Доля апартаментов в суммарном объеме предложения и спроса на первичном рынке «старой» Москвы продолжает сокращаться. Они не выдерживают конкуренции с недорогими новостройками.

Предложение

За десять месяцев 2017 г. в Москве появилось 20 новых проектов с апартаментами: 12 в I полугодии, пять в III квартале и три в октябре, рассказали в компании «БЕСТ-Новострой».

Кроме того, предложение активно пополнялось за счет новых корпусов в уже строящихся комплексах. По данным риелторских компаний, всего на рынок вышло почти 30 корпусов в новых и старых проектах. Однако в прошлом году девелоперы были более активными: за январь-октябрь 2016 г. продажи стартовали в 35 новых корпусах, сообщает Est-a-Tet.
 

Новые проекты с апартаментами и новые корпуса в старых проектах

Название ЖК Застройщик
«Березовая аллея» (корпус 5) Д-Инвест
Citimix Apsis Globe
«Ривер парк» (стр. 1) Aeon Corporation в партнерстве с «Ферро-строй»
«Савеловский Сити» (корпус С2) MR Group
«Дом №128» (вл 128) «Одис»
«Смольная, 44» (корпус 1) «Автоевросервис – М»
«Level Амурская» Level Group
«Nord» «Доходный дом»
PerovSky MR Group
«Пресня Сити» (корпус 2) MR Group / Coalco
«Царская площадь» (корп. А) MR Group / Coalco
«Сердце столицы» (корп. 8) «Донстрой»
«Ленинский 38» «МеджиКом»
Only (корпус А) Central Properties
Loftec «Колди»
«Пресненский вал, 21» ПИК
«Стрешнево» «Прогресс»
A-Residence O1 Properties
«Резиденции Замоскворечье» «Монолит КапиталСтрой»
«I'm Тверская» (вл. 28) «Группа ПСН»
«Городской квартал Правда» «Группа ПСН»
Roza Rossa KR Properties
JAZZ SMINEX
«Берег Столицы: Дома в Серебрянном Бору» «Ташир»
City Park «МонАрх»
«Нескучный HOME &SPA» GORN Development
«На Долгоруковской, 25» «БЭЛ Девелопмент»

Источник: Est-a-Tet, «Метриум Групп», «Трест № 7» (Becar Asset Management Group), «МИЭЛЬ-Новостройки»

Всего в Москве продается 110 - 115 проектов с апартаментами, в лотах объем предложения приближается к 10 000 (9 720 – 9 950), по данным «Метриум Групп», Becar и «Бест-Новострой». Общее количество корпусов с апартаментами, по информации «Бест-Новостроя», составляет 163 штуки: 49 корпусов комфорткласса, 86 - бизнес-класса и 28 элитных. Год назад в продаже находилось 87 проектов, или 131 корпус на 8 830 лотов.

Общий объем предложения в метрах риелторы оценивают в диапазоне от 636 000 кв. м («БЕСТ-Новострой») до 704 000 кв. м (Est-a-Tet). За год показатель вырос на 13,4 - 5% соответственно.

Источник: Est-a-Tet

Доля апартаментов в суммарном объеме предложения на первичном рынке продолжает снижаться, так как предложение новостроек растет опережающими темпами – см. «Новостройки Москвы в III квартале 2017 года: объем предложения бьет все рекорды». По информации Est-a-Tet, относительно 2016 г. показатель сократился на 2,3% до 20,6%, «Бест-Новострой» - на 21,1% (18,1%), «Миэль» - на 4,7% (14,9%).

Наиболее заметно уменьшилась доля апартаментов в комфортклассе. По оценке «Миэль», с 12,5% до 7,8% (в бизнес-классе - с 29,5% до 24,2%). Главная причина – низкий спрос (по сравнению с новостройками) и, как следствие, уменьшение интереса девелоперов к этому формату. Как отмечает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, ранее, когда выбор недорогих квартир был достаточно ограничен, клиенты охотно рассматривали варианты с апартаментами. Но сейчас, при наличии огромного количества доступных новостроек, люди значительно реже обращают внимание на апартаменты.

Спрос

Спрос на апартаменты в Москве растет, единодушны все опрошенные редакцией IRN.RU риелторские агентства. По данным Est-a-Tet, с января по сентябрь 2017 г. в Москве было продано 151 800 кв. м апартаментов, что на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Согласно подсчетам «Метриум Групп», с января по сентябрь 2017 г. спрос на апартаменты увеличился на 25% в годовом выражении. «Трест№ 7» (Becar Asset Management Group) оценивает рост продаж в 55%.

«Рост спроса обусловлен увеличением числа более доступных предложений на рынке апартаментов, а также ограниченной платежеспособностью населения: стоимость апартаментов ниже стоимости квартир», - поясняет Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE, связывает увеличение числа сделок с общим оживлением первичного рынка недвижимости: по данным Росреестра, число ДДУ (новостройки) за девять месяцев 2017 г. увеличилось на 55,8%. «Доступная ипотека на фоне отсутствия каких-либо экономических потрясений повысила интерес клиентов к покупке жилья в целом, а не только апартаментов», - отмечает Литинецкая.

При этом спрос на апартаменты, конечно, в разы ниже, чем на квартиры в новостройках. По оценкам «Метриум Групп», сегодня на семь проданных квартир на первичном рынке «старой» Москвы приходится примерно один реализованный апартамент. А предложение квартир и апартаментов по итогам III квартала 2017 г. находилось в отношении 4 к 1.

Впрочем, здесь надо учитывать, что львиная доля апартаментов расположена в высокобюджетных проектах, где уровень покупательской активности всегда ниже, чем в массовом сегменте, добавляет Литинецкая.

В данном случае важнее сокращение доли апартаментов в общей структуре спроса на первичном рынке на протяжении всего 2017 г. Если в 2015 г. показатель достигал почти 25%, то сейчас снизился до 11,3%, по данным «Миэль». По итогам III квартала доля апартаментов в спросе достигла рекордно низкого значения, подчеркивает Наталья Шаталина.
 

Апартаменты в структуре спроса на первичном рынке «старой» Москвы

Период 1 кв. 2016 2 кв. 2016 3 кв. 2016 4 кв. 2016 1 кв. 2017 2 кв. 2017 3 кв. 2017
Доля апартаментов в структуре спроса 12,8% 14,2% 13,2% 12,9% 13,7% 12,9% 11,3%

Источник: «Миэль-Новостройки»

Цены

В оценке динамики стоимости апартаментов риелторы разошлись. По данным Est-a-Tet, средний бюджет сделки на рынке апартаментов (без учета элитного сегмента) за год снизился на 3%, до 21,5 млн рублей, а метр подешевел на 4,3%, до 320 200 руб.

Средняя цена метра в комфортклассе по итогам III квартала просела на 4,2% (до 152 700 руб. за метр), сообщил Евгений Киряев, гендиректор «Трест№ 7» (Becar Asset Management Group). Бизнес-класс подешевел на 6,8% (230 600 руб.), элит-класс – на 12,5% (495 200).

«Данное снижение обусловлено как уменьшением средней площади лотов (особенно это прослеживается в объектах премиум-класса), так и выходом новых проектов на начальной стадии строительства», - говорит Роман Родионцев.

«Бест-Новострой» и «Метриум Групп», наоборот, сообщают о росте цен на апартаменты.

«По итогам октября 2016 г. средняя цена 1 кв. метра апартаментов составляла 260 200 руб. В комфортклассе этот показатель тогда достигал 147 100 руб., в бизнес-классе - 244 700 руб., а в элитном – 649 600 руб. Сегодня, по итогам октября 2017 г., средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке апартаментов находится на уровне 265 500 руб.», - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
 

Цены на апартаменты в Москве

Апартаменты Октябрь 2016 г. Октябрь 2017 г.
Комфорт 147,1 тыс. руб. 148,3, тыс. руб.
Бизнес 244,7 тыс. руб. 252,8 тыс. руб.
Элитный 649,6 тыс. руб. 785,9 тыс. руб.
Средняя цена 1 кв. м 260,2 тыс. руб. 265,5 тыс. руб.

Источник: «БЕСТ-Новострой»

Средняя цена апартамента, по данным «Миэль», выросла с 13 до 14,2 млн рублей. «Как повышение средневзвешенной цены, так и средней стоимости апартамента связано, прежде всего, с перераспределением структуры предложения. Предложение апартаментов комфорткласса значительно снизилось, в то время как бизнес-класса практически не изменилось», - поясняет Наталья Шаталина.

Увеличился и средний чек сделки. По информации «Метриум Групп» средняя стоимость проданного апартамента с января по сентябрь 2017 г. составила 11,6 млн руб. против 9,6 млн руб. за аналогичный период прошлого года. По мнению Марии Литинецкой, рост показателя почти на 2 млн рублей (21%) связан с активным выходом высокобюджетных апартаментов.

Все упомянутые проекты в продаже (декабрь 2020)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Ривер ПаркМосква, Южный округ, район Нагатинский Затон, м. Коломенская4 кв. 2020 г.от 11 211 775 руб.
PerovSkyМосква, Восточный округ, район Перово, м. Перово3 кв. 2017 г.от 11 802 000 руб.
Царская площадьМосква, Северный округ, район Беговой, м. ДинамоСданот 10 673 090 руб.
Савеловский СитиМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2017 г.от 7 948 000 руб.
Премиум-квартал JAZZМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина рощаот 19 410 000 руб.
Level АмурскаяМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Локомотив МЦК4 кв. 2020 г.от 5 287 970 руб.
Пресня СитиМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Улица 1905 годаот 18 655 000 руб.
Легендарный квартал на Березовой аллееМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический садот 3 497 506 руб.
Комплекс апартаментов «Правда»Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусскаяот 9 351 430 руб.
LOFTECМосква, Центральный округ, район Басманный, м. Бауманскаяот 18 699 062 руб.
Ленинский 38Москва, Юго-Западный округ, район Гагаринский, м. Ленинский проспектСданот 13 200 000 руб.
Резиденции ЗамоскворечьеМосква, Центральный округ, район Замоскворечье, м. Павелецкая3 кв. 2020 г.от 10 725 000 руб.
NordМосква, Северо-Восточный округ, район Северный, м. Алтуфьево4 кв. 2020 г.от 6 135 629 руб.
МФК CitimixМосква, Юго-Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная4 кв. 2022 г.от 5 479 000 руб.
ROZA ROSSA ResidenceМосква, Центральный округ, район Хамовники, м. Парк культуры3 кв. 2020 г.от 41 286 000 руб.
CITY PARKМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Выставочная4 кв. 2020 г.от 20 000 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все