Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Цены на жилье достигнут дна к 2020 году

Прогноз рынка недвижимости в Москве и Подмосковье до конца 2017 - 2024 гг. от IRN.RU

Рынок недвижимости московского региона не скоро выйдет из кризиса, но для новостроек худшее уже позади. А вот «вторичке» еще придется подешеветь достаточно существенно, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Рынок жилья ведет себя как рынок нефти

В последние пару лет макроэкономика и геополитика, ранее определявшие ситуацию на рынке недвижимости, достигли точки квазистабильности. Весь негатив уже случился: санкции ввели, нефть упала, рубль девальвировался. Российская экономика ко всему этому успела с тем или иным успехом приспособиться, но значительных перемен к лучшему в ближайшие годы не ждут даже правительственные аналитики. Напомним, согласно базовому прогнозу Минэкономразвития РФ, до 2020 г. ежегодный прирост ВВП не превысит 2,3%, а реальных доходов населения – 2,1%. Причем на темпы роста доходов в 2,1% МЭР надеется только на пике, в 2018 г., а в остальные годы этот показатель, по расчетам чиновников, будет ближе к 1%.

На этом фоне ситуация на рынке недвижимости практически перестала зависеть от внешней конъюнктуры. Главным фактором, определяющим направление движения цен на жилье, стали объемы предложения на первичном рынке, которые за последние три года, по данным «ИРН-Консалтинг», увеличились примерно в полтора раза:

  • 2011-2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м;
  • 2015 г.: 5,9 млн кв. м;
  • 2016 г.: 7,1 млн кв. м;
  • 2017 г.: 7,5 млн кв. м.

Предпосылок для снижения объемов предложения пока не наблюдается. В конце прошлого года компания «ИРН-Консалтинг» собрала информацию по всем объектам, которые должны выйти на рынок до 2020 г. включительно. Если все анонсированное появится в продаже в запланированные сроки, то предложение нового жилья в московском регионе вырастет, даже несмотря на сокращение объемов строительства в Подмосковье.

Динамика объемов новых проектов в Москве и Подмосковье

Прогнозы относительно роста нового строительства в Москве полностью оправдываются. По данным «ИРН-Консалтинг», за три квартала 2017 г. в Москве между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД стартовали продажи 97 новостроек с общей площадью квартир 1,681 млн кв. м. Это на 29% больше, чем за аналогичный период 2016 г, и на 36% – чем за первые три квартала 2015 г. Результат января-сентября 2017 г. оказался сопоставим с показателем за весь 2016 г., когда на рынок вышло 102 дома площадью 1,706 млн кв. м (см. «Новостройки Москвы в III квартале 2017 года: объем предложения бьет все рекорды»).

При этом гарантии, что объемы предложения в Подмосковье будут сокращаться и дальше, нет. По данным министерства строительства Московской области, за восемь месяцев 2017 г. в регионе были выданы разрешения на строительство 3,5 млн кв. м жилой недвижимости - на 15% больше, чем за аналогичный период 2016 г. (см. «Новостройки: что спасет Подмосковье?»).

В общем, рынок жилья все больше напоминает рынок нефти: вместо того чтобы сокращать новое строительство в период снижения цен, девелоперы выводят все новые и новые проекты (см. «Рынок жилья ведет себя как рынок нефти»).

Причины такого странного, на первый взгляд, поведения девелоперов – в специфике правил игры на столичном рынке. До 20-30% от себестоимости проекта московские застройщики инвестируют на начальных этапах, до получения разрешения на строительство. Поэтому даже «бумажные» проекты невыгодно класть под сукно – целесообразнее все же выйти на площадку и открыть продажи, чтобы попытаться хотя бы отбить затраты. А остановить стройку после появления дольщиков вообще практически невозможно.

Дополнительным стимулом для активизации застройщиков в не самый удачный для отрасли период стали корректировки законодательства. В конце 2016 г. девелоперы спешили с выводом новых проектов из-за вступления в силу в 2017 г. целого ряда серьезных поправок к 214-ФЗ - см. «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже». В этом году ситуация повторяется – в 2018 г. начнет действовать 218-ФЗ, который еще более осложнит жизнь строительным компаниям (см. «Новый закон № 218-ФЗ глобально изменит рынок долевого строительства»).

В перспективе реформа законодательства, регулирующего долевое строительство, может привести к сокращению объемов предложения. Однако, по-видимому, произойдет это не ранее, чем через два-три года (срок реализации проектов) после вступления в силу всех изменений. То есть ориентировочно в конце 2020 – 2021 гг. Примерно к этому времени должен рассосаться и имеющийся в настоящее время навес предложения над спросом – конечно, при условии дальнейшего снижения стоимости жилья. Впрочем, не исключено, что запуск программы реновации может замедлить этот процесс – см. «Реновация жилья в Москве: что будет с ценами».

Спрос есть, но на всех не хватает

Спрос на жилье в Москве увеличивается – в основном благодаря снижению цен, которые с конца 2014 г. просели уже на 30-40% (с учетом скидок и торга), и удешевлению ипотеки. Напомним, по данным АИЖК, в августе 2017 г. ставки выдачи ипотечных кредитов составили 10,34% на первичном рынке жилья и 10,7% - на вторичном, а в 2016 г., в период действия госпрограммы «льготной ипотеки», - 11,71% и 13,25% соответственно.

Источник: АИЖК

Однако темпы роста спроса на столичную недвижимость сокращаются. Если в марте и апреле число договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) ежемесячно прибавляло более 100% в годовом выражении, то в июле-августе – уже только 30-40%. В Подмосковье спрос и вовсе падает – покупатели уходят в Москву (см. «Новостройки в Подмосковье: «голая» панель может взять реванш»). По данным Росреестра, отставание от прошлого года по числу зарегистрированных ДДУ к сентябрю составило 1,8%.

Но главное - спроса не хватает для поглощения резко возросшего объема предложения. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 гг. на рынок между Третьим транспортным кольцом и МКАД вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за эти два года было только 1,5 -1,6 млн кв. м – см. «За год в Москве купили почти 1 млн кв. м новостроек». И это в локации, где уровень спроса наиболее высок.

О дефиците спроса свидетельствует и рост числа готовых новостроек с нераспроданными квартирами. По данным «ИРН-Консалтинг», в августе 2017 г. на рынке «старой» Москвы без учета элитного ЦАО продавалось более 5 100 квартир общей площадью 395 000 кв. м в 136 готовых корпусах. С конца 2014 г. количество готовых новостроек на рынке увеличилось на 160%. То есть, хотя в целом по рынку Москвы спрос растет, в пересчете на каждый проект этот показатель падает.

Цены достигнут дна к 2020 г.

Так как спрос на жилье, совершенно очевидно, не поспевает за предложением, цены на недвижимость в московском регионе уже третий год подряд ползут вниз - темпами примерно 10% в год. И так будет продолжаться, пока либо спрос существенно не вырастет, либо предложение не сократится.

Предпосылок для значительного роста платежеспособности населения в обозримом будущем не просматривается, покупатели продолжают ждать падения стоимости жилья. А вот снижение объема предложения, как уже было сказано выше, рынок, по всей видимости, почувствует примерно через два-три года, то есть в 2020 – 2021 г.

К аналогичным выводам относительно движения цен приводит и глобальный прогноз, недавно сделанный руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олегом Репченко на основании теории циклов – см. «Когда цены на недвижимость начнут расти, или О чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?».

Согласно теории циклов, базирующейся на принципе подобия – ключевом для теханализа финансовых рынков, в декабре 2014 г. столичный рынок недвижимости вступил в фазу кризиса в суперцикле. Продолжительность «суперкризиса» - 10 лет, поэтому в данном случае правильнее говорить уже не о кризисе, а о новой реальности.

Однако это не значит, что цены будут падать все 10 лет. На примере обычных циклов видно, что с наступлением кризиса основное падение цен происходило примерно за половину последующего периода падения-стагнации. Таким образом, ценовой пузырь, надувавшийся на московском рынке недвижимости в течение предыдущих 23 лет - с 1991 по 2014 гг., - скорее всего, будет сдуваться примерно пять лет, с конца 2014 до 2020 г. (плюс-минус год).

К этому времени цены успеют потерять еще около 20-30%. От нынешнего значения по индексу IRN.RU (около 170 000 руб. за метр на вторичном рынке «старой» Москвы) это приводит к уровню около 120 000 руб. за метр, или $2 000 при курсе плюс-минус 60 руб. за доллар (см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр»).

Распределение цен по классам жилья при средней в 120 000 за метр (внутри МКАД), скорее всего, будет следующим:

  • экономкласс: порядка 100 000 руб. за метр, отдельные проекты даже ниже ($1 500 – 2 000);

  • комфорткласс: 120 000 – 150 000 руб. ($2 000 – 2 500);

  • бизнес: 150 000 – 250 000 руб. ($2 500 – 4 000);

  • элита (не отдельные уникальные объекты, которые могут стоить любых денег, а «элита» в широком смысле): 300 000 – 600 000 руб. ($5 000 – 10 000).

За МКАД цены, скорее всего, просядут больше, чем в «старой» Москве. В среднем и дальнем Подмосковье, а также в удаленных районах Новой Москвы с плохой транспортной доступностью строительство многоэтажного жилья может вообще остановиться. Падение цен внутри МКАД ниже 100 000 руб. за кв. м потребует корректировки стоимости метра в ближнем Подмосковье до 60 000 – 70 000 руб., в среднем – примерно до 50 000 руб., а в дальнем – до 30 000 – 40 000 руб., что делает строительство на этих территориях нерентабельным.

Примечательно, что в немалом количестве проектов на первичном рынке цены уже близки к названным уровням. Застройщики вообще достаточно оперативно отреагировали на кризис, снизив не только цену метра (в том числе за счет скидок), но площадь квартир в новостройках. В результате стоимость входного билета на рынок за 2015-2016 гг. упала примерно в два раза.

А на вторичном рынке ситуация иная: частники считают свои квартиры единственными и неповторимыми и предпочитают снимать их с продажи, но не снижать цены. (См. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июле-августе 2017 года: продавцы снимают жилье с продажи».) Так что в последующие годы в основном будет дешеветь именно «вторичка». 

Что касается нового этапа роста цен, то он должен начаться ближе к 2024 г. Или, может быть, несколько раньше, если конъюнктура поспособствует. Но и тогда взрывного роста стоимости жилья, скорее всего, не будет. Скорее можно ожидать медленного повышения цен темпами инфляции.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
43978 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 892 238
до 13 518 221 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 47 - 129 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.13.2 Коммунарка пос., уч.17, к.8.1 Показать все 14 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 833 200
до 20 098 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК BIG TIME. Городской квартал Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Хорошёво, м. Полежаевская Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 102 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 0 км Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. 4,7 млн руб. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 48 метров.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 40-118 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 3 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит. от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры пл. 32-94 кв.м.П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК DISCOVERY PARK. Старт продаж! Квартиры с отделкой от надежного застройщика. 2 мин от м.Ховрино. Ипотека от 6%. Вся инфраструктура. Звоните! От 5,7 млн руб. Застройщик: Орион. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58 - от ЛСР Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн руб. 5 минут до м. "Водный стадион". Рассрочка на 2 года. Звоните! Застройщик: Ленинградка 58. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте