Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость: 5 самых важных изменений на рынке за 10 лет

От роскошных имений до скромных участков

В отличие от рынка квартир, который столкнулся с серьезным снижением спроса только в последние годы, загородный рынок находится в этом состоянии еще с кризиса 2008 года, и его сильнее других затронул тренд на демократизацию. Редакция IRN.RU выяснила, как изменился рынок загородной недвижимости за последние 10 лет.

Спрос вниз

Спрос на рынке продолжает снижаться. Риелторы отмечают, что 2017 год стал самым трудным на рынке загородного жилья за 10 лет. Так, по данным компании «Миэль-Загородная недвижимость», за десять месяцев этого года сделок заключено на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По данным «Инком-Недвижимости», за три квартала 2017 года было заключено 7203 сделки с дачами, коттеджами и участками. Это почти на 40% меньше, чем за тот же отрезок экономически более благополучного 2012-го, когда удалось реализовать 11980 лотов, утверждают риелторы. В начале 2010-х, по словам руководителя офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «Инкома» Сергея Цывина, за первые три квартала совершалось около 12 000 сделок, а в 2007-2008 годах – примерно по 14 000.

Особенно пострадал от снижения спроса рынок коттеджей. Десять лет назад на рынке первичного загородного жилья на коттеджи, по данным «Инком-Недвижимости», приходилось до 80% заключенных сделок. Впрочем, вскоре у них появились серьезные конкуренты: в 2008 году на рынок вышли будущие лидеры спроса — участки без подряда (УБП), а в конце 2010-го — проекты малоэтажного строительства (МЖД), представляющие для многих разумный компромисс между городской квартирой и загородным домом. Ощутимый удар по популярности коттеджей нанес кризис 2014 года: непрекращающееся падение платежеспособного спроса привело к тому, что последние несколько лет сделки в этом формате составляли не более 8% от общего числа продаж. Кроме того, серьезно пострадал элитный сегмент. Например, по данным Penny Lane Realty, на Рублевском шоссе за 10 лет число сделок снизилось на 70%.

Демократизация в тренде

Снижение спроса привело к значительному падению цен и изменению структуры предложения. До кризиса 2008 года загородный рынок был по сути элитным: девелоперы создавали поселки для «олигархов», на которых можно было получить максимальную маржу. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», в 2008 году почти 40% рынка составляли коттеджные поселки в ближней зоне (до 30 км от МКАД) со средней стоимостью 66 млн рублей. Сейчас на эту зону приходится около 25% поселков при средней стоимости 21 млн рублей за домовладение.

В целом же по рынку средняя цена снизилась на 60% - с 36,3 млн рублей до 14,5 млн рублей за дом с землей. Это произошло в первую очередь за счет демократизации предложения. Даже на престижных шоссе сейчас можно найти относительно недорогие коттеджи – стоимостью 7-15 млн рублей. Более демократичным становится и сам элитный сегмент. По данным Point Estate, если до кризиса продажи шли в основном в бюджете около $3 млн, сейчас этот показатель упал до $1 млн.

Как и на рынке квартирных новостроек, в сегменте загородного жилья с 2008 года девелоперы стремятся снизить бюджет покупки за счет уменьшения площадей. Снижения общего бюджета покупки девелоперам удается добиться, прежде всего, за счет уменьшения площадей домов. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», если до кризиса 2008 года на рынке предлагались дома по 350-400 кв. м в среднем, то сейчас средняя площадь коттеджей составляет менее 250 кв. м. Встречаются варианты домов и вовсе от 30-40 кв. м.

По словам аналитиков «Инкома», средняя площадь коттеджа сейчас равна 271,5 кв. м, придомового участка — 15,9 сотки, причем даже такие цифры давно не соответствуют запросам нынешних покупателей. «Если после 2008 года средняя востребованная площадь дома уменьшилась с 400–500 кв. м до 250 кв. м, то в 2013—2014 гг. она дополнительно снизилась до 100–150 кв. м, — рассказывает руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «Инкома» Алексей Сенчук. — Похожая ситуация произошла с придомовыми участками: десять лет назад клиентам было нужно 20–40 соток и более, теперь же они выбирают варианты с 4–10 сотками».

Медленные покупатели

Ситуация на рынке приводит к тому, что количество просматриваемых объектов увеличивается, а срок экспозиции – растягивается. «Покупатели сегодня ездят много: кто-то может посмотреть и двадцать, и тридцать проектов, - рассказывает Сергей Цывин. - Загвоздка в том, что чаще всего эти поиски заканчиваются пониманием, что дома, соответствующего сложившейся в голове картинке, в предложении попросту нет. Либо есть, но стоит он в разы дороже».

По данным риелторов, на первичном рынке клиенты обычно смотрят коттеджи от месяца до полугода. На «вторичке» этот показатель как минимум вдвое больше. При этом сроки экспозиции могут достигать трех-пяти лет. До кризиса на выбор первичного коттеджа уходило обычно не более месяца, а на вторичном рынке срок экспозиции составлял до трех месяцев. В элитном сегменте, по данным KM Development, сроки экспозиции первичной и вторичной загородной недвижимости почти одинаковы – около 12 месяцев. До кризиса средний срок экспозиции вторичных объектов составлял шесть месяцев, первичных лотов – около трех месяцев.

За 10 лет заметно увеличилось количество ипотечных покупателей. По словам Сергея Цывина, на ипотеку сейчас рассчитывают 70–80% клиентов, хотя 10 лет назад их почти не было. «Но и сейчас банки дают ипотеку на загородные объекты неохотно, я бы сказал, что их требованиям соответствует не более 10% лотов от общего предложения. Кроме того, процент по ипотеке здесь безусловно выше, чем в сегменте новостроек, и порой это заставляет потенциальных покупателей пересматривать свое решение в пользу квартиры», - отмечает эксперт. Однако десять лет назад ипотека на покупку «загородки» практически не выдавалась – только на готовые объекты, и то не всегда. (См. «Ипотека на трудные объекты: чем ниже ликвидность, тем выше ставки».)

Предложение теряет актуальность

Из-за снижения спроса многие объекты зависают на рынке, в результате сейчас до 85% построенных домов – морально и технически устаревшие объекты. «Проектный цикл поселка составляет 5–10 лет, - объясняет Сергей Цывин. - Это значит, что все технологические решения, сам концепт продукта были задуманы еще годы назад. За этот срок предпочтения покупателей в отношении площадей, визуального ряда, инфраструктуры серьезно изменились. В итоге построенные дома так и стоят в запустении, а клиент, который хочет купить готовый продукт, но не может найти отвечающий его пожеланиям, блуждает в поисках».

В целом структура предложения сильно изменилась. По данным «Инкома», до кризиса 2008 года примерно 80% рынка занимали коттеджные поселки, на участки без подряда приходилось около 17%, 3% - на таунхаусы. Сейчас доля УБП на рынке составляет 65%. Следом со значительным отрывом идет малоэтажное жилье (МЖД), на него приходится 17% предложения. 11% ассортимента занимают блокированные дома (таунхаусы и дуплексы), в аутсайдерах — коттеджи с 7% рынка. Если говорить о классах, то 78% лотов относится к сегменту «эконом», 15% — «комфорт», 4% предложения — это бизнес-класс и 3% — высшие ценовые сегменты.

Ситуация с затовариванием постепенно выправляется. С 2008 по 2015 годы предложение на рынке росло из-за снижения спроса, но затем оно начало снижаться, поскольку девелоперы адаптировались к ситуации и стали меньшими темпами выводить новые объекты на рынок. По итогам III квартала 2017 года в предложении на «загородке» числится 65 165 объектов, это минимальный показатель за последние четыре года, меньше было только 2013 году – тогда на рынке насчитывалось 49 747 лотов. Больше всего объектов в предложении на загородном рынке было в III квартале 2015 года — 71 309. В тот год предложение стабильно держалось на уровне 69 000 –71 000 лотов.

Тяжелый кризис

Несмотря на то, что спад на загородном рынке практически не прекращался с кризиса 2008 года, общая ситуация за 10 лет изменилась. В 2008 году, по признанию экспертов, обстановка была однозначно проще.

«Менялись характеристики проектов, появлялись новые форматы, что определенным образом стабилизировало рынок, и временами продажи даже росли, - говорит Сергей Цывин. - У покупателей не было такого разрыва между желаниями и возможностями, как сейчас, когда они не могут потянуть даже бюджетные варианты с учетом всех дисконтных и ипотечных программ. Мы все чаще сталкиваемся, так скажем, со сделками «в состоянии эйфории». То есть люди бронируют объект, вносят за него деньги, а потом говорят, что заново все обдумали и поняли: если приобрести дом они еще смогут, то отремонтировать и содержать — нет. На этом все и заканчивается. В зависимости от категории и формата поселка доля отказных броней достигает четверти от их общего числа».

В целом эксперты отмечают, что в нынешней ситуации непросто не только клиентам, но и девелоперам: развивать проект с нуля крайне сложно – для этого требуется либо уникальный продукт, либо рискованные игры с ценой на грани себестоимости.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6550 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 524 500
до 11 461 990 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Одинцовский район Площади : 24 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 307 630
до 7 931 977 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пригород Лесное Ленинский район, 6 км от МКАД Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2029 г. Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.20 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.21 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.22 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.23 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.24 Показать все 15 корпусов Застройщик: Пригород Лесное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 956 500
до 12 360 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Красногорский район, 8 км от МКАД Площади : 21 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 49 до 209 метров ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 32 до 115 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Речной вокзал Новые квартиры в готовых домах площадью от 28 метров. рядом с метро Речной вокзал. Подробности по телефону! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Спешите! В продаже квартиры в готовых домах площадью 24-89 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 88 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж нового корпуса! Квартиры от 3,6 млн рублей. Повышение цен с 1 июля. Ипотека от 5%. Метро «Саларьево». от 3,6 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте