Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки Подмосковья: 5 важнейших изменений рынка за 10 лет

Спрос уходит в Москву

За десять лет в Московской области выросли многоэтажные микрорайоны. Однако за это же время бум строительства в Подмосковье успел достичь пика и пойти на спад. В рамках цикла статей про перемены на рынке недвижимости с докризисного 2007 года до настоящего момента редакция IRN.RU рассказывает про главное, что случилось с подмосковными новостройками.


Объем предложения: пик пройден

За 10 лет Подмосковье столкнулось со строительным бумом. Во второй половине нулевых и начале 2010-х в Москве было мало площадок под застройку и очень дорогая земля, поэтому доступное жилье возводилось в основном за МКАД. По данным «ИРН-Консалтинг», в радиусе до 30 км от МКАД количество новостроек увеличилось почти в 2,5 раза – с 447 корпусов в конце 2007 года до 1043 в III квартале 2017 года.

При этом кризис 2008 года практически не отразился на объемах строительства. К концу 2009 года количество новостроек выросло на 30% - до 577 корпусов. Активный рост объемов строительства пришелся на 2012-2014 года: из-за ревизии инвестконтрактов в Москве девелоперы были вынуждены уйти за МКАД. В результате в 2015-2016 годах был достигнут пик объемов предложения: в конце 2016 года в радиусе до 30 км от МКАД квартиры продавались в 1156 корпусах (новостройки Новой Москвы включены в это число, поскольку Новая Москва появилась только в 2012 году и рынок новых столичных территорий до сих пор ближе к подмосковному).


Количество корпусов в продаже в Подмосковье и Новой Москве до 30 км от МКАД


По данным «ИРН-Консалтинг»

Однако еще в те пиковые годы началось сокращение темпов прироста объемов предложения. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», если в 2014 году на подмосковный рынок вышло 7,4 млн кв. м, то в 2015 году рынок пополнился 5,2 млн кв. м, а в 2015 – 4,6 млн. В результате в 2017 году сократилось число представленных на рынке новостроек: за III квартал этот показатель в зоне до 30 км от МКАД снизился на 10% (со 1156 до 1043 корпусов).

При этом снижение объемов предложения пока не затронуло ближнее Подмосковье. С начала 2016 года количество новостроек в зоне до 5 км от МКАД выросло на 5% - с 409 до 431 корпуса. А вот в зоне 5-30 км от МКАД за тот же период произошло снижение на 18% - с 745 до 612 корпусов.


Цены больше не растут

Прошлый кризис не вылился в снижение цен на подмосковные новостройки. С конца 2007 по конец 2009 года цены на новостройки в ближнем Подмосковье (до 5 км от МКАД) выросли на 21% - с 64 821 до 78 473 руб. за кв. м. На удалении 5-30 км от МКАД цены повысились на 15% - с 50 049 до 57 342 руб. за кв. м.

В целом за 10 лет цены, по данным «ИРН-Консалтинг», выросли на 50% в ближнем Подмосковье (до 97 741 руб. за кв. м) и на 61% в средней зоне (до 80 739 руб. за кв. м). При этом соотношение между ближним и средним Подмосковьем немного изменилось: в 2007 году новостройки в 5 км от МКАД стоили на 29% дороже тех, что находятся в зоне до 30 км, сейчас – на 21%.


Средняя цена кв. м в новостройках Подмосковья и Новой Москвы


По данным «ИРН-Консалтинг»

Последние два года цены на подмосковные новостройки почти не растут. В зоне до 5 км от МКАД со II квартала 2015 года средняя стоимость метра в предложении, по данным «ИРН-Консалтинг», снизилась на 3%, а в радиусе 5-30 км произошел незначительный рост на 4%.

Небольшое увеличение средней цены в среднем поясе, а также сокращение разницы между зонами руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Юлия Сапор объясняет тем, что раньше квартиры везде продавались быстро, а сейчас на большем удалении от МКАД темпы продаж замедлились, поэтому остается больше квартир на высоких стадиях строительства, что сказывается на средней цене. При этом, по данным «ИРН-Консалтинг», рост цен по мере повышения стадии строительной готовности тоже стал незначительным. Если раньше прирост цен в активно строящихся проектах составлял 8-12% в год, то сейчас – 1-3%, а некоторых проектах цены в принципе не растут.

Речь, конечно, идет о ценах предложения. В настоящее время квартиры почти во всех подмосковных проектах продаются с дисконтом, который может достигать 20-30% (см. «Новостройки в августе-сентябре 2017 года: супердешевая ипотека не вызвала ажиотажа»). 10 лет назад скидки, если и предлагались, то обычно не превышали нескольких процентов.


Спрос на Москву

В нулевых в московском регионе существовало четкое разделение: в черте МКАД могли себе позволить квартиру только очень состоятельные покупатели, а людям со средним доходом было доступно лишь Подмосковье. Однако с активным развитием массового сегмента в Москве (см. «Новостройки Москвы: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет») эта тенденция начала меняться.

Слом произошел в 2015 – 2016 годах. Из-за активного освоения промзон и роста объемов предложения в Москве стало можно купить квартиру уже за 3-4 млн рублей, что сопоставимо с ценами в области. Конечно, в Подмосковье за эти деньги можно приобрести жилье большей площади, но у покупателей появился выбор, которого раньше не было. В 2017 году перетекание спроса из Подмосковья в Москву стало устоявшейся тенденцией: по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, спрос в Москве вырос на 58%, а вот в Московской области сократился на 13%. (См. «Новостройки Москвы и Подмосковья в 2016 году: покупатели стали беднее и активнее».)


Локальный покупатель

В прежние годы жилье в Подмосковье пользовалось высоким спросом со стороны москвичей – в конце нулевых и начале 2010-х на них приходилось около 70% покупок в области. В область переезжали москвичи, съезжающие от родителей, семьи, желающие увеличить жилплощадь, а также те, кто осуществлял размер одной квартиры в Москве на две в области.

Однако после появления доступных проектов в черте МКАД интерес москвичей к областным новостройкам существенно снизился. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», наиболее заметное снижение произошло в 2015 году: за год доля москвичей в общем количестве покупателей новостроек в области сократилась с 64% до 27%. Эта тенденция сохраняется до сих пор: сейчас доля жителей столицы среди покупателей подмосковных новостроек не превышает 20%.

Особенно серьезно пострадали новостройки, расположенные далеко от МКАД. «Если к новостройкам, расположенным не далее 5 км от МКАД, москвичи еще проявляются интерес, то в более удаленных локациях, особенно за 15-м километром, девелоперам приходится работать практически исключительно для локального спроса», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».


Бум студий

Как и в других сегментах, на рынке новостроек в Подмосковье произошло сокращение площадей. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», за 10 лет средняя площадь квартир в подмосковных новостройках снизилась примерно на 20% - с 61 кв. м до 49 кв. м.

Площади начали уменьшаться из-за желания девелоперов сократить бюджет покупки без снижения стоимости метра. Одно из последствий этой тенденции – массовый выход на рынок квартир-студий. 10 лет назад о таком формате не знали на подмосковном рынке, первые проекты со студиями начали появляться в 2012-2013 годах, а заметным их число стало к 2014 году.

При этом количество маленьких квартир в Подмосковье от года к году растет: в 2017 году, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», доля однокомнатных квартир и студий в области достигла 52%. При этом, если в Москве, по данным «Метриум Групп», студии занимают всего 5% рынка, то в подмосковных новостройках их доля составляет более 10%, а в некоторых ЖК доходит до 40% от общего количества квартир.

Таким образом, за 10 лет подмосковный рынок новостроек пережил бурный рост, за которым последовало падение, которое выражается в снижении объемов, цен и спроса. В будущем эта тенденция, по мнению экспертов, сохранится. Это приведет к дальнейшему снижению объемов предложения и сокращению бюджета покупки за счет уменьшения площадей.
 

Читайте также:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4047 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 164 197
до 9 420 540 руб.
Узнать подробнее
ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 21 - 118 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Старолесье.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 378 274
до 10 891 227 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Юго-Западная, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 84 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.4 (8 фаза) Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 498 520
до 45 356 916 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Studio#12 Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 1-5-комнатные апартаменты Площади : 47 - 314 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 16 мин. пешком 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.1 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.2.2 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.3 Застройщик: KR Properties.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Квартиры пл. 52-172 кв.м.Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте