Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Вторичный рынок жилья: 5 самых важных изменений за 10 лет

Ассортимент больше, покупать проще

За 10 лет вторичный рынок почти не изменился по объему предложения, зато в структуре, ценах и, главное, поведении продавцов и покупателей произошли разительные перемены. Редакция IRN.RU продолжает цикл статей про важнейшие изменения на рынке недвижимости за последние десять лет - с докризисного 2007 года по 2017-й. Сегодня рассказываем о том, что произошло за это время на вторичном рынке недвижимости Москвы.
 

Из долларов в рубли

До кризиса 2008 года рынок недвижимости жил в долларах. «В начале 2007 года вторичный рынок начал переходить на взаиморасчеты в рублях в соответствии с федеральным законом о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ, установившим запрет указывать стоимость товаров и услуг в иностранной валюте», - комментирует Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. Но, несмотря на запрет, на деле продавцы и покупатели еще какое-то время ориентировались на доллары. Переходу на рубли способствовала, в первую очередь, девальвация рубля, которая произошла из-за кризиса.

Спекулятивный рост цен на жилье к 2007 году практически иссяк. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за 2006 год цены выросли на рекордные 88% в долларах и на 71,5% в рублях. А в 2007 году цены уже стали топтаться на месте. В долларах они подросли всего на 2,6% (до $4 319), а в рублях и вовсе снизились на 5%, в декабре 2007 года квадратный метр в Москве стоил в среднем 106 100 рублей.

В 2008 году вновь начался активный рост. «За первое полугодие квартиры подорожали почти на 35%, - вспоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Еще весной было понятно, что идет сильнейший перегрев рынка. Цены бы упали даже без мирового кризиса. В результате к концу лета они достигли исторического максимума в $6 100, или 150 000 рублей за кв. м». А затем за полгода (с осени 2008 по весну 2009 года) цены просели на 35% в долларах и примерно на 10% в рублях.

Рынок достаточно быстро оправился от кризиса, и уже летом цены стали расти. «Начался восстановительный период до июля 2012 года. Затем последовал период стагнации цен до июля 2013 года. После этого вновь начался небольшой рост, который был «подогрет» двумя пиками роста спроса (весной 2014 и осенью-зимой 2014 года). А дальше – снова коррекция цен», - рассказывает Андрей Ярышев, руководитель офиса «Измайловский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». С начала 2015 года долларовые цены снизились на 17% - с $3 500 до $2 900 в конце сентября 2017 года. В рублях процентное снижение оказалось таким же – с отметки 200 000 до 166 000 рублей за кв. м.
 

Новостройки давят

Любопытно, что объем предложения на вторичном рынке за 10 лет практически не изменился. По данным «МИЭЛЬ», и в 2007 году, и в 2017-м в Москве продавалось немногим более 43 000 лотов. Однако нужно учитывать, что заметно вырос объем предложения на первичном рынке: с 27 000 до 50 000 (см. «Новостройки Москвы: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет»), и эти объемы оказывают сильное давление на вторичный рынок.

«Причем в 2013 году объем вторичного рынка Москвы достиг пика – 65 000 квартир, после чего число представленных в продаже лотов резко упало», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Уменьшению объема предложения в большей степени способствовали негативные экономические процессы внутри страны за последние два-три года, которые привели к уменьшению покупательской способности населения. Зачастую, продавцы пока не готовы идти на существенный дисконт и, кому не критично, снимают квартиру с продажи до лучших времен», - объясняет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».)
 

Пришли к балансу

Существенно изменилась структура предложения и типы квартир. «10 лет назад рынок по составу объектов был достаточно однородный и понятный, домов по индивидуальным проектам практически не было», - вспоминает Роман Родионцев. Тогда на вторичном рынке практически безраздельно доминировали панельные дома советской и постсоветской эпох.

«На них приходилось порядка 51% всех квартир в продаже. Объекты в кирпичных домах составляли 35% предложения, - рассказывает Мария Литинецкая. - Кроме того, в тот период только начали выходить на рынок квартиры в монолитных домах. Как правило, их продавали с огромной наценкой инвесторы. Этот продукт пользовался огромным спросом, ведь объем первичного рынка был минимальным, и тем, кто желал приобрести современное жилье, но при этом не был готов вкладывать в очень рисковое на тот момент долевое строительство, лучшим вариантом казались квартиры в «свежем» монолите. В 2007 году их удельный вес оценивался в 10%. Сейчас вторичный рынок по типу предложения стал более сбалансированным, что, на мой взгляд, в целом помогает данному сегменту сохранять привлекательность. По-прежнему на панель приходится 46%, однако монолита стало больше, чем кирпича, – 28% против 26%».

Кроме того, 10 лет назад на рынке продавалось куда больше квартир в хрущевках. «Сейчас доля пятиэтажек составляет порядка 6% в общей структуре предложения, а 10 лет назад – 12-15%. Тогда была первая волна сноса, и на некоторые квартиры велась настоящая охота – люди практически караулили нужную им квартиру, «хватали» ее, потом получали новую от города. Можно было докупить дополнительную комнату по ценам города. Потом многие перепродавали, получая значительную прибыль», - говорит Андрей Ярышев. Снижение доли «хрущевок» в общем объеме предложения связано с тем, что таких домов в принципе осталось меньше. К тому же многие продавцы сняли квартиры с продажи в надежде переселиться в более дорогое жилье по программе реновации, поскольку такой охоты на их квартиры, какая была 10 лет назад, уже нет из-за общей стагнации спроса и снижения цен.
 

Покупатели разборчивее

Из-за постоянного роста цен покупатели на рынке десятилетней давности были куда менее разборчивыми. «Им приходилось принимать решения очень быстро, так как цена на объект могла увеличится за время, пока покупатель ехал к продавцу вносить аванс, - вспоминает Роман Родионцев. - Срок экспозиции квартир был очень коротким, меньше месяца, иногда квартиры продавались с одного просмотра». Сейчас удачной считается продажа квартиры за два месяца. Даже достаточно ликвидная квартира по средней для своей локации цене может ждать покупателя полгода.

Кроме того, радикально изменилась ситуациями с инвестиционными сделками. «Это то, чего практически нет сейчас, а 10 лет назад они переживали бум. Это было классическое «купил вторичную квартиру – сдал в аренду – быстро окупил – вышел на прибыль». Цены росли, поэтому люди не переживали о возможной потере денег, знали, что, во всяком случае, при продаже получится остаться при своих», - говорит Андрей Ярышев.
 

Продавцы лояльнее

Рынок вынуждает меняться и продавцов. По словам Романа Родионцева, до кризиса 2008 года собственники могли специально затянуть продажу в ожидании покупателя, который предложит цену выше указанной в рекламе. «Продавцы прекрасно понимали, что это было их время. Не готовы были ждать долго, если покупатель колебался, – и легко могли отказаться от сделки, если находили более выгодного приобретателя», - рассказывает Андрей Ярышев.

Сейчас продавцы согласны идти на уступки: подождать, пока покупатель получает одобрение в банке на ипотеку или продает свою квартиру, снизить цену. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», 80-90% сделок сейчас заключается после торга, при этом средний размер дисконта составляет около 9%.

Раньше практически любое преимущество квартиры давало прирост в цене. Значимые характеристики (близость к метро, вид из окна, ремонт) увеличивали стоимость недвижимости на 10-20%. Даже из-за менее существенных преимуществ (например, встроенной кухни, посудомоечной машины, вахтера и т.п.) продавцы повышали цену. «Сейчас в лучшем случае это повышает ликвидность, но на цену не влияет или влияет незначительно», - говорит Андрей Ярышев.

Как и в других сегментах, вторичный рынок сейчас во власти покупателей. Продавцы, которые не хотят мириться с реалиями рынка, снимают свои квартиры с продажи в надежде на рост цен в будущем, но пока эти ожидания не оправдываются.
 

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6890 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 100 000
до 35 100 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Match Point Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 29 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Фили, 5 мин. транспортом Застройщик: Волей Гранд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты Уточняйте подробности по телефону. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 49 метров.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры пл. от 36 метров.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте