Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
2.1 млн
руб.
от
1.2 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Отказ от долевого строительства: не так страшно, как кажется

Во многих странах жилье строится без средств дольщиков

Власти давно пытаются усовершенствовать механизмы, позволяющие обезопасить покупателей квартир в новостройках: в 214-ФЗ неоднократно вносились изменения, а через три года продажу квартир в недостроенных домах, возможно, вообще запретят. Редакция IRN.RU разобралась, какие модели финансирования строек используются в мире и что из этих схем может быть применено в России.

Отказ от «долевки»

Впервые идея отказа от схемы долевого строительства была озвучена подмосковными властями в 2015 году. Однако к моменту принятия очередных поправок к закону о долевом строительстве (214-ФЗ) в 2016 году от столь радикальных мер было решено отказаться. Но в ноябре 2017 года к этой идее вернулись на самых высоких уровнях: президент Владимир Путин поручил Банку России и АИЖК до 15 декабря разработать «дорожную карту» по постепенному (в течение трех лет) отказу от привлечения средств граждан в строительство.

Частично подобные меры предусмотрены в действующей версии 214-ФЗ. Так, схема со счетами эскроу фактически лишает застройщиков возможности распоряжаться средствами дольщиков: деньги за квартиру лежат на специальном счете в банке, а застройщик может их снять только после передачи квартиры дольщику. Однако использование счетов эскроу не является обязательным – они обозначены в законе лишь в качестве одного из способов финансирования стройки. К тому же дольщик все равно должен полностью оплатить квартиру на стадии строительства и в случае банкротства банка, в котором лежат его деньги, остается при своих интересах (подробнее о поправках читайте в статье «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже»).

При полном отказе от «долевки» купить квартиру можно будет только в уже полностью готовом доме, а основным источником средств для застройщиков станут банковские кредиты – во всяком случае, по замыслу властей. Обсуждение возможности отказа от долевого строительства взбудоражило застройщиков, которые могут лишиться привычного и дешевого способа привлечения финансирования. Однако во многих странах рынок новостроек спокойно обходится без средств дольщиков. Мы посмотрели, какие модели финансирования строительства и покупки квартир в новостройках существуют за рубежом, чтобы понять, есть ли в них что-то общее с российскими реалиями и что может быть применимо к нашему рынку.

Метры за бумаги

Считается, что долевое строительство появилось в Аргентине. В 1985 году президент страны Рауль Риккардо Альфонсин запустил программу «Строительство по справедливости». «Суть нововведения заключалась в приобретении акций акционерных обществ, осуществляющих строительство или продажу уже существующего жилья. Стоимость акций измерялась не деньгами, а количеством квадратных метров жилой недвижимости», - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

С каждой зарплатой (а на фоне гиперинфляции в те времена она выдавалась раз в несколько дней) человек мог купить акции у специального акционерного общества, приравненные к определенному количеству квадратных метров, хотя чаще – сантиметров. Деньги шли на финансирование строительных компаний. После того как у человека накапливалось достаточное количество акций на целую квартиру, он мог обменять их на готовое жилье. В те времена схема была эффективной и востребованной, в результате ее использования количество собственников жилья выросло с 2% до 21% от общего числа населения. Однако после стабилизации аргентинской валюты программа перестала быть востребованной и сейчас почти не используется.

В России аналогичных схем нет. Более или менее похожей можно считать привлечение инвестиций граждан с помощью выпуска жилищных сертификатов, которые являются ценными бумагами, привязанными к квадратным метрам. Эта схема законна, однако почти не используется. Даже до активного перехода на продажи по ДДУ она не была востребована. Дело в том, что в данном случае метры по сертификату не привязаны к конкретной квартире. Поэтому, по словам венчурного предпринимателя и инвестиционного банкира Юрия Гольдберга, эта схема в принципе ориентирована скорее не на обычных покупателей, а на крупных корпоративных инвесторов - фонды и банки.

По частям

Во многих странах практикуется поэтапная оплата строящегося жилья. Например, в Испании при покупке квартиры на этапе строительства обычно оплачивается 20-30% от стоимости жилья, а оставшуюся сумму нужно заплатить после сдачи дома.

В Израиле, по словам Станислава Зингеля, существует шесть этапов оплаты, привязанных к стадиям строительной готовности. На стадии выдачи разрешения на строительство покупатель платит 10-15% от стоимости квартиры и далее по 15-20% на каждой новой стадии вплоть до завершения строительства. Правда, в случае предоставления гарантии (об этом ниже) застройщик может взять полную оплату до окончания строительства.

Во Франции после получения разрешения на строительство застройщики имеют право взять с покупателя 5% стоимости квартиры, 70% - на стадии возведения кровли, 20% при отделочных работах и 5% при сдаче дома.

Страховка и банковские гарантии

В России в последнее время дольщиков старались обезопасить с помощью гарантий – банковских или страховых. Это тоже достаточно распространенная в мире схема. Так, по словам руководителя портала Indriksons.Ru Игоря Индриксонса, в Великобритании, Швейцарии, Австрии и Франции строящиеся объекты подлежат обязательному страхованию от риска долгостроя или банкротства или обязательному обеспечению банковскими гарантиями. При нарушении условий контракта страховая компания или финансовая организация обязуется выплатить инвестору вложенную сумму.

В Израиле, если застройщик хочет сразу получить от дольщика все причитающиеся деньги, он обязан предоставить покупателю один из видов гарантии возврата средств. Иначе возможна только поэтапная оплата долями не более 15% от общей суммы сделки. Чаще всего застройщик дает сразу банковскую гарантию, благодаря которой дольщик может быть уверен в возврате средств, и уведомительную запись, защищающую от двойных продаж. Помимо этого в качестве гарантии может быть предоставлен страховой полис, а также залог – по сути это просто бумага, подтверждающая внесение средств дольщиком в качестве залога за будущую квартиру, которые застройщик обязуется вернуть в случае непередачи квартиры. Также возможна передача покупателю права собственности на недостроенный объект в земельном кадастре. По словам Станислава Зингеля, на последнее застройщики идут редко, поскольку в этом случае они отдают право собственности до получения полной оплаты.

Проектное финансирование и сберегательные кассы

В странах, где застройщик не имеет права брать полную оплату до сдачи объекта, строительство финансируется в основном за счет банковских кредитов и собственных средств. Например, в Великобритании девелопер может взять в качестве предоплаты за квартиру не более 5% от ее стоимости.

При этом, по словам Игоря Индриксонса, во многих случаях банки готовы стопроцентно кредитовать застройщика, если хотя бы 70-80% квартир забронировано по опционным контрактам (обязательство инвестора через определенный срок и за определенную сумму купить жилье). В Израиле застройщик может получить кредит, только если на первом этапе смог продать не менее 10% от общего количества квартир, то есть, по сути, первые взносы на начальном этапе застройщик привлекает без банковских гарантий.

Существуют и другие инструменты привлечения финансирования. В некоторых странах существуют так называемые контрактные сбережения или сберегательные кассы. Они позволяют решить сразу две задачи: облегчить гражданам покупку жилья и обеспечить стройки деньгами.

Например, в Германии любой работающий человек может открыть счет в сберегательной кассе, с которого будет финансироваться строительство определенного объекта – еще до начала строительных работ. Он может ежемесячно пополнять счет на заранее прописанную сумму (зависит от стоимости квартиры). Когда на счете накапливается сумма (обычно примерно за 5 лет), достаточная для оплаты трети стоимости жилья, государство добавляет к ней еще 10% от общего бюджета сделки. Оставшиеся средства человек может получить в кредит в сберегательной кассе по ставке ниже банковской.

Во Франции, по словам Станислава Зингеля, действует похожая система. На специальном счете в банке или другой финансовой организации, осуществляющей кредитную деятельность, человек может откладывать оговоренную в контракте сумму, каждый год к целевому вкладу власти добавляют около 1000 евро. После того как сумма накоплений достигает 15 000 евро, можно взять кредит примерно под 4% годовых. В этом случае деньги копятся не на определенную квартиру – это скорее целевой вклад для получения впоследствии дешевой ипотеки, которую человек может использовать для покупки любой квартиры. При этом деньги, аккумулирующиеся на этих вкладах, нередко используются для выдачи кредитов застройщикам.

Главное – рынок

И все же основная причина малой распространенности долевого строительства за рубежом - не в законодательных предписаниях и специальных схемах, а в естественных рыночных условиях. По словам Игоря Индриксонса, кредит на строительство застройщик обычно может взять под 6-8% годовых. Имея доступ к дешевым банковским деньгам, девелоперам не нужно искать другие способы привлечения финансирования, более того, продажа на ранних стадиях с дисконтом просто невыгодна – проще продать на максимуме цены готовую квартиру.

В России другая ситуация. В рамках проектного финансирования ставки ниже, чем по обычным кредитам на строительство, но все равно обычно составляют процентов 15. Поэтому застройщикам выгоднее привлекать бесплатные деньги дольщиков. И все же наш рынок тоже постепенно придет к отказу от долевого строительства (см. «Долевое строительство отомрет само»). Правда, по другим причинам. Цены на жилье по мере повышения строительной готовности растут теперь значительно медленнее, чем раньше, поэтому не имеет смысла брать на себя риск недостроя и спешить с покупкой квартиры. Таким образом, если в Европе долевое строительство нецелесообразно, прежде всего, для застройщиков, то в России оно становится все менее эффективным для самих дольщиков.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3433 (3 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Готовый ЖК "Южное Видное" Новогодние скидки до 10%. Ипотека от 7,4%! Сдача 2 кв.2018 г. 15 мин от м. Домодедовская! Время покупать! Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 января: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2,0 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. ЖК Лица - больше, чем просто бизнес-класс. От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК «Серебряный Фонтан» Кв. бизнес-класса в 10 мин. от парка Сокольники! Ипотека от 7,4%. Рассрочка 0% до 2020 года. Полная инф-ра. Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный бор Скидки до 1,8 млн руб. Панорамные виды. 150 м от реки. Дом в окружении соснового леса. м.Щукинская. Ипотека от 6,45% Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные холмы" в Красногорске Только до 31.01 - Скидка на готовые квартиры до 22%! Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4% Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-курорт Митино 02 Скидки до 18% только до 31 января! Ипотека от 5,75%.Чистая экология. Курорт вокруг дома. 15 минут от м.Пятницкое шоссе. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Акция в ЖК "Купавна 2018"! Новогодние скидки до 3500 руб с кв.м на габаритные квартиры! Торопитесь! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. г.Котельники. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 15% Новая квартира в старом году! Скидки до 15%. Ипотека 6.9%. Рассрочка до 10 лет. Первый взнос 0%. 7 км от МКАД. г.Балашиха от 47 000 руб./кв.м Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом на Абрамцевской" Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 90 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Однокомнатные квартиры со скидками до 400 тыс. руб.! Готовность дома - 100%. Ключи - в нач.2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом в Кузьминках" Квартиры площадью 39-79 кв.м.Монолит. Проектная декларация на рекламируемом сайте мкр Новое Бисерово 2 Выгода до 310 000 рублей. Малоэтажное строительство с лифтами. Хорошая транспортная доступность. м. Новокосино от 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Зеленые аллеи" Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 26 до 104 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! студия от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград «Павлино»" 12 км от МКАД. Квартиры площадью 24-79 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! студии от 1,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! Sale 18% ЖК Лесобережный. Квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Атлас-дом Лидер в Садовниках" 1-4-комнатные квартиры площадью от 44 метров.Монолит-кирпич. Звоните! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Олимпийская Ривьера Новогорск" Спешите! 1-4-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,7 млн руб. 2 мин. от м. «Селигерская». Скидки до 5%! Ипотека 6,45%. ФЗ-214. квартиры от 3,7 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Отрада" 6 км от МКАД. Квартиры площадью 42-164 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! за 2,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Лесопарковый». Старт продаж! 200 метров до м. «Лесопарковая». Квартиры от 3 млн руб. с отделкой и без. Битцевский парк. Ипотека от 6%. Звоните от 3 млн руб. с отделкой и без Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Ипотека - 6,7%. с отделкой от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидка до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! с отделкой от 1,6 млн рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской. Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! Ипотека 6%! Ключи сразу после покупки квартиры! Отапливаемый паркинг. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт - квартиры с отделкой. 2 мин. до ст. м. Марьина Роща. Дизайнерские лобби. Двор - парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом РЕНОМЭ Квартиры с дизайнерской отделкой . Детский клуб в вашем доме, уютный двор-сад для отдыха. Новослободская, 24 Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Квартиры в ЦАО. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Чертановской! Новогодняя акция! Скидка 10% только на 10 квартир! Успейте до 31 января. Ипотека 6%! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2017" Квартиры с отделкой от 2,5 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% с отделкой от 2,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер в Царицыно! Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! 7 минут пешком от метро! Сдача в 2018 году! Квартиры от 35 до 78 кв метров. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный» Евродвушка от 7,3 млн руб. М/место 650 000 руб. Выдаём ключи при покупке! ФЗ-214. 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной город. Октябрьское поле» Скидка в январе до 1 400 000 руб! 1 комн. квартира от — 8 130 000 руб! Ипотека от 7,5%. Дома сданы! Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Ясный» Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. Домодедовская. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в январе от 5,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Новогодние скидки ждут вас! 300м от метро Полежаевская. Звоните! от 6,9 млнSezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры от 3,4 млн руб. С отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Только в январе! Квартиры со скидкой до 950 000 рублей! Дома 1 очереди готовы! Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Скидка до 11%! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Ипотека 0%. от 1,6 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека 5,95% только до 31 января. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Филатов луг». Старт продаж! Квартиры от 2,4 млн руб. Лоджии. Многоуровневый паркинг. Школа и дет.сад на территории. Ипотека от 6%! Звоните от 2,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте