Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки Москвы: 5 самых важных изменений рынка за 10 лет

Бум редевелопмента и рождение комфорткласса

Десять лет - недолгий срок в историческом масштабе. Однако если взглянуть на изменения, произошедшие за это время с рынком недвижимости, выяснится, что он стал совсем другим. Редакция IRN.RU начинает цикл статей про важнейшие перемены на рынке недвижимости с докризисного 2007 года до настоящего момента. Первая статья посвящена неэлитным новостройкам Москвы.
 

Квартиры в массы

По данным «ИРН-Консалтинг», в 2007 году на рынке новостроек от Третьего транспортного кольца до МКАД насчитывалось 217 объектов. Сейчас их количество превышает 350, за 10 лет этот показатель вырос в 1,6 раза. В квартирном выражении рост еще заметнее. По данным «Метриум Групп», в 2007 году насчитывалось чуть более 27 000 квартир, сейчас – почти 50 000.

При этом объемы не росли линейно. «Первый экономический кризис существенно снизил активность девелоперов. В отличие от текущего витка экономической нестабильности, в те годы поддержка строительной отрасли была ограниченной, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Девелоперам давались государственные заказы на строительство объектов, что, конечно, несравнимо, скажем, с программой субсидирования ипотеки. Кроме того, после кризиса в Москве сменилась власть – пришел новый мэр и начался пересмотр ранее заключенных контрактов. Многие запланированные тогда стройки в 2009-2012 годах остановились. В совокупности это привело к снижению объема предложения на столичном рынке к 2011 году до десятилетнего минимума – 14 000 квартир».

Однако после кризиса 2008 года экономика восстановилась относительно быстро, как и спрос на недвижимость. К 2013 году упорядочилась градостроительная политика, и девелоперы начали массово реализовывать отложенные ранее проекты. Дополнительным стимулом стал активный процесс редевелопмента промзон – как раз в 2013 году были определены пилотные площадки для редевелопмента, а уже в следующем году, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», из 31 вышедшего комплекса с квартирами в массовом сегменте и бизнес-классе 11 было расположено на территории промышленных или коммунальных зон. В 2015 и 2016 годах стартовало еще по 20 проектов на месте «промок». «В 2017 году тенденция продолжается: ЖК «Центр-Сити» (Мелькомбинат № 4), «Западный порт. Кварталы на набережной» (Западный Порт), «Селигер Сити» (промзона «Дегунино-Лихоборы»), «Нормандия» (Военный завод № 96)», - перечисляет Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Кроме того, новые корпуса и очереди появляются в вышедших ранее проектах.
 

Площади меньше, жилье доступнее

Цены на новостройки, как и на вторичном рынке, в 2007 году еще измерялись по большей части в долларах. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», средняя стоимость метра составляла $5 344. Сейчас цены рублевые, но, если перевести их в валюту, метр будет стоить $3 300. В рублях произошел некоторый рост цен – со 187 000 рублей до 200 000 рублей за кв. м, или на 7%. Однако, если сделать поправку на инфляцию, очевидно, что фактически цены на жилье снизились: по данным Росстата, за 10 лет потребительские цены выросли более чем вдвое – на 130%.

Изменились не только средние цены. «Минимальная цена за метр синусоидно двигалась с 2007 по 2017: от минимума в 90 000 рублей в 2007, потом был «Ведис» с 75 000 рублей и отделкой, затем рынок затих, в 2013-м стал развиваться, и минимальная цена подросла в среднем до 160 000 рублей. На сегодня квартиру с отделкой в Москве можно купить примерно от 120 000 рублей за кв. м», - говорит коммерческий директор агентства недвижимости «Рядом» Денис Крючков.

Квартиру в 2007 году, по данным «ИРН-Консалтинг», можно было купить не менее чем за 4 млн рублей. Примерно таким же минимальный бюджет был 2014 году, а сейчас можно найти квартиру внутри МКАД уже за 2,6 млн рублей. Снижение порога входа на рынок в последние годы связано, в первую очередь, с уменьшением площадей. «Средняя площадь реализуемой в новостройках массового сегмента квартиры в начале 2014 года составляла 62,67 кв. м, в бизнес-классе – 93,22 кв. м. На сегодняшний день этот показатель составляет 57,3 и 81,07 кв. м соответственно (снижение на 9% и 13%), - рассказывает Наталья Шаталина. - Средняя площадь «однушки» в массовом сегменте, включая студии, за указанный период сократилась на 8% (с 42,9 до 39,5 кв. м), а в бизнес-классе – на 14% (с 53,7 до 46,1 кв. м)».

Кроме того, играет роль переход девелоперов в более бюджетные сегменты. «Например, из бизнес-класса фактически выделился так называемый low-бизнес, а премиальные объекты начали появляться за пределами ЦАО. В результате чего «входной» билет на рынок бизнес-класса стал гораздо доступнее (упал с 7 млн до 4,6 млн рублей)», - отмечает Наталья Шаталина.
 

Ипотека и ДДУ

Важные изменения за прошедшее десятилетие произошли и в форме продаж. «10 лет назад отмечался низкий уровень защищённости прав клиента, приобретающего новостройку, – 214-ФЗ на тот момент еще не был распространен, реализация велась в основном по договорам соинсвестирования, предварительным договорам и другим формам, которые не защищали интересы приобретателя», - говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet. По данным Москомстройинвеста, сейчас по ДДУ продается уже более 97% всех новостроек в столице.

До предыдущего кризиса было очень тяжело купить квартиру в новостройке в ипотеку – банки почти не аккредитовывали объекты на первичном рынке. Если на вторичном рынке, по данным РГР, в ипотеку покупалось 11% квартир, то в новостройках этот показатель не превышал 2%. Сейчас, по данным риелторов, доля ипотечных сделок составляет уже 40-50%, а в некоторых объектах достигает 80%.

Ипотека стала такой востребованной не только из-за роста интереса банков к кредитованию новостроек, но и благодаря снижению ставок. Так, в 2007 году ставки по рублевым кредитам составляли в среднем 13%. А в настоящее время – в среднем 10,94%: на первичном рынке – 10,53%, на вторичном - 11,14%, по информации АИЖК.
 

Монолит, отделка, комфорт-класс

За прошедшее десятилетие на рынке появился новый сегмент – комфорткласс. До предыдущего кризиса была пропасть между жестким типовым экономом и дорогим бизнес-классом. Однако в 2010-2011 годах на рынке стали появляться промежуточные варианты – жилье с некоторыми чертами бизнес-класса (благоустроенная территория, улучшенные входные зоны и т.п.), но с площадями и ценами чуть выше экономкласса. Девелоперы таким образом пытались выделить свои проекты на конкурентном рынке, а также обеспечить надбавку к цене по сравнению со стандартными панельными домами. Такие проекты они стали называть «комфортклассом». В конце 2012 года этот термин вошел в единую классификацию жилья, разработанную Российской гильдией риэлторов. Сейчас доля коморткласса на рынке новостроек от ТТК до МКАД, по данным «ИРН-Консалтинг», составляет 44%.

Опрошенные редакцией www.irn.ru эксперты не вспомнили ни одного проекта, в котором бы предлагались квартиры с отделкой в 2007 году. Первые предложения с готовой отделкой появились в 2011-2012 годах. «В начале 2014 года в массовом сегменте только пять проектов предлагали квартиры с отделкой. Сегодня – 11 проектов, - рассказывает Наталья Шаталина. - Во многих крупнейших комплексах одновременно покупатель может приобрести квартиру как с отделкой, так и без». Сейчас квартиры с отделкой в общей сложности занимают около 10% рынка, и их востребованность только растет.

Кроме того, заметно увеличилась доля монолитных домов. По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в середине нулевых панельные и монолитные дома были представлены в соотношении примерно 50 на 50. К 2015 году доля панели, по данным «Бест-Новострой», снизилась до 24%, а к 2017 году вновь выросла – до 35%. При этом до прошлого кризиса существовало четкое деление: в экономклассе строились панельные дома, в бизнес-классе – монолитные и монолитно-кирпичные. Сейчас монолитных домов много и в бюджетных сегментах – в первую очередь в комфортклассе, которого 10 лет назад еще в принципе не существовало.

Еще один тренд – европланировки. До кризиса 2008 года квартиры с объединенной кухней-гостиной были представлены только в дорогом сегменте – не ниже бизнес-класса. Даже в начале 2015 года в массовом сегменте таких проектов было всего два, сейчас, по словам Натальи Шаталиной, их уже 20.
 

Клиент сложнее

Изменения коснулись не только предложения, но и потребительского поведения: покупатели стали более разборчивыми, поэтому на продажу одной квартиры уходит больше сил и времени. По данным агентства недвижимости «Рядом», в 2007 году на 5-25 звонков в офис продаж приходилась одна реальная сделка, при этом цифра в 25 – скорее редкость, это было свойственно только низколиквидным объектам, обычно квартиры продавались намного быстрее. Сейчас соотношение звонок-сделка составляет 15-17 к одному.

Общие маркетинговые расходы из-за роста объема предложения и снижения платежеспособного спроса тоже выросли. «В 2007 году цена привлечения клиента составляла до 80 000 рублей, на сегодня данная цифра в некоторых проектах может достигать 700 000 – 800 000 рублей, а в среднем - 150 000 – 250 000. В период поиска клиент может просмотреть от пяти до 20 проектов, поиск идёт примерно два месяца, на принятие решения ещё 1-1,5 месяца, если нет очень выгодной акции», - говорит Денис Крючков.

Если подытожить все изменения, то основной вывод – это превращение рынка продавца в рынок покупателя. На фоне возросшего объема предложения девелоперы вынуждены конкурировать и по цене, и по качеству. Именно благодаря этому сформировался комфорткласс, постоянно проходят акции с заметными дисконтами, появились продукты вроде квартир с отделкой, призванные повысить востребованность объектов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4907 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 148 940
до 38 165 800 руб.
Узнать подробнее
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха, м. Шелепиха Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 29 - 117 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 549 000
до 24 474 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фестиваль парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 34 - 116 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Речной вокзал, 5 мин. пешком мкр.2, уч.2Е, к.19 мкр.2, уч.2Е, к.28 Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. Спешите! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Испанские кварталы» Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Спешите! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте