Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитные новостройки Москвы: рост спроса не помешал падению цен

75% сделок пришлось на 12 проектов

В Москве по итогам III квартала вырос спрос на элитные новостройки – до 40%, по оценкам риелторских агентств. Правда, львиная доля сделок пришлась на 12 проектов, а в половине элитных ЖК продажи были единичными либо их не было вообще.


Предложение

По итогам III квартала 2017 г. объем предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы составил 349 700 кв. м, или 2774 лота в 64 жилых комплексах, подсчитали в Point Estate. Относительно II квартала 2017 г. показатель сократился на 8% (-5% в количестве лотов). Причина – высокий спрос, снятие с продаж части лотов в некоторых комплексах, в том числе из-за бронирования (к примеру, в ЖК «Звезды Арбата», «Снегири Эко» и «Реномэ») и замедление темпов выхода новых проектов в июле-августе. Два новых проекта, появившихся на рынке в III квартале 2017 г., стартовали в сентябре - ЖК «Оливковый дом» и RozaRossa.

В годовом исчислении объем предложения, по оценке компании, вырос на 3% (+3% в количество лотов). Несмотря на снижение темпов выхода новых комплексов в III квартале 2017 г., в I полугодии 2017 г. рынок пополнился семью новыми проектами, а в IV квартале 2016 г. – пятью, поясняет Ирина Калинина, управляющий партнер Point Estate.

Впрочем, благодаря тому, что девелоперы новых проектов своевременно отреагировали на вывод большого количества объектов в двух первых кварталах и смогли грамотно скорректировать ценовую политику на высококонкурентном рынке, перенасыщения рынка не произошло, отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. По информации компании, в настоящее время в границах ЦАО на рынке элитной недвижимости экспонируется 2055 лотов, что сопоставимо (-1%) с декабрем 2016 г.

Общий объем предложения на элитном рынке Москвы (не только в ЦАО) составляет 3 992 лотов: 2705 премиум-класса и 1287 элитного класса, сообщает Troika Estate.

Динамика объемов предложения на элитном рынке в III квартале, по данным компании, была разнонаправленной: по сравнению с II кварталом показатель вырос в премиальном классе и сократился в элитном. «Причина такой динамики в том, что премиальный класс продолжает наращивать объем предложения за счет вывода новых проектов и новых очередей строительства, тогда как в элитном классе объем предложения сокращается и образуется дефицит, что стимулирует продажи. Так, в элитном сегменте продано порядка 20% от объема предложения элитного сегмента, в премиальном – 12% от объема премиального сегмента», - рассказывает Татьяна Польская, директор по развитию Troika Estate.

По ее словам, в III квартале 2016 г. элитные предложения преобладали на рынке первичного жилья. Объём предложения премиальных квартир с тех пор увеличился, и не только за счет строительства новых домов. Некоторые новостройки элитного сегмента изменили формат – снизили цену и стали позиционировать себя как премиальные.


Спрос

В III квартале 2017 г. на первичном рынке элитной недвижимости Москвы была заключена 241 сделка, что на 2% превышает уровень II квартала и на 37% - показатели III квартала 2016 г., сообщает Point Estate. По данным Contact Real Estate, сделок было 122 - на 30% больше, чем годом ранее. Kalinka Group оценивает рост продаж по итогам июля-сентября в 24%, а за девять месяцев 2017 г. количество сделок увеличилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В целом за январь-сентябрь на рынке новостроек премиум-класса прошло более 360 сделок. Суммарная стоимость всей приобретенной недвижимости, по оценкам Savills, составила 29,5 млрд руб., или $509 млн.

Наиболее активным в плане спроса был сентябрь, когда, по информации Savills, только в премиум-классе состоялось 50 сделок. В годовом выражении продажи за первый месяц осени выросли более чем на 60%.

При этом, на фоне хороших продаж в среднем по рынку, порядка 75% сделок в III квартале пришлось на 12 проектов-лидеров, сообщает Kalinka Group. Почти в 20% экспонируемых на первичном рынке проектов в 2017 г. сделок не было вообще. По данным Point Estate, в III квартале 2017 г. не интересовали покупателей 44% ЖК. А Troika Estate сообщает, что в июле-сентябре продажи остановились либо существенно замедлились в 50% проектов, тогда как в начале года острые проблемы со спросом наблюдались в 30% элитных новостроек.

Главные причины плохих продаж – завышенные цены и неудачное месторасположение. Или совокупность этих факторов. Не способствует успеху и устаревшая концепция - значительная часть «зависших» проектов вышла еще до последнего кризиса, отмечает Ирина Калинина.

По словам Татьяны Польской, директора по развитию Troika Estate, с трудом продаются элитные новостройки в районах Останкинский, Красносельский, Донской, Мещанский, Таганский, Арбат. Замедлились продажи на Патриарших прудах. «Таганский район и Арбат явно переоценены. То же самое можно сказать про Красносельский и Останкинский – эти районы не являются престижными и не будут востребованы у покупателей элитного и премиального жилья. На Патриарших прудах объем предложения очень ограничен и исчисляется всего десятком квартир – каждое предложение здесь является эксклюзивным. В районах Мещанский и Донской самая низкая цена предложения, но, видимо, они еще не готовы к тому, чтобы обеспечить комфортное проживание, поэтому спрос здесь есть, но очень низкий», - комментирует эксперт.

Более трети всех сделок в III квартале 2017 года пришлось на район Хамовники, где пользуется высоким спросом ЖК «Садовые Кварталы». Второе место поделили два района – Замоскворечье и Пресненский, каждый из который набрал по 16% от общего объема сделок, сообщает Contact Real Estate.

В числе наиболее востребованных проектов опрошенные IRN.RU риелторы также назвали Barkli Gallery, «Реномэ», Barrin House, Neva Towers, «IQ Квартал», «Аристократ», «Малая Ордынка 19».


Цены

Несмотря на рост спроса, цены на элитные новостройки и апартаменты продолжают падать. По данным Point Estate, средняя цена предложения элитных новостроек по итогам III квартала 2017 г. составила 676 000 руб. за кв. м (в элитном сегменте – примерно 1 млн. руб./кв. м., в объектах премиум класса – 644 000 руб./кв. м, по информации Kalinka Group), что на 1% ниже, чем во II квартале 2017 г., и на 13% - чем годом ранее. В долларах цены просели, соответственно, на 1% и 3%, до $11 705 за кв. м (по среднему курсу ЦБ РФ за сентябрь 2017 г. - 57,7 руб. за доллар).


Динамика цен на элитную недвижимость на элитном рынке Москвы

Источник: Point Estate


Динамика изменения средневзвешенной цены предложения, тыс. руб./кв. м.

Источник: Kalinka Group

Снижение цен риелторы объясняют изменением структуры предложения – элитный рынок в основном растет за счет премиального сегмента. Кроме того, на динамику за год (относительно III квартала 2016 г.) повлияло изменение курсов валют.

Так как в общем объеме спроса на рынке также превалирует премиум-класс, а не de luxe (85% всех сделок заключены по цене до 700 тыс. руб. за 1 кв. м, по данным Kalinka Group), снижаются и средние качественные показатели сделок. Средний бюджет без учета дисконтов просел за квартал на 4% в долларах и рублях, до 62,5 млн руб., или $1,1 млн, подсчитали в Point Estate. В годовом выражении стоимость «элитки» сократилась на 18% и 9% соответственно. С учетом скидок средний бюджет сделки, по данным Kalinka Group, уменьшился на 11% относительно аналогичного периода прошлого года.

Отрицательная ценовая динамика также объясняется сокращением средней площади лота в предложении и спросе (-4% в годовом выражении, по данным Kalinka Group), говорит Ирина Калинина. Кроме того, покупатели предпочитают новые проекты, а они дешевле.


Прогнозы

В настоящее время в границах ЦАО г. Москвы в активной работе находится порядка 30 новых проектов. Однако, учитывая небольшой масштаб многих из них и общий дефицит свободных участков под застройку в ЦАО, в ближайшей перспективе возможны очередные «всплески» девелоперской активности, но глобального перенасыщения в сегмента элитного жилья не ожидается, говорит Екатерина Румянцева. По ее словам, до конца года на рынок могут выйти три-четыре новых проекта. Большинство – в сегменте премиум, добавляет Ирина Калинина.

Покупательская активность останется высокой, считает Калинина. Спрос будет смещаться в премиальный клубный сегмент (дома на небольшое количество квартир в центральных районах Москвы с развитой инфраструктурой и удобными подъездными путями), полагает Татьяна Польская. По ее словам, в плане качества такие новостройки не уступают элитным, а по цене гораздо более выгодны. В IV квартале ожидается старт продаж одного такого объекта – «Долгоруковская, 25».

Что касается цен, то их существенного роста ожидать не приходится, однако, если проект ликвидный, квартиры в нем будут дорожать, считает Екатерина Румянцева. С ней согласна Татьяна Польская: «Существует мнение, что цены на первичные предложения снижаются и будут продолжать снижаться. Но мнению экспертов Troika Estate, это скорее формирование рынка. Уже сейчас происходит разделение рынка на ликвидный и неликвидный. Останутся проекты, которые наиболее соответствуют требованиям рынка и отвечают покупательскому спросу. И на систематическое снижение цен в таких проектах рассчитывать не стоит. Стоимость стабилизируется или будет продолжать расти. Лояльность клиента можно получить за счет удобной финансовой схемы покупки – рассрочка, ипотека, скидки и акции».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4014 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P 8 950 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 37 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 7 814 850
до 38 016 180 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах пл. 48-202 метра. Дом сдан. Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 67 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте