Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Вторичный рынок жилья: 5 самых важных изменений за 10 лет

Ассортимент больше, покупать проще

За 10 лет вторичный рынок почти не изменился по объему предложения, зато в структуре, ценах и, главное, поведении продавцов и покупателей произошли разительные перемены. Редакция IRN.RU продолжает цикл статей про важнейшие изменения на рынке недвижимости за последние десять лет - с докризисного 2007 года по 2017-й. Сегодня рассказываем о том, что произошло за это время на вторичном рынке недвижимости Москвы.
 

Из долларов в рубли

До кризиса 2008 года рынок недвижимости жил в долларах. «В начале 2007 года вторичный рынок начал переходить на взаиморасчеты в рублях в соответствии с федеральным законом о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ, установившим запрет указывать стоимость товаров и услуг в иностранной валюте», - комментирует Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. Но, несмотря на запрет, на деле продавцы и покупатели еще какое-то время ориентировались на доллары. Переходу на рубли способствовала, в первую очередь, девальвация рубля, которая произошла из-за кризиса.

Спекулятивный рост цен на жилье к 2007 году практически иссяк. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за 2006 год цены выросли на рекордные 88% в долларах и на 71,5% в рублях. А в 2007 году цены уже стали топтаться на месте. В долларах они подросли всего на 2,6% (до $4 319), а в рублях и вовсе снизились на 5%, в декабре 2007 года квадратный метр в Москве стоил в среднем 106 100 рублей.

В 2008 году вновь начался активный рост. «За первое полугодие квартиры подорожали почти на 35%, - вспоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Еще весной было понятно, что идет сильнейший перегрев рынка. Цены бы упали даже без мирового кризиса. В результате к концу лета они достигли исторического максимума в $6 100, или 150 000 рублей за кв. м». А затем за полгода (с осени 2008 по весну 2009 года) цены просели на 35% в долларах и примерно на 10% в рублях.

Рынок достаточно быстро оправился от кризиса, и уже летом цены стали расти. «Начался восстановительный период до июля 2012 года. Затем последовал период стагнации цен до июля 2013 года. После этого вновь начался небольшой рост, который был «подогрет» двумя пиками роста спроса (весной 2014 и осенью-зимой 2014 года). А дальше – снова коррекция цен», - рассказывает Андрей Ярышев, руководитель офиса «Измайловский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». С начала 2015 года долларовые цены снизились на 17% - с $3 500 до $2 900 в конце сентября 2017 года. В рублях процентное снижение оказалось таким же – с отметки 200 000 до 166 000 рублей за кв. м.
 

Новостройки давят

Любопытно, что объем предложения на вторичном рынке за 10 лет практически не изменился. По данным «МИЭЛЬ», и в 2007 году, и в 2017-м в Москве продавалось немногим более 43 000 лотов. Однако нужно учитывать, что заметно вырос объем предложения на первичном рынке: с 27 000 до 50 000 (см. «Новостройки Москвы: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет»), и эти объемы оказывают сильное давление на вторичный рынок.

«Причем в 2013 году объем вторичного рынка Москвы достиг пика – 65 000 квартир, после чего число представленных в продаже лотов резко упало», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Уменьшению объема предложения в большей степени способствовали негативные экономические процессы внутри страны за последние два-три года, которые привели к уменьшению покупательской способности населения. Зачастую, продавцы пока не готовы идти на существенный дисконт и, кому не критично, снимают квартиру с продажи до лучших времен», - объясняет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».)
 

Пришли к балансу

Существенно изменилась структура предложения и типы квартир. «10 лет назад рынок по составу объектов был достаточно однородный и понятный, домов по индивидуальным проектам практически не было», - вспоминает Роман Родионцев. Тогда на вторичном рынке практически безраздельно доминировали панельные дома советской и постсоветской эпох.

«На них приходилось порядка 51% всех квартир в продаже. Объекты в кирпичных домах составляли 35% предложения, - рассказывает Мария Литинецкая. - Кроме того, в тот период только начали выходить на рынок квартиры в монолитных домах. Как правило, их продавали с огромной наценкой инвесторы. Этот продукт пользовался огромным спросом, ведь объем первичного рынка был минимальным, и тем, кто желал приобрести современное жилье, но при этом не был готов вкладывать в очень рисковое на тот момент долевое строительство, лучшим вариантом казались квартиры в «свежем» монолите. В 2007 году их удельный вес оценивался в 10%. Сейчас вторичный рынок по типу предложения стал более сбалансированным, что, на мой взгляд, в целом помогает данному сегменту сохранять привлекательность. По-прежнему на панель приходится 46%, однако монолита стало больше, чем кирпича, – 28% против 26%».

Кроме того, 10 лет назад на рынке продавалось куда больше квартир в хрущевках. «Сейчас доля пятиэтажек составляет порядка 6% в общей структуре предложения, а 10 лет назад – 12-15%. Тогда была первая волна сноса, и на некоторые квартиры велась настоящая охота – люди практически караулили нужную им квартиру, «хватали» ее, потом получали новую от города. Можно было докупить дополнительную комнату по ценам города. Потом многие перепродавали, получая значительную прибыль», - говорит Андрей Ярышев. Снижение доли «хрущевок» в общем объеме предложения связано с тем, что таких домов в принципе осталось меньше. К тому же многие продавцы сняли квартиры с продажи в надежде переселиться в более дорогое жилье по программе реновации, поскольку такой охоты на их квартиры, какая была 10 лет назад, уже нет из-за общей стагнации спроса и снижения цен.
 

Покупатели разборчивее

Из-за постоянного роста цен покупатели на рынке десятилетней давности были куда менее разборчивыми. «Им приходилось принимать решения очень быстро, так как цена на объект могла увеличится за время, пока покупатель ехал к продавцу вносить аванс, - вспоминает Роман Родионцев. - Срок экспозиции квартир был очень коротким, меньше месяца, иногда квартиры продавались с одного просмотра». Сейчас удачной считается продажа квартиры за два месяца. Даже достаточно ликвидная квартира по средней для своей локации цене может ждать покупателя полгода.

Кроме того, радикально изменилась ситуациями с инвестиционными сделками. «Это то, чего практически нет сейчас, а 10 лет назад они переживали бум. Это было классическое «купил вторичную квартиру – сдал в аренду – быстро окупил – вышел на прибыль». Цены росли, поэтому люди не переживали о возможной потере денег, знали, что, во всяком случае, при продаже получится остаться при своих», - говорит Андрей Ярышев.
 

Продавцы лояльнее

Рынок вынуждает меняться и продавцов. По словам Романа Родионцева, до кризиса 2008 года собственники могли специально затянуть продажу в ожидании покупателя, который предложит цену выше указанной в рекламе. «Продавцы прекрасно понимали, что это было их время. Не готовы были ждать долго, если покупатель колебался, – и легко могли отказаться от сделки, если находили более выгодного приобретателя», - рассказывает Андрей Ярышев.

Сейчас продавцы согласны идти на уступки: подождать, пока покупатель получает одобрение в банке на ипотеку или продает свою квартиру, снизить цену. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», 80-90% сделок сейчас заключается после торга, при этом средний размер дисконта составляет около 9%.

Раньше практически любое преимущество квартиры давало прирост в цене. Значимые характеристики (близость к метро, вид из окна, ремонт) увеличивали стоимость недвижимости на 10-20%. Даже из-за менее существенных преимуществ (например, встроенной кухни, посудомоечной машины, вахтера и т.п.) продавцы повышали цену. «Сейчас в лучшем случае это повышает ликвидность, но на цену не влияет или влияет незначительно», - говорит Андрей Ярышев.

Как и в других сегментах, вторичный рынок сейчас во власти покупателей. Продавцы, которые не хотят мириться с реалиями рынка, снимают свои квартиры с продажи в надежде на рост цен в будущем, но пока эти ожидания не оправдываются.
 

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7482 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 8 488 858
до 23 130 135 руб.
Узнать подробнее
ЖК ААЛТО Москва, Северный округ, район Савеловский Площади : 34 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Дмитровская, 10 мин. транспортом Застройщик: ЮИТ СитиСтрой.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 049 906
до 39 027 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский Площади : 38 - 188 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2017 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Новодмитровская ул., д.2, к.4 Новодмитровская ул., д.2, к.5 Новодмитровская ул., д.2, к.5 Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Показать все 7 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 603 515
до 20 058 720 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Ленинградка 58 Москва, Северный округ, район Головинский Площади : 33 - 95 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком м. Войковская, 5 мин. транспортом Застройщик: Группа ЛСР.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Торопитесь! Новые квартиры у м.Ботанический сад. 1-3-комнатные. Площадь от 29 до 89 кв.м. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Новые квартиры в готовых домах площадью от 70 метров. рядом с метро Бунинская аллея. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 129 метров ГК: 3 кв. 2016 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте