Новостройки в Подмосковье: «голая» панель может взять реванш
Такое жилье можно строить очень дешево
Экология и низкоэтажная застройка – главные аргументы подмосковных застройщиков в конкурентной борьбе с московскими новостройками. Потому что конкурировать ценой становится уже невозможно – во всяком случае, если строить нечто более качественное, чем панельные дома устаревших серий.
Слишком сильный сосед
Переизбыток предложения на фоне снижения цен на столичные новостройки остается основной угрозой для рынка жилья Московской области, считают подмосковные девелоперы. Раньше высокий спрос на квартиры в области обеспечивала цена, которая за МКАД была примерно в два раза ниже, чем внутри МКАД. Однако в условиях, когда недалеко от Третьего транспортного кольца появляются проекты по 135 000 руб. за кв. м, а в спальных районах «старой» Москвы продают квартиры дешевле 100 000 за кв. м, Подмосковью все сложнее конкурировать с Москвой.
«В Московской области спрос уже сейчас меньше предложения в пять раз. И еще Москва очень серьезно давит. Только за последний год цены в Подмосковье упали примерно на 20%. Мы ожидаем, что они будут снижаться и дальше. Но дно есть, и оно уже близко», - отметил председатель совета директоров ГК «Садовое кольцо» Сергей Колунов на летнем бизнес-бранче, организованном ИД «Коммерсантъ».
По словам областных девелоперов, они и так работают при минимальной марже. Поэтому если Москва продолжит демпинговать, последовать ее примеру Подмосковье не сможет.
Стоимость строительно-монтажных работ в столице и области примерно одинаковая и, по словам гендиректора компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, для проектов массового сегмента находится в среднем на уровне 50 000 - 60 000 руб. за кв. м с учетом расходов на инженерию. Земля в Москве, конечно, дороже, но не на порядок, тем более что платят за нее девелоперы теперь не деньгами, а квартирами: в Московской области застройщики отдают владельцу участка 10-11% возведенных метров, в столице - 15-20% (см. «Снижение цен на новостройки не пугает девелоперов»). При этом если в «старой» Москве, без учета элитного центра, средняя стоимость предложения, по данным «ИРН-Консалтинг», топчется около 200 000 за кв. м, то в Подмосковье она не превышает 70 000 – 80 000 руб. Очевидно, что при таком раскладе потенциал для снижения цен в Москве больше, чем в Подмосковье.
«Чем ниже спускаются цены в Москве, тем ниже они должны быть в области. Но есть предел цены. Мы не сможем кардинально опустить цены. Просто будем меньше строить», - сказал Колунов. (См. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья».)
Угроза ДСК
Собственно, новое строительство в области сокращается с 2014 г. По информации «ИРН-Консалтинг», объемы успели упасть уже более чем на 2 млн кв. м. Однако этого оказалось недостаточно ни для стабилизации областного рынка, ни для сокращения объемов предложения жилья в московском регионе в целом – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2017-2021 годы от IRN.RU». Снижение девелоперской активности в Подмосковье с лихвой компенсируется ее ростом на территории Москвы. И, в свете грядущего сноса пятиэтажек и не только, рассчитывать на сокращение объемов предложения недорогого жилья в столице явно не стоит - см. «Реновация жилья в Москве: что будет с ценами».
Квартиры с отделкой от 8 млн ₽. Есть готовые квартиры с террасами. Двор-патио без машин. Рядом метро. Звоните!
Камерный проект в престижном районе с готовой инфраструктурой. Близость к центру. Увеличенные скидки до 20%!
Старт продаж новых корпусов! Проект комфорт-класса от Level. Увеличенная скидка 20% + дополнительные 3%.
Ключи скоро! Квартиры бизнес-класса с видом на Москву-реку. 15 мин пешком до метро. Скидка 15%.
Бизнес-класс у воды! 100% апартаментов с видом на воду. Редкие форматы. Скидка 15%.
Квартиры с отделкой и террасами в Москве. Дом у ручья. Закрытые дворы без машин. В окружении парков. Звоните!
Уникальные виды на реку и парки! Более 60+ планировочных решений. 10 минут пешком до метро. Скидки до 20%!
Комфорт-класс с авторской архитектурой. 10 минут пешком до метро «Селигерская». Увеличенные скидки до 20%!
Камерный проект с акцентом на приватность. 15 минут пешком до двух станций метро. Увеличенные скидки до 20%!
Видовые квартиры с террасами. 4 вида дизайнерской отделки. Район с готовой инфраструктурой. Звоните!
Ключи в день покупки! Квартиры с видом на Москву-реку. 7 минут пешком до метро «Шелепиха». Скидки до 20%.
«Я здесь, конечно же, беспокоюсь о Московской области, потому что в этой ситуации она может конкурировать только ценой квадратного метра. И Подмосковью остается только одно – строить стандартное панельное жилье по минимальной стоимости, потому что только там можно снизить себестоимость и обеспечить маржинальность и рентабельность. Потому что нормальный здравомыслящий покупатель пойдет в сторону Москвы», - отметил партнер компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
Девелопер привел в пример Краснодар, где в центре города продается жилье по 32 000 руб. за кв. м. Панельное, устаревших серий.
«Получается, что те застройщики, которые не опозорились, взяли на себя более сложные объекты, ввели все в сроки, они на сегодняшний день не могут делать то, что они делали, потому что они делали продукт, который был лучше. А лучшее не может быть доступным и дешевым. Это несправедливо», - посетовал Котровский.
Опасения застройщиков по поводу возможного реванша домостроительных комбинатов разделяют и местные власти, пятый год борющиеся с последствиями деятельности ДСК при предыдущем губернаторе (см., например, «Балашиха: самые дешевые новостройки ближнего Подмосковья не обеспечены инфраструктурой»). «Угроза типовой застройки с учетом перспектив развития Москвы весьма вероятна. <…> Если к нам придут домостроительные комбинаты, это будет катастрофа. Потому что потерять тот хрупкий потенциал, которым область все еще обладает, очень легко. Достаточно отойти в сторону на три года и дать возможность поработать всем ДСК», - заявила на мероприятии «Коммерсанта» первый заместитель начальника главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Александра Кузьмина.
«У Подмосковья есть чем ответить Москве, которой нас все пугают»
Чтобы предотвратить «панельный сценарий», области нужно противопоставить Москве что-то, кроме цены. Естественные преимущества Подмосковья – это, конечно, хорошая, по сравнению с Москвой, экология и малоэтажная застройка. Как подчеркнул президент Ассоциации застройщиков Московской области, гендиректор Urban Group Андрей Пучков, если в столице лишь 22% жителей имеют прямой доступ к зеленым массивам, то в области таковых 60%, «что соответствует лучшим мировым аналогам». «Малоэтажки» в «старой» Москве 3%, причем доступная она только олигархам, потому что сосредоточена главным образом в пределах Садового кольца. А в Московской области 30% проектов комплексного освоения территорий представляют собой малоэтажную застройку, еще около 30% - среднеэтажную. «Люди это ценят: наша статистика говорит, что только за последний год число желающих приобрести жилье в среднеэтажной застройке увеличилось с 45% до 67%», - отметил Пучков.
Поэтому, считает он, при реализации проектов в Московской области надо делать акцент прежде всего на разнообразие и индивидуальность застройки, большой рекреационный потенциал региона. То есть, фактически, превращать в Подмосковье в богатый зеленый пригород мегаполиса.
«В Москве живешь, как в каменном мешке. Есть плюс – все рядом, но все равно, если хочешь увеличить квартиру, – ты едешь в Московскую область, все-таки там дешевле. Это раз. Во-вторых, у Москвы нет шансов развивать «мало-» и «среднеэтажку», а у Подмосковья есть. Кому этажность и природа безразличны, просто нужны квадратные метры, выберут Москву. Кому хочется комфорта и свежего воздуха – поедут в Подмосковье», - резюмировал надежды подмосковных застройщиков Сергей Колунов.
