Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Цены на жилье достигнут дна к 2020 году

Прогноз рынка недвижимости в Москве и Подмосковье до конца 2017 - 2024 гг. от IRN.RU

Рынок недвижимости московского региона не скоро выйдет из кризиса, но для новостроек худшее уже позади. А вот «вторичке» еще придется подешеветь достаточно существенно, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Рынок жилья ведет себя как рынок нефти

В последние пару лет макроэкономика и геополитика, ранее определявшие ситуацию на рынке недвижимости, достигли точки квазистабильности. Весь негатив уже случился: санкции ввели, нефть упала, рубль девальвировался. Российская экономика ко всему этому успела с тем или иным успехом приспособиться, но значительных перемен к лучшему в ближайшие годы не ждут даже правительственные аналитики. Напомним, согласно базовому прогнозу Минэкономразвития РФ, до 2020 г. ежегодный прирост ВВП не превысит 2,3%, а реальных доходов населения – 2,1%. Причем на темпы роста доходов в 2,1% МЭР надеется только на пике, в 2018 г., а в остальные годы этот показатель, по расчетам чиновников, будет ближе к 1%.

На этом фоне ситуация на рынке недвижимости практически перестала зависеть от внешней конъюнктуры. Главным фактором, определяющим направление движения цен на жилье, стали объемы предложения на первичном рынке, которые за последние три года, по данным «ИРН-Консалтинг», увеличились примерно в полтора раза:

  • 2011-2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м;
  • 2015 г.: 5,9 млн кв. м;
  • 2016 г.: 7,1 млн кв. м;
  • 2017 г.: 7,5 млн кв. м.

Предпосылок для снижения объемов предложения пока не наблюдается. В конце прошлого года компания «ИРН-Консалтинг» собрала информацию по всем объектам, которые должны выйти на рынок до 2020 г. включительно. Если все анонсированное появится в продаже в запланированные сроки, то предложение нового жилья в московском регионе вырастет, даже несмотря на сокращение объемов строительства в Подмосковье.

Динамика объемов новых проектов в Москве и Подмосковье

Прогнозы относительно роста нового строительства в Москве полностью оправдываются. По данным «ИРН-Консалтинг», за три квартала 2017 г. в Москве между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД стартовали продажи 97 новостроек с общей площадью квартир 1,681 млн кв. м. Это на 29% больше, чем за аналогичный период 2016 г, и на 36% – чем за первые три квартала 2015 г. Результат января-сентября 2017 г. оказался сопоставим с показателем за весь 2016 г., когда на рынок вышло 102 дома площадью 1,706 млн кв. м (см. «Новостройки Москвы в III квартале 2017 года: объем предложения бьет все рекорды»).

При этом гарантии, что объемы предложения в Подмосковье будут сокращаться и дальше, нет. По данным министерства строительства Московской области, за восемь месяцев 2017 г. в регионе были выданы разрешения на строительство 3,5 млн кв. м жилой недвижимости - на 15% больше, чем за аналогичный период 2016 г. (см. «Новостройки: что спасет Подмосковье?»).

В общем, рынок жилья все больше напоминает рынок нефти: вместо того чтобы сокращать новое строительство в период снижения цен, девелоперы выводят все новые и новые проекты (см. «Рынок жилья ведет себя как рынок нефти»).

Причины такого странного, на первый взгляд, поведения девелоперов – в специфике правил игры на столичном рынке. До 20-30% от себестоимости проекта московские застройщики инвестируют на начальных этапах, до получения разрешения на строительство. Поэтому даже «бумажные» проекты невыгодно класть под сукно – целесообразнее все же выйти на площадку и открыть продажи, чтобы попытаться хотя бы отбить затраты. А остановить стройку после появления дольщиков вообще практически невозможно.

Дополнительным стимулом для активизации застройщиков в не самый удачный для отрасли период стали корректировки законодательства. В конце 2016 г. девелоперы спешили с выводом новых проектов из-за вступления в силу в 2017 г. целого ряда серьезных поправок к 214-ФЗ - см. «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже». В этом году ситуация повторяется – в 2018 г. начнет действовать 218-ФЗ, который еще более осложнит жизнь строительным компаниям (см. «Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства»).

В перспективе реформа законодательства, регулирующего долевое строительство, может привести к сокращению объемов предложения. Однако, по-видимому, произойдет это не ранее, чем через два-три года (срок реализации проектов) после вступления в силу всех изменений. То есть ориентировочно в конце 2020 – 2021 гг. Примерно к этому времени должен рассосаться и имеющийся в настоящее время навес предложения над спросом – конечно, при условии дальнейшего снижения стоимости жилья. Впрочем, не исключено, что запуск программы реновации может замедлить этот процесс – см. «Реновация жилья в Москве: что будет с ценами».

Спрос есть, но на всех не хватает

Спрос на жилье в Москве увеличивается – в основном благодаря снижению цен, которые с конца 2014 г. просели уже на 30-40% (с учетом скидок и торга), и удешевлению ипотеки. Напомним, по данным АИЖК, в августе 2017 г. ставки выдачи ипотечных кредитов составили 10,34% на первичном рынке жилья и 10,7% - на вторичном, а в 2016 г., в период действия госпрограммы «льготной ипотеки», - 11,71% и 13,25% соответственно.

Источник: АИЖК

Однако темпы роста спроса на столичную недвижимость сокращаются. Если в марте и апреле число договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) ежемесячно прибавляло более 100% в годовом выражении, то в июле-августе – уже только 30-40%. В Подмосковье спрос и вовсе падает – покупатели уходят в Москву (см. «Новостройки в Подмосковье: «голая» панель может взять реванш»). По данным Росреестра, отставание от прошлого года по числу зарегистрированных ДДУ к сентябрю составило 1,8%.

Но главное - спроса не хватает для поглощения резко возросшего объема предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 гг. на рынок между Третьим транспортным кольцом и МКАД вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за эти два года было только 1,5 -1,6 млн кв. м – см. «За год в Москве купили почти 1 млн кв. м новостроек». И это в локации, где уровень спроса наиболее высок.

О дефиците спроса свидетельствует и рост числа готовых новостроек с нераспроданными квартирами. По данным «ИРН-Консалтинг», в августе 2017 г. на рынке «старой» Москвы без учета элитного ЦАО продавалось более 5 100 квартир общей площадью 395 000 кв. м в 136 готовых корпусах. С конца 2014 г. количество готовых новостроек на рынке увеличилось на 160%. То есть, хотя в целом по рынку Москвы спрос растет, в пересчете на каждый проект этот показатель падает.

Цены достигнут дна к 2020 г.

Так как спрос на жилье, совершенно очевидно, не поспевает за предложением, цены на недвижимость в московском регионе уже третий год подряд ползут вниз - темпами примерно 10% в год. И так будет продолжаться, пока либо спрос существенно не вырастет, либо предложение не сократится.

Предпосылок для значительного роста платежеспособности населения в обозримом будущем не просматривается, покупатели продолжают ждать падения стоимости жилья. А вот снижение объема предложения, как уже было сказано выше, рынок, по всей видимости, почувствует примерно через два-три года, то есть в 2020 – 2021 г.

К аналогичным выводам относительно движения цен приводит и глобальный прогноз, недавно сделанный руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олегом Репченко на основании теории циклов – см. «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?».

Согласно теории циклов, базирующейся на принципе подобия – ключевом для теханализа финансовых рынков, в декабре 2014 г. столичный рынок недвижимости вступил в фазу кризиса в суперцикле. Продолжительность «суперкризиса» - 10 лет, поэтому в данном случае правильнее говорить уже не о кризисе, а о новой реальности.

Однако это не значит, что цены будут падать все 10 лет. На примере обычных циклов видно, что с наступлением кризиса основное падение цен происходило примерно за половину последующего периода падения-стагнации. Таким образом, ценовой пузырь, надувавшийся на московском рынке недвижимости в течение предыдущих 23 лет - с 1991 по 2014 гг., - скорее всего, будет сдуваться примерно пять лет, с конца 2014 до 2020 г. (плюс-минус год).

К этому времени цены успеют потерять еще около 20-30%. От нынешнего значения по индексу IRN.RU (около 170 000 руб. за метр на вторичном рынке «старой» Москвы) это приводит к уровню около 120 000 руб. за метр, или $2 000 при курсе плюс-минус 60 руб. за доллар (см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр»).

Распределение цен по классам жилья при средней в 120 000 за метр (внутри МКАД), скорее всего, будет следующим:

  • экономкласс: порядка 100 000 руб. за метр, отдельные проекты даже ниже ($1 500 – 2 000);

  • комфорткласс: 120 000 – 150 000 руб. ($2 000 – 2 500);

  • бизнес: 150 000 – 250 000 руб. ($2 500 – 4 000);

  • элита (не отдельные уникальные объекты, которые могут стоить любых денег, а «элита» в широком смысле): 300 000 – 600 000 руб. ($5 000 – 10 000).

За МКАД цены, скорее всего, просядут больше, чем в «старой» Москве. В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться. Падение цен внутри МКАД ниже 100 000 руб. за кв. м потребует корректировки стоимости метра в ближнем Подмосковье до 60 000 – 70 000 руб., в среднем – примерно до 50 000 руб., а в дальнем – до 30 000 – 40 000 руб., что делает строительство на этих территориях нерентабельным.

Примечательно, что в немалом количестве проектов на первичном рынке цены уже близки к названным уровням. Застройщики вообще достаточно оперативно отреагировали на кризис, снизив не только цену метра (в том числе за счет скидок), но площадь квартир в новостройках. В результате стоимость входного билета на рынок за 2015-2016 гг. упала примерно в два раза.

А на вторичном рынке ситуация иная: частники считают свои квартиры единственными и неповторимыми и предпочитают снимать их с продажи, но не снижать цены. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».) Так что в последующие годы в основном будет дешеветь именно «вторичка». 

Что касается нового этапа роста цен, то он должен начаться ближе к 2024 г. Или, может быть, несколько раньше, если конъюнктура поспособствует. Но и тогда взрывного роста стоимости жилья, скорее всего, не будет. Скорее можно ожидать медленного повышения цен темпами инфляции.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
48091 (27 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 644 871
до 7 741 717 руб.
Узнать подробнее
ЖК Медовая долина Новая Москва, Новомосковский округ, 26 км от МКАД Площади : 23 - 81 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Тропарево, 30 мин. транспортом Марушкинское пос., Крекшино дер., к.1 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.2 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.3 (1 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.4 (2 оч.) Марушкинское пос., Крекшино дер., к.5 (2 оч.) Показать все 8 корпусов Застройщик: Логитэк.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 6 042 432
до 23 965 114 руб.
Узнать подробнее
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский Площади : 28 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к. Б1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М2 Показать все 12 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 250 460
до 20 683 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южная долина, 9 от МКАД 9 км от МКАД. Квартиры площадью 30-82 кв.м. Ленинский район. от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Рихард Квартиры бизнес-класса в Хорошевском районе. Авторская архитектура. Богатая инфраструктура. Метро Зорге и Хорошево. Застройщик: ФСК Лидер. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Трехкомнатная квартира за 45 100 руб. в месяц! 15 минут до метро! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 5,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км.