимпийская Ривьера Новогорск" Торопитесь! 6 км от МКАД. Квартиры пл. 48-151 кв.м. г. Химки. Монолит-кирпич. Застройщик: Химки Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. г.Котельники. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Застройщик: БИГ Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,3 млн руб. Застройщик: Олета, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2017" Квартиры с отделкой от 2,5 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Однокомнатные квартиры со скидками до 400 тыс. руб.! Готовность дома - 100%. Ключи - в нач.2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Застройщик: ЖК "Молоково", ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Отрада" 8 км от МКАД. Квартиры площадью 25-101 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. за 2,2 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный Новые студии,1-3-комнатные квартиры. г. Железнодорожный. Площадь от 24 до 84 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. студии от 1,7 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры от 3,4 млн руб. С отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Застройщик: Совхоз "Московский +, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека 5,95% только до 31 января. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской. Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! Ипотека 6%! Ключи сразу после покупки квартиры! Отапливаемый паркинг. Застройщик: Нагатинский, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Филатов луг». Старт продаж! Квартиры от 2,4 млн руб. Лоджии. Многоуровневый паркинг. Школа и дет.сад на территории. Ипотека от 6%! Звоните от 2,4 млн руб. Застройщик: Бизнес Групп, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер в Царицыно! Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! 7 минут пешком от метро! Сдача в 2018 году! Квартиры от 35 до 78 кв метров. Застройщик: Кавказский плюс, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в январе от 5,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Ипотека - 6,7%. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК «Серебряный Фонтан» Только до 31.01 выгода на трехкомнатную кв. бизнес-класса до 2,5 млн рублей! Рассрочка до 2020. Ипотека от 7,4%. м.Алексеевская Группа Эталон Застройщик: Серебряный Фонтан, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом РЕНОМЭ Квартиры с дизайнерской отделкой . Детский клуб в вашем доме, уютный двор-сад для отдыха. Новослободская, 24 Застройщик: Новослободская, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Новогодние скидки ждут вас! 300м от метро Полежаевская. Звоните! от 6,9 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидка до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! с отделкой от 1,6 млн рублей Застройщик: Самолет-Томилино, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: ЛСР.Объект-М. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Чертановской! Новогодняя акция! Скидка 10% только на 10 квартир! Успейте до 31 января. Ипотека 6%! Застройщик: Чертановская 59, ООО . Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Квартиры в ЦАО. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Только в январе! Квартиры со скидкой до 950 000 рублей! Дома 1 очереди готовы! Новая Москва Застройщик: Логитэк, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный» Евродвушка от 7,3 млн руб. М/место 650 000 руб. Выдаём ключи при покупке! ФЗ-214. 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Застройщик: Жилищная корпорация, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте