Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Скромное обаяние периферии: можно ли заработать на инвестициях в недвижимость Венгрии, Турции и Греции?

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Хитами отпускного сезона 2017 можно назвать Будапешт, Стамбул и остров Корфу. На какие объекты стоит обратить внимание? Способны ли вложения в жилой сектор Венгрии, Турции и Греции оправдать себя и принести инвестору достойную прибыль? Ответы на эти и другие вопросы читайте в данной статье.

Наравне с классикой европейских курортных направлений вроде Испании, Италии или Черногории, которые каждый сезон принимают огромное количество туристов, последнее время серьезным спросом пользуются Будапешт, Стамбул и греческий остров Корфу, готовые составить конкуренцию корифеям отпускных будней.

 

Будапешт

Цены в Будапеште за последние несколько лет росли быстрее, чем в любой другой стране ЕС: например, в районе Пешт в период с 2013 по 2016 годы стоимость жилья подскочила чуть больше, чем вдвое, что связано в том числе и с возможностью получать ВНЖ в обмен на инвестиции в государственные ценные бумаги на сумму от 250 тысяч евро в рамках госпрограммы, которая вскоре закрылась. Несмотря на то, что для получения ВНЖ в ЕС покупка недвижимости не требовалась, так называемый «золотой парашют» для зарубежных инвесторов весьма ощутимо повлиял на будапештский рынок. Оказалось, что инвесторы, получив разрешение на проживание в стране, готовы покупать местную недвижимость, помогая стимулировать продажи на столичном рынке.

В 2016 году цены на недвижимость в Будапеште выросли более чем на 18%, дойдя до отметки, превышающей 470 тыс. форинтов (примерно 1550 евро) за кв. м. Серьезный годовой рост продемонстрировала самая дорогая часть Будапешта - центр города (V район), а также районы I (район Королевского замка в Буде), VII (Эржебетварош), VIII (Иожефварош)  и X (Кёбаня),  где цены увеличились как минимум на 26% по сравнению с предыдущим годом.

Кроме того, цены растут еще и благодаря дисбалансу предложения и спроса. На фоне дефицита кадров из строительной отрасли, связанного с эмиграцией венгерских рабочих в Австрию и Германию, жилой фонд города не способен удовлетворить растущий спрос. Помимо этого, проблемой строительного сектора становится тот факт, что вторичный рынок здесь гораздо популярнее первичного и застройщикам приходится идти на компромисс, предлагая покупателям новостроек различные бонусы, такие как пятипроцентная скидка на НДС, который в Венгрии сегодня достигает 27%.

Сегодня стоимость квадратного метра в Будапеште еще выше: в сентябре 2017 года средняя цена в жилом секторе Венгерской столицы достигла 560 тысяч форинтов (порядка 1800 евро) за кв. м.

Однако в Будапеште цены в жилом секторе довольно сильно зависят от местоположения жилья и наличия необходимой инфраструктуры в шаговой доступности. Тем более, что на столичном рынке активно наблюдается тренд «инфраструктуризации», когда благодаря строительству объектов инфраструктуры цены на недвижимость в прилегающих районах начинают идти вверх. Особенно это было заметно в период активной постройки линии метрополитена M4. С 2013 по 2015 год цены на недвижимость начали расти вокруг каждой построенной станции метро. В 2015 и 2016 годах ситуация повторилась: цены в районах практически около каждой новой станции метро поднялись минимум на 15%.

При средней доходности жилья в Будапеште в размере 4,7% годовых инвестиционный потенциал местных объектов продолжает привлекать желающих вложить средства в недвижимость Буды и Пешта. И, выбирая вариант для инвестиций в столице Венгрии, стоит делать ставку на месторасположение и близость к существующей или строящийся станции метрополитена.

 

Стамбул

Несмотря на бережное почитание традиций и богатую историю, Стамбул остается одним из самых современных городов, ставшим 13-м в мире по количеству проживающих там миллиардеров.

Однако цены на местное жилье по карману не только обладателям миллиардного состояния: хотя средняя стоимость недвижимости в Стамбуле за последние пять лет выросла более чем на 20%, сегодня средняя цена за квадратный метр не превышает 8 тыс. турецких лир (2 тыс. евро). 

Тем временем город продолжает развиваться: к 2018 году застройщики планируют выпустить в одном из районов – Кадыкёй (Kadıköy) как минимум 50 тысяч новых проектов.

При этом дефицита спроса здесь не наблюдается. Стамбул является самым популярным регионом Турции по количеству приобретаемого жилья и регулярно лидирует в секторе продаж: в августе 2017 года доля проданной недвижимости в столице составила более 15% от общего объема предложения жилья в стране.

Здесь же активнее всего ведут себя инвесторы. В прошлом году иностранные инвесторы приобрели более 18 тысяч объектов недвижимости по всей Турции, и больше всего именно в Стамбуле. Основными приоритетами для инвесторов в недвижимость Стамбула является близость к историческим и туристическим объектам вроде Большого базара, знаменитой Голубой мечети (Султанахмет) или Галатской башни, близость к объектам инфраструктуры, будь то магазины или больницы, а также к морю.

Основными покупателями активов в Стамбуле сегодня являются не только граждане Саудовской Аравии, ОАЭ, Кувейта, Ирака и Ирана, но и те инвесторы, чьи бюджеты привязаны к американской валюте. Недавнее повышение курса доллара США против турецкой лиры оказалось иностранным инвесторам только на руку. Москвичи Евгений Б. и Александр П., которые планировали вложить свои долларовые накопления в недвижимость, приобрели однотипные двухкомнатные квартиры в Стамбуле с разницей лишь во времени: Евгений купил объект до сентября 2016 года, а Александр - после. В результате Александр заплатил примерно на 20% меньше, сыграв на курсе валют, благодаря которому «двушка» в Стамбуле, стоившая $100 тысяч, подешевела как минимум на $25 тысяч.

Александру повезло дважды: в конце февраля турецкие власти приняли закон об отмене 18% НДС для зарубежных покупателей местной недвижимости, и итоговая цена объекта сократилась еще больше.

Однако россияне по-прежнему с опаской смотрят в сторону турецкого рынка, поскольку многих пугает нестабильная политическая обстановка и высокая вероятность террористических угроз: за последние пару лет в городе было совершено как минимум восемь терактов. Поэтому на 100% отдыхающих в Стамбуле пока приходится порядка 5% инвесторов, рискнувших связаться с приобретением местного жилья. В итоге российские инвесторы стамбульским объектам с максимальной доходностью в 4,8% годовых зачастую предпочитают стабильные 3,5-4% в Старой Европе, где давно привыкли отдыхать сами.
 

Остров Корфу

Самый северный среди Ионических островов Керкира (он же Корфу) по-прежнему остается самым популярным туристическим направлением среди греческих островов. Ходовым товаром на острове считаются апартаменты и виллы, а одним из самых дорогостоящих направлений – Агиос Стефанос (Aghios Stephanos) и Палеокастрица (Paliokastritsa). Цены и спрос там выше, в том числе благодаря песчаным пляжам, которые на острове найти не так просто. Корфу не ощущает сильного влияния материковой Греции, переживающей кризис. Ровно как не ощущает миграционного кризиса, разворачивающегося в Средиземном море, - он не коснулся острова напрямую. С тех пор, как с 2009 года экономика Греции погрузилась в кризис, объем сделок с недвижимостью, особенно люксовой, конечно, упал. Цены тоже: с 2009 по 2013 год они опустились почти на 40%. Тем не менее на первой береговой линии падение оказалось не таким критичным.

В секторе аренды похожая ситуация. Чем ближе к морю, тем дороже заплатит арендатор, а стоимость ренты объектов, расположенных прямо на побережье, окажется на 35-45% выше средних.

Несмотря на то, что средняя цена квадратного метра здесь достигает 980 евро, доходность редко поднимается выше 3,5% годовых.

Кроме того, быстрые деньги – это не про Корфу. Сделки здесь совершаются очень основательно, а потенциальных квартиросъемщиков можно ждать годами. Основные проблемы островной Греции, с которыми приходится сталкиваться иностранным инвесторам, связаны с пробелами в земельном регистре. Из-за того, что полной его версии не существует, порой необходимо потратить довольно много времени на поиск важной информации, будь то претензии на наследство или легитимность ремонтных или строительных работ, проведенных бывшим владельцем. Поторопившись с приобретением, инвестор рискует столкнуться с рядом проблем, решить которые окажется не так просто. Существуют прецеденты, когда инвесторам даже приходилось судиться с местными властями. Например, один из инвесторов, вместо того чтобы сдавать свой объект в аренду, проводит все свободное время на судебных заседаниях, поскольку оказалось, что его объект находится на пересечении двух древних дорог, ставших частью исторического ландшафта. Именно поэтому многие покупатели недвижимости на Корфу уверены, что сделки здесь происходят исключительно «по любви»: собственники местного жилья предпочитают не искать арендаторов, а самостоятельно наслаждаться морем и солнцем вдали от суеты.

Жилая недвижимость в Стамбуле, Будапеште и на острове Корфу, куда ежегодно приезжают миллионы туристов со всего мира, вполне способна принести инвестору доходность в размере 4% годовых, но, рассматривая каждое из направлений, стоит учитывать все нюансы и грамотно выстраивать инвестиционную стратегию, обращая внимание на потенциальных арендаторов, уделяя внимание юридическим аспектам и чутко наблюдая за ситуацией в стране.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3592 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте