Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок жилья ведет себя как рынок нефти

На снижение цен застройщики отвечают увеличением предложения

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Столичный рынок жилья все больше напоминает рынок нефти: вместо того чтобы сокращать новое строительство в период снижения цен, девелоперы выводят все новые и новые проекты, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на организованной Московской ассоциацией риелторов ежегодной аналитической конференции «Ситуация, тенденции, прогноз».

В последние пару лет макроэкономика и геополитика, ранее определявшие ситуацию на рынке недвижимости, достигли точки квазистабильности. Все плохое, что могло произойти, по большому счету, уже случилось. Ясно, что Третьей мировой войны никто не хочет, санкции, которые Запад желал ввести, уже введены, а более жесткую блокаду РФ организовывать, видимо, не выгодно ему самому. Цены на нефть тоже уже упали, и Россия это как-то пережила. Выше $60 в ближайшие годы баррель вряд ли поднимется, однако и сильно ниже $40 не упадет, пока себестоимость добычи сланцевой нефти значительно превышает таковую у традиционных производителей. Курсы валют также устаканились – во всяком случае, очередной глобальной девальвации пока никто не ожидает.

Как следствие, тренды на рынке недвижимости практически перестали зависеть от внешних факторов. Конечно, кардинальные изменения в экономике повлияют и на рынок недвижимости, который является ее неотъемлемой частью. Но вероятность «черных лебедей» в настоящее время ниже средней – они все «вылетели» в 2014-2015 гг. А незначительных подвижек - типа корректировки ВВП в пределах 1-2% в ту или иную сторону – жилищная отрасль не замечает.

Главное, что теперь «рулит» рынком, - это объемы предложения. Точнее – их значительный рост в последние годы на фоне сжатия платежеспособного спроса. По данным «ИРН-Консалтиг», в 2017 г. в Москве и Подмосковье в экспозиции находится примерно 7,5 млн кв. м жилой недвижимости против 4-5 млн кв. м в 2011-2013 гг. При этом надо понимать, что количество квартир на рынке увеличилось более существенно, чем количество метров, так как застройщики, стремясь сократить бюджет покупки, чтобы повысить продажи, процентов на 20-30% уменьшили площадь лотов. Вместе с 10-20% снижением цены метра это дало почти двукратное сокращение стоимости квартиры. Поэтому, чтобы получить прежний объем средств, застройщикам теперь надо реализовать в два раза больше квартир.

Фактически, рынок недвижимости ведет себя примерно так же, как рынок нефти: в ответ на снижение цен застройщики увеличивают объемы предложения, хотя, по логике вещей, должны бы сокращать. Почему так происходит с нефтью – вопрос отдельный. А причины странного, на первый взгляд, поведения застройщиков достаточно очевидны.

Во-первых, поменялась структура взаимоотношений девелоперов с властями. В бытность мэром Москвы Юрия Лужкова застройщики, как правило, расплачивались с городом уже после окончания строительства, причем не деньгами, а квартирами. Благодаря такой схеме строительные компании могли годами придерживать интересные площадки, неся минимальные расходы. Сейчас застройщики вынуждены вкладывать до 20-30% себестоимости проекта еще до получения разрешения на строительство. Налоги на землю и стоимость аренды участков также резко выросли. В результате даже в условиях жесточайшей конкуренции застройщикам теперь выгоднее выйти на площадку и открыть продажи, чтобы попытаться хотя бы отбить затраты, чем положить проект под сукно.

Второй фактор, стимулирующий рост строительной активности на фоне неблагоприятной конъюнктуры, – борьба за долю рынка. Застройщики понимают, что в условиях снижения платежеспособности населения и роста конкуренции надо очень быстро бежать, чтобы хотя бы оставаться на месте. Потому что на всех спроса не хватает.

Используются две стратегии – «дешевле дешевого» и «больше за те же деньги». В наиболее затоваренных локациях компании вынуждены конкурировать ценой, нередко доводя дело до ценовых войн. Там, где предложение не настолько избыточно, субъекты рынка пытаются бороться за покупателя, повышая качество продукта при сохранении приемлемого уровня цен. Предлагают в подарок отделку, машино-место, дешевую ипотеку и т.п. То есть тоже сокращают стоимость предложения, но менее явно. (см. «Застройщики борются за выживание, а покупатели жилья правят бал на рынке недвижимости».)

На фоне роста предложения на рынке объемы ввода жилья, наоборот, падают. Парадокс объясняется тем, что последние три года в столичном регионе продается значительно меньше жилья, чем строится. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 гг. только между Третьим транспортным кольцом и МКАД на рынок вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за это время было только 1,5 -1,6 млн кв. м – см. «За год в Москве купили почти 1 млн кв. м новостроек». Как следствие, застройщики испытывают недостаток средств и затягивают сроки строительства домов. А предложение, тем временем, все копится. В том числе готовое.

По данным «ИРН-Консалтинг», в начале августа на рынке «старой» Москвы без учета элитного ЦАО продавалось более 5,1 тыс. квартир общей площадью 395 тыс. кв. м в 136 готовых корпусах. С конца 2014 г. количество готовых новостроек на рынке увеличилось на 160%. (См. «Объемы ввода жилья в Москве перестали отражать объемы предложения на рынке».)

Ликвидировать избыток предложения и стабилизировать цены могло бы значительное снижение девелоперской активности. Однако в настоящее время московский рынок подает противоположные сигналы - см. «Новостройки Москвы на старте продаж в августе 2017 года: что, где, почем».

Очевидно, что пока предложение существенно превышает спрос, ценовой тренд не изменится – цены так и будут ползти вниз в среднем на 10% в год. Причем стоимость жилья будет снижаться не плавно и равномерно, а ступеньками по 5-15%: периоды активизации продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации продаж будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз. Прекратится это только тогда, когда объемы продаж превысят объемы нового строительства.


Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
12596 (10 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 909 484
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Спешите! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Торопитесь! 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью 48-131 кв.м.Монолит. Спешите! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте