Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость: 5 самых важных изменений на рынке за 10 лет

От роскошных имений до скромных участков

В отличие от рынка квартир, который столкнулся с серьезным снижением спроса только в последние годы, загородный рынок находится в этом состоянии еще с кризиса 2008 года, и его сильнее других затронул тренд на демократизацию. Редакция IRN.RU выяснила, как изменился рынок загородной недвижимости за последние 10 лет.

Спрос вниз

Спрос на рынке продолжает снижаться. Риелторы отмечают, что 2017 год стал самым трудным на рынке загородного жилья за 10 лет. Так, по данным компании «Миэль-Загородная недвижимость», за десять месяцев этого года сделок заключено на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. По данным «Инком-Недвижимости», за три квартала 2017 года было заключено 7203 сделки с дачами, коттеджами и участками. Это почти на 40% меньше, чем за тот же отрезок экономически более благополучного 2012-го, когда удалось реализовать 11980 лотов, утверждают риелторы. В начале 2010-х, по словам руководителя офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «Инкома» Сергея Цывина, за первые три квартала совершалось около 12 000 сделок, а в 2007-2008 годах – примерно по 14 000.

Особенно пострадал от снижения спроса рынок коттеджей. Десять лет назад на рынке первичного загородного жилья на коттеджи, по данным «Инком-Недвижимости», приходилось до 80% заключенных сделок. Впрочем, вскоре у них появились серьезные конкуренты: в 2008 году на рынок вышли будущие лидеры спроса — участки без подряда (УБП), а в конце 2010-го — проекты малоэтажного строительства (МЖД), представляющие для многих разумный компромисс между городской квартирой и загородным домом. Ощутимый удар по популярности коттеджей нанес кризис 2014 года: непрекращающееся падение платежеспособного спроса привело к тому, что последние несколько лет сделки в этом формате составляли не более 8% от общего числа продаж. Кроме того, серьезно пострадал элитный сегмент. Например, по данным Penny Lane Realty, на Рублевском шоссе за 10 лет число сделок снизилось на 70%.

Демократизация в тренде

Снижение спроса привело к значительному падению цен и изменению структуры предложения. До кризиса 2008 года загородный рынок был по сути элитным: девелоперы создавали поселки для «олигархов», на которых можно было получить максимальную маржу. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», в 2008 году почти 40% рынка составляли коттеджные поселки в ближней зоне (до 30 км от МКАД) со средней стоимостью 66 млн рублей. Сейчас на эту зону приходится около 25% поселков при средней стоимости 21 млн рублей за домовладение.

В целом же по рынку средняя цена снизилась на 60% - с 36,3 млн рублей до 14,5 млн рублей за дом с землей. Это произошло в первую очередь за счет демократизации предложения. Даже на престижных шоссе сейчас можно найти относительно недорогие коттеджи – стоимостью 7-15 млн рублей. Более демократичным становится и сам элитный сегмент. По данным Point Estate, если до кризиса продажи шли в основном в бюджете около $3 млн, сейчас этот показатель упал до $1 млн.

Как и на рынке квартирных новостроек, в сегменте загородного жилья с 2008 года девелоперы стремятся снизить бюджет покупки за счет уменьшения площадей. Снижения общего бюджета покупки девелоперам удается добиться, прежде всего, за счет уменьшения площадей домов. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», если до кризиса 2008 года на рынке предлагались дома по 350-400 кв. м в среднем, то сейчас средняя площадь коттеджей составляет менее 250 кв. м. Встречаются варианты домов и вовсе от 30-40 кв. м.

По словам аналитиков «Инкома», средняя площадь коттеджа сейчас равна 271,5 кв. м, придомового участка — 15,9 сотки, причем даже такие цифры давно не соответствуют запросам нынешних покупателей. «Если после 2008 года средняя востребованная площадь дома уменьшилась с 400–500 кв. м до 250 кв. м, то в 2013—2014 гг. она дополнительно снизилась до 100–150 кв. м, — рассказывает руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «Инкома» Алексей Сенчук. — Похожая ситуация произошла с придомовыми участками: десять лет назад клиентам было нужно 20–40 соток и более, теперь же они выбирают варианты с 4–10 сотками».

Медленные покупатели

Ситуация на рынке приводит к тому, что количество просматриваемых объектов увеличивается, а срок экспозиции – растягивается. «Покупатели сегодня ездят много: кто-то может посмотреть и двадцать, и тридцать проектов, - рассказывает Сергей Цывин. - Загвоздка в том, что чаще всего эти поиски заканчиваются пониманием, что дома, соответствующего сложившейся в голове картинке, в предложении попросту нет. Либо есть, но стоит он в разы дороже».

По данным риелторов, на первичном рынке клиенты обычно смотрят коттеджи от месяца до полугода. На «вторичке» этот показатель как минимум вдвое больше. При этом сроки экспозиции могут достигать трех-пяти лет. До кризиса на выбор первичного коттеджа уходило обычно не более месяца, а на вторичном рынке срок экспозиции составлял до трех месяцев. В элитном сегменте, по данным KM Development, сроки экспозиции первичной и вторичной загородной недвижимости почти одинаковы – около 12 месяцев. До кризиса средний срок экспозиции вторичных объектов составлял шесть месяцев, первичных лотов – около трех месяцев.

За 10 лет заметно увеличилось количество ипотечных покупателей. По словам Сергея Цывина, на ипотеку сейчас рассчитывают 70–80% клиентов, хотя 10 лет назад их почти не было. «Но и сейчас банки дают ипотеку на загородные объекты неохотно, я бы сказал, что их требованиям соответствует не более 10% лотов от общего предложения. Кроме того, процент по ипотеке здесь безусловно выше, чем в сегменте новостроек, и порой это заставляет потенциальных покупателей пересматривать свое решение в пользу квартиры», - отмечает эксперт. Однако десять лет назад ипотека на покупку «загородки» практически не выдавалась – только на готовые объекты, и то не всегда. (См. «Ипотека на трудные объекты: чем ниже ликвидность, тем выше ставки».)

Предложение теряет актуальность

Из-за снижения спроса многие объекты зависают на рынке, в результате сейчас до 85% построенных домов – морально и технически устаревшие объекты. «Проектный цикл поселка составляет 5–10 лет, - объясняет Сергей Цывин. - Это значит, что все технологические решения, сам концепт продукта были задуманы еще годы назад. За этот срок предпочтения покупателей в отношении площадей, визуального ряда, инфраструктуры серьезно изменились. В итоге построенные дома так и стоят в запустении, а клиент, который хочет купить готовый продукт, но не может найти отвечающий его пожеланиям, блуждает в поисках».

В целом структура предложения сильно изменилась. По данным «Инкома», до кризиса 2008 года примерно 80% рынка занимали коттеджные поселки, на участки без подряда приходилось около 17%, 3% - на таунхаусы. Сейчас доля УБП на рынке составляет 65%. Следом со значительным отрывом идет малоэтажное жилье (МЖД), на него приходится 17% предложения. 11% ассортимента занимают блокированные дома (таунхаусы и дуплексы), в аутсайдерах — коттеджи с 7% рынка. Если говорить о классах, то 78% лотов относится к сегменту «эконом», 15% — «комфорт», 4% предложения — это бизнес-класс и 3% — высшие ценовые сегменты.

Ситуация с затовариванием постепенно выправляется. С 2008 по 2015 годы предложение на рынке росло из-за снижения спроса, но затем оно начало снижаться, поскольку девелоперы адаптировались к ситуации и стали меньшими темпами выводить новые объекты на рынок. По итогам III квартала 2017 года в предложении на «загородке» числится 65 165 объектов, это минимальный показатель за последние четыре года, меньше было только 2013 году – тогда на рынке насчитывалось 49 747 лотов. Больше всего объектов в предложении на загородном рынке было в III квартале 2015 года — 71 309. В тот год предложение стабильно держалось на уровне 69 000 –71 000 лотов.

Тяжелый кризис

Несмотря на то, что спад на загородном рынке практически не прекращался с кризиса 2008 года, общая ситуация за 10 лет изменилась. В 2008 году, по признанию экспертов, обстановка была однозначно проще.

«Менялись характеристики проектов, появлялись новые форматы, что определенным образом стабилизировало рынок, и временами продажи даже росли, - говорит Сергей Цывин. - У покупателей не было такого разрыва между желаниями и возможностями, как сейчас, когда они не могут потянуть даже бюджетные варианты с учетом всех дисконтных и ипотечных программ. Мы все чаще сталкиваемся, так скажем, со сделками «в состоянии эйфории». То есть люди бронируют объект, вносят за него деньги, а потом говорят, что заново все обдумали и поняли: если приобрести дом они еще смогут, то отремонтировать и содержать — нет. На этом все и заканчивается. В зависимости от категории и формата поселка доля отказных броней достигает четверти от их общего числа».

В целом эксперты отмечают, что в нынешней ситуации непросто не только клиентам, но и девелоперам: развивать проект с нуля крайне сложно – для этого требуется либо уникальный продукт, либо рискованные игры с ценой на грани себестоимости.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5372 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 3 116 440
до 7 558 440 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южный Московская область, г. Красногорск, 5 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Застройщик: ПРОГРЕСС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте