Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки Москвы: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет

Бум редевелопмента и рождение комфорткласса

Десять лет - недолгий срок в историческом масштабе. Однако если взглянуть на изменения, произошедшие за это время с рынком недвижимости, выяснится, что он стал совсем другим. Редакция IRN.RU начинает цикл статей про важнейшие перемены на рынке недвижимости с докризисного 2007 года до настоящего момента. Первая статья посвящена неэлитным новостройкам Москвы.
 

Квартиры в массы

По данным «ИРН-Консалтинг», в 2007 году на рынке новостроек от Третьего транспортного кольца до МКАД насчитывалось 217 объектов. Сейчас их количество превышает 350, за 10 лет этот показатель вырос в 1,6 раза. В квартирном выражении рост еще заметнее. По данным «Метриум Групп», в 2007 году насчитывалось чуть более 27 000 квартир, сейчас – почти 50 000.

При этом объемы не росли линейно. «Первый экономический кризис существенно снизил активность девелоперов. В отличие от текущего витка экономической нестабильности, в те годы поддержка строительной отрасли была ограниченной, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Девелоперам давались государственные заказы на строительство объектов, что, конечно, несравнимо, скажем, с программой субсидирования ипотеки. Кроме того, после кризиса в Москве сменилась власть – пришел новый мэр и начался пересмотр ранее заключенных контрактов. Многие запланированные тогда стройки в 2009-2012 годах остановились. В совокупности это привело к снижению объема предложения на столичном рынке к 2011 году до десятилетнего минимума – 14 000 квартир».

Однако после кризиса 2008 года экономика восстановилась относительно быстро, как и спрос на недвижимость. К 2013 году упорядочилась градостроительная политика, и девелоперы начали массово реализовывать отложенные ранее проекты. Дополнительным стимулом стал активный процесс редевелопмента промзон – как раз в 2013 году были определены пилотные площадки для редевелопмента, а уже в следующем году, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», из 31 вышедшего комплекса с квартирами в массовом сегменте и бизнес-классе 11 было расположено на территории промышленных или коммунальных зон. В 2015 и 2016 годах стартовало еще по 20 проектов на месте «промок». «В 2017 году тенденция продолжается: ЖК «Центр-Сити» (Мелькомбинат № 4), «Западный порт. Кварталы на набережной» (Западный Порт), «Селигер Сити» (промзона «Дегунино-Лихоборы»), «Нормандия» (Военный завод № 96)», - перечисляет Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Кроме того, новые корпуса и очереди появляются в вышедших ранее проектах.
 

Площади меньше, жилье доступнее

Цены на новостройки, как и на вторичном рынке, в 2007 году еще измерялись по большей части в долларах. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость метра составляла $5 344. Сейчас цены рублевые, но, если перевести их в валюту, метр будет стоить $3 300. В рублях произошел некоторый рост цен – со 187 000 рублей до 200 000 рублей за кв. м, или на 7%. Однако, если сделать поправку на инфляцию, очевидно, что фактически цены на жилье снизились: по данным Росстата, за 10 лет потребительские цены выросли более чем вдвое – на 130%.

Изменились не только средние цены. «Минимальная цена за метр синусоидно двигалась с 2007 по 2017: от минимума в 90 000 рублей в 2007, потом был «Ведис» с 75 000 рублей и отделкой, затем рынок затих, в 2013-м стал развиваться, и минимальная цена подросла в среднем до 160 000 рублей. На сегодня квартиру с отделкой в Москве можно купить примерно от 120 000 рублей за кв. м», - говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков.

Квартиру в 2007 году, по данным «ИРН-Консалтинг», можно было купить не менее чем за 4 млн рублей. Примерно таким же минимальный бюджет был 2014 году, а сейчас можно найти квартиру внутри МКАД уже за 2,6 млн рублей. Снижение порога входа на рынок в последние годы связано, в первую очередь, с уменьшением площадей. «Средняя площадь реализуемой в новостройках массового сегмента квартиры в начале 2014 года составляла 62,67 кв. м, в бизнес-классе – 93,22 кв. м. На сегодняшний день этот показатель составляет 57,3 и 81,07 кв. м соответственно (снижение на 9% и 13%), - рассказывает Наталья Шаталина. - Средняя площадь «однушки» в массовом сегменте, включая студии, за указанный период сократилась на 8% (с 42,9 до 39,5 кв. м), а в бизнес-классе – на 14% (с 53,7 до 46,1 кв. м)».

Кроме того, играет роль переход девелоперов в более бюджетные сегменты. «Например, из бизнес-класса фактически выделился так называемый low-бизнес, а премиальные объекты начали появляться за пределами ЦАО. В результате чего «входной» билет на рынок бизнес-класса стал гораздо доступнее (упал с 7 млн до 4,6 млн рублей)», - отмечает Наталья Шаталина.
 

Ипотека и ДДУ

Важные изменения за прошедшее десятилетие произошли и в форме продаж. «10 лет назад отмечался низкий уровень защищённости прав клиента, приобретающего новостройку, – 214-ФЗ на тот момент еще не был распространен, реализация велась в основном по договорам соинсвестирования, предварительным договорам и другим формам, которые не защищали интересы приобретателя», - говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. По данным Москомстройинвеста, сейчас по ДДУ продается уже более 97% всех новостроек в столице.

До предыдущего кризиса было очень тяжело купить квартиру в новостройке в ипотеку – банки почти не аккредитовывали объекты на первичном рынке. Если на вторичном рынке, по данным РГР, в ипотеку покупалось 11% квартир, то в новостройках этот показатель не превышал 2%. Сейчас, по данным риелторов, доля ипотечных сделок составляет уже 40-50%, а в некоторых объектах достигает 80%.

Ипотека стала такой востребованной не только из-за роста интереса банков к кредитованию новостроек, но и благодаря снижению ставок. Так, в 2007 году ставки по рублевым кредитам составляли в среднем 13%. А в настоящее время – в среднем 10,94%: на первичном рынке – 10,53%, на вторичном - 11,14%, по информации АИЖК.
 

Монолит, отделка, комфорт-класс

За прошедшее десятилетие на рынке появился новый сегмент – комфорткласс. До предыдущего кризиса была пропасть между жестким типовым экономом и дорогим бизнес-классом. Однако в 2010-2011 годах на рынке стали появляться промежуточные варианты – жилье с некоторыми чертами бизнес-класса (благоустроенная территория, улучшенные входные зоны и т.п.), но с площадями и ценами чуть выше экономкласса. Девелоперы таким образом пытались выделить свои проекты на конкурентном рынке, а также обеспечить надбавку к цене по сравнению со стандартными панельными домами. Такие проекты они стали называть «комфортклассом». В конце 2012 года этот термин вошел в единую классификацию жилья, разработанную Российской гильдией риэлторов. Сейчас доля коморткласса на рынке новостроек от ТТК до МКАД, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет 44%.

Опрошенные редакцией www.irn.ru эксперты не вспомнили ни одного проекта, в котором бы предлагались квартиры с отделкой в 2007 году. Первые предложения с готовой отделкой появились в 2011-2012 годах. «В начале 2014 года в массовом сегменте только пять проектов предлагали квартиры с отделкой. Сегодня – 11 проектов, - рассказывает Наталья Шаталина. - Во многих крупнейших комплексах одновременно покупатель может приобрести квартиру как с отделкой, так и без». Сейчас квартиры с отделкой в общей сложности занимают около 10% рынка, и их востребованность только растет.

Кроме того, заметно увеличилась доля монолитных домов. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в середине нулевых панельные и монолитные дома были представлены в соотношении примерно 50 на 50. К 2015 году доля панели, по данным «Бест-Новострой», снизилась до 24%, а к 2017 году вновь выросла – до 35%. При этом до прошлого кризиса существовало четкое деление: в экономклассе строились панельные дома, в бизнес-классе – монолитные и монолитно-кирпичные. Сейчас монолитных домов много и в бюджетных сегментах – в первую очередь в комфортклассе, которого 10 лет назад еще в принципе не существовало.

Еще один тренд – европланировки. До кризиса 2008 года квартиры с объединенной кухней-гостиной были представлены только в дорогом сегменте – не ниже бизнес-класса. Даже в начале 2015 года в массовом сегменте таких проектов было всего два, сейчас, по словам Натальи Шаталиной, их уже 20.
 

Клиент сложнее

Изменения коснулись не только предложения, но и потребительского поведения: покупатели стали более разборчивыми, поэтому на продажу одной квартиры уходит больше сил и времени. По данным агентства недвижимости «Рядом», в 2007 году на 5-25 звонков в офис продаж приходилась одна реальная сделка, при этом цифра в 25 – скорее редкость, это было свойственно только низколиквидным объектам, обычно квартиры продавались намного быстрее. Сейчас соотношение звонок-сделка составляет 15-17 к одному.

Общие маркетинговые расходы из-за роста объема предложения и снижения платежеспособного спроса тоже выросли. «В 2007 году цена привлечения клиента составляла до 80 000 рублей, на сегодня данная цифра в некоторых проектах может достигать 700 000 – 800 000 рублей, а в среднем - 150 000 – 250 000. В период поиска клиент может просмотреть от пяти до 20 проектов, поиск идёт примерно два месяца, на принятие решения ещё 1-1,5 месяца, если нет очень выгодной акции», - говорит Денис Крючков.

Если подытожить все изменения, то основной вывод – это превращение рынка продавца в рынок покупателя. На фоне возросшего объема предложения девелоперы вынуждены конкурировать и по цене, и по качеству. Именно благодаря этому сформировался комфорткласс, постоянно проходят акции с заметными дисконтами, появились продукты вроде квартир с отделкой, призванные повысить востребованность объектов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4933 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 228 000
до 17 491 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье в Вешняках Москва, Восточный округ, район Вешняки, м. Выхино 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 89 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Выхино, 7 мин. пешком Застройщик: Вешняковская 18.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 49 метров.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. Звоните! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Торопитесь! Квартиры площадью 36-86 кв.м.Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 23 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте