Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки: что спасет Подмосковье?

Чиновники и застройщики обсудили, как конкурировать с Москвой

В условиях перетока спроса на жилье в Москву наибольшие шансы на успех имеют те подмосковные проекты, которые могут предложить покупателям более высокое, чем в столице, качество среды в сочетании с умеренным уровнем цен, считают участники панельной дискуссии «Инвестиции в Московской области: принципы качественных решений», организованной в рамках форума Proestate-2017. Обеспечить такое качество трудно, учитывая неразвитость местной инфраструктуры, однако альтернативный способ «борьбы» с Москвой - ценовой демпинг за счет снижения качества проектов – не устраивает ни власти, ни самих застройщиков.
 

Чтобы жизнь за МКАДом не заканчивалась

В 2000-х в Москве строили мало и дорого, поэтому спрос на более-менее доступное жилье был практически полностью сосредоточен в Московской области, которая благодаря этому вышла в лидеры по объемам ввода жилья в стране. Однако практически двукратное снижение порога входа на столичный рынок в последние два-три года превратило область из реципиента в донора спроса: покупатели, для которых подмосковные застройщики возвели миллионы квадратных метров жилья, теперь предпочитают приобретать квартиры в пределах МКАД. Как следствие, цены на подмосковную недвижимость ползут вниз, а конкуренция между застройщиками растет, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В среднесрочной перспективе ценовой тренд вряд ли изменится. С одной стороны, программа реновации жилья в Москве добавит новые объемы к тем миллионам квадратных метров, которые столица ежегодно выводит на рынок, что неизбежно скажется на ценах не только внутри МКАД, но и в Подмосковье, уверен директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. (См. «Реновация жилья в Москве: что будет с ценами».)

С другой, подмосковные застройщики также не снижают активность: за восемь месяцев 2017 г. в регионе были выданы разрешения на строительство 3,5 млн кв. м жилой недвижимости и 4,3 млн нежилой – соответственно на 15% и на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщил начальник управления инвестиционной деятельностью министерства строительства Московской области Виктор Васильев.

Наращивание объемов предложения в условиях сокращения спроса и цен может поставить под угрозу рентабельность проектов в регионе, признал Васильев: «Опасность такая есть».

Чтобы этого не произошло, «надо сделать так, чтобы жизнь за МКАДом не заканчивалась», подчеркнула начальник управления обеспечения строительства объектов жилого назначения министерства строительства Московской области Виктория Эльдерханова. То есть развивать инфраструктуру, социальную и транспортную, создавать новые рабочие места и т.п. Всем этим областные власти и девелоперы в настоящее время и занимаются.

Однако в то, что Подмосковье скоро догонит Москву по уровню обеспеченности инфраструктурой, не верят даже местные чиновники. Причина банальна – недостаток средств. «В Московской области ситуация сложная: люди рождаются, лечатся, учатся и умирают за счет области, а налоги едут платить в соседний субъект», - сетовала первый заместитель начальника главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Александра Кузьмина на бранче «Коммерсанта» в августе. (См. на эту тему: «Строительство дорог не спасет Подмосковье от транспортных проблем».)

Проблема не только в дефиците инфраструктурных объектов, но и в их качестве. «Многие люди, которым не надо каждый день ездить на работу в Москву, согласны рассматривать покупку жилья в Московской области. Один из главных сдерживающих факторов – более высокое качество образовательных и лечебных учреждений в столице», - отметила директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.
 

Что противопоставить Москве

Тем не менее и у Подмосковья есть свои козыри. В первую очередь это, конечно, уровень цен. Преимущество областных новостроек в этом плане сокращается из-за снижения стоимости жилья в Москве, но все еще остается значительным. По словам руководителя управления маркетинга и рекламы ГК «Инград» Анны Соколовой, новостройки в ближнем Подмосковье примерно на 30-40% дешевле, чем в спальных районах «старой» Москвы. Поэтому в подмосковных городах с нормальной транспортной доступностью (типа Мытищ) «с продажами все хорошо».

Однако для новостроек, расположенных в менее удачных локациях, 30-процентной разницы в цене, как правило, недостаточно для поддержания достаточного уровня спроса. Поэтому необходимо работать над сокращением себестоимости строительства, с тем чтобы иметь возможность предложить покупателям конкурентоспособную цену. В этом застройщики рассчитывают на помощь подмосковного правительства. «Думаю, Московская область пересмотрит нормы проектирования, когда будет достигнут баланс по обеспеченности объектов социальной инфраструктурой», - надеется Андрей Цвет. (За годы строительного бума в Подмосковье образовался дефицит школ, детсадов, больниц поликлиник и т.п. социальных объектов, поэтому в настоящее время девелоперы строят инфраструктуру не только для своих жилых проектов, но и закрывают «долги» коллег.)

Собственно, и сейчас подмосковные нормы и правила мягче московских. И чиновники не без оснований считают это одним из преимуществ местных застройщиков в «борьбе» с Москвой.

«Мы можем противопоставить (Москве – прим. ред.) менее жесткие правила для девелопера, предоставляя ему возможность выбирать самостоятельно стилистику, структуру районов. Вы знаете, что, несмотря на то, что квартальную застройку мы все любим - просто потому, что она, как правило, востребована рынком, у нас она не является обязательной», - рассказывала Александра Кузьмина.

Помимо смягчения требований к девелоперским проектам (здесь важно не переборщить с «либерализмом»), существенный ресурс для удешевления стройки в любом регионе – снижение стоимости земли (которая, по словам Виктора Васильева, уже подешевела больше, чем объекты капстроительства). А также ускорение и упрощение процедур согласований проектов во властных структурах, считает Олег Репченко.

«Правильнее всего сэкономить на времени. У нас кредиты достаточно дорогие, процентов 15% годовых, и если года три ковыряться на заемные деньги, то это 50-процентый рост затратный части. А если только год – совсем другая экономика получается», - пояснил эксперт. (См. «Руководитель IRN.RU: точечными мерами жилищную проблему не решить», «Застройщики пытаются строить быстрее».)

Впрочем, как бы ни стались подмосковные девелоперы при содействии властей уменьшить себестоимость проектов, потенциал для снижения цен в области все равно значительно уступает московскому. Просто потому, что у столичных девелоперов маржа выше. (См. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья».)

Конечно, если строить низкокачественную панель миллионами квадратных метров, можно сохранять рентабельность даже при очень низких ценах продажи. Однако появление новых «павшинских пойм» не устраивает ни региональные власти, ни самих девелоперов, которые считают демпинг и ценовые войны крайне рискованной стратегией. (См. «Новостройки в Подмосковье: «голая» панель может взять реванш»).

Поэтому ведущие игроки подмосковного рынка делают ставку не только на «дружественные» цены, но и на высокое качество проектов.

«В Московской области в последние 10 лет строилось очень много жилья, и конкуренция на рынке очень сильная. Но в основном она сосредоточена в однотипном жилье, его предложение огромно. Для повышения спроса надо улучшать качество проектов с точки зрения концепции, инфраструктуры, квартирографии и т.п. Такое жилье имеет потенциал для развития и повышения цен», - считает Татьяна Калюжнова.

Люди едут в Подмосковье за тем, чего не могут получить в Москве. Например, в столице двухуровневые квартиры, с панорамным остеклением и т.п., как правило, предлагаются только в высокобюджетных сегментах, а в области подобное жилье проектируется и эконом- и комфортклассах. В проектах Urban Group спрос на квартиры редких форматов с 2014 г. вырос с 10-15% до 30-40%. В отдельных домах повышенной комфортности на необычные форматы приходится до 60% квартир, и они востребованы, подчеркнула Калюжнова.

Улучшения качества проектов требует и изменение демографической ситуации: покупатели «стареют» и их запросы растут, добавила директор по маркетингу ФСК «Лидер» Ксения Цаплина: «Последние 10 лет мы существовали в ситуации, когда молодые люди без страха по поводу будущего готовы были приобретать жилье с минимальным уровнем комфорта – потому что это было их первое собственное жилье. Благодаря этому появились микрорайоны, в которых 60-70% составляют однокомнатные квартиры и студии. Но сейчас мы видим, что спрос на них падает».

По мнению Ксении Цаплиной, высокоплотное жилье – это удел Москвы, так как столица остается плацдармом для молодых и амбициозных граждан, для которых локация важнее метража. А для проектов в области актуальна более комфортная плотность и средне- и малоэтажная застройка.

И, конечно, развитая инфраструктура. Потому что зависимость Подмосковья от Москвы в этом плане остается главной проблемой области. Полностью «отвязаться» от столицы в обозримой перспективе вряд ли получится, но двигаться в этом направлении необходимо.

По данным ФСК «Лидер», проекты «нового поколения» пока вовсе не доминируют на рынке – они составляют лишь 35% от общего количества новостроек, вышедших на рынок в 2015-2016 гг. Однако именно за ними будущее, уверена Цаплина.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3617 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 334 150
до 9 949 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Гоголь парк Люберецкий район, г. Люберцы, 4 км от МКАД Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Основа.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 306 260
до 7 776 475 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пригород Лесное Ленинский район, 6 км от МКАД Площади : 23 - 78 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2029 г. Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.20 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.21 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.22 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.23 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.24 Показать все 15 корпусов Застройщик: Пригород Лесное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 150 000
до 12 360 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Красногорский район, 8 км от МКАД Площади : 21 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО Новые квартиры у м.Дмитровская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 81 кв.м. Звоните! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Спешите! В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская Новые квартиры в готовых домах площадью от 36 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Новые квартиры в готовых домах площадью от 71 метра. рядом с метро Бунинская аллея. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Современные 1-3-комнатные квартиры пл. от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Торопитесь! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте