Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Вторичный рынок жилья: 5 самых важных изменений за 10 лет

Ассортимент больше, покупать проще

За 10 лет вторичный рынок почти не изменился по объему предложения, зато в структуре, ценах и, главное, поведении продавцов и покупателей произошли разительные перемены. Редакция IRN.RU продолжает цикл статей про важнейшие изменения на рынке недвижимости за последние десять лет - с докризисного 2007 года по 2017-й. Сегодня рассказываем о том, что произошло за это время на вторичном рынке недвижимости Москвы.
 

Из долларов в рубли

До кризиса 2008 года рынок недвижимости жил в долларах. «В начале 2007 года вторичный рынок начал переходить на взаиморасчеты в рублях в соответствии с федеральным законом о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ, установившим запрет указывать стоимость товаров и услуг в иностранной валюте», - комментирует Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. Но, несмотря на запрет, на деле продавцы и покупатели еще какое-то время ориентировались на доллары. Переходу на рубли способствовала, в первую очередь, девальвация рубля, которая произошла из-за кризиса.

Спекулятивный рост цен на жилье к 2007 году практически иссяк. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», за 2006 год цены выросли на рекордные 88% в долларах и на 71,5% в рублях. А в 2007 году цены уже стали топтаться на месте. В долларах они подросли всего на 2,6% (до $4 319), а в рублях и вовсе снизились на 5%, в декабре 2007 года квадратный метр в Москве стоил в среднем 106 100 рублей.

В 2008 году вновь начался активный рост. «За первое полугодие квартиры подорожали почти на 35%, - вспоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Еще весной было понятно, что идет сильнейший перегрев рынка. Цены бы упали даже без мирового кризиса. В результате к концу лета они достигли исторического максимума в $6 100, или 150 000 рублей за кв. м». А затем за полгода (с осени 2008 по весну 2009 года) цены просели на 35% в долларах и примерно на 10% в рублях.

Рынок достаточно быстро оправился от кризиса, и уже летом цены стали расти. «Начался восстановительный период до июля 2012 года. Затем последовал период стагнации цен до июля 2013 года. После этого вновь начался небольшой рост, который был «подогрет» двумя пиками роста спроса (весной 2014 и осенью-зимой 2014 года). А дальше – снова коррекция цен», - рассказывает Андрей Ярышев, руководитель офиса «Измайловский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». С начала 2015 года долларовые цены снизились на 17% - с $3 500 до $2 900 в конце сентября 2017 года. В рублях процентное снижение оказалось таким же – с отметки 200 000 до 166 000 рублей за кв. м.
 

Новостройки давят

Любопытно, что объем предложения на вторичном рынке за 10 лет практически не изменился. По данным «МИЭЛЬ», и в 2007 году, и в 2017-м в Москве продавалось немногим более 43 000 лотов. Однако нужно учитывать, что заметно вырос объем предложения на первичном рынке: с 27 000 до 50 000 (см. «Новостройки Москвы: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет»), и эти объемы оказывают сильное давление на вторичный рынок.

«Причем в 2013 году объем вторичного рынка Москвы достиг пика – 65 000 квартир, после чего число представленных в продаже лотов резко упало», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Уменьшению объема предложения в большей степени способствовали негативные экономические процессы внутри страны за последние два-три года, которые привели к уменьшению покупательской способности населения. Зачастую, продавцы пока не готовы идти на существенный дисконт и, кому не критично, снимают квартиру с продажи до лучших времен», - объясняет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».)
 

Пришли к балансу

Существенно изменилась структура предложения и типы квартир. «10 лет назад рынок по составу объектов был достаточно однородный и понятный, домов по индивидуальным проектам практически не было», - вспоминает Роман Родионцев. Тогда на вторичном рынке практически безраздельно доминировали панельные дома советской и постсоветской эпох.

«На них приходилось порядка 51% всех квартир в продаже. Объекты в кирпичных домах составляли 35% предложения, - рассказывает Мария Литинецкая. - Кроме того, в тот период только начали выходить на рынок квартиры в монолитных домах. Как правило, их продавали с огромной наценкой инвесторы. Этот продукт пользовался огромным спросом, ведь объем первичного рынка был минимальным, и тем, кто желал приобрести современное жилье, но при этом не был готов вкладывать в очень рисковое на тот момент долевое строительство, лучшим вариантом казались квартиры в «свежем» монолите. В 2007 году их удельный вес оценивался в 10%. Сейчас вторичный рынок по типу предложения стал более сбалансированным, что, на мой взгляд, в целом помогает данному сегменту сохранять привлекательность. По-прежнему на панель приходится 46%, однако монолита стало больше, чем кирпича, – 28% против 26%».

Кроме того, 10 лет назад на рынке продавалось куда больше квартир в хрущевках. «Сейчас доля пятиэтажек составляет порядка 6% в общей структуре предложения, а 10 лет назад – 12-15%. Тогда была первая волна сноса, и на некоторые квартиры велась настоящая охота – люди практически караулили нужную им квартиру, «хватали» ее, потом получали новую от города. Можно было докупить дополнительную комнату по ценам города. Потом многие перепродавали, получая значительную прибыль», - говорит Андрей Ярышев. Снижение доли «хрущевок» в общем объеме предложения связано с тем, что таких домов в принципе осталось меньше. К тому же многие продавцы сняли квартиры с продажи в надежде переселиться в более дорогое жилье по программе реновации, поскольку такой охоты на их квартиры, какая была 10 лет назад, уже нет из-за общей стагнации спроса и снижения цен.
 

Покупатели разборчивее

Из-за постоянного роста цен покупатели на рынке десятилетней давности были куда менее разборчивыми. «Им приходилось принимать решения очень быстро, так как цена на объект могла увеличится за время, пока покупатель ехал к продавцу вносить аванс, - вспоминает Роман Родионцев. - Срок экспозиции квартир был очень коротким, меньше месяца, иногда квартиры продавались с одного просмотра». Сейчас удачной считается продажа квартиры за два месяца. Даже достаточно ликвидная квартира по средней для своей локации цене может ждать покупателя полгода.

Кроме того, радикально изменилась ситуациями с инвестиционными сделками. «Это то, чего практически нет сейчас, а 10 лет назад они переживали бум. Это было классическое «купил вторичную квартиру – сдал в аренду – быстро окупил – вышел на прибыль». Цены росли, поэтому люди не переживали о возможной потере денег, знали, что, во всяком случае, при продаже получится остаться при своих», - говорит Андрей Ярышев.
 

Продавцы лояльнее

Рынок вынуждает меняться и продавцов. По словам Романа Родионцева, до кризиса 2008 года собственники могли специально затянуть продажу в ожидании покупателя, который предложит цену выше указанной в рекламе. «Продавцы прекрасно понимали, что это было их время. Не готовы были ждать долго, если покупатель колебался, – и легко могли отказаться от сделки, если находили более выгодного приобретателя», - рассказывает Андрей Ярышев.

Сейчас продавцы согласны идти на уступки: подождать, пока покупатель получает одобрение в банке на ипотеку или продает свою квартиру, снизить цену. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», 80-90% сделок сейчас заключается после торга, при этом средний размер дисконта составляет около 9%.

Раньше практически любое преимущество квартиры давало прирост в цене. Значимые характеристики (близость к метро, вид из окна, ремонт) увеличивали стоимость недвижимости на 10-20%. Даже из-за менее существенных преимуществ (например, встроенной кухни, посудомоечной машины, вахтера и т.п.) продавцы повышали цену. «Сейчас в лучшем случае это повышает ликвидность, но на цену не влияет или влияет незначительно», - говорит Андрей Ярышев.

Как и в других сегментах, вторичный рынок сейчас во власти покупателей. Продавцы, которые не хотят мириться с реалиями рынка, снимают свои квартиры с продажи в надежде на рост цен в будущем, но пока эти ожидания не оправдываются.
 

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6422 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 549 000
до 24 474 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фестиваль парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 34 - 116 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Речной вокзал, 5 мин. пешком мкр.2, уч.2Е, к.19 мкр.2, уч.2Е, к.28 Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 575 300
до 14 224 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Кварталы 21/19 Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 30 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Рязанский проспект, 20 мин. транспортом 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.11 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.12 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.13 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.14 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.2 Показать все 10 корпусов Застройщик: Предприятие МС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте