Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки: что спасет Подмосковье?

Чиновники и застройщики обсудили, как конкурировать с Москвой

В условиях перетока спроса на жилье в Москву наибольшие шансы на успех имеют те подмосковные проекты, которые могут предложить покупателям более высокое, чем в столице, качество среды в сочетании с умеренным уровнем цен, считают участники панельной дискуссии «Инвестиции в Московской области: принципы качественных решений», организованной в рамках форума Proestate-2017. Обеспечить такое качество трудно, учитывая неразвитость местной инфраструктуры, однако альтернативный способ «борьбы» с Москвой - ценовой демпинг за счет снижения качества проектов – не устраивает ни власти, ни самих застройщиков.
 

Чтобы жизнь за МКАДом не заканчивалась

В 2000-х в Москве строили мало и дорого, поэтому спрос на более-менее доступное жилье был практически полностью сосредоточен в Московской области, которая благодаря этому вышла в лидеры по объемам ввода жилья в стране. Однако практически двукратное снижение порога входа на столичный рынок в последние два-три года превратило область из реципиента в донора спроса: покупатели, для которых подмосковные застройщики возвели миллионы квадратных метров жилья, теперь предпочитают приобретать квартиры в пределах МКАД. Как следствие, цены на подмосковную недвижимость ползут вниз, а конкуренция между застройщиками растет, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В среднесрочной перспективе ценовой тренд вряд ли изменится. С одной стороны, программа реновации жилья в Москве добавит новые объемы к тем миллионам квадратных метров, которые столица ежегодно выводит на рынок, что неизбежно скажется на ценах не только внутри МКАД, но и в Подмосковье, уверен директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. (См. «Реновация жилья в Москве: что будет с ценами».)

С другой, подмосковные застройщики также не снижают активность: за восемь месяцев 2017 г. в регионе были выданы разрешения на строительство 3,5 млн кв. м жилой недвижимости и 4,3 млн нежилой – соответственно на 15% и на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщил начальник управления инвестиционной деятельностью министерства строительства Московской области Виктор Васильев.

Наращивание объемов предложения в условиях сокращения спроса и цен может поставить под угрозу рентабельность проектов в регионе, признал Васильев: «Опасность такая есть».

Чтобы этого не произошло, «надо сделать так, чтобы жизнь за МКАДом не заканчивалась», подчеркнула начальник управления обеспечения строительства объектов жилого назначения министерства строительства Московской области Виктория Эльдерханова. То есть развивать инфраструктуру, социальную и транспортную, создавать новые рабочие места и т.п. Всем этим областные власти и девелоперы в настоящее время и занимаются.

Однако в то, что Подмосковье скоро догонит Москву по уровню обеспеченности инфраструктурой, не верят даже местные чиновники. Причина банальна – недостаток средств. «В Московской области ситуация сложная: люди рождаются, лечатся, учатся и умирают за счет области, а налоги едут платить в соседний субъект», - сетовала первый заместитель начальника главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Александра Кузьмина на бранче «Коммерсанта» в августе. (См. на эту тему: «Строительство дорог не спасет Подмосковье от транспортных проблем».)

Проблема не только в дефиците инфраструктурных объектов, но и в их качестве. «Многие люди, которым не надо каждый день ездить на работу в Москву, согласны рассматривать покупку жилья в Московской области. Один из главных сдерживающих факторов – более высокое качество образовательных и лечебных учреждений в столице», - отметила директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова.
 

Что противопоставить Москве

Тем не менее и у Подмосковья есть свои козыри. В первую очередь это, конечно, уровень цен. Преимущество областных новостроек в этом плане сокращается из-за снижения стоимости жилья в Москве, но все еще остается значительным. По словам руководителя управления маркетинга и рекламы ГК «Инград» Анны Соколовой, новостройки в ближнем Подмосковье примерно на 30-40% дешевле, чем в спальных районах «старой» Москвы. Поэтому в подмосковных городах с нормальной транспортной доступностью (типа Мытищ) «с продажами все хорошо».

Однако для новостроек, расположенных в менее удачных локациях, 30-процентной разницы в цене, как правило, недостаточно для поддержания достаточного уровня спроса. Поэтому необходимо работать над сокращением себестоимости строительства, с тем чтобы иметь возможность предложить покупателям конкурентоспособную цену. В этом застройщики рассчитывают на помощь подмосковного правительства. «Думаю, Московская область пересмотрит нормы проектирования, когда будет достигнут баланс по обеспеченности объектов социальной инфраструктурой», - надеется Андрей Цвет. (За годы строительного бума в Подмосковье образовался дефицит школ, детсадов, больниц поликлиник и т.п. социальных объектов, поэтому в настоящее время девелоперы строят инфраструктуру не только для своих жилых проектов, но и закрывают «долги» коллег.)

Собственно, и сейчас подмосковные нормы и правила мягче московских. И чиновники не без оснований считают это одним из преимуществ местных застройщиков в «борьбе» с Москвой.

«Мы можем противопоставить (Москве – прим. ред.) менее жесткие правила для девелопера, предоставляя ему возможность выбирать самостоятельно стилистику, структуру районов. Вы знаете, что, несмотря на то, что квартальную застройку мы все любим - просто потому, что она, как правило, востребована рынком, у нас она не является обязательной», - рассказывала Александра Кузьмина.

Помимо смягчения требований к девелоперским проектам (здесь важно не переборщить с «либерализмом»), существенный ресурс для удешевления стройки в любом регионе – снижение стоимости земли (которая, по словам Виктора Васильева, уже подешевела больше, чем объекты капстроительства). А также ускорение и упрощение процедур согласований проектов во властных структурах, считает Олег Репченко.

«Правильнее всего сэкономить на времени. У нас кредиты достаточно дорогие, процентов 15% годовых, и если года три ковыряться на заемные деньги, то это 50-процентый рост затратный части. А если только год – совсем другая экономика получается», - пояснил эксперт. (См. «Руководитель IRN.RU: точечными мерами жилищную проблему не решить», «Застройщики пытаются строить быстрее».)

Впрочем, как бы ни стались подмосковные девелоперы при содействии властей уменьшить себестоимость проектов, потенциал для снижения цен в области все равно значительно уступает московскому. Просто потому, что у столичных девелоперов маржа выше. (См. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья».)

Конечно, если строить низкокачественную панель миллионами квадратных метров, можно сохранять рентабельность даже при очень низких ценах продажи. Однако появление новых «павшинских пойм» не устраивает ни региональные власти, ни самих девелоперов, которые считают демпинг и ценовые войны крайне рискованной стратегией. (См. «Новостройки в Подмосковье: «голая» панель может взять реванш»).

Поэтому ведущие игроки подмосковного рынка делают ставку не только на «дружественные» цены, но и на высокое качество проектов.

«В Московской области в последние 10 лет строилось очень много жилья, и конкуренция на рынке очень сильная. Но в основном она сосредоточена в однотипном жилье, его предложение огромно. Для повышения спроса надо улучшать качество проектов с точки зрения концепции, инфраструктуры, квартирографии и т.п. Такое жилье имеет потенциал для развития и повышения цен», - считает Татьяна Калюжнова.

Люди едут в Подмосковье за тем, чего не могут получить в Москве. Например, в столице двухуровневые квартиры, с панорамным остеклением и т.п., как правило, предлагаются только в высокобюджетных сегментах, а в области подобное жилье проектируется и эконом- и комфортклассах. В проектах Urban Group спрос на квартиры редких форматов с 2014 г. вырос с 10-15% до 30-40%. В отдельных домах повышенной комфортности на необычные форматы приходится до 60% квартир, и они востребованы, подчеркнула Калюжнова.

Улучшения качества проектов требует и изменение демографической ситуации: покупатели «стареют» и их запросы растут, добавила директор по маркетингу ФСК «Лидер» Ксения Цаплина: «Последние 10 лет мы существовали в ситуации, когда молодые люди без страха по поводу будущего готовы были приобретать жилье с минимальным уровнем комфорта – потому что это было их первое собственное жилье. Благодаря этому появились микрорайоны, в которых 60-70% составляют однокомнатные квартиры и студии. Но сейчас мы видим, что спрос на них падает».

По мнению Ксении Цаплиной, высокоплотное жилье – это удел Москвы, так как столица остается плацдармом для молодых и амбициозных граждан, для которых локация важнее метража. А для проектов в области актуальна более комфортная плотность и средне- и малоэтажная застройка.

И, конечно, развитая инфраструктура. Потому что зависимость Подмосковья от Москвы в этом плане остается главной проблемой области. Полностью «отвязаться» от столицы в обозримой перспективе вряд ли получится, но двигаться в этом направлении необходимо.

По данным ФСК «Лидер», проекты «нового поколения» пока вовсе не доминируют на рынке – они составляют лишь 35% от общего количества новостроек, вышедших на рынок в 2015-2016 гг. Однако именно за ними будущее, уверена Цаплина.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3542 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 941 205
до 5 603 830 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Остафьево Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, 11 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 73 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Бунинская аллея, 10 мин. транспортом Застройщик: СР-Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 364 540
до 7 156 350 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Московская область, Истринский район, 25 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 84 кв.м. Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. Спешите! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте