Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Постсоветские дома: бюджетная панель показала себя лучше псевдоэлитной недвижимости

Что примечательного в проектах девяностых

В 1990-е годы, когда на заре рыночной экономики некоторым удалось сколотить первые капиталы, появилась потребность в соответствующем жилье. Тогда на московский рынок вышли первые элитные дома, однако в массовом сегменте тоже шло строительство. Редакция IRN.RU выяснила, насколько постсоветская застройка отвечает современным требованиям и представляет ли она интерес на вторичном рынке.

Первые шаги

До девяностых престижным считалось жить в помпезной сталинке или более скромном на вид, но более свежем и статусном по советским меркам цековском доме. Однако «новым русским» хотелось большего, поэтому на рынке стали появляться элитные дома эпохи зарождения капитализма.

В то время они были штучным продуктом на рынке. Как отмечает директор по развитию департамента городской недвижимости компании Point Estate Алексей Сидоров, до кризиса 1998 года было построено всего около 20 элитных домов с общим объемом квартир не более 1000 кв. м. Обычно они строились не профессиональными застройщиками, а бизнесменами из других сфер – для себя, семьи, друзей и тех, кого владельцы хотели видеть своими соседями.

Интересно, что первые дома для новой элиты появлялись далеко не всегда в центре Москвы. Самым первым элитным жилым домом, по словам директора департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Ильи Менжунова, считается проект «Вересаева, 6», построенный в 1994 году на Можайском шоссе. Данный жилой комплекс представлял собой монолитное 14-этажное здание с навесными вентилируемыми фасадами и облицовкой из темного кирпича. Долгое время в нем проживали крупные бизнесмены и федеральные чиновники. Алексей Сидоров вспоминает, что несколько элитных домов в то время было построено в Сокольниках.

Псевдоэлитка

Опыта в строительстве у новых застройщиков еще не было, как и понимания того, каким действительно должно быть элитное жилье. По сути, первые такие дома были немного измененными версиями тех же цековок: строились из красного кирпича, входные группы были весьма скромными, собственной эксклюзивной инфраструктуры тоже обычно не было. По словам управляющего партнёра Contact Real Estate Дениса Попова, в ранних элитных домах были достаточно низкие потолки – 2,75-3 м. Зато квартиры были действительно просторными: в среднем 150-250 кв. м, а бывало, что и 450 кв. м.

Уже ближе к концу 1990-х и в начале 2000-х элитная застройка стала намного более пафосной. Застройщики пытались переплюнуть друг друга по замысловатости архитектуры, которая, правда, сейчас зачастую считается образцом безвкусности. Например, дом «Патриарх» с башней Татлина на верхушке неоднократно входил в рейтинги самых уродливых зданий Москвы.

Среди солидных проектов 1990-х эксперты выделяют «Агаларов хаус», «Опера хаус», «Груббер хаус», «Торрис хаус», «Красную башню». Как правило, они имели собственную территорию и охраняемые паркинги, общественные зоны в этих домах были облицованы натуральным камнем, а фасады зданий — украшены лепниной. В некоторых стали появляться и необычные люксовые характеристики: например, вспоминает директор отдела по работе с ключевыми клиентами компании Knight Frank Ольга Богородицкая, теннисный корт на крыше «Торрис хаус», бассейн в «Агаларов хаус». Эти проекты вполне отвечали представлениям об элитном жилье покупателей тех времен.

Однако по нынешним меркам элитного сегмента это жилье уже устарело. По словам Ольги Богородицкой, в современных квартирах уменьшились площади холлов и исчезли узкие коридоры. Обязательным требованием стало наличие в квартире постирочной комнаты, при спальнях должны быть гардеробные и отдельные санузлы, а при кухне – кладовые. Старые элитные дома не могут предложить таких удобств. В некоторых проектах 1990-х нет даже подземного паркинга, а сейчас это обязательное требование к элитному жилью. Кроме того, дома постройки 1990-х годов уступают современным проектам с точки зрения качества инженерных коммуникаций: очистки воды, вентиляции, кондиционирования.

Массовый сегмент

В 1990-е появлялось и более бюджетное жилье. Новые панельные дома были де-факто продолжением поздних брежневок (см. «Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости»). Правда, серии были заметно модифицированы: облицовка фасадов стала более вариативной, появились дома переменной этажности, увеличилось количество многокомнатных квартир, да и в целом планировки стали просторнее. Так, если в поздних брежневках, по словам ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина, площадь однокомнатных квартир составляла 40-45 кв. м, то в новых сериях - уже 50 кв. м, а площадь трехкомнатных квартир составляла обычно 80 и более кв. м (против 75 кв. м в поздних брежневках). Первые этажи во многих домах были нежилыми, в них располагалась необходимая инфраструктура шаговой доступности: магазины, бытовые услуги, салоны красоты и частные клиники.

Масштабное строительство велось в новых районах массовой застройки. Так, в 1992 году стартовала застройка Южного Бутова, в 1994 году начали строить новые микрорайоны на полях фильтрации в Марьине. В начале 2000-х годов районы были по большей части достроены и заселены. В основном в них возводились дома серий П-44Т, И-155, П-3М, КОПЭ, П-111М, также весьма популярны были монолитно-панельные башни «Колос». Преимуществом новых микрорайонов, помимо более современных домов, стала комплексная застройка со всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой.

Между тем, новые дома появлялись не только в ходе строительства новых микрорайонов. Они возводились также на месте снесенных пятиэтажек в рамках первой программы расселения, а также в виде точечных построек в обжитых спальных районах.

Элитка отстает

Судьба новостроек 1990-х неоднозначна. Элитное жилье тех времен явно устарело, при этом из-за больших площадей и дорогой пафосной отделки оно в основном продается по высоким ценам. Например, квартиры в комплексе «Опера Хаус», по словам Алексея Сидорова, стоят примерно $12 000 – 15 000 за 1 кв. м. Это вполне соответствует среднему показателю на элитном рынке ($13 100, по данным Knight Frank). И все же обычно, по словам директора по маркетингу «МИЭЛЬ» Натальи Кац, квартиры в элитных домах 1990-х на 10-20% дешевле более современных проектов.

Спрос на них ограничен. Это, в основном, либо любители эстетики 1990-х в архитектуре и интерьерах, которых становится все меньше, либо люди, желающие перебраться поближе к чиновникам: многие из них все еще живут в домах, построенных в девяностые.

Другая ситуация с массовым сегментом. Дома постройки 1990-х и начала 2000-х весьма востребованы у покупателей, поскольку выигрывают по качественным характеристикам у советских панельных серий, да и в принципе новее. По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, они примерно на 15% дороже брежневок. Однако примерно столько же уступают в цене недавним новостройкам: квартиры на вторичном рынке в недавно сданных домах стоят в среднем 220 000 рублей за кв.м, а в домах 1990-х годов постройки – около 190 000 рублей за кв.м.

Таким образом, застройка 1990-х в массовом сегменте оказалась более «живучей», чем элитное жилье. Панельные дома тех времен считаются выше среднего по качественным характеристикам в экономклассе, поэтому они более востребованы, чем ранние брежневки. Правда, покупатели в массовом сегменте тоже стали более притязательным. Благодаря строительному буму последних лет на рынке появляется все больше качественного и недорогого жилья, с которым трудно конкурировать даже относительно современной панели девяностых.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5127 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Жилой квартал D1/ DMITROVSKY 1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 170 кв.м. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 782 210
до 51 480 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК PRIME PARK Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Динамо, м. Аэропорт, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 40 - 171 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Аэропорт, 15 мин. пешком м. Динамо, 5 мин. пешком м. Петровский парк, 7 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл.37, R4 Ленинградский пр-т, вл.37, R6 Застройщик: Прайм Парк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Спешите! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Подробности по телефону! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Подробности по телефону! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Торопитесь! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте