Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки Москвы: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет

Бум редевелопмента и рождение комфорткласса

Десять лет - недолгий срок в историческом масштабе. Однако если взглянуть на изменения, произошедшие за это время с рынком недвижимости, выяснится, что он стал совсем другим. Редакция IRN.RU начинает цикл статей про важнейшие перемены на рынке недвижимости с докризисного 2007 года до настоящего момента. Первая статья посвящена неэлитным новостройкам Москвы.
 

Квартиры в массы

По данным «ИРН-Консалтинг», в 2007 году на рынке новостроек от Третьего транспортного кольца до МКАД насчитывалось 217 объектов. Сейчас их количество превышает 350, за 10 лет этот показатель вырос в 1,6 раза. В квартирном выражении рост еще заметнее. По данным «Метриум Групп», в 2007 году насчитывалось чуть более 27 000 квартир, сейчас – почти 50 000.

При этом объемы не росли линейно. «Первый экономический кризис существенно снизил активность девелоперов. В отличие от текущего витка экономической нестабильности, в те годы поддержка строительной отрасли была ограниченной, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Девелоперам давались государственные заказы на строительство объектов, что, конечно, несравнимо, скажем, с программой субсидирования ипотеки. Кроме того, после кризиса в Москве сменилась власть – пришел новый мэр и начался пересмотр ранее заключенных контрактов. Многие запланированные тогда стройки в 2009-2012 годах остановились. В совокупности это привело к снижению объема предложения на столичном рынке к 2011 году до десятилетнего минимума – 14 000 квартир».

Однако после кризиса 2008 года экономика восстановилась относительно быстро, как и спрос на недвижимость. К 2013 году упорядочилась градостроительная политика, и девелоперы начали массово реализовывать отложенные ранее проекты. Дополнительным стимулом стал активный процесс редевелопмента промзон – как раз в 2013 году были определены пилотные площадки для редевелопмента, а уже в следующем году, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», из 31 вышедшего комплекса с квартирами в массовом сегменте и бизнес-классе 11 было расположено на территории промышленных или коммунальных зон. В 2015 и 2016 годах стартовало еще по 20 проектов на месте «промок». «В 2017 году тенденция продолжается: ЖК «Центр-Сити» (Мелькомбинат № 4), «Западный порт. Кварталы на набережной» (Западный Порт), «Селигер Сити» (промзона «Дегунино-Лихоборы»), «Нормандия» (Военный завод № 96)», - перечисляет Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Кроме того, новые корпуса и очереди появляются в вышедших ранее проектах.
 

Площади меньше, жилье доступнее

Цены на новостройки, как и на вторичном рынке, в 2007 году еще измерялись по большей части в долларах. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость метра составляла $5 344. Сейчас цены рублевые, но, если перевести их в валюту, метр будет стоить $3 300. В рублях произошел некоторый рост цен – со 187 000 рублей до 200 000 рублей за кв. м, или на 7%. Однако, если сделать поправку на инфляцию, очевидно, что фактически цены на жилье снизились: по данным Росстата, за 10 лет потребительские цены выросли более чем вдвое – на 130%.

Изменились не только средние цены. «Минимальная цена за метр синусоидно двигалась с 2007 по 2017: от минимума в 90 000 рублей в 2007, потом был «Ведис» с 75 000 рублей и отделкой, затем рынок затих, в 2013-м стал развиваться, и минимальная цена подросла в среднем до 160 000 рублей. На сегодня квартиру с отделкой в Москве можно купить примерно от 120 000 рублей за кв. м», - говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков.

Квартиру в 2007 году, по данным «ИРН-Консалтинг», можно было купить не менее чем за 4 млн рублей. Примерно таким же минимальный бюджет был 2014 году, а сейчас можно найти квартиру внутри МКАД уже за 2,6 млн рублей. Снижение порога входа на рынок в последние годы связано, в первую очередь, с уменьшением площадей. «Средняя площадь реализуемой в новостройках массового сегмента квартиры в начале 2014 года составляла 62,67 кв. м, в бизнес-классе – 93,22 кв. м. На сегодняшний день этот показатель составляет 57,3 и 81,07 кв. м соответственно (снижение на 9% и 13%), - рассказывает Наталья Шаталина. - Средняя площадь «однушки» в массовом сегменте, включая студии, за указанный период сократилась на 8% (с 42,9 до 39,5 кв. м), а в бизнес-классе – на 14% (с 53,7 до 46,1 кв. м)».

Кроме того, играет роль переход девелоперов в более бюджетные сегменты. «Например, из бизнес-класса фактически выделился так называемый low-бизнес, а премиальные объекты начали появляться за пределами ЦАО. В результате чего «входной» билет на рынок бизнес-класса стал гораздо доступнее (упал с 7 млн до 4,6 млн рублей)», - отмечает Наталья Шаталина.
 

Ипотека и ДДУ

Важные изменения за прошедшее десятилетие произошли и в форме продаж. «10 лет назад отмечался низкий уровень защищённости прав клиента, приобретающего новостройку, – 214-ФЗ на тот момент еще не был распространен, реализация велась в основном по договорам соинсвестирования, предварительным договорам и другим формам, которые не защищали интересы приобретателя», - говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. По данным Москомстройинвеста, сейчас по ДДУ продается уже более 97% всех новостроек в столице.

До предыдущего кризиса было очень тяжело купить квартиру в новостройке в ипотеку – банки почти не аккредитовывали объекты на первичном рынке. Если на вторичном рынке, по данным РГР, в ипотеку покупалось 11% квартир, то в новостройках этот показатель не превышал 2%. Сейчас, по данным риелторов, доля ипотечных сделок составляет уже 40-50%, а в некоторых объектах достигает 80%.

Ипотека стала такой востребованной не только из-за роста интереса банков к кредитованию новостроек, но и благодаря снижению ставок. Так, в 2007 году ставки по рублевым кредитам составляли в среднем 13%. А в настоящее время – в среднем 10,94%: на первичном рынке – 10,53%, на вторичном - 11,14%, по информации АИЖК.
 

Монолит, отделка, комфорт-класс

За прошедшее десятилетие на рынке появился новый сегмент – комфорткласс. До предыдущего кризиса была пропасть между жестким типовым экономом и дорогим бизнес-классом. Однако в 2010-2011 годах на рынке стали появляться промежуточные варианты – жилье с некоторыми чертами бизнес-класса (благоустроенная территория, улучшенные входные зоны и т.п.), но с площадями и ценами чуть выше экономкласса. Девелоперы таким образом пытались выделить свои проекты на конкурентном рынке, а также обеспечить надбавку к цене по сравнению со стандартными панельными домами. Такие проекты они стали называть «комфортклассом». В конце 2012 года этот термин вошел в единую классификацию жилья, разработанную Российской гильдией риэлторов. Сейчас доля коморткласса на рынке новостроек от ТТК до МКАД, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет 44%.

Опрошенные редакцией www.irn.ru эксперты не вспомнили ни одного проекта, в котором бы предлагались квартиры с отделкой в 2007 году. Первые предложения с готовой отделкой появились в 2011-2012 годах. «В начале 2014 года в массовом сегменте только пять проектов предлагали квартиры с отделкой. Сегодня – 11 проектов, - рассказывает Наталья Шаталина. - Во многих крупнейших комплексах одновременно покупатель может приобрести квартиру как с отделкой, так и без». Сейчас квартиры с отделкой в общей сложности занимают около 10% рынка, и их востребованность только растет.

Кроме того, заметно увеличилась доля монолитных домов. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в середине нулевых панельные и монолитные дома были представлены в соотношении примерно 50 на 50. К 2015 году доля панели, по данным «Бест-Новострой», снизилась до 24%, а к 2017 году вновь выросла – до 35%. При этом до прошлого кризиса существовало четкое деление: в экономклассе строились панельные дома, в бизнес-классе – монолитные и монолитно-кирпичные. Сейчас монолитных домов много и в бюджетных сегментах – в первую очередь в комфортклассе, которого 10 лет назад еще в принципе не существовало.

Еще один тренд – европланировки. До кризиса 2008 года квартиры с объединенной кухней-гостиной были представлены только в дорогом сегменте – не ниже бизнес-класса. Даже в начале 2015 года в массовом сегменте таких проектов было всего два, сейчас, по словам Натальи Шаталиной, их уже 20.
 

Клиент сложнее

Изменения коснулись не только предложения, но и потребительского поведения: покупатели стали более разборчивыми, поэтому на продажу одной квартиры уходит больше сил и времени. По данным агентства недвижимости «Рядом», в 2007 году на 5-25 звонков в офис продаж приходилась одна реальная сделка, при этом цифра в 25 – скорее редкость, это было свойственно только низколиквидным объектам, обычно квартиры продавались намного быстрее. Сейчас соотношение звонок-сделка составляет 15-17 к одному.

Общие маркетинговые расходы из-за роста объема предложения и снижения платежеспособного спроса тоже выросли. «В 2007 году цена привлечения клиента составляла до 80 000 рублей, на сегодня данная цифра в некоторых проектах может достигать 700 000 – 800 000 рублей, а в среднем - 150 000 – 250 000. В период поиска клиент может просмотреть от пяти до 20 проектов, поиск идёт примерно два месяца, на принятие решения ещё 1-1,5 месяца, если нет очень выгодной акции», - говорит Денис Крючков.

Если подытожить все изменения, то основной вывод – это превращение рынка продавца в рынок покупателя. На фоне возросшего объема предложения девелоперы вынуждены конкурировать и по цене, и по качеству. Именно благодаря этому сформировался комфорткласс, постоянно проходят акции с заметными дисконтами, появились продукты вроде квартир с отделкой, призванные повысить востребованность объектов.

Все упомянутые проекты в продаже (апрель 2020)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2022 г.от 11 519 700 руб.
НормандияМосква, Северо-Восточный округ, район Лосиноостровский, м. Бабушкинская1 кв. 2020 г.от 15 122 823 руб.
Западный порт Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2021 г.от 7 998 460 руб.
Селигер-СитиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская4 кв. 2021 г.от 5 776 240 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5068 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Онлайн бронирование! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Рядом парк и метро! Бронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Онлайн бронирование! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Забронируйте онлайн! Рядом Сити. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Белорусской. Скидки! Финал продаж! Готовые элитные квартиры со скидкой до 8%. Забронируйте онлайн! Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6,9 млн руб. Новые Ватутинки - от 3,7 млн руб. Выгода 50 000 руб. при онлайн покупке. Квартиры с отделкой в Новой Москве. Поликлиника, сады и школы в районе от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Зафиксируй апрельскую цену до окончания карантина при онлайн-бронировании. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Мой адрес В Сколково Спешите! Квартиры площадью 112-180 кв.м. Одинцовский район. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте