Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Постсоветские дома: бюджетная панель показала себя лучше псевдоэлитной недвижимости

Что примечательного в проектах девяностых

В 1990-е годы, когда на заре рыночной экономики некоторым удалось сколотить первые капиталы, появилась потребность в соответствующем жилье. Тогда на московский рынок вышли первые элитные дома, однако в массовом сегменте тоже шло строительство. Редакция IRN.RU выяснила, насколько постсоветская застройка отвечает современным требованиям и представляет ли она интерес на вторичном рынке.

Первые шаги

До девяностых престижным считалось жить в помпезной сталинке или более скромном на вид, но более свежем и статусном по советским меркам цековском доме. Однако «новым русским» хотелось большего, поэтому на рынке стали появляться элитные дома эпохи зарождения капитализма.

В то время они были штучным продуктом на рынке. Как отмечает директор по развитию департамента городской недвижимости компании Point Estate Алексей Сидоров, до кризиса 1998 года было построено всего около 20 элитных домов с общим объемом квартир не более 1000 кв. м. Обычно они строились не профессиональными застройщиками, а бизнесменами из других сфер – для себя, семьи, друзей и тех, кого владельцы хотели видеть своими соседями.

Интересно, что первые дома для новой элиты появлялись далеко не всегда в центре Москвы. Самым первым элитным жилым домом, по словам директора департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Ильи Менжунова, считается проект «Вересаева, 6», построенный в 1994 году на Можайском шоссе. Данный жилой комплекс представлял собой монолитное 14-этажное здание с навесными вентилируемыми фасадами и облицовкой из темного кирпича. Долгое время в нем проживали крупные бизнесмены и федеральные чиновники. Алексей Сидоров вспоминает, что несколько элитных домов в то время было построено в Сокольниках.

Псевдоэлитка

Опыта в строительстве у новых застройщиков еще не было, как и понимания того, каким действительно должно быть элитное жилье. По сути, первые такие дома были немного измененными версиями тех же цековок: строились из красного кирпича, входные группы были весьма скромными, собственной эксклюзивной инфраструктуры тоже обычно не было. По словам управляющего партнёра Contact Real Estate Дениса Попова, в ранних элитных домах были достаточно низкие потолки – 2,75-3 м. Зато квартиры были действительно просторными: в среднем 150-250 кв. м, а бывало, что и 450 кв. м.

Уже ближе к концу 1990-х и в начале 2000-х элитная застройка стала намного более пафосной. Застройщики пытались переплюнуть друг друга по замысловатости архитектуры, которая, правда, сейчас зачастую считается образцом безвкусности. Например, дом «Патриарх» с башней Татлина на верхушке неоднократно входил в рейтинги самых уродливых зданий Москвы.

Среди солидных проектов 1990-х эксперты выделяют «Агаларов хаус», «Опера хаус», «Груббер хаус», «Торрис хаус», «Красную башню». Как правило, они имели собственную территорию и охраняемые паркинги, общественные зоны в этих домах были облицованы натуральным камнем, а фасады зданий — украшены лепниной. В некоторых стали появляться и необычные люксовые характеристики: например, вспоминает директор отдела по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank Ольга Богородицкая, теннисный корт на крыше «Торрис хаус», бассейн в «Агаларов хаус». Эти проекты вполне отвечали представлениям об элитном жилье покупателей тех времен.

Однако по нынешним меркам элитного сегмента это жилье уже устарело. По словам Ольги Богородицкой, в современных квартирах уменьшились площади холлов и исчезли узкие коридоры. Обязательным требованием стало наличие в квартире постирочной комнаты, при спальнях должны быть гардеробные и отдельные санузлы, а при кухне – кладовые. Старые элитные дома не могут предложить таких удобств. В некоторых проектах 1990-х нет даже подземного паркинга, а сейчас это обязательное требование к элитному жилью. Кроме того, дома постройки 1990-х годов уступают современным проектам с точки зрения качества инженерных коммуникаций: очистки воды, вентиляции, кондиционирования.

Массовый сегмент

В 1990-е появлялось и более бюджетное жилье. Новые панельные дома были де-факто продолжением поздних брежневок (см. «Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости»). Правда, серии были заметно модифицированы: облицовка фасадов стала более вариативной, появились дома переменной этажности, увеличилось количество многокомнатных квартир, да и в целом планировки стали просторнее. Так, если в поздних брежневках, по словам ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина, площадь однокомнатных квартир составляла 40-45 кв. м, то в новых сериях - уже 50 кв. м, а площадь трехкомнатных квартир составляла обычно 80 и более кв. м (против 75 кв. м в поздних брежневках). Первые этажи во многих домах были нежилыми, в них располагалась необходимая инфраструктура шаговой доступности: магазины, бытовые услуги, салоны красоты и частные клиники.

Масштабное строительство велось в новых районах массовой застройки. Так, в 1992 году стартовала застройка Южного Бутова, в 1994 году начали строить новые микрорайоны на полях фильтрации в Марьине. В начале 2000-х годов районы были по большей части достроены и заселены. В основном в них возводились дома серий П-44Т, И-155, П-3М, КОПЭ, П-111М, также весьма популярны были монолитно-панельные башни «Колос». Преимуществом новых микрорайонов, помимо более современных домов, стала комплексная застройка со всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой.

Между тем, новые дома появлялись не только в ходе строительства новых микрорайонов. Они возводились также на месте снесенных пятиэтажек в рамках первой программы расселения, а также в виде точечных построек в обжитых спальных районах.

Элитка отстает

Судьба новостроек 1990-х неоднозначна. Элитное жилье тех времен явно устарело, при этом из-за больших площадей и дорогой пафосной отделки оно в основном продается по высоким ценам. Например, квартиры в комплексе «Опера Хаус», по словам Алексея Сидорова, стоят примерно $12 000 – 15 000 за 1 кв. м. Это вполне соответствует среднему показателю на элитном рынке ($13 100, по данным Knight Frank). И все же обычно, по словам директора по маркетингу «МИЭЛЬ» Натальи Кац, квартиры в элитных домах 1990-х на 10-20% дешевле более современных проектов.

Спрос на них ограничен. Это, в основном, либо любители эстетики 1990-х в архитектуре и интерьерах, которых становится все меньше, либо люди, желающие перебраться поближе к чиновникам: многие из них все еще живут в домах, построенных в девяностые.

Другая ситуация с массовым сегментом. Дома постройки 1990-х и начала 2000-х весьма востребованы у покупателей, поскольку выигрывают по качественным характеристикам у советских панельных серий, да и в принципе новее. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, они примерно на 15% дороже брежневок. Однако примерно столько же уступают в цене недавним новостройкам: квартиры на вторичном рынке в недавно сданных домах стоят в среднем 220 000 рублей за кв.м, а в домах 1990-х годов постройки – около 190 000 рублей за кв.м.

Таким образом, застройка 1990-х в массовом сегменте оказалась более «живучей», чем элитное жилье. Панельные дома тех времен считаются выше среднего по качественным характеристикам в экономклассе, поэтому они более востребованы, чем ранние брежневки. Правда, покупатели в массовом сегменте тоже стали более притязательным. Благодаря строительному буму последних лет на рынке появляется все больше качественного и недорогого жилья, с которым трудно конкурировать даже относительно современной панели девяностых.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5173 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 952 200
до 112 770 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 268 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Небо Спешите! Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Торопитесь! Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Торопитесь! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте