Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Приемка квартиры: как не пропустить брак и что с этим делать

Каждая пятая квартира принимается с нареканиями или не принимается вовсе

Несмотря на то, что на рынке жилья появляются все более интересные проекты в массовом сегменте, у покупателей остаются претензии к качеству строительства. Неровности и трещины в стенах, щели между оконными рамами, отсутствие счетчиков – вот лишь небольшой список проблем, с которыми сталкиваются дольщики при приемке квартиры. Редакция IRN.RU выяснила, что необходимо проверить и как добиться устранения недостатков.

Общая схема

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан в течение месяца уведомить всех дольщиков о том, что они могут принять квартиры. Для этого направляется заказное письмо с описью вложения и уведомлением на имя участника долевого строительства. «На практике, помимо почты, девелопер публикует соответствующую новость на сайте и обзванивает покупателей, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Передавать квартиры всем дольщикам одновременно технически неудобно, поэтому застройщик предлагает определенные дни на выбор, в которые может записаться ограниченное число покупателей».

«Если жилой комплекс масштабный и сдается сразу несколько корпусов, процесс передачи квартир может занять несколько месяцев. Кто-то получит ключи раньше, кто-то позже, это нормальная практика», - отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия. «Если интересы покупателя представляет другое физическое лицо, то в таком случае понадобится доверенность, заверенная нотариусом», - говорит руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. Иногда управляющая компания просит сразу взять деньги на авансовую оплату коммунальных услуг. По закону в новых домах аванс можно взять сразу за четыре месяца – это «подъемные» для работы управляющей компании.

С этого момента начинается отсчет времени, в течение которого квартиру нужно принять. Если за два месяца с момента ввода дома в эксплуатацию и уведомления дольщик никак не проявил себя, застройщик вправе составить акт приема-передачи квартиры (АПП) в одностороннем порядке. Тогда все недочеты дольщик будет исправлять сам и за свой счет.

На осмотр и изучение квартиры отведено не более семи рабочих дней. «Если в течение этого срока квартира не принимается, застройщик имеет право в одностороннем порядке подписать передаточный акт и отправить его дольщику. С этого момента с точки зрения закона он будет считаться выполнившим свои обязанности, - говорит Мария Литинецкая. - Однако фактически процесс принятия квартиры и подписания акта не превышает, как правила, получаса. Если объект сдается с отделкой, то приёмка может занять до двух часов».

Как правило, клиент осматривает квартиру, после чего в случае отсутствия возражений подписывает акт приема-передачи и получает ключи. На осмотре квартиры присутствует представитель застройщика и управляющей компании. «Также необходимо подписать акт о взаиморасчетах по результатам обмеров БТИ. В том случае, если площадь квартиры больше, то клиент должен доплатить, если же меньше, то застройщик должен вернуть средства покупателю на расчетный счет», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Внимание всему

Важно помнить, что застройщик должен передать не только ключи, но и документы на счетчики, электромонтажный план, а также инструкцию по эксплуатации квартиры. Проверке в первую очередь подлежат бетонные конструкции и стены: монтажные швы и стыки, стяжка пола, если она предусмотрена в договоре. На них не должно быть щелей или сильных неровностей. Высота потолка должна соответствовать показателю, заявленному в проекте.

Нужно проверить целостность оконных и дверных конструкций, качество их монтажа. Все запорные устройства (ручки, петли) тоже должны работать. «Окна и балконы надо изучить на предмет трещин, любых механических повреждений стекла и открывающих механизмов, щелей между окнами и стенами», - говорит Валерий Ручий, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet.

Эксперты рекомендуют с особым вниманием отнестись к проверке инженерных коммуникаций. Проверяется работоспособность и качество крепежа всех розеток, работа звонка, измеряется напряжение, сила тока. Также надо посмотреть счетчики на воду, проверить работу запорных кранов, наличие теплоизоляционных материалов на трубах. По канализации нужно обратить внимание на наличие и правильность установки тройников в ванной, туалете и на кухне. «Также осмотру подлежит система отопления, вентиляции, подъезд, лестничная площадка, работоспособность имеющихся в помещении приборов и пожарной сигнализации», - говорит Ирина Доброхотова.

«Если речь идет о квартире с отделкой, то перечень объектов проверки пропорционально возрастает: обои, напольные и настенные покрытия, сантехника и т.п., - говорит Мария Литинецкая. - Не стоит забывать, что в приложении к ДДУ есть техническое описание объекта долевого строительства. Там будет указано, к примеру, какая входная дверь используется (деревянная или стальная), материал напольных покрытий, класс напольных покрытий и другие подобные подробности. Нужно сверяться с этим списком при принятии квартиры и любое несоответствие может быть предметом спора и основанием для неподписания акта передачи».

Если недочеты неустранимы (например, высота потолков намного ниже заявленной, есть другие критичные недостатки), дольщик вправе расторгнуть ДДУ и требовать возмещения денежных средств с процентами. Однако, по словам экспертов, такие непоправимые изъяны практически не встречаются. «Фактически жилье с такими грубыми нарушениями будет забраковано госкомиссией еще на стадии инспекции, и покупатель их просто не увидит. Поэтому если разрешение на ввод получено, то шансов натолкнуться на неустранимые изъяны практически нулевые», - утверждает Мария Литинецкая.

Но неприятные истории случаются. Елена Анисимова во время приема квартиры с отделкой в Химках обнаружила вздувшийся пол: «Он буквально стоял горой. Видимо, при укладке ламината нарушили технологию: укладывали слишком плотно и после усадки он встал. Надо отдать должное, поправили это довольно быстро – всего за неделю».

Однако вздувшийся пол – не самое страшное, что может произойти. «В нашей практике был неприятный случай, когда квартиру затопило канализацией, - рассказывает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». - Клиент на момент покупки осмотрел квартиру, все отлично, позже, перед оплатой договора купли-продажи, посмотрел - на полу вода (написали на устранение), прорабы что-то починили, вроде неполадки устранили, а когда пришел на акт приема-передачи, зашли в квартиру, а там фекалии по щиколотку (неправильно установлены трубы, что-то прорвалось). Покупка была сильно омрачена, стоял сильный запах, устраняли больше месяца. Так что бывает всякое».

Технические навыки

По сути, квартира должна соответствовать, во-первых, договору, а во-вторых – СНиПам. Со вторым сложнее, поскольку для проверки соответствия нужно знать не только сами эти нормы и правила, но и порой обладать специальными навыками и оборудованием. Например, в СНиПах прописана допустимая кривизна стен и потолков, проверить их «на глаз» или с помощью подручных средств обычно невозможно.

«К неровностям стен многие мои соседи относились невнимательно: мол, все равно потом выравнивать при ремонте, - рассказывает покупатель одной из московских новостроек Александр. – Я привлек специалистов, которые использовали профессиональное измерительное оборудование и выявили, что стены были не совсем под прямым углом. Кто когда-либо делал нормальный ремонт, знает, что это очень важно. Если углы не прямые, могут возникнуть трудности при установке кухни, укладке пола и плинтусов. При ремонте исправление этого недостатка может вылиться тысяч в сто. Я заплатил специалистам 8000 рублей, и выравниванием занимался застройщик – вышла хорошая экономия на будущем ремонте».

По словам экспертов, на рынке много фирм, которые предоставляют экспертную помощь в приёмке квартиры. «Если речь идет о квартире без отделки, то таких специалистов привлекают сравнительно редко (в 30% случаев). Когда необходимо проинспектировать жилье с ремонтом, то большинство клиентов (порядка 65%) пользуются услугами экспертов по отделке и строительству. Стоимость их услуг зависит от числа комнат и наличия отделки. За «однушку» придется заплатить порядка 5 000 – 6 000 рублей, «двушку» – 6 000 – 8 000 рублей, «трёшку» – 8 000 – 12 000 рублей».

В перечень услуг таких компаний обычно входит проверка площади квартиры, оценка качества строительства, выявление дефектов. За дополнительную плату можно сделать замер радиационного фона, измерить влажность воздуха и провести замеры тепловизором (они покажут, есть ли в помещении сквозняки и будет ли квартира промерзать зимой).

Ирина Доброхотова считает, что привлекать специалистов целесообразно, особенно если нет опыта приемки квартир: «Во-первых, не придется самостоятельно измерять квартиру, проверять тягу в вентканалах, изучать стыки - у специалистов будут необходимые приборы, такие как ультразвуковые или лазерные дальномеры (рулетки), отвес, уровень, анемометр и т.д. Кроме того, неопытный человек может просто не знать, на что обращать внимание. Тогда как специалисты отметят все недостатки и подготовят отчет с фотографиями».

Что делать с недочетами

По словам риелторов, примерно в 80% случаев акты приема-передачи квартир подписывается без нареканий. Однако многое зависит от качества объекта. «На практике были случаи, когда все АПП были подписаны клиентами без замечаний, но были и обратные ситуации: процент подписанных без замечаний был гораздо ниже тех, что не подписали совсем или подписали с нареканиями», - говорит Владимир Каширцев.

Если дольщик при передаче квартиры обнаружил какие-либо изъяны, то он может потребовать устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения затрат, если он планирует справиться своими силами. При этом в 214-ФЗ не прописано, за какое время застройщик обязан устранить недостатки, содержится только формулировка «в разумные сроки». Ирина Доброхотова считает, что в пределах нормы – устранение дефектов в течение двух месяцев, хотя чаще всего на это уходит меньше времени.

Если есть замечания, то клиент заполняет дефектную ведомость, пишет заявление на устранение неполадок с перечнем замечаний и управляющая компания должна устранить их. «К распространенным замечаниям можно отнести: выбитые окна, кривые стены, щели в соседнюю квартиру, дефектные полы, двери, отсутствие счетчиков, мусор в квартире и т.д.», - говорит Владимир Каширцев.

Если какие-то недостатки остались незамеченными, добиться их устранения в будущем сложнее. Однако подписание передаточного акта совсем не означает, что дольщик лишается права предъявить претензии к качеству в будущем. «Прежде всего, покупатель в течение трех лет в соответствии с Гражданским кодексом может заявить о своих требования по качеству квартиры, если оно расходится с ранее оговоренным, - отмечает Мария Литинецкая. - Кроме того, действует гарантия от застройщика – пять лет на конструкции здания и три года – на инженерно-техническое оборудование. В течение этого срока можно воспользоваться правом на устранение недочетов». Подробнее об этом читайте в статье «Как добиться исполнения гарантийных обязательств по новостройкам».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5159 (3 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 8 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 378 274
до 10 891 227 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры в готовых домах пл. от 52 метров.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте