Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Отказ от долевого строительства: не так страшно, как кажется

Во многих странах жилье строится без средств дольщиков

Власти давно пытаются усовершенствовать механизмы, позволяющие обезопасить покупателей квартир в новостройках: в 214-ФЗ неоднократно вносились изменения, а через три года продажу квартир в недостроенных домах, возможно, вообще запретят. Редакция IRN.RU разобралась, какие модели финансирования строек используются в мире и что из этих схем может быть применено в России.

Отказ от «долевки»

Впервые идея отказа от схемы долевого строительства была озвучена подмосковными властями в 2015 году. Однако к моменту принятия очередных поправок к закону о долевом строительстве (214-ФЗ) в 2016 году от столь радикальных мер было решено отказаться. Но в ноябре 2017 года к этой идее вернулись на самых высоких уровнях: президент Владимир Путин поручил Банку России и АИЖК до 15 декабря разработать «дорожную карту» по постепенному (в течение трех лет) отказу от привлечения средств граждан в строительство.

Частично подобные меры предусмотрены в действующей версии 214-ФЗ. Так, схема со счетами эскроу фактически лишает застройщиков возможности распоряжаться средствами дольщиков: деньги за квартиру лежат на специальном счете в банке, а застройщик может их снять только после передачи квартиры дольщику. Однако использование счетов эскроу не является обязательным – они обозначены в законе лишь в качестве одного из способов финансирования стройки. К тому же дольщик все равно должен полностью оплатить квартиру на стадии строительства и в случае банкротства банка, в котором лежат его деньги, остается при своих интересах (подробнее о поправках читайте в статье «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже»).

При полном отказе от «долевки» купить квартиру можно будет только в уже полностью готовом доме, а основным источником средств для застройщиков станут банковские кредиты – во всяком случае, по замыслу властей. Обсуждение возможности отказа от долевого строительства взбудоражило застройщиков, которые могут лишиться привычного и дешевого способа привлечения финансирования. Однако во многих странах рынок новостроек спокойно обходится без средств дольщиков. Мы посмотрели, какие модели финансирования строительства и покупки квартир в новостройках существуют за рубежом, чтобы понять, есть ли в них что-то общее с российскими реалиями и что может быть применимо к нашему рынку.

Метры за бумаги

Считается, что долевое строительство появилось в Аргентине. В 1985 году президент страны Рауль Риккардо Альфонсин запустил программу «Строительство по справедливости». «Суть нововведения заключалась в приобретении акций акционерных обществ, осуществляющих строительство или продажу уже существующего жилья. Стоимость акций измерялась не деньгами, а количеством квадратных метров жилой недвижимости», - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock.

С каждой зарплатой (а на фоне гиперинфляции в те времена она выдавалась раз в несколько дней) человек мог купить акции у специального акционерного общества, приравненные к определенному количеству квадратных метров, хотя чаще – сантиметров. Деньги шли на финансирование строительных компаний. После того как у человека накапливалось достаточное количество акций на целую квартиру, он мог обменять их на готовое жилье. В те времена схема была эффективной и востребованной, в результате ее использования количество собственников жилья выросло с 2% до 21% от общего числа населения. Однако после стабилизации аргентинской валюты программа перестала быть востребованной и сейчас почти не используется.

В России аналогичных схем нет. Более или менее похожей можно считать привлечение инвестиций граждан с помощью выпуска жилищных сертификатов, которые являются ценными бумагами, привязанными к квадратным метрам. Эта схема законна, однако почти не используется. Даже до активного перехода на продажи по ДДУ она не была востребована. Дело в том, что в данном случае метры по сертификату не привязаны к конкретной квартире. Поэтому, по словам венчурного предпринимателя и инвестиционного банкира Юрия Гольдберга, эта схема в принципе ориентирована скорее не на обычных покупателей, а на крупных корпоративных инвесторов - фонды и банки.

По частям

Во многих странах практикуется поэтапная оплата строящегося жилья. Например, в Испании при покупке квартиры на этапе строительства обычно оплачивается 20-30% от стоимости жилья, а оставшуюся сумму нужно заплатить после сдачи дома.

В Израиле, по словам Станислава Зингеля, существует шесть этапов оплаты, привязанных к стадиям строительной готовности. На стадии выдачи разрешения на строительство покупатель платит 10-15% от стоимости квартиры и далее по 15-20% на каждой новой стадии вплоть до завершения строительства. Правда, в случае предоставления гарантии (об этом ниже) застройщик может взять полную оплату до окончания строительства.

Во Франции после получения разрешения на строительство застройщики имеют право взять с покупателя 5% стоимости квартиры, 70% - на стадии возведения кровли, 20% при отделочных работах и 5% при сдаче дома.

Страховка и банковские гарантии

В России в последнее время дольщиков старались обезопасить с помощью гарантий – банковских или страховых. Это тоже достаточно распространенная в мире схема. Так, по словам руководителя портала Indriksons.Ru Игоря Индриксонса, в Великобритании, Швейцарии, Австрии и Франции строящиеся объекты подлежат обязательному страхованию от риска долгостроя или банкротства или обязательному обеспечению банковскими гарантиями. При нарушении условий контракта страховая компания или финансовая организация обязуется выплатить инвестору вложенную сумму.

В Израиле, если застройщик хочет сразу получить от дольщика все причитающиеся деньги, он обязан предоставить покупателю один из видов гарантии возврата средств. Иначе возможна только поэтапная оплата долями не более 15% от общей суммы сделки. Чаще всего застройщик дает сразу банковскую гарантию, благодаря которой дольщик может быть уверен в возврате средств, и уведомительную запись, защищающую от двойных продаж. Помимо этого в качестве гарантии может быть предоставлен страховой полис, а также залог – по сути это просто бумага, подтверждающая внесение средств дольщиком в качестве залога за будущую квартиру, которые застройщик обязуется вернуть в случае непередачи квартиры. Также возможна передача покупателю права собственности на недостроенный объект в земельном кадастре. По словам Станислава Зингеля, на последнее застройщики идут редко, поскольку в этом случае они отдают право собственности до получения полной оплаты.

Проектное финансирование и сберегательные кассы

В странах, где застройщик не имеет права брать полную оплату до сдачи объекта, строительство финансируется в основном за счет банковских кредитов и собственных средств. Например, в Великобритании девелопер может взять в качестве предоплаты за квартиру не более 5% от ее стоимости.

При этом, по словам Игоря Индриксонса, во многих случаях банки готовы стопроцентно кредитовать застройщика, если хотя бы 70-80% квартир забронировано по опционным контрактам (обязательство инвестора через определенный срок и за определенную сумму купить жилье). В Израиле застройщик может получить кредит, только если на первом этапе смог продать не менее 10% от общего количества квартир, то есть, по сути, первые взносы на начальном этапе застройщик привлекает без банковских гарантий.

Существуют и другие инструменты привлечения финансирования. В некоторых странах существуют так называемые контрактные сбережения или сберегательные кассы. Они позволяют решить сразу две задачи: облегчить гражданам покупку жилья и обеспечить стройки деньгами.

Например, в Германии любой работающий человек может открыть счет в сберегательной кассе, с которого будет финансироваться строительство определенного объекта – еще до начала строительных работ. Он может ежемесячно пополнять счет на заранее прописанную сумму (зависит от стоимости квартиры). Когда на счете накапливается сумма (обычно примерно за 5 лет), достаточная для оплаты трети стоимости жилья, государство добавляет к ней еще 10% от общего бюджета сделки. Оставшиеся средства человек может получить в кредит в сберегательной кассе по ставке ниже банковской.

Во Франции, по словам Станислава Зингеля, действует похожая система. На специальном счете в банке или другой финансовой организации, осуществляющей кредитную деятельность, человек может откладывать оговоренную в контракте сумму, каждый год к целевому вкладу власти добавляют около 1000 евро. После того как сумма накоплений достигает 15 000 евро, можно взять кредит примерно под 4% годовых. В этом случае деньги копятся не на определенную квартиру – это скорее целевой вклад для получения впоследствии дешевой ипотеки, которую человек может использовать для покупки любой квартиры. При этом деньги, аккумулирующиеся на этих вкладах, нередко используются для выдачи кредитов застройщикам.

Главное – рынок

И все же основная причина малой распространенности долевого строительства за рубежом - не в законодательных предписаниях и специальных схемах, а в естественных рыночных условиях. По словам Игоря Индриксонса, кредит на строительство застройщик обычно может взять под 6-8% годовых. Имея доступ к дешевым банковским деньгам, девелоперам не нужно искать другие способы привлечения финансирования, более того, продажа на ранних стадиях с дисконтом просто невыгодна – проще продать на максимуме цены готовую квартиру.

В России другая ситуация. В рамках проектного финансирования ставки ниже, чем по обычным кредитам на строительство, но все равно обычно составляют процентов 15. Поэтому застройщикам выгоднее привлекать бесплатные деньги дольщиков. И все же наш рынок тоже постепенно придет к отказу от долевого строительства (см. «Долевое строительство отомрет само»). Правда, по другим причинам. Цены на жилье по мере повышения строительной готовности растут теперь значительно медленнее, чем раньше, поэтому не имеет смысла брать на себя риск недостроя и спешить с покупкой квартиры. Таким образом, если в Европе долевое строительство нецелесообразно, прежде всего, для застройщиков, то в России оно становится все менее эффективным для самих дольщиков.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4105 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 7 698 750
до 33 762 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Квартал на набережной NOW Москва, Южный округ, район Даниловский Площади : 38 - 116 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Технопарк, 5 мин. пешком Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 497 600
до 21 107 520 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Загорье Москва, Южный округ, район Бирюлево Восточное Площади : 42 - 140 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2012 г. м. Царицыно, 15 мин. транспортом Ягодная ул., д.4 Ягодная ул., д.6 к.5 Ягодная ул., д.8, к.1 Ягодная ул., д.8, к.2 Ягодная ул., д.8, к.3 Показать все 6 корпусов Застройщик: Докон.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Цветочные Поляны Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%. Развитая и безопасная инфраструктура. 15 мин. до метро Филатов Луг Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Ипотека пополам — 50% от ежемесячного платежа. Квартиры с отделкой и без. 2 школы. 5 детских садов. 10 мин. до метро Некрасовка Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. СИМВОЛ. Квартиры в новых домах! Потолки до 3,6 м, окна высотой 2 м, приватный двор, подземный паркинг. Рядом 3 ст. метро. Свой открытый парк. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,5 млн. Скидка 4% при 100% оплате или ипотеке. Строительство детского сада. Закрытая территория. от 3,5 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 444 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Потолки до 5,6 м, окна шириной до 6,3 м. Своя инфраструктура. 1 минута от ЦАО, рядом с Сити. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Сиреневый парк" Квартиры комфорт-класса рядом с м.Бульвар Рокоссовского. Трейд-ин. Ипотека от 4,65% Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5.3% Просторные семейные квартиры от 5 млн.руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 5,3%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Повышение цен с 22 октября! Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 7.3 млн.руб. Уникальные планировки. Экологичный район Москвы. Идет заселение! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,4%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» - Акция! Сдача в 2019 году. Квартиры в готовых монолитных домах. Субсидированная ипотека 5,4%. Готовая инфраструктура. 2к квартиры от 41 940 руб./мес.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте