Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитные новостройки Москвы: рост спроса не помешал падению цен

75% сделок пришлось на 12 проектов

В Москве по итогам III квартала вырос спрос на элитные новостройки – до 40%, по оценкам риелторских агентств. Правда, львиная доля сделок пришлась на 12 проектов, а в половине элитных ЖК продажи были единичными либо их не было вообще.


Предложение

По итогам III квартала 2017 г. объем предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы составил 349 700 кв. м, или 2774 лота в 64 жилых комплексах, подсчитали в Point Estate. Относительно II квартала 2017 г. показатель сократился на 8% (-5% в количестве лотов). Причина – высокий спрос, снятие с продаж части лотов в некоторых комплексах, в том числе из-за бронирования (к примеру, в ЖК «Звезды Арбата», «Снегири Эко» и «Реномэ») и замедление темпов выхода новых проектов в июле-августе. Два новых проекта, появившихся на рынке в III квартале 2017 г., стартовали в сентябре - ЖК «Оливковый дом» и RozaRossa.

В годовом исчислении объем предложения, по оценке компании, вырос на 3% (+3% в количество лотов). Несмотря на снижение темпов выхода новых комплексов в III квартале 2017 г., в I полугодии 2017 г. рынок пополнился семью новыми проектами, а в IV квартале 2016 г. – пятью, поясняет Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate.

Впрочем, благодаря тому, что девелоперы новых проектов своевременно отреагировали на вывод большого количества объектов в двух первых кварталах и смогли грамотно скорректировать ценовую политику на высококонкурентном рынке, перенасыщения рынка не произошло, отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. По информации компании, в настоящее время в границах ЦАО на рынке элитной недвижимости экспонируется 2055 лотов, что сопоставимо (-1%) с декабрем 2016 г.

Общий объем предложения на элитном рынке Москвы (не только в ЦАО) составляет 3 992 лотов: 2705 премиум-класса и 1287 элитного класса, сообщает Troika Estate.

Динамика объемов предложения на элитном рынке в III квартале, по данным компании, была разнонаправленной: по сравнению с II кварталом показатель вырос в премиальном классе и сократился в элитном. «Причина такой динамики в том, что премиальный класс продолжает наращивать объем предложения за счет вывода новых проектов и новых очередей строительства, тогда как в элитном классе объем предложения сокращается и образуется дефицит, что стимулирует продажи. Так, в элитном сегменте продано порядка 20% от объема предложения элитного сегмента, в премиальном – 12% от объема премиального сегмента», - рассказывает Татьяна Польская, директор по развитию Troika Estate.

По ее словам, в III квартале 2016 г. элитные предложения преобладали на рынке первичного жилья. Объём предложения премиальных квартир с тех пор увеличился, и не только за счет строительства новых домов. Некоторые новостройки элитного сегмента изменили формат – снизили цену и стали позиционировать себя как премиальные.


Спрос

В III квартале 2017 г. на первичном рынке элитной недвижимости Москвы была заключена 241 сделка, что на 2% превышает уровень II квартала и на 37% - показатели III квартала 2016 г., сообщает Point Estate. По данным Contact Real Estate, сделок было 122 - на 30% больше, чем годом ранее. Kalinka Group оценивает рост продаж по итогам июля-сентября в 24%, а за девять месяцев 2017 г. количество сделок увеличилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом за январь-сентябрь на рынке новостроек премиум-класса прошло более 360 сделок. Суммарная стоимость всей приобретенной недвижимости, по оценкам Savills, составила 29,5 млрд руб., или $509 млн.

Наиболее активным в плане спроса был сентябрь, когда, по информации Savills, только в премиум-классе состоялось 50 сделок. В годовом выражении продажи за первый месяц осени выросли более чем на 60%.

При этом, на фоне хороших продаж в среднем по рынку, порядка 75% сделок в III квартале пришлось на 12 проектов-лидеров, сообщает Kalinka Group. Почти в 20% экспонируемых на первичном рынке проектов в 2017 г. сделок не было вообще. По данным Point Estate, в III квартале 2017 г. не интересовали покупателей 44% ЖК. А Troika Estate сообщает, что в июле-сентябре продажи остановились либо существенно замедлились в 50% проектов, тогда как в начале года острые проблемы со спросом наблюдались в 30% элитных новостроек.

Главные причины плохих продаж – завышенные цены и неудачное месторасположение. Или совокупность этих факторов. Не способствует успеху и устаревшая концепция - значительная часть «зависших» проектов вышла еще до последнего кризиса, отмечает Ирина Калинина.

По словам Татьяны Польской, директора по развитию Troika Estate, с трудом продаются элитные новостройки в районах Останкинский, Красносельский, Донской, Мещанский, Таганский, Арбат. Замедлились продажи на Патриарших прудах. «Таганский район и Арбат явно переоценены. То же самое можно сказать про Красносельский и Останкинский – эти районы не являются престижными и не будут востребованы у покупателей элитного и премиального жилья. На Патриарших прудах объем предложения очень ограничен и исчисляется всего десятком квартир – каждое предложение здесь является эксклюзивным. В районах Мещанский и Донской самая низкая цена предложения, но, видимо, они еще не готовы к тому, чтобы обеспечить комфортное проживание, поэтому спрос здесь есть, но очень низкий», - комментирует эксперт.

Более трети всех сделок в III квартале 2017 года пришлось на район Хамовники, где пользуется высоким спросом ЖК «Садовые Кварталы». Второе место поделили два района – Замоскворечье и Пресненский, каждый из который набрал по 16% от общего объема сделок, сообщает Contact Real Estate.

В числе наиболее востребованных проектов опрошенные IRN.RU риелторы также назвали Barkli Gallery, «Реномэ», Barrin House, Neva Towers, «IQ Квартал», «Аристократ», «Малая Ордынка 19».


Цены

Несмотря на рост спроса, цены на элитные новостройки и апартаменты продолжают падать. По данным Point Estate, средняя цена предложения элитных новостроек по итогам III квартала 2017 г. составила 676 000 руб. за кв. м (в элитном сегменте – примерно 1 млн. руб./кв. м., в объектах премиум класса – 644 000 руб./кв. м, по информации Kalinka Group), что на 1% ниже, чем во II квартале 2017 г., и на 13% - чем годом ранее. В долларах цены просели, соответственно, на 1% и 3%, до $11 705 за кв. м (по среднему курсу ЦБ РФ за сентябрь 2017 г. - 57,7 руб. за доллар).


Динамика цен на элитную недвижимость на элитном рынке Москвы

Источник: Point Estate


Динамика изменения средневзвешенной цены предложения, тыс. руб./кв. м.

Источник: Kalinka Group

Снижение цен риелторы объясняют изменением структуры предложения – элитный рынок в основном растет за счет премиального сегмента. Кроме того, на динамику за год (относительно III квартала 2016 г.) повлияло изменение курсов валют.

Так как в общем объеме спроса на рынке также превалирует премиум-класс, а не de luxe (85% всех сделок заключены по цене до 700 тыс. руб. за 1 кв. м, по данным Kalinka Group), снижаются и средние качественные показатели сделок. Средний бюджет без учета дисконтов просел за квартал на 4% в долларах и рублях, до 62,5 млн руб., или $1,1 млн, подсчитали в Point Estate. В годовом выражении стоимость «элитки» сократилась на 18% и 9% соответственно. С учетом скидок средний бюджет сделки, по данным Kalinka Group, уменьшился на 11% относительно аналогичного периода прошлого года.

Отрицательная ценовая динамика также объясняется сокращением средней площади лота в предложении и спросе (-4% в годовом выражении, по данным Kalinka Group), говорит Ирина Калинина. Кроме того, покупатели предпочитают новые проекты, а они дешевле.


Прогнозы

В настоящее время в границах ЦАО г. Москвы в активной работе находится порядка 30 новых проектов. Однако, учитывая небольшой масштаб многих из них и общий дефицит свободных участков под застройку в ЦАО, в ближайшей перспективе возможны очередные «всплески» девелоперской активности, но глобального перенасыщения в сегмента элитного жилья не ожидается, говорит Екатерина Румянцева. По ее словам, до конца года на рынок могут выйти три-четыре новых проекта. Большинство – в сегменте премиум, добавляет Ирина Калинина.

Покупательская активность останется высокой, считает Калинина. Спрос будет смещаться в премиальный клубный сегмент (дома на небольшое количество квартир в центральных районах Москвы с развитой инфраструктурой и удобными подъездными путями), полагает Татьяна Польская. По ее словам, в плане качества такие новостройки не уступают элитным, а по цене гораздо более выгодны. В IV квартале ожидается старт продаж одного такого объекта – «Долгоруковская, 25».

Что касается цен, то их существенного роста ожидать не приходится, однако, если проект ликвидный, квартиры в нем будут дорожать, считает Екатерина Румянцева. С ней согласна Татьяна Польская: «Существует мнение, что цены на первичные предложения снижаются и будут продолжать снижаться. Но мнению экспертов Troika Estate, это скорее формирование рынка. Уже сейчас происходит разделение рынка на ликвидный и неликвидный. Останутся проекты, которые наиболее соответствуют требованиям рынка и отвечают покупательскому спросу. И на систематическое снижение цен в таких проектах рассчитывать не стоит. Стоимость стабилизируется или будет продолжать расти. Лояльность клиента можно получить за счет удобной финансовой схемы покупки – рассрочка, ипотека, скидки и акции».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3986 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 8 330 800
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 992 730
до 27 024 360 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК HILL8 Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская Студии, 1-3, 5-комнатные апартаменты Площади : 35 - 111 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Алексеевская, 3 мин. пешком Застройщик: Сити XXI век.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 004 600
до 123 083 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 1-5-комнатные квартиры Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: Тервуд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 028 760 руб за 46, 54 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м.Марьина роща Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 26-136 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиальные апартаменты RED7! Апартаменты с дизайнерским ремонтом под ключ от голландской студии "i29" и дизайнерского бюро Олега Клодта. м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 Ипотека по 2 док-ам! Квартиры с отделкой и без! Детсад и школа. 17 км по Горьковскому ш Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Химки 2019 Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 78 кв.м. Монолит. от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью 21-118 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. 16 км от МКАД. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте