Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Вторичный рынок жилья: 5 самых важных изменений за 10 лет

Ассортимент больше, покупать проще

За 10 лет вторичный рынок почти не изменился по объему предложения, зато в структуре, ценах и, главное, поведении продавцов и покупателей произошли разительные перемены. Редакция IRN.RU продолжает цикл статей про важнейшие изменения на рынке недвижимости за последние десять лет - с докризисного 2007 года по 2017-й. Сегодня рассказываем о том, что произошло за это время на вторичном рынке недвижимости Москвы.
 

Из долларов в рубли

До кризиса 2008 года рынок недвижимости жил в долларах. «В начале 2007 года вторичный рынок начал переходить на взаиморасчеты в рублях в соответствии с федеральным законом о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ, установившим запрет указывать стоимость товаров и услуг в иностранной валюте», - комментирует Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. Но, несмотря на запрет, на деле продавцы и покупатели еще какое-то время ориентировались на доллары. Переходу на рубли способствовала, в первую очередь, девальвация рубля, которая произошла из-за кризиса.

Спекулятивный рост цен на жилье к 2007 году практически иссяк. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за 2006 год цены выросли на рекордные 88% в долларах и на 71,5% в рублях. А в 2007 году цены уже стали топтаться на месте. В долларах они подросли всего на 2,6% (до $4 319), а в рублях и вовсе снизились на 5%, в декабре 2007 года квадратный метр в Москве стоил в среднем 106 100 рублей.

В 2008 году вновь начался активный рост. «За первое полугодие квартиры подорожали почти на 35%, - вспоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Еще весной было понятно, что идет сильнейший перегрев рынка. Цены бы упали даже без мирового кризиса. В результате к концу лета они достигли исторического максимума в $6 100, или 150 000 рублей за кв. м». А затем за полгода (с осени 2008 по весну 2009 года) цены просели на 35% в долларах и примерно на 10% в рублях.

Рынок достаточно быстро оправился от кризиса, и уже летом цены стали расти. «Начался восстановительный период до июля 2012 года. Затем последовал период стагнации цен до июля 2013 года. После этого вновь начался небольшой рост, который был «подогрет» двумя пиками роста спроса (весной 2014 и осенью-зимой 2014 года). А дальше – снова коррекция цен», - рассказывает Андрей Ярышев, руководитель офиса «Измайловский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». С начала 2015 года долларовые цены снизились на 17% - с $3 500 до $2 900 в конце сентября 2017 года. В рублях процентное снижение оказалось таким же – с отметки 200 000 до 166 000 рублей за кв. м.
 

Новостройки давят

Любопытно, что объем предложения на вторичном рынке за 10 лет практически не изменился. По данным «МИЭЛЬ», и в 2007 году, и в 2017-м в Москве продавалось немногим более 43 000 лотов. Однако нужно учитывать, что заметно вырос объем предложения на первичном рынке: с 27 000 до 50 000 (см. «Новостройки Москвы: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет»), и эти объемы оказывают сильное давление на вторичный рынок.

«Причем в 2013 году объем вторичного рынка Москвы достиг пика – 65 000 квартир, после чего число представленных в продаже лотов резко упало», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Уменьшению объема предложения в большей степени способствовали негативные экономические процессы внутри страны за последние два-три года, которые привели к уменьшению покупательской способности населения. Зачастую, продавцы пока не готовы идти на существенный дисконт и, кому не критично, снимают квартиру с продажи до лучших времен», - объясняет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».)
 

Пришли к балансу

Существенно изменилась структура предложения и типы квартир. «10 лет назад рынок по составу объектов был достаточно однородный и понятный, домов по индивидуальным проектам практически не было», - вспоминает Роман Родионцев. Тогда на вторичном рынке практически безраздельно доминировали панельные дома советской и постсоветской эпох.

«На них приходилось порядка 51% всех квартир в продаже. Объекты в кирпичных домах составляли 35% предложения, - рассказывает Мария Литинецкая. - Кроме того, в тот период только начали выходить на рынок квартиры в монолитных домах. Как правило, их продавали с огромной наценкой инвесторы. Этот продукт пользовался огромным спросом, ведь объем первичного рынка был минимальным, и тем, кто желал приобрести современное жилье, но при этом не был готов вкладывать в очень рисковое на тот момент долевое строительство, лучшим вариантом казались квартиры в «свежем» монолите. В 2007 году их удельный вес оценивался в 10%. Сейчас вторичный рынок по типу предложения стал более сбалансированным, что, на мой взгляд, в целом помогает данному сегменту сохранять привлекательность. По-прежнему на панель приходится 46%, однако монолита стало больше, чем кирпича, – 28% против 26%».

Кроме того, 10 лет назад на рынке продавалось куда больше квартир в хрущевках. «Сейчас доля пятиэтажек составляет порядка 6% в общей структуре предложения, а 10 лет назад – 12-15%. Тогда была первая волна сноса, и на некоторые квартиры велась настоящая охота – люди практически караулили нужную им квартиру, «хватали» ее, потом получали новую от города. Можно было докупить дополнительную комнату по ценам города. Потом многие перепродавали, получая значительную прибыль», - говорит Андрей Ярышев. Снижение доли «хрущевок» в общем объеме предложения связано с тем, что таких домов в принципе осталось меньше. К тому же многие продавцы сняли квартиры с продажи в надежде переселиться в более дорогое жилье по программе реновации, поскольку такой охоты на их квартиры, какая была 10 лет назад, уже нет из-за общей стагнации спроса и снижения цен.
 

Покупатели разборчивее

Из-за постоянного роста цен покупатели на рынке десятилетней давности были куда менее разборчивыми. «Им приходилось принимать решения очень быстро, так как цена на объект могла увеличится за время, пока покупатель ехал к продавцу вносить аванс, - вспоминает Роман Родионцев. - Срок экспозиции квартир был очень коротким, меньше месяца, иногда квартиры продавались с одного просмотра». Сейчас удачной считается продажа квартиры за два месяца. Даже достаточно ликвидная квартира по средней для своей локации цене может ждать покупателя полгода.

Кроме того, радикально изменилась ситуациями с инвестиционными сделками. «Это то, чего практически нет сейчас, а 10 лет назад они переживали бум. Это было классическое «купил вторичную квартиру – сдал в аренду – быстро окупил – вышел на прибыль». Цены росли, поэтому люди не переживали о возможной потере денег, знали, что, во всяком случае, при продаже получится остаться при своих», - говорит Андрей Ярышев.
 

Продавцы лояльнее

Рынок вынуждает меняться и продавцов. По словам Романа Родионцева, до кризиса 2008 года собственники могли специально затянуть продажу в ожидании покупателя, который предложит цену выше указанной в рекламе. «Продавцы прекрасно понимали, что это было их время. Не готовы были ждать долго, если покупатель колебался, – и легко могли отказаться от сделки, если находили более выгодного приобретателя», - рассказывает Андрей Ярышев.

Сейчас продавцы согласны идти на уступки: подождать, пока покупатель получает одобрение в банке на ипотеку или продает свою квартиру, снизить цену. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», 80-90% сделок сейчас заключается после торга, при этом средний размер дисконта составляет около 9%.

Раньше практически любое преимущество квартиры давало прирост в цене. Значимые характеристики (близость к метро, вид из окна, ремонт) увеличивали стоимость недвижимости на 10-20%. Даже из-за менее существенных преимуществ (например, встроенной кухни, посудомоечной машины, вахтера и т.п.) продавцы повышали цену. «Сейчас в лучшем случае это повышает ликвидность, но на цену не влияет или влияет незначительно», - говорит Андрей Ярышев.

Как и в других сегментах, вторичный рынок сейчас во власти покупателей. Продавцы, которые не хотят мириться с реалиями рынка, снимают свои квартиры с продажи в надежде на рост цен в будущем, но пока эти ожидания не оправдываются.
 

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7294 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо Студии, 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёвская, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК МФК «Нахимов» Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-3-комнатные апартаменты Площади : 34 - 104 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Нахимовский пр-т, вл. 31, к.1 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.2 Нахимовский пр-т, вл. 31, к.3 Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте