За десять лет в Московской области выросли многоэтажные микрорайоны. Однако за это же время бум строительства в Подмосковье успел достичь пика и пойти на спад. В рамках цикла статей про перемены на рынке недвижимости с докризисного 2007 года до настоящего момента редакция IRN.RU рассказывает про главное, что случилось с подмосковными новостройками.


Объем предложения: пик пройден

За 10 лет Подмосковье столкнулось со строительным бумом. Во второй половине нулевых и начале 2010-х в Москве было мало площадок под застройку и очень дорогая земля, поэтому доступное жилье возводилось в основном за МКАД. По данным «ИРН-Консалтинг», в радиусе до 30 км от МКАД количество новостроек увеличилось почти в 2,5 раза – с 447 корпусов в конце 2007 года до 1043 в III квартале 2017 года.

При этом кризис 2008 года практически не отразился на объемах строительства. К концу 2009 года количество новостроек выросло на 30% - до 577 корпусов. Активный рост объемов строительства пришелся на 2012-2014 года: из-за ревизии инвестконтрактов в Москве девелоперы были вынуждены уйти за МКАД. В результате в 2015-2016 годах был достигнут пик объемов предложения: в конце 2016 года в радиусе до 30 км от МКАД квартиры продавались в 1156 корпусах (новостройки Новой Москвы включены в это число, поскольку Новая Москва появилась только в 2012 году и рынок новых столичных территорий до сих пор ближе к подмосковному).


Количество корпусов в продаже в Подмосковье и Новой Москве до 30 км от МКАД


По данным «ИРН-Консалтинг»

Однако еще в те пиковые годы началось сокращение темпов прироста объемов предложения. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», если в 2014 году на подмосковный рынок вышло 7,4 млн кв. м, то в 2015 году рынок пополнился 5,2 млн кв. м, а в 2015 – 4,6 млн. В результате в 2017 году сократилось число представленных на рынке новостроек: за III квартал этот показатель в зоне до 30 км от МКАД снизился на 10% (со 1156 до 1043 корпусов).

При этом снижение объемов предложения пока не затронуло ближнее Подмосковье. С начала 2016 года количество новостроек в зоне до 5 км от МКАД выросло на 5% - с 409 до 431 корпуса. А вот в зоне 5-30 км от МКАД за тот же период произошло снижение на 18% - с 745 до 612 корпусов.


Цены больше не растут

Прошлый кризис не вылился в снижение цен на подмосковные новостройки. С конца 2007 по конец 2009 года цены на новостройки в ближнем Подмосковье (до 5 км от МКАД) выросли на 21% - с 64 821 до 78 473 руб. за кв. м. На удалении 5-30 км от МКАД цены повысились на 15% - с 50 049 до 57 342 руб. за кв. м.

В целом за 10 лет цены, по данным «ИРН-Консалтинг», выросли на 50% в ближнем Подмосковье (до 97 741 руб. за кв. м) и на 61% в средней зоне (до 80 739 руб. за кв. м). При этом соотношение между ближним и средним Подмосковьем немного изменилось: в 2007 году новостройки в 5 км от МКАД стоили на 29% дороже тех, что находятся в зоне до 30 км, сейчас – на 21%.


Средняя цена кв. м в новостройках Подмосковья и Новой Москвы


По данным «ИРН-Консалтинг»

Последние два года цены на подмосковные новостройки почти не растут. В зоне до 5 км от МКАД со II квартала 2015 года средняя стоимость метра в предложении, по данным «ИРН-Консалтинг», снизилась на 3%, а в радиусе 5-30 км произошел незначительный рост на 4%.

Небольшое увеличение средней цены в среднем поясе, а также сокращение разницы между зонами руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Юлия Сапор объясняет тем, что раньше квартиры везде продавались быстро, а сейчас на большем удалении от МКАД темпы продаж замедлились, поэтому остается больше квартир на высоких стадиях строительства, что сказывается на средней цене. При этом, по данным «ИРН-Консалтинг», рост цен по мере повышения стадии строительной готовности тоже стал незначительным. Если раньше прирост цен в активно строящихся проектах составлял 8-12% в год, то сейчас – 1-3%, а некоторых проектах цены в принципе не растут.

Речь, конечно, идет о ценах предложения. В настоящее время квартиры почти во всех подмосковных проектах продаются с дисконтом, который может достигать 20-30% (см. «Новостройки в августе-сентябре 2017 года: супердешевая ипотека не вызвала ажиотажа»). 10 лет назад скидки, если и предлагались, то обычно не превышали нескольких процентов.


Спрос на Москву

В нулевых в московском регионе существовало четкое разделение: в черте МКАД могли себе позволить квартиру только очень состоятельные покупатели, а людям со средним доходом было доступно лишь Подмосковье. Однако с активным развитием массового сегмента в Москве (см. «Новостройки Москвы: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет») эта тенденция начала меняться.

Слом произошел в 2015 – 2016 годах. Из-за активного освоения промзон и роста объемов предложения в Москве стало можно купить квартиру уже за 3-4 млн рублей, что сопоставимо с ценами в области. Конечно, в Подмосковье за эти деньги можно приобрести жилье большей площади, но у покупателей появился выбор, которого раньше не было. В 2017 году перетекание спроса из Подмосковья в Москву стало устоявшейся тенденцией: по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, спрос в Москве вырос на 58%, а вот в Московской области сократился на 13%. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в 2016 году: покупатели стали беднее и активнее».)


Локальный покупатель

В прежние годы жилье в Подмосковье пользовалось высоким спросом со стороны москвичей – в конце нулевых и начале 2010-х на них приходилось около 70% покупок в области. В область переезжали москвичи, съезжающие от родителей, семьи, желающие увеличить жилплощадь, а также те, кто осуществлял размер одной квартиры в Москве на две в области.

Однако после появления доступных проектов в черте МКАД интерес москвичей к областным новостройкам существенно снизился. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», наиболее заметное снижение произошло в 2015 году: за год доля москвичей в общем количестве покупателей новостроек в области сократилась с 64% до 27%. Эта тенденция сохраняется до сих пор: сейчас доля жителей столицы среди покупателей подмосковных новостроек не превышает 20%.

Особенно серьезно пострадали новостройки, расположенные далеко от МКАД. «Если к новостройкам, расположенным не далее 5 км от МКАД, москвичи еще проявляются интерес, то в более удаленных локациях, особенно за 15-м километром, девелоперам приходится работать практически исключительно для локального спроса», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».


Бум студий

Как и в других сегментах, на рынке новостроек в Подмосковье произошло сокращение площадей. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», за 10 лет средняя площадь квартир в подмосковных новостройках снизилась примерно на 20% - с 61 кв. м до 49 кв. м.

Площади начали уменьшаться из-за желания девелоперов сократить бюджет покупки без снижения стоимости метра. Одно из последствий этой тенденции – массовый выход на рынок квартир-студий. 10 лет назад о таком формате не знали на подмосковном рынке, первые проекты со студиями начали появляться в 2012-2013 годах, а заметным их число стало к 2014 году.

При этом количество маленьких квартир в Подмосковье от года к году растет: в 2017 году, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», доля однокомнатных квартир и студий в области достигла 52%. При этом, если в Москве, по данным «Метриум Групп», студии занимают всего 5% рынка, то в подмосковных новостройках их доля составляет более 10%, а в некоторых ЖК доходит до 40% от общего количества квартир.

Таким образом, за 10 лет подмосковный рынок новостроек пережил бурный рост, за которым последовало падение, которое выражается в снижении объемов, цен и спроса. В будущем эта тенденция, по мнению экспертов, сохранится. Это приведет к дальнейшему снижению объемов предложения и сокращению бюджета покупки за счет уменьшения площадей.
 

Читайте также:

Актуальные проекты компании ПИК (январь 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
Ильинские лугаКрасногорский район, п. Ильинское-Усово2 кв. 2023 г.от 3 377 440 руб.
Митинский лесМосква, район Митино, м. Пятницкое шоссе2 кв. 2022 г.от 6 027 300 руб.
Мещерский лесМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Говорово4 кв. 2020 г.от 17 000 000 руб.
Восточное БутовоЛенинский район2 кв. 2022 г.от 3 447 180 руб.
Просторная 7Москва, Северо-Восточный округ, район Богородское, м. Преображенская площадь2 кв. 2022 г.от 6 233 040 руб.
Новохохловская 15Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский2 кв. 2023 г.от 5 738 720 руб.
Римского-Корсакова 11Москва, Северо-Восточный округ, район Отрадное, м. Отрадное4 кв. 2020 г.от 17 092 200 руб.
Ясеневая 14Москва, Южный округ, район Орехово-Борисово Южное, м. Домодедовская4 кв. 2020 г.от 7 175 970 руб.
Оранж паркг. Котельники1 кв. 2019 г.от 4 867 600 руб.
Большая Очаковская 2Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2022 г.от 6 136 550 руб.
Люблинский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Люблино, м. Братиславская1 кв. 2023 г.от 5 106 250 руб.
Михайловский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект4 кв. 2022 г.от 5 716 480 руб.
Молодогвардейская 36Москва, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная2 кв. 2021 г.от 11 994 360 руб.
Середневский лесНовая Москва, Новомосковский округ, м. Филатов луг3 кв. 2022 г.от 3 886 000 руб.
Одинцово-1Одинцовский район, г. Одинцово1 кв. 2023 г.от 3 999 100 руб.
Измайловский 11Москва, Восточный округ, район Измайлово, м. Измайловская4 кв. 2020 г.от 11 397 700 руб.
Белая Дача паркг. Котельники1 кв. 2023 г.от 3 298 680 руб.
ЛюберецкийЛюберецкий район, г. Люберцы4 кв. 2022 г.от 3 878 820 руб.
Кронштадтский 14Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион3 кв. 2023 г.от 5 810 910 руб.
Академика ПавловаМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Молодежная1 кв. 2023 г.от 6 548 100 руб.
Сигнальный 16Москва, Северный округ, район Отрадное, м. Владыкино4 кв. 2022 г.от 5 446 000 руб.
Столичные поляныМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская3 кв. 2021 г.от 5 597 850 руб.
Мякинино паркМосква, Западный округ, район Кунцево, м. Строгино3 кв. 2022 г.от 4 883 630 руб.
Кузьминский лесг. Котельники1 кв. 2022 г.от 4 312 330 руб.
Западный порт Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2021 г.от 10 972 800 руб.
Полярная 25Москва, Северо-Восточный округ, район Южное Медведково, м. Медведково2 кв. 2023 г.от 5 046 640 руб.
Саларьево паркНовая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, пос. Московский4 кв. 2022 г.от 4 761 900 руб.
Волжский паркМосква, Юго-Восточный округ, район Текстильщики, м. Текстильщики4 кв. 2022 г.от 5 558 100 руб.
ПутилковоКрасногорский район, д. Путилково4 кв. 2020 г.от 5 709 750 руб.
Митино паркКрасногорский район, г. Красногорск2 кв. 2021 г.от 5 936 800 руб.
Green parkМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Ботанический сад3 кв. 2022 г.от 6 710 561 руб.
ЯрославскийМытищинский район, г. Мытищи4 кв. 2021 г.от 4 236 710 руб.
Holland parkМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Спартак3 кв. 2022 г.от 7 329 780 руб.
Люберцы паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2023 г.от 3 680 000 руб.
Бунинские лугаНовая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея3 кв. 2022 г.от 4 680 720 руб.
Большая Академическая 85Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Окружная МЦК4 кв. 2022 г.от 5 490 390 руб.
Амурский паркМосква, Восточный округ, район Гольяново, м. Черкизовская4 кв. 2022 г.от 5 321 420 руб.
Солнцево паркНовая Москва, Новомосковский округ, пос. Внуковское2 кв. 2022 г.от 4 343 850 руб.
Жулебино паркЛюберецкий район, г. Люберцы1 кв. 2022 г.от 4 512 420 руб.
Ильменский 17Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская3 кв. 2022 г.от 5 805 360 руб.
Лефортово паркМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2021 г.от 7 863 020 руб.
Перовское 2Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК4 кв. 2022 г.от 4 785 810 руб.
ШереметьевскийМосква, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская4 кв. 2021 г.от 8 211 053 руб.
Измайловский лесБалашихинский район, г. Балашиха2 кв. 2022 г.от 3 465 000 руб.
Красноказарменная 15Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная4 кв. 2022 г.от 7 072 940 руб.
Кронштадтский 9Москва, Северный округ, район Головинский, м. Водный стадион1 кв. 2023 г.от 7 386 720 руб.
Второй НагатинскийМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская1 кв. 2023 г.от 5 852 880 руб.
Бусиновский паркМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Ховрино4 кв. 2022 г.от 5 000 000 руб.
Волоколамское 24Москва, Северо-Западный округ, район Щукино, м. Стрешнево МЦК1 кв. 2023 г.от 5 805 360 руб.
Руставели 14Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Бутырская4 кв. 2023 г.от 6 916 320 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все