Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Москва резиновая! При ценах на новостройки от 90 000 руб. за квадратный метр

Риелторы и девелоперы обсудили, сколько жилья уже построили и еще можно построить в столице

Предложение новостроек и апартаментов в Москве за последние три года выросло в два раза. Спрос тоже растет, но из пяти выставленных на продажу лотов продается только один, а на реализацию всех уже имеющихся на рынке уйдет около 30 месяцев - если вообще ничего больше не строить. Но это вряд ли, потому что за 2016-2017 гг. столичная ГЗК одобрила возведение порядка 41 млн кв. м недвижимости. А ведь есть еще программа реновации…


Спрос vs предложение

По данным компании «БЕСТ-Новострой», в сентябре 2017 г. на первичном рынке Москвы экспонировалось примерно 58 000 квартир и апартаментов общей площадью 3,8 млн кв. метров. За последние три года объем предложения жилья вырос более чем в два раза как в метрах, так и в лотах. Только с начала года появилось более 60 новых проектов, сообщила руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова в ходе научно-практической конференции «Москва резиновая?» 18 октября.

Темпы роста спроса от предложения не отстают, подчеркнула Шарова, ссылаясь на статистику Россреестра. Она действительно впечатляет: если за восемь месяцев 2015 г. Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 12 387 договоров долевого участия в строительстве жилья (официального, апартаменты ведомство относит к нежилым помещениям), то по итогам января-августа 2017 г. – уже 32 170, то есть в 2,6 раза больше.

Впрочем, если взять цифры только по «старой» Москве, включить в статистику апартаменты и очистить ее от оптовых сделок и переуступок прав, то динамика получится более умеренной: +113% по числу сделок (I полугодие 2015 г. к I полугодию 2017 г.) и +107% по количеству метров (средняя площадь лота за тот же период сократилась на 10%). Это тоже данные «БЕСТ-Новостроя».

Спрос стимулирует снижение цен и ипотечных ставок – жилье становится более доступным. Цена метра на первичном рынке квартир и апартаментов за указанный период просела на 22%, а бюджет покупки, то есть стоимость лота, - на 29% без учета скидок, рассказал  на той же конференции руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе. Кредиты на покупку новостроек подешевели с 12% годовых (по госпрограмме «льготной ипотеки», стартовавшей весной 2015 г.) до 10,7% в июне 2017 г., по данным АИЖК.

Несмотря на очевидный рост количества покупателей на рынке, девелоперы жалуются на падение продаж. «Очень увеличились стоки – то, что остается непроданным после ввода. 30% - усреднённо. В эконом- и комфорклассе – 10-20%, что очень много, раньше все продавалось до ввода в эксплуатацию. Самый пугающий сегмент - элитный. Там после ввода остается 50% непроданных лотов», - рассказала вице-президент по розничным продажам Группы ПСН Екатерина Тейн. (См. «Половина элитных новостроек и апартаментов в Москве не пользуется спросом».)

По данным «ИРН-Консалтинг», с конца 2014 г. только между Третьим транспортным кольцом и МКАД количество готовых новостроек увеличилось на 160%: в августе 2017 г. в этой зоне продавалось более 5 100 квартир общей площадью 395 000 кв. м в 136 готовых корпусах.

Нынешний рынок отличается очень высокой концентрацией спроса, отметил руководитель аналитического центра «ЦИАН» Алексей Попов. За последние два года с учетом Новой Москвы число жилых комплексов на рынке увеличилось в два раза, а доля продаж в топ-10 самых популярных среди покупателей ЖК снизилась только на 10%. «То есть застройщикам второго эшелона не хватает роста потребительского спроса, который мы наблюдаем», - подчеркнул Попов.

Если рассчитывать концентрацию спроса не в проектах, а в девелоперах, ситуация выглядит еще более тревожной. По словам руководителя управления стратегии и маркетинга группы компаний «Инград» Анны Соколовой, 80% сделок на рынке Москвы приходится на пять-восемь строительных компаний.

Согласно подсчетам Алексея Попова, «навес» предложения над столичным рынком составляет почти 90 000 квартир: «Если взять только корпуса, где ведутся продажи по ДДУ, а также учесть уже готовое предложение, мы получим «навес» над рынком в объеме 87 200 лотов. При среднем темпе продаж около 3 000 лотов в месяц получим, что на реализацию всех этих объемов в старой Москве понадобится 29,3 месяца, или почти 2,5 года».

В Новой Москве уровень затоваривания рынка по данным на конец III квартала 2017 г. составляет 11,9 месяца, в Подмосковье – 19,9, а в целом по рынку московского региона – 21,4.

Это не катастрофические цифры, считает Попов: в Азии, например, уровень затоваренности выше. Но девелоперам, конечно, надо обращать внимание на этот фактор.

 

Перспективы

При сохранении текущих трендов, к I полугодию 2019 г. (по сравнению с тем же периодом 2017-го), объем предложения квартир и апартаментов в Москве может вырасти на 91% по количеству метров (до более чем 6,5 млн кв. м) и на 111% по числу лотов (до 105 500 штук), сообщил Сергей Лобжанидзе. При пропорциональном росте спроса (на 113% в сделках и на 93% в метрах) цена метра опустится еще на 22%, а бюджет покупки – на 29%, до 190 325 руб. и 11,8 млн руб. соответственно.

Впрочем, нынешнее соотношение предложения и спроса на уровне четыре-пять к одному (из четырех-пяти выставленных на продажу лотов в «старой» Москве продается лишь один) вряд можно назвать оптимальным для бизнеса, поэтому сохранение повышенной девелоперской активности как раз маловероятно, считает Лобжанидзе.

Однако данные по количеству перспективных проектов пока свидетельствуют в пользу роста объемов строительства. По словам Татьяны Шаровой, за 2016-2017 гг. столичная градостроительно-земельная комиссия рассмотрела проекты с предполагаемым перспективным объемом застройки порядка 41 млн кв. м. При этом проекты на 14,8 млн кв. м жилья уже получили разрешения на строительство, добавил Павел Лепиш, коммерческий директор ГК «Кортрос» в московском регионе.

И это без учета запущенной в текущем годы программы реновации, в рамках которой рынок может пополнится 15-17 млн кв. м новостроек – см. «Реновация жилья в Москве: что будет с ценами».

Правда, в продажу этот объем попадет еще не скоро. «Совместно с правительством Москвы и ведущими архитекторами мы пришли к выводу, что коммерческая реализация квартир не будет начата ранее 2025 г.», — сказала Татьяна Шарова («БЕСТ-Новострой» участвует в разработке мастер-плана и финансовой модели волнового переселения жителей пяти перспективных площадок реновации).

Однако в перспективе, когда «излишки» возведенных по программе реновации новостроек выйдут на рынок, они могут практически полностью закрыть нишу эконом- и комфорткласса для коммерческих застройщиков, считает Павел Лепиш.

Строить жилье в московском регионе в ближайшие годы будут на территориях, где до 2020 г. появятся новые станции метро, транспортно-пересадочные узлы и автомобильные дороги, рассказала директор по продукту «Сити-XXI век» Мария Могилевцева-Головина. В числе наиболее привлекательных локаций для строительства новых жилых комплексов - Дмитровское шоссе от метро Петровско-Разумовская до МКАД, Видное и прилегающие территории, районы Новой Москвы, зона вдоль Боровского шоссе, где будут открываться новые станции метро Калининской линии, Очаково-Матвеевское, районы Левобережный и Ховрино, Хорошево-Мневники и Крылатское, Нагатинский затон, Черемушки и Зюзино. А также районы рядом со станциями Третьего пересадочного контура метро – его запуск поспособствует повышению потенциала развития земель срединного массива Москвы, существенная часть которых сегодня занята промышленными зонами.

Источник: «Сити-XXI век»

В целом, по оценке ГК «Кортрос», в перспективе 12-15 лет в Москве можно построить и продать около 100 млн кв. м жилья - по цене от 90 000 руб. за метр в экономклассе и от 110 000 за кв. м в «комфорте».

Впрочем, сам Лепиш рассчитывает, что его ценовой прогноз не сбудется: «Мы уже тестировали такие уровни: появлялись проекты и по 87 000 руб. за метр, и по 94 000. Но надеюсь, что мы будем идти по более высокой цене». (См. «Прогноз рынка недвижимости в Москве и Подмосковье до конца 2017 - 2024 гг. от IRN.RU».)

Надежды девелоперов на более благоприятное развитие событий в основном связаны с ипотекой. «Население не богатеет, поэтому кредиты – единственный способ улучшить жилищные условия», - пояснил Павел Лепиш.

Руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов вообще считает ипотеку панацеей. По его прогнозам, ипотечная ставка в обозримом будущем снизится до 7% годовых, люди при тех же финансовых возможностях смогут покупать квартиры большей площади и «апокалиптические» сценарии о продаже жилья по 90 000 руб. за метр не будут реализованы.


Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7189 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 7 148 940
до 38 547 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 432 180
до 15 753 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные квартиры Площади : 47 - 107 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Мневниках Бизнес-класс! Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Развитая инфраструктура. Рядом набережная! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер в Тушино" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,8% от МТС Банка. Остекленные лоджии. Высокие потолки. Рядом парковые зоны! Застройщик: Яна Райниса Плюс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб.! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. м. Аминьевское шоссе от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом в Кузьминках Выгодное предложение! Ипотека от ВТБ – 5,5%! Рядом парковые зоны.Индивидуальные скидки! 3 мин. До м. Кузьминки! Застройщик: Зеленодолькая 31. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 30 до 101 кв.м. Монолит. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Торопитесь! 8,1 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Торопитесь! Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте