Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость: 5 самых важных изменений на рынке за 10 лет

От роскошных имений до скромных участков

В отличие от рынка квартир, который столкнулся с серьезным снижением спроса только в последние годы, загородный рынок находится в этом состоянии еще с кризиса 2008 года, и его сильнее других затронул тренд на демократизацию. Редакция IRN.RU выяснила, как изменился рынок загородной недвижимости за последние 10 лет.

Спрос вниз

Спрос на рынке продолжает снижаться. Риелторы отмечают, что 2017 год стал самым трудным на рынке загородного жилья за 10 лет. Так, по данным компании «Миэль-Загородная недвижимость», за десять месяцев этого года сделок заключено на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По данным «Инком-Недвижимости», за три квартала 2017 года было заключено 7203 сделки с дачами, коттеджами и участками. Это почти на 40% меньше, чем за тот же отрезок экономически более благополучного 2012-го, когда удалось реализовать 11980 лотов, утверждают риелторы. В начале 2010-х, по словам руководителя офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «Инкома» Сергея Цывина, за первые три квартала совершалось около 12 000 сделок, а в 2007-2008 годах – примерно по 14 000.

Особенно пострадал от снижения спроса рынок коттеджей. Десять лет назад на рынке первичного загородного жилья на коттеджи, по данным «Инком-Недвижимости», приходилось до 80% заключенных сделок. Впрочем, вскоре у них появились серьезные конкуренты: в 2008 году на рынок вышли будущие лидеры спроса — участки без подряда (УБП), а в конце 2010-го — проекты малоэтажного строительства (МЖД), представляющие для многих разумный компромисс между городской квартирой и загородным домом. Ощутимый удар по популярности коттеджей нанес кризис 2014 года: непрекращающееся падение платежеспособного спроса привело к тому, что последние несколько лет сделки в этом формате составляли не более 8% от общего числа продаж. Кроме того, серьезно пострадал элитный сегмент. Например, по данным Penny Lane Realty, на Рублевском шоссе за 10 лет число сделок снизилось на 70%.

Демократизация в тренде

Снижение спроса привело к значительному падению цен и изменению структуры предложения. До кризиса 2008 года загородный рынок был по сути элитным: девелоперы создавали поселки для «олигархов», на которых можно было получить максимальную маржу. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», в 2008 году почти 40% рынка составляли коттеджные поселки в ближней зоне (до 30 км от МКАД) со средней стоимостью 66 млн рублей. Сейчас на эту зону приходится около 25% поселков при средней стоимости 21 млн рублей за домовладение.

В целом же по рынку средняя цена снизилась на 60% - с 36,3 млн рублей до 14,5 млн рублей за дом с землей. Это произошло в первую очередь за счет демократизации предложения. Даже на престижных шоссе сейчас можно найти относительно недорогие коттеджи – стоимостью 7-15 млн рублей. Более демократичным становится и сам элитный сегмент. По данным Point Estate, если до кризиса продажи шли в основном в бюджете около $3 млн, сейчас этот показатель упал до $1 млн.

Как и на рынке квартирных новостроек, в сегменте загородного жилья с 2008 года девелоперы стремятся снизить бюджет покупки за счет уменьшения площадей. Снижения общего бюджета покупки девелоперам удается добиться, прежде всего, за счет уменьшения площадей домов. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», если до кризиса 2008 года на рынке предлагались дома по 350-400 кв. м в среднем, то сейчас средняя площадь коттеджей составляет менее 250 кв. м. Встречаются варианты домов и вовсе от 30-40 кв. м.

По словам аналитиков «Инкома», средняя площадь коттеджа сейчас равна 271,5 кв. м, придомового участка — 15,9 сотки, причем даже такие цифры давно не соответствуют запросам нынешних покупателей. «Если после 2008 года средняя востребованная площадь дома уменьшилась с 400–500 кв. м до 250 кв. м, то в 2013—2014 гг. она дополнительно снизилась до 100–150 кв. м, — рассказывает руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «Инкома» Алексей Сенчук. — Похожая ситуация произошла с придомовыми участками: десять лет назад клиентам было нужно 20–40 соток и более, теперь же они выбирают варианты с 4–10 сотками».

Медленные покупатели

Ситуация на рынке приводит к тому, что количество просматриваемых объектов увеличивается, а срок экспозиции – растягивается. «Покупатели сегодня ездят много: кто-то может посмотреть и двадцать, и тридцать проектов, - рассказывает Сергей Цывин. - Загвоздка в том, что чаще всего эти поиски заканчиваются пониманием, что дома, соответствующего сложившейся в голове картинке, в предложении попросту нет. Либо есть, но стоит он в разы дороже».

По данным риелторов, на первичном рынке клиенты обычно смотрят коттеджи от месяца до полугода. На «вторичке» этот показатель как минимум вдвое больше. При этом сроки экспозиции могут достигать трех-пяти лет. До кризиса на выбор первичного коттеджа уходило обычно не более месяца, а на вторичном рынке срок экспозиции составлял до трех месяцев. В элитном сегменте, по данным KM Development, сроки экспозиции первичной и вторичной загородной недвижимости почти одинаковы – около 12 месяцев. До кризиса средний срок экспозиции вторичных объектов составлял шесть месяцев, первичных лотов – около трех месяцев.

За 10 лет заметно увеличилось количество ипотечных покупателей. По словам Сергея Цывина, на ипотеку сейчас рассчитывают 70–80% клиентов, хотя 10 лет назад их почти не было. «Но и сейчас банки дают ипотеку на загородные объекты неохотно, я бы сказал, что их требованиям соответствует не более 10% лотов от общего предложения. Кроме того, процент по ипотеке здесь безусловно выше, чем в сегменте новостроек, и порой это заставляет потенциальных покупателей пересматривать свое решение в пользу квартиры», - отмечает эксперт. Однако десять лет назад ипотека на покупку «загородки» практически не выдавалась – только на готовые объекты, и то не всегда. (См. «Ипотека на трудные объекты: чем ниже ликвидность, тем выше ставки».)

Предложение теряет актуальность

Из-за снижения спроса многие объекты зависают на рынке, в результате сейчас до 85% построенных домов – морально и технически устаревшие объекты. «Проектный цикл поселка составляет 5–10 лет, - объясняет Сергей Цывин. - Это значит, что все технологические решения, сам концепт продукта были задуманы еще годы назад. За этот срок предпочтения покупателей в отношении площадей, визуального ряда, инфраструктуры серьезно изменились. В итоге построенные дома так и стоят в запустении, а клиент, который хочет купить готовый продукт, но не может найти отвечающий его пожеланиям, блуждает в поисках».

В целом структура предложения сильно изменилась. По данным «Инкома», до кризиса 2008 года примерно 80% рынка занимали коттеджные поселки, на участки без подряда приходилось около 17%, 3% - на таунхаусы. Сейчас доля УБП на рынке составляет 65%. Следом со значительным отрывом идет малоэтажное жилье (МЖД), на него приходится 17% предложения. 11% ассортимента занимают блокированные дома (таунхаусы и дуплексы), в аутсайдерах — коттеджи с 7% рынка. Если говорить о классах, то 78% лотов относится к сегменту «эконом», 15% — «комфорт», 4% предложения — это бизнес-класс и 3% — высшие ценовые сегменты.

Ситуация с затовариванием постепенно выправляется. С 2008 по 2015 годы предложение на рынке росло из-за снижения спроса, но затем оно начало снижаться, поскольку девелоперы адаптировались к ситуации и стали меньшими темпами выводить новые объекты на рынок. По итогам III квартала 2017 года в предложении на «загородке» числится 65 165 объектов, это минимальный показатель за последние четыре года, меньше было только 2013 году – тогда на рынке насчитывалось 49 747 лотов. Больше всего объектов в предложении на загородном рынке было в III квартале 2015 года — 71 309. В тот год предложение стабильно держалось на уровне 69 000 –71 000 лотов.

Тяжелый кризис

Несмотря на то, что спад на загородном рынке практически не прекращался с кризиса 2008 года, общая ситуация за 10 лет изменилась. В 2008 году, по признанию экспертов, обстановка была однозначно проще.

«Менялись характеристики проектов, появлялись новые форматы, что определенным образом стабилизировало рынок, и временами продажи даже росли, - говорит Сергей Цывин. - У покупателей не было такого разрыва между желаниями и возможностями, как сейчас, когда они не могут потянуть даже бюджетные варианты с учетом всех дисконтных и ипотечных программ. Мы все чаще сталкиваемся, так скажем, со сделками «в состоянии эйфории». То есть люди бронируют объект, вносят за него деньги, а потом говорят, что заново все обдумали и поняли: если приобрести дом они еще смогут, то отремонтировать и содержать — нет. На этом все и заканчивается. В зависимости от категории и формата поселка доля отказных броней достигает четверти от их общего числа».

В целом эксперты отмечают, что в нынешней ситуации непросто не только клиентам, но и девелоперам: развивать проект с нуля крайне сложно – для этого требуется либо уникальный продукт, либо рискованные игры с ценой на грани себестоимости.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5821 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 372 070
до 5 981 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 74 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Новые 1-2-комнатные апартаменты. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте