Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки Москвы: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет

Бум редевелопмента и рождение комфорткласса

Десять лет - недолгий срок в историческом масштабе. Однако если взглянуть на изменения, произошедшие за это время с рынком недвижимости, выяснится, что он стал совсем другим. Редакция IRN.RU начинает цикл статей про важнейшие перемены на рынке недвижимости с докризисного 2007 года до настоящего момента. Первая статья посвящена неэлитным новостройкам Москвы.
 

Квартиры в массы

По данным «ИРН-Консалтинг», в 2007 году на рынке новостроек от Третьего транспортного кольца до МКАД насчитывалось 217 объектов. Сейчас их количество превышает 350, за 10 лет этот показатель вырос в 1,6 раза. В квартирном выражении рост еще заметнее. По данным «Метриум Групп», в 2007 году насчитывалось чуть более 27 000 квартир, сейчас – почти 50 000.

При этом объемы не росли линейно. «Первый экономический кризис существенно снизил активность девелоперов. В отличие от текущего витка экономической нестабильности, в те годы поддержка строительной отрасли была ограниченной, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Девелоперам давались государственные заказы на строительство объектов, что, конечно, несравнимо, скажем, с программой субсидирования ипотеки. Кроме того, после кризиса в Москве сменилась власть – пришел новый мэр и начался пересмотр ранее заключенных контрактов. Многие запланированные тогда стройки в 2009-2012 годах остановились. В совокупности это привело к снижению объема предложения на столичном рынке к 2011 году до десятилетнего минимума – 14 000 квартир».

Однако после кризиса 2008 года экономика восстановилась относительно быстро, как и спрос на недвижимость. К 2013 году упорядочилась градостроительная политика, и девелоперы начали массово реализовывать отложенные ранее проекты. Дополнительным стимулом стал активный процесс редевелопмента промзон – как раз в 2013 году были определены пилотные площадки для редевелопмента, а уже в следующем году, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», из 31 вышедшего комплекса с квартирами в массовом сегменте и бизнес-классе 11 было расположено на территории промышленных или коммунальных зон. В 2015 и 2016 годах стартовало еще по 20 проектов на месте «промок». «В 2017 году тенденция продолжается: ЖК «Центр-Сити» (Мелькомбинат № 4), «Западный порт. Кварталы на набережной» (Западный Порт), «Селигер Сити» (промзона «Дегунино-Лихоборы»), «Нормандия» (Военный завод № 96)», - перечисляет Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Кроме того, новые корпуса и очереди появляются в вышедших ранее проектах.
 

Площади меньше, жилье доступнее

Цены на новостройки, как и на вторичном рынке, в 2007 году еще измерялись по большей части в долларах. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость метра составляла $5 344. Сейчас цены рублевые, но, если перевести их в валюту, метр будет стоить $3 300. В рублях произошел некоторый рост цен – со 187 000 рублей до 200 000 рублей за кв. м, или на 7%. Однако, если сделать поправку на инфляцию, очевидно, что фактически цены на жилье снизились: по данным Росстата, за 10 лет потребительские цены выросли более чем вдвое – на 130%.

Изменились не только средние цены. «Минимальная цена за метр синусоидно двигалась с 2007 по 2017: от минимума в 90 000 рублей в 2007, потом был «Ведис» с 75 000 рублей и отделкой, затем рынок затих, в 2013-м стал развиваться, и минимальная цена подросла в среднем до 160 000 рублей. На сегодня квартиру с отделкой в Москве можно купить примерно от 120 000 рублей за кв. м», - говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков.

Квартиру в 2007 году, по данным «ИРН-Консалтинг», можно было купить не менее чем за 4 млн рублей. Примерно таким же минимальный бюджет был 2014 году, а сейчас можно найти квартиру внутри МКАД уже за 2,6 млн рублей. Снижение порога входа на рынок в последние годы связано, в первую очередь, с уменьшением площадей. «Средняя площадь реализуемой в новостройках массового сегмента квартиры в начале 2014 года составляла 62,67 кв. м, в бизнес-классе – 93,22 кв. м. На сегодняшний день этот показатель составляет 57,3 и 81,07 кв. м соответственно (снижение на 9% и 13%), - рассказывает Наталья Шаталина. - Средняя площадь «однушки» в массовом сегменте, включая студии, за указанный период сократилась на 8% (с 42,9 до 39,5 кв. м), а в бизнес-классе – на 14% (с 53,7 до 46,1 кв. м)».

Кроме того, играет роль переход девелоперов в более бюджетные сегменты. «Например, из бизнес-класса фактически выделился так называемый low-бизнес, а премиальные объекты начали появляться за пределами ЦАО. В результате чего «входной» билет на рынок бизнес-класса стал гораздо доступнее (упал с 7 млн до 4,6 млн рублей)», - отмечает Наталья Шаталина.
 

Ипотека и ДДУ

Важные изменения за прошедшее десятилетие произошли и в форме продаж. «10 лет назад отмечался низкий уровень защищённости прав клиента, приобретающего новостройку, – 214-ФЗ на тот момент еще не был распространен, реализация велась в основном по договорам соинсвестирования, предварительным договорам и другим формам, которые не защищали интересы приобретателя», - говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. По данным Москомстройинвеста, сейчас по ДДУ продается уже более 97% всех новостроек в столице.

До предыдущего кризиса было очень тяжело купить квартиру в новостройке в ипотеку – банки почти не аккредитовывали объекты на первичном рынке. Если на вторичном рынке, по данным РГР, в ипотеку покупалось 11% квартир, то в новостройках этот показатель не превышал 2%. Сейчас, по данным риелторов, доля ипотечных сделок составляет уже 40-50%, а в некоторых объектах достигает 80%.

Ипотека стала такой востребованной не только из-за роста интереса банков к кредитованию новостроек, но и благодаря снижению ставок. Так, в 2007 году ставки по рублевым кредитам составляли в среднем 13%. А в настоящее время – в среднем 10,94%: на первичном рынке – 10,53%, на вторичном - 11,14%, по информации АИЖК.
 

Монолит, отделка, комфорт-класс

За прошедшее десятилетие на рынке появился новый сегмент – комфорткласс. До предыдущего кризиса была пропасть между жестким типовым экономом и дорогим бизнес-классом. Однако в 2010-2011 годах на рынке стали появляться промежуточные варианты – жилье с некоторыми чертами бизнес-класса (благоустроенная территория, улучшенные входные зоны и т.п.), но с площадями и ценами чуть выше экономкласса. Девелоперы таким образом пытались выделить свои проекты на конкурентном рынке, а также обеспечить надбавку к цене по сравнению со стандартными панельными домами. Такие проекты они стали называть «комфортклассом». В конце 2012 года этот термин вошел в единую классификацию жилья, разработанную Российской гильдией риэлторов. Сейчас доля коморткласса на рынке новостроек от ТТК до МКАД, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет 44%.

Опрошенные редакцией www.irn.ru эксперты не вспомнили ни одного проекта, в котором бы предлагались квартиры с отделкой в 2007 году. Первые предложения с готовой отделкой появились в 2011-2012 годах. «В начале 2014 года в массовом сегменте только пять проектов предлагали квартиры с отделкой. Сегодня – 11 проектов, - рассказывает Наталья Шаталина. - Во многих крупнейших комплексах одновременно покупатель может приобрести квартиру как с отделкой, так и без». Сейчас квартиры с отделкой в общей сложности занимают около 10% рынка, и их востребованность только растет.

Кроме того, заметно увеличилась доля монолитных домов. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в середине нулевых панельные и монолитные дома были представлены в соотношении примерно 50 на 50. К 2015 году доля панели, по данным «Бест-Новострой», снизилась до 24%, а к 2017 году вновь выросла – до 35%. При этом до прошлого кризиса существовало четкое деление: в экономклассе строились панельные дома, в бизнес-классе – монолитные и монолитно-кирпичные. Сейчас монолитных домов много и в бюджетных сегментах – в первую очередь в комфортклассе, которого 10 лет назад еще в принципе не существовало.

Еще один тренд – европланировки. До кризиса 2008 года квартиры с объединенной кухней-гостиной были представлены только в дорогом сегменте – не ниже бизнес-класса. Даже в начале 2015 года в массовом сегменте таких проектов было всего два, сейчас, по словам Натальи Шаталиной, их уже 20.
 

Клиент сложнее

Изменения коснулись не только предложения, но и потребительского поведения: покупатели стали более разборчивыми, поэтому на продажу одной квартиры уходит больше сил и времени. По данным агентства недвижимости «Рядом», в 2007 году на 5-25 звонков в офис продаж приходилась одна реальная сделка, при этом цифра в 25 – скорее редкость, это было свойственно только низколиквидным объектам, обычно квартиры продавались намного быстрее. Сейчас соотношение звонок-сделка составляет 15-17 к одному.

Общие маркетинговые расходы из-за роста объема предложения и снижения платежеспособного спроса тоже выросли. «В 2007 году цена привлечения клиента составляла до 80 000 рублей, на сегодня данная цифра в некоторых проектах может достигать 700 000 – 800 000 рублей, а в среднем - 150 000 – 250 000. В период поиска клиент может просмотреть от пяти до 20 проектов, поиск идёт примерно два месяца, на принятие решения ещё 1-1,5 месяца, если нет очень выгодной акции», - говорит Денис Крючков.

Если подытожить все изменения, то основной вывод – это превращение рынка продавца в рынок покупателя. На фоне возросшего объема предложения девелоперы вынуждены конкурировать и по цене, и по качеству. Именно благодаря этому сформировался комфорткласс, постоянно проходят акции с заметными дисконтами, появились продукты вроде квартир с отделкой, призванные повысить востребованность объектов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4996 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 4 231 570
до 13 255 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Некрасовка Москва, Юго-Восточный округ, район Некрасовка, м. Выхино, м. Лермонтовский проспект, 5 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 32 - 94 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Выхино, 30 мин. транспортом м. Лермонтовский проспект, 30 мин. транспортом Вертолетчиков ул., д.1 Вертолетчиков ул., д.13 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.3 Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4АБ Некрасовка, Защитников Москвы пр-т, кв-л 13аб, к.4В Показать все 13 корпусов Застройщик: Управление гражданского строительства.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P 8 950 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 37 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 989 100 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит. от 8,5 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах пл. от 48 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Зеленограде" Готовый монолитный дом. 2-х комн. квартиры от 6,6 млн руб. Транспортная доступность. Московская прописка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 67 метров.Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте