Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
от
1000 тыс
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Рынок жилья ведет себя как рынок нефти

На снижение цен застройщики отвечают увеличением предложения

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Столичный рынок жилья все больше напоминает рынок нефти: вместо того чтобы сокращать новое строительство в период снижения цен, девелоперы выводят все новые и новые проекты, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на организованной Московской ассоциацией риелторов ежегодной аналитической конференции «Ситуация, тенденции, прогноз».

В последние пару лет макроэкономика и геополитика, ранее определявшие ситуацию на рынке недвижимости, достигли точки квазистабильности. Все плохое, что могло произойти, по большому счету, уже случилось. Ясно, что Третьей мировой войны никто не хочет, санкции, которые Запад желал ввести, уже введены, а более жесткую блокаду РФ организовывать, видимо, не выгодно ему самому. Цены на нефть тоже уже упали, и Россия это как-то пережила. Выше $60 в ближайшие годы баррель вряд ли поднимется, однако и сильно ниже $40 не упадет, пока себестоимость добычи сланцевой нефти значительно превышает таковую у традиционных производителей. Курсы валют также устаканились – во всяком случае, очередной глобальной девальвации пока никто не ожидает.

Как следствие, тренды на рынке недвижимости практически перестали зависеть от внешних факторов. Конечно, кардинальные изменения в экономике повлияют и на рынок недвижимости, который является ее неотъемлемой частью. Но вероятность «черных лебедей» в настоящее время ниже средней – они все «вылетели» в 2014-2015 гг. А незначительных подвижек - типа корректировки ВВП в пределах 1-2% в ту или иную сторону – жилищная отрасль не замечает.

Главное, что теперь «рулит» рынком, - это объемы предложения. Точнее – их значительный рост в последние годы на фоне сжатия платежеспособного спроса. По данным «ИРН-Консалтиг», в 2017 г. в Москве и Подмосковье в экспозиции находится примерно 7,5 млн кв. м жилой недвижимости против 4-5 млн кв. м в 2011-2013 гг. При этом надо понимать, что количество квартир на рынке увеличилось более существенно, чем количество метров, так как застройщики, стремясь сократить бюджет покупки, чтобы повысить продажи, процентов на 20-30% уменьшили площадь лотов. Вместе с 10-20% снижением цены метра это дало почти двукратное сокращение стоимости квартиры. Поэтому, чтобы получить прежний объем средств, застройщикам теперь надо реализовать в два раза больше квартир.

Фактически, рынок недвижимости ведет себя примерно так же, как рынок нефти: в ответ на снижение цен застройщики увеличивают объемы предложения, хотя, по логике вещей, должны бы сокращать. Почему так происходит с нефтью – вопрос отдельный. А причины странного, на первый взгляд, поведения застройщиков достаточно очевидны.

Во-первых, поменялась структура взаимоотношений девелоперов с властями. В бытность мэром Москвы Юрия Лужкова застройщики, как правило, расплачивались с городом уже после окончания строительства, причем не деньгами, а квартирами. Благодаря такой схеме строительные компании могли годами придерживать интересные площадки, неся минимальные расходы. Сейчас застройщики вынуждены вкладывать до 20-30% себестоимости проекта еще до получения разрешения на строительство. Налоги на землю и стоимость аренды участков также резко выросли. В результате даже в условиях жесточайшей конкуренции застройщикам теперь выгоднее выйти на площадку и открыть продажи, чтобы попытаться хотя бы отбить затраты, чем положить проект под сукно.

Второй фактор, стимулирующий рост строительной активности на фоне неблагоприятной конъюнктуры, – борьба за долю рынка. Застройщики понимают, что в условиях снижения платежеспособности населения и роста конкуренции надо очень быстро бежать, чтобы хотя бы оставаться на месте. Потому что на всех спроса не хватает.

Используются две стратегии – «дешевле дешевого» и «больше за те же деньги». В наиболее затоваренных локациях компании вынуждены конкурировать ценой, нередко доводя дело до ценовых войн. Там, где предложение не настолько избыточно, субъекты рынка пытаются бороться за покупателя, повышая качество продукта при сохранении приемлемого уровня цен. Предлагают в подарок отделку, машино-место, дешевую ипотеку и т.п. То есть тоже сокращают стоимость предложения, но менее явно. (см. «Застройщики борются за выживание, а покупатели жилья правят бал на рынке недвижимости».)

На фоне роста предложения на рынке объемы ввода жилья, наоборот, падают. Парадокс объясняется тем, что последние три года в столичном регионе продается значительно меньше жилья, чем строится. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 гг. только между Третьим транспортным кольцом и МКАД на рынок вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за это время было только 1,5 -1,6 млн кв. м – см. «За год в Москве купили почти 1 млн кв. м новостроек». Как следствие, застройщики испытывают недостаток средств и затягивают сроки строительства домов. А предложение, тем временем, все копится. В том числе готовое.

По данным «ИРН-Консалтинг», в начале августа на рынке «старой» Москвы без учета элитного ЦАО продавалось более 5,1 тыс. квартир общей площадью 395 тыс. кв. м в 136 готовых корпусах. С конца 2014 г. количество готовых новостроек на рынке увеличилось на 160%. (См. «Объемы ввода жилья в Москве перестали отражать объемы предложения на рынке».)

Ликвидировать избыток предложения и стабилизировать цены могло бы значительное снижение девелоперской активности. Однако в настоящее время московский рынок подает противоположные сигналы - см. «Новостройки Москвы на старте продаж в августе 2017 года: что, где, почем».

Очевидно, что пока предложение существенно превышает спрос, ценовой тренд не изменится – цены так и будут ползти вниз в среднем на 10% в год. Причем стоимость жилья будет снижаться не плавно и равномерно, а ступеньками по 5-15%: периоды активизации продаж после очередного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания платежеспособного спроса на этом уровне, а для новой активизации продаж будет требоваться новая корректировка стоимости жилья вниз. Прекратится это только тогда, когда объемы продаж превысят объемы нового строительства.


Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
10805 (9 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 5 685 000
до 19 072 300 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Дом на Абрамцевской" Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м.Алтуфьево, Абрамцевская ул., вл.10 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 750 000
до 5 844 734 руб.
Узнать подробнее
Жилой комплекс "Новоград «Павлино»" Московская область, г. Железнодорожный Студии, 1, 2, 3-комнатные квартиры Площади : 24 - 84 кв.м. вблизи д. Павлино, к.15 вблизи д. Павлино, к.14 вблизи д. Павлино, к.13 вблизи д. Павлино, к.25 вблизи д. Павлино, к.22 Показать все корпуса Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 075 440
до 10 987 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Жилой комплекс "Видный город" Московская область, г. Видное Студии, 1, 2, 3, 4-комнатные квартиры Площади : 23 - 96 кв.м. Расторгуевское ш., д.16, к.2 Расторгуевское ш., д.16, к.1 Расторгуевское ш., д.10, к.1 Расторгуевское ш., д.15, к.2 Расторгуевское ш., д.15, к.1 Показать все корпуса Застройщик: Ваш город, ООО.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 января: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2,0 млн руб.Urban Group Застройщик: Ивастрой, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-курорт Митино 02 Скидки до 18% только до 31 января! Ипотека от 5,75%.Чистая экология. Курорт вокруг дома. 15 минут от м.Пятницкое шоссе. от 2 млн руб.Urban Group Застройщик: Экоквартал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 15% Новая квартира в старом году! Скидки до 15%. Ипотека 6.9%. Рассрочка до 10 лет. Первый взнос 0%. 7 км от МКАД. г.Балашиха от 47 000 руб./кв.м Застройщик: Римэка, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом РЕНОМЭ Квартиры с дизайнерской отделкой . Детский клуб в вашем доме, уютный двор-сад для отдыха. Новослободская, 24 Застройщик: Новослободская, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт - квартиры с отделкой. 2 мин. до ст. м. Марьина Роща. Дизайнерские лобби. Двор - парк. Застройщик: Сущевский Вал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные холмы" в Красногорске Только до 31.01 - Скидка на готовые квартиры до 22%! Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4% Группа Эталон Застройщик: Затонское, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал на Москве-реке "Береговой". Ожидание стоило того. Мы начинаем. Получите персональное приглашение. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! Sale 18% ЖК Лесобережный. Квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Застройщик: Хайгейт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Акция в ЖК "Купавна 2018"! Новогодние скидки до 3500 руб с кв.м на габаритные квартиры! Торопитесь! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Застройщик: Аквацентр, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Скидка до 11%! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Ипотека 0%. от 1,6 млн руб. Застройщик: МЕГАГОРОД, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Однокомнатные квартиры со скидками до 400 тыс. руб.! Готовность дома - 100%. Ключи - в нач.2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Застройщик: ЖК "Молоково", ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры от 3,4 млн руб. С отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Застройщик: Совхоз "Московский +, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,3 млн руб. Застройщик: Олета, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте мкр Новое Бисерово 2 Новогодняя скидка до 11%. Малоэтажное строительство с лифтами. Хорошая транспортная доступность. м. Новокосино от 1,3 млн руб. Застройщик: Акваспорт, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. г.Котельники. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Застройщик: БИГ Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидка до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! с отделкой от 1,6 млн рублей Застройщик: Самолет-Томилино, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Южное Видное" Новогодние скидки до 10%. Ипотека от 7,4%! Сдача 2 кв.2018 г. 15 мин от м. Домодедовская! Время покупать! Застройщик: Аматол, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный бор Жилой комплекс премиум-класса. Панорамные виды. 150 м от реки. Дом в окружении соснового леса. м.Щукинская. Ипотека от 6,45% Застройщик: Строитель, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. ЖК Лица - больше, чем просто бизнес-класс. От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Застройщик: Новко, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Филатов луг». Старт продаж! Квартиры от 2,4 млн руб. Лоджии. Многоуровневый паркинг. Школа и дет.сад на территории. Ипотека от 6%! Звоните от 2,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: АСГАРД, спортивно-развлекательный центр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Отрада" Красногорский район. Студии,1-5-комнатные квартиры пл. 25-101 метр. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. за 2,2 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Видное Современные студии,1-3-комнатные квартиры. г. Видное. Площадь от 23 до 83 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! студия от 2,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской. Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! Ипотека 6%! Ключи сразу после покупки квартиры! Отапливаемый паркинг. Застройщик: Нагатинский, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Химки г. Химки. 1-5-комнатные квартиры пл. 45-209 метров. Дом сдан. Монолит-кирпич. 6 км от МКАД. Торопитесь! Застройщик: Химки Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,7 млн руб. 2 мин. от м. «Селигерская». Скидки до 5%! Ипотека 6,45%. ФЗ-214. квартиры от 3,7 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Ипотека - 6,7%. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный» Евродвушка от 7,3 млн руб. М/место 650 000 руб. Выдаём ключи при покупке! ФЗ-214. 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Застройщик: Жилищная корпорация, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Ясный» Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. Домодедовская. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной город. Октябрьское поле» Скидка в январе до 1 400 000 руб! 1 комн. квартира от — 8 130 000 руб! Ипотека от 7,5%. Дома сданы! Спешите! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека 5,95% только до 31 января. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК «Серебряный Фонтан» Только до 31.01 выгода на трехкомнатную кв. бизнес-класса до 2,5 млн рублей! Рассрочка до 2020. Ипотека от 7,4%. м.Алексеевская Группа Эталон Застройщик: Серебряный Фонтан, АО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Новогодние скидки ждут вас! 300м от метро Полежаевская. Звоните! от 6,9 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в январе от 5,7 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест, ОАО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Чертановской! Новогодняя акция! Скидка 10% только на 10 квартир! Успейте до 31 января. Ипотека 6%! Застройщик: Чертановская 59, ООО . Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление "Северное". Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: ЛСР.Объект-М. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Только в январе! Квартиры со скидкой до 950 000 рублей! Дома 1 очереди готовы! Новая Москва Застройщик: Логитэк, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Квартиры в ЦАО. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Лесопарковый». Старт продаж! 200 метров до м. «Лесопарковая». Квартиры от 3 млн руб. с отделкой и без. Битцевский парк. Ипотека от 6%. Звоните от 3 млн руб. с отделкой и без Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер в Царицыно! Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! 7 минут пешком от метро! Сдача в 2018 году! Квартиры от 35 до 78 кв метров. Застройщик: Кавказский плюс, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2017" Квартиры с отделкой от 2,5 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% с отделкой от 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент, ООО. Проектная декларация на рекламируемом сайте