Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки Москвы: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет

Бум редевелопмента и рождение комфорткласса

Десять лет - недолгий срок в историческом масштабе. Однако если взглянуть на изменения, произошедшие за это время с рынком недвижимости, выяснится, что он стал совсем другим. Редакция IRN.RU начинает цикл статей про важнейшие перемены на рынке недвижимости с докризисного 2007 года до настоящего момента. Первая статья посвящена неэлитным новостройкам Москвы.
 

Квартиры в массы

По данным «ИРН-Консалтинг», в 2007 году на рынке новостроек от Третьего транспортного кольца до МКАД насчитывалось 217 объектов. Сейчас их количество превышает 350, за 10 лет этот показатель вырос в 1,6 раза. В квартирном выражении рост еще заметнее. По данным «Метриум Групп», в 2007 году насчитывалось чуть более 27 000 квартир, сейчас – почти 50 000.

При этом объемы не росли линейно. «Первый экономический кризис существенно снизил активность девелоперов. В отличие от текущего витка экономической нестабильности, в те годы поддержка строительной отрасли была ограниченной, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Девелоперам давались государственные заказы на строительство объектов, что, конечно, несравнимо, скажем, с программой субсидирования ипотеки. Кроме того, после кризиса в Москве сменилась власть – пришел новый мэр и начался пересмотр ранее заключенных контрактов. Многие запланированные тогда стройки в 2009-2012 годах остановились. В совокупности это привело к снижению объема предложения на столичном рынке к 2011 году до десятилетнего минимума – 14 000 квартир».

Однако после кризиса 2008 года экономика восстановилась относительно быстро, как и спрос на недвижимость. К 2013 году упорядочилась градостроительная политика, и девелоперы начали массово реализовывать отложенные ранее проекты. Дополнительным стимулом стал активный процесс редевелопмента промзон – как раз в 2013 году были определены пилотные площадки для редевелопмента, а уже в следующем году, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», из 31 вышедшего комплекса с квартирами в массовом сегменте и бизнес-классе 11 было расположено на территории промышленных или коммунальных зон. В 2015 и 2016 годах стартовало еще по 20 проектов на месте «промок». «В 2017 году тенденция продолжается: ЖК «Центр-Сити» (Мелькомбинат № 4), «Западный порт. Кварталы на набережной» (Западный Порт), «Селигер Сити» (промзона «Дегунино-Лихоборы»), «Нормандия» (Военный завод № 96)», - перечисляет Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Кроме того, новые корпуса и очереди появляются в вышедших ранее проектах.
 

Площади меньше, жилье доступнее

Цены на новостройки, как и на вторичном рынке, в 2007 году еще измерялись по большей части в долларах. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость метра составляла $5 344. Сейчас цены рублевые, но, если перевести их в валюту, метр будет стоить $3 300. В рублях произошел некоторый рост цен – со 187 000 рублей до 200 000 рублей за кв. м, или на 7%. Однако, если сделать поправку на инфляцию, очевидно, что фактически цены на жилье снизились: по данным Росстата, за 10 лет потребительские цены выросли более чем вдвое – на 130%.

Изменились не только средние цены. «Минимальная цена за метр синусоидно двигалась с 2007 по 2017: от минимума в 90 000 рублей в 2007, потом был «Ведис» с 75 000 рублей и отделкой, затем рынок затих, в 2013-м стал развиваться, и минимальная цена подросла в среднем до 160 000 рублей. На сегодня квартиру с отделкой в Москве можно купить примерно от 120 000 рублей за кв. м», - говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков.

Квартиру в 2007 году, по данным «ИРН-Консалтинг», можно было купить не менее чем за 4 млн рублей. Примерно таким же минимальный бюджет был 2014 году, а сейчас можно найти квартиру внутри МКАД уже за 2,6 млн рублей. Снижение порога входа на рынок в последние годы связано, в первую очередь, с уменьшением площадей. «Средняя площадь реализуемой в новостройках массового сегмента квартиры в начале 2014 года составляла 62,67 кв. м, в бизнес-классе – 93,22 кв. м. На сегодняшний день этот показатель составляет 57,3 и 81,07 кв. м соответственно (снижение на 9% и 13%), - рассказывает Наталья Шаталина. - Средняя площадь «однушки» в массовом сегменте, включая студии, за указанный период сократилась на 8% (с 42,9 до 39,5 кв. м), а в бизнес-классе – на 14% (с 53,7 до 46,1 кв. м)».

Кроме того, играет роль переход девелоперов в более бюджетные сегменты. «Например, из бизнес-класса фактически выделился так называемый low-бизнес, а премиальные объекты начали появляться за пределами ЦАО. В результате чего «входной» билет на рынок бизнес-класса стал гораздо доступнее (упал с 7 млн до 4,6 млн рублей)», - отмечает Наталья Шаталина.
 

Ипотека и ДДУ

Важные изменения за прошедшее десятилетие произошли и в форме продаж. «10 лет назад отмечался низкий уровень защищённости прав клиента, приобретающего новостройку, – 214-ФЗ на тот момент еще не был распространен, реализация велась в основном по договорам соинсвестирования, предварительным договорам и другим формам, которые не защищали интересы приобретателя», - говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. По данным Москомстройинвеста, сейчас по ДДУ продается уже более 97% всех новостроек в столице.

До предыдущего кризиса было очень тяжело купить квартиру в новостройке в ипотеку – банки почти не аккредитовывали объекты на первичном рынке. Если на вторичном рынке, по данным РГР, в ипотеку покупалось 11% квартир, то в новостройках этот показатель не превышал 2%. Сейчас, по данным риелторов, доля ипотечных сделок составляет уже 40-50%, а в некоторых объектах достигает 80%.

Ипотека стала такой востребованной не только из-за роста интереса банков к кредитованию новостроек, но и благодаря снижению ставок. Так, в 2007 году ставки по рублевым кредитам составляли в среднем 13%. А в настоящее время – в среднем 10,94%: на первичном рынке – 10,53%, на вторичном - 11,14%, по информации АИЖК.
 

Монолит, отделка, комфорт-класс

За прошедшее десятилетие на рынке появился новый сегмент – комфорткласс. До предыдущего кризиса была пропасть между жестким типовым экономом и дорогим бизнес-классом. Однако в 2010-2011 годах на рынке стали появляться промежуточные варианты – жилье с некоторыми чертами бизнес-класса (благоустроенная территория, улучшенные входные зоны и т.п.), но с площадями и ценами чуть выше экономкласса. Девелоперы таким образом пытались выделить свои проекты на конкурентном рынке, а также обеспечить надбавку к цене по сравнению со стандартными панельными домами. Такие проекты они стали называть «комфортклассом». В конце 2012 года этот термин вошел в единую классификацию жилья, разработанную Российской гильдией риэлторов. Сейчас доля коморткласса на рынке новостроек от ТТК до МКАД, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет 44%.

Опрошенные редакцией www.irn.ru эксперты не вспомнили ни одного проекта, в котором бы предлагались квартиры с отделкой в 2007 году. Первые предложения с готовой отделкой появились в 2011-2012 годах. «В начале 2014 года в массовом сегменте только пять проектов предлагали квартиры с отделкой. Сегодня – 11 проектов, - рассказывает Наталья Шаталина. - Во многих крупнейших комплексах одновременно покупатель может приобрести квартиру как с отделкой, так и без». Сейчас квартиры с отделкой в общей сложности занимают около 10% рынка, и их востребованность только растет.

Кроме того, заметно увеличилась доля монолитных домов. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в середине нулевых панельные и монолитные дома были представлены в соотношении примерно 50 на 50. К 2015 году доля панели, по данным «Бест-Новострой», снизилась до 24%, а к 2017 году вновь выросла – до 35%. При этом до прошлого кризиса существовало четкое деление: в экономклассе строились панельные дома, в бизнес-классе – монолитные и монолитно-кирпичные. Сейчас монолитных домов много и в бюджетных сегментах – в первую очередь в комфортклассе, которого 10 лет назад еще в принципе не существовало.

Еще один тренд – европланировки. До кризиса 2008 года квартиры с объединенной кухней-гостиной были представлены только в дорогом сегменте – не ниже бизнес-класса. Даже в начале 2015 года в массовом сегменте таких проектов было всего два, сейчас, по словам Натальи Шаталиной, их уже 20.
 

Клиент сложнее

Изменения коснулись не только предложения, но и потребительского поведения: покупатели стали более разборчивыми, поэтому на продажу одной квартиры уходит больше сил и времени. По данным агентства недвижимости «Рядом», в 2007 году на 5-25 звонков в офис продаж приходилась одна реальная сделка, при этом цифра в 25 – скорее редкость, это было свойственно только низколиквидным объектам, обычно квартиры продавались намного быстрее. Сейчас соотношение звонок-сделка составляет 15-17 к одному.

Общие маркетинговые расходы из-за роста объема предложения и снижения платежеспособного спроса тоже выросли. «В 2007 году цена привлечения клиента составляла до 80 000 рублей, на сегодня данная цифра в некоторых проектах может достигать 700 000 – 800 000 рублей, а в среднем - 150 000 – 250 000. В период поиска клиент может просмотреть от пяти до 20 проектов, поиск идёт примерно два месяца, на принятие решения ещё 1-1,5 месяца, если нет очень выгодной акции», - говорит Денис Крючков.

Если подытожить все изменения, то основной вывод – это превращение рынка продавца в рынок покупателя. На фоне возросшего объема предложения девелоперы вынуждены конкурировать и по цене, и по качеству. Именно благодаря этому сформировался комфорткласс, постоянно проходят акции с заметными дисконтами, появились продукты вроде квартир с отделкой, призванные повысить востребованность объектов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5005 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 7 270 000
до 10 680 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Летний сад Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 36 - 61 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Дмитровское ш., вл. 107, к.1А Дмитровское ш., вл. 107, к.1Б Дмитровское ш., вл. 107, к.2А Дмитровское ш., вл. 107, к.2Б Дмитровское ш., вл. 107, к.2В Показать все 10 корпусов Застройщик: Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 40 - 135 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 42 533 600
до 259 282 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Звезды Арбата Москва, Центральный округ, район Арбат Площади : 62 - 190 кв.м. м. Смоленская, 8 мин. пешком Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Современные 1-3-комнатные квартиры площадью от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 129 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Новые квартиры в готовых домах пл. от 71 метра. рядом с метро Бунинская аллея. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Строящиеся корпуса комфорт-класса - сдача в 2021 г. Выбери лучшую планировку на старте продаж. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте