Рынок аренды жилья в Москве и Подмосковье – жертва процессов, происходящих на рынке купли-продажи. С одной стороны, из-за стагнации «вторички» все больше собственников «зависших» квартир сдают их в аренду, составляя тем самым дополнительную конкуренцию арендодателям. С другой - снижение цен и ипотечных ставок на новостройки приводит к сокращению числа арендаторов, часть которых становятся покупателями жилья, рассказали редакции IRN.RU представители ведущих риелторских агентств московского региона.
 

Спрос

Конец лета – начало осени – традиционно пиковый сезон на рынке аренды жилья. В этом году, по данным компании «Миэль-Аренда», «высокий сезон» в Москве стартовал даже несколько раньше, в середине лета, и в августе спрос на аренду квартир увеличился на 111% по сравнению с июлем. Об активизации рынка сообщала и «Инком-Недвижимость»: по информации компании, за лето спрос вырос на 25%. Но – исключительно благодаря самому дешевому сегменту. Увеличения популярности более дорогих вариантов риелторы не заметили.

По итогам сентября спрос на аренду, согласно подсчетам «Миэль», просел на 39% по сравнению с августом 2017 г. - большинство арендаторов, которые активно решали квартирный вопрос в преддверии делового и учебного сезона, к сентябрю уже нашли себе жилье. Предложение сократилось на 21,9%. Однако спрос все же оказался больше предложения на 79,1%.

Наибольшей популярностью среди арендаторов, как обычно, пользовались «однушки» - в общей структуре спроса на них пришлось 49,48%. Желающих снять однокомнатные квартиры было в 1,95 раза больше, чем желающих их сдать, хотя доля «однушек» среди экспонируемых квартир также была максимальной - 45,36%. Двухкомнатных квартир в аренду предлагалось 38,46% от общего объема предложения, а их доля в спросе составляла 35,72%.

«Инком» также фиксирует превышение спроса над предложением в сентябре – на 12%, но, опять же, только в наиболее бюджетном сегменте. «За кризисный период это рекордный показатель востребованности самых демократичных объектов. Весной спрос был на 32% ниже предложения, что на тот момент считалось неплохим показателем: прошлой весной и летом разрыв между спросом и предложением составлял не менее 50%. Осенью 2016 г. уровень спроса на самые экономичные варианты сравнялся с уровнем предложения таких объектов – впервые за годы кризиса», - рассказывает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость».

Примечательно, что 30% квартир из общего объема предложения на рынке аренды Москвы одновременно выставлены на продажу. В основном это связано со стагнацией вторичного рынка: сроки реализации жилья растут и, чтобы уберечь себя от трат на содержание квартиры во время простоя, владельцы сдают ее. (См. «Цены на жилье достигнут дна к 2020 году».)

Похожая ситуация складывается и в Подмосковье, где и без того избыточное предложение на арендном рынке растет за счет таких «зависших» квартир, рассказывает Олеся Рудакова, вице-президент КР «Мегаполис-Сервис», гендиректор АН «Оранж» г. Щелково. В частности, в Щелково предложение квартир в аренду увеличилось примерно на 20% по сравнению с началом осени 2016 г. и на 45-48 % - относительно осени 2015 г.

Реклама
Level Стрешнево

Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.

от 9,5 млн руб.
Застройщик: АО СЗ МКСМ. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нижегородская

Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Скидка 15% + дополнительные 3%!

от 9,4 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Нижегородская. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Квартал AFI Park «Воронцовский»

Приватный квартал бизнес-класса. Дом построен! Квартиры с дровяными каминами. Скидки до 20%

от 17 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АКВАМАРЕ УНО. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Селигерская

Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Скидка 15%.

от 8,3 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Ильменский. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Бауманская

Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Скидка 15%!

от 13,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Вектор движения. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Нагатинская

Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 минут пешком до метро. Скидка 15%.

от 12,2 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Инвестиционное развитие. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Причальный

Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидка 15%.

от 14,2 млн руб.
Застройщик: АО СЗ ИНСПАЙР. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Южнопортовая

Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидка 15%!

от 6,9 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ АПД. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.
Реклама
Level Академическая

Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Скидка 20%!

от 15,6 млн руб.
Застройщик: ООО СЗ Левел Академическая. Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф.

При этом в большинстве городов Подмосковья, в отличие от Москвы, никаких признаков оживления рынка с началом «высокого» сезона не наблюдается. В том же Щелково, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», спрос на аренду упал примерно на 20%, причем на лоты любого типа – от хрущевок до квартир улучшенной планировки и даже бизнес-класса.

«Причина банальна: многие из тех, кто традиционно арендовал жилье, приобретают его, воспользовавшись ситуацией со снижением цен и возможностью оформить ипотеку по минимальным ставкам, установившимся за последнее время на рынке», - объясняет ситуацию Олеся Рудакова. (См. «Недвижимость: покупка или аренда?».)

Как следствие, навес спроса над предложением в большинстве городов Подмосковья, особенно среднего и дальнего, только увеличивается, приближаясь к отметке 30/70. Еще год назад, по оценке Рудаковой, соотношение спроса и предложения составляло на рынке аренды примерно 40/60.
 

Ставки

В Москве на фоне оживления спроса на недорогое жилье ставки на аренду таких квартир постепенно растут. По данным «Инкома», однокомнатные квартиры в Москве подорожали на 1,7%, двухкомнатные – на 0,9%, трехкомнатные – на 1%. При этом по сравнению с докризисным 2013 г. ставки просели соответственно на 3,4%, 13% и 20%.

Средняя стоимость аренды квартир экономкласса в сентябре, руб.

Год 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные
2013 30 892 42 503 57 111
2014 30 888 41 642 55 877
2015 30 443 38 435 46 547
2016 29 353 36 670 45 221
2017 29 850 37 000 45 677

Источник: «Инком-Недвижимость»

 

Источник: «Миэль-Аренда»

Как поясняет Оксана Полякова, в 2014 и 2015 гг., когда предложение более чем в два раза превышало спрос, заявленные арендные ставки почти не падали – наймодатели держали их почти на докризисном уровне, понимая неизбежность торга. Позже, когда участники рынка немного привыкли к новым экономическим условиям, спрос на дешевые лоты начал расти, что не только фактически отменило дисконт при аренде жилья этой категории, но и сделало нерациональным указание в объявлениях завышенных арендных ставок. Как следствие, в 2016 г. на рынке аренды наблюдалась отрицательная ценовая динамика.

«Дальнейшая стабилизация ситуации в 2017-м и августовский рост спроса повлекли за собой небольшое повышение арендных ставок. В целом же речь пока не идет о кардинальных изменениях в доходности найма, даже в «высокий» сезон. Удалось быстро сдать квартиру, избежать ее простоя и потери денег — это и есть прибыль», - подчеркивает эксперт.

При этом, хотя в целом найм самых дешевых квартир постепенно немного дорожает, ставки на аренду хрущевок, наоборот, ползут вниз. Виновата программа реновации, анонсированная в конце февраля московской мэрией. По данным «Инкома», в начале года 15% арендаторов выбирали квартиры в пятиэтажках, сейчас – не более 5%, причем нанимателей интересуют только самые низкобюджетные предложения.

«В таких условиях наймодатели, желая найти квартирантов, вынуждены смириться с необходимостью снижать стоимость найма: дисконт может доходить до 15%. Мы говорим сейчас об объектах в неплохом состоянии, которые еще в прошлом году могли быть сданы за ту же сумму, что и жилье в «брежневках» или в современных домах», - рассказывает Оксана Полякова.

А вообще в сегменте самого дешевого жилья (до 25 000 руб. а месяц) скидки в настоящее время почти не практикуются, говорит Мария Жукова, директор компании «Миэль-Аренда». Если речь идет о более дорогих лотах, стоимостью 30 000 – 35 000 руб. в месяц, в редких случаях удается добиться скидки в 2000-3000 руб. Заявленную ставку в 40 000 руб. можно попытаться снизить на 3000-5000 руб. В комфорт- и бизнес-классах, по словам Оксаны Поляковой, скидка может достигать 20% от изначально заявленной цены.

В Подмосковье, где предложение превышает спрос, цены на арендное жилье, естественно, снижаются. По словам Олеси Рудаковой, по сравнению с докризисным периодом стоимость аренды хороших двухкомнатных квартир в недавно сданном в эксплуатацию доме уменьшилась в Щелково примерно на 20%. Аренда самых дешевых вариантов - «однушек» в «хрущевках» - просела меньше, но все равно весьма заметно – процентов на 10-12%.

Дисконт на подмосковном рынке аренды может составлять от 10 до 20%, но такая скидка отнюдь не гарантирована. Многие арендодатели и вовсе не готовы к торгу, так как, по их мнению, нижняя ценовая планка уже установлена. А кроме того, дальнейшее снижение стоимости найма чревато ухудшением качества арендаторов. «Очень много собственников сегодня жалуются на то, что арендаторы съезжают без оплаты, портят мебель и т.д. В случае, если цены на аренду снизить ниже, данная ситуация только усугубится за счет возрастания количества арендаторов из числа так называемого неблагонадежного контингента. При этом сдать квартиру в аренду становится все труднее», - отмечает Олеся Рудакова.
 

Прогнозы

В ближайшей перспективе кардинальные изменения на рынке аренды жилья маловероятны, считают риелторы.

«Пока тенденций ни к снижению ставок, ни к их повышению мы не видим. Собственники отказываются от дальнейшего снижения, полагая, что ставки уже достигли своего минимума, а арендаторы не согласны платить больше существующих на рынке ставок», - говорит Мария Жукова.

В Подмосковье, по мнению Олеси Рудаковой, обвала цен на аренду жилья не предвидится, но некоторое снижение стоимости все же ожидаемо. «В случае дальнейшего снижения ипотечных ставок на первичное и вторичное жилье еще больше сегодняшних арендаторов предпочтут покупку недвижимости в собственность, что только усугубит положение дел в сегменте аренды. Прогнозировать на более далекую перспективу пока тяжело, хотя очевидно, что рынок аренды наиболее быстро адаптируется к переменам в экономике, в отличие рынка вторичного жилья. Тем не менее тренд на снижение цен на аренду в районе 3-7%, если не случится никаких экономических потрясений, должен сохраниться до середины следующего года», - считает эксперт.