Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что обязательно прописывается в ДДУ

И может ли застройщик отменить балкон или мусоропровод

Договор участия в долевом строительстве – это основной документ, в котором прописываются взаимные обязательства между застройщиками и дольщиками. Некоторые характеристики квартир и проекта в целом обязательно должны указываться в договоре, другие (например, наличие мусоропровода) прописываются по желанию застройщика. Редакция IRN.RU разобралась, что именно прописывается в ДДУ, что делать, если застройщик изменил важные характеристики, и какие новшества принесли последние изменения в ФЗ-214.


Больше информации

Благодаря недавним поправкам в 214-ФЗ покупатель на раннем этапе знакомства с проектом может получить намного больше информации о жилом комплексе и застройщике, чем это было раньше. На сайте каждого проекта девелопер должен размещать информацию об объектах, построенных за последние три года, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проекта требованиям 214-ФЗ (в Москве – это Москомстройинвест), проект ДДУ, а также фотографии ЖК.

«Теперь можно узнать намного больше технических подробностей о самом проекте благодаря расширенной проектной декларации. Среди них: планируемые элементы благоустройства территории; количество строящихся в рамках проекта строительства многоквартирных домов, а также их основные характеристики; состав общего имущества в строящемся в рамках проекта многоквартирном доме, а именно: перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень и характеристики технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме (в том числе, к примеру, мусоропровод)», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Однако то, что застройщик обязан сообщить на сайте или в офисе продаж, не накладывает прямых обязательств на реализацию проекта полностью в том виде, в котором было обещано изначально. Даже проектную декларацию можно изменить, не говоря уже о менее строго прописанных планах. Поэтому важно понимать, какие именно параметры прописываются непосредственно в ДДУ.


Свои метры

Обязательные для указания в договоре параметры объекта долевого строительства содержатся в п. 4 ст. 4 ФЗ-214. К самой квартире в этом перечне относятся этаж, количество комнат, лоджий, веранд, балконов и террас в квартире, общая площадь и площадь отдельных помещений, этаж. «Все остальные условия вносятся в договор по усмотрению его сторон. При этом в случае указания в договоре таких условий они становятся для сторон обязательными, если не указано иное», - говорит Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group.

Нужно учитывать, что застройщик имеет право внести изменения в проект. Дольщики порой жалуются на то, что остекленные лоджии были заменены на открытые балконы. «Видимо, застройщик решил изменить внешний облик дома, и это коснулось лоджий. Чтобы не портился общий облик фасада, застройщик имеет право запретить клиентам остеклять балконы», - говорит директор департамента развития «НДВ-Недвижимость» Мария Демидова. О таком изменении проектной декларации застройщик обязан сообщить всем дольщикам, которых это коснулось, а они, в свою очередь, имеют право на компенсацию или на расторжение договора, но только если докажут в суде существенность таких изменений.


Общие зоны

Согласно той же статье 4 ФЗ-214, ДДУ должен содержать сведения о материале стен и перекрытий дома, классе его энергоэффективности и сейсмостойкости, его назначении, этажности и общей площади. В ДДУ в обязательном порядке должен быть включен план объекта долевого строительства. Обычно базой для этого плана является выкопировка из проектной документации на помещение.

«Перечисление объектов имущества общего пользования в многоквартирном доме не является обязательным и существенным условием ДДУ и определяется в соответствии с проектной документацией», - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». Тем не менее, согласно новшествам ФЗ-214, проектная декларация теперь должна обязательно прикладываться к договору участия в долевом строительстве. Если раньше проектная декларация носила скорее информационный характер для дольщиков, то теперь это перечень обязательств застройщика перед ним. А в проектной декларации, опять же согласно последним поправкам, должен содержаться очень подробный перечень не просто всех мест общего пользования, но также их размеров и характеристик.

Другое дело, что застройщик имеет право внести изменения в проектную декларацию, и этот процесс не подразумевает обязательного согласования с дольщиками. Как рассказал региональный директор московского офиса дирекции по правовым вопросам Группы ЛСР Михаил Гореликов на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства, это достаточно противоречивая норма, поскольку право на изменения у застройщика сохраняется, однако дольщик уже после этого может потребовать расторжения ДДУ, если сочтет эти изменения существенно ухудшающими объект в целом.


Школы для дольщиков

Важные изменения коснулись обязательств по объектам социальной инфраструктуры. Раньше застройщик оплачивал их из собственной прибыли, поэтому нес обязательства не перед дольщиками, а лишь перед администрацией по соответствию нормам объемов этой инфраструктуры. Теперь застройщик может оплачивать строительство школ, детских садов и поликлиник из средств дольщиков. Для него это выгодно с точки зрения налоговой нагрузки, поскольку данные затраты формируются еще до возникновения прибыли, а значит, и расчета налога от нее. Но и обязательства по этим объектам застройщик будет нести непосредственно перед дольщиками, поскольку они напрямую оплачивают их строительство.

Однако строить объекты на средства дольщиков застройщик может только в двух случаях: если после строительства соцобъекты будут принадлежать самим дольщикам или если они будут безвозмездно переданы государству. «При этом в первом случае с дольщиками заключается соглашение, которое является частью ДДУ. И только при наличии такого документа дольщики имеют право требовать введения в эксплуатацию объектов в той конфигурации, которая была обещана застройщиком изначально», - говорит Яна Максимова. В других случаях инфраструктура прописывается в ДДУ, только если это встроено-пристроенный вариант, отмечает Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Также стоит отметить, что если соцобъекты будут принадлежать дольщикам, помимо прав у них появляются и обязанности по их содержанию. «Данное нововведение, скорее, следует признать не слишком удачным, так как в случае отсутствия инвестиционного соглашения между органом публичной власти и застройщиком о передаче таких объектов бремя их содержания по закону перейдет к долевым инвесторам, что повлечет для них дополнительные издержки, и эту новеллу вряд ли стоит считать эффективным и удачным юридическим решением, - считает Василий Шарапов. - Для того чтобы снизить подобные риски, необходимо до вложения долевых инвестиций уточнять у застройщика, какие объекты социальной инфраструктуры строятся, будут ли они финансироваться за счет средств долевых инвесторов и есть ли перед застройщиком обязательства органа публичной власти безвозмездно принять такие объекты в государственную или в муниципальную собственность».


Все в суд

Как уже было сказано выше, застройщик имеет право на изменение проектной декларации, хоть это и трудоемкий процесс. «Проект проходит несколько этапов согласования (экспертиза, утверждение Росреестра, а с 2017 года – еще и заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям закона от Москомстройинвеста), поэтому любое изменение после утверждения проектной документации автоматически влечет новый цикл таких же согласований», - подчеркивает Мария Литинецкая. При этом девелопер обязан указать в проектной декларации факт того, что в проектную документацию были внесены изменения.

Застройщик, по идее, должен согласовать эти изменения с дольщиками, но в реальности так происходит не всегда. «В том случае, если после внесения изменений участник долевого строительства получает объект (как саму квартиру, так и дом с помещениями общего пользования), по характеристикам отличающийся от заявленного в договоре в худшую сторону, то он может потребовать либо пересмотра цены недвижимости, либо устранения недостатков (если это возможно), либо компенсации денежных средств на самостоятельное устранение недостатков. Но при этом необходимо будет доказать, что объект недвижимости был существенно изменен в худшую сторону», - подчеркивает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Кроме того, дольщик может разорвать договор.

По словам генерального директора Фонда развития механизмов гражданского контроля Марии Кошеверской, еще один инструмент, доступный дольщикам – обратиться в Федеральную антимонопольную службу с заявлением о введении в заблуждение. В особенности это касается как раз несогласованных с дольщиками изменений в общей проектной декларации.

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» считают, что даже большую роль в контроле над обязательствами застройщика играют не изменения в ФЗ-214, а текущая ситуация на рынке. В условиях общерыночного роста цен, а также повышения стоимости квартиры на 30% и более к концу стройки дольщики зачастую предпочитали смириться с недостатками. Ведь в случае расторжения договора возвращенных средств вряд ли хватило бы на новую квартиру. Сейчас ситуация не столь критическая. Если человек покупал квартиру у застройщика, который не сильно демпинговал на ранних стадиях, общий рост стоимости может составить около 10%. А с учетом выхода на рынок все более доступных проектов у покупателя появляется выбор: он может расторгнуть договор с застройщиком и за вложенные средства присмотреть квартиру в новом ЖК. Поэтому застройщики будут более ответственно подходить к прописанным в договоре обязательствам.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3367 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса. Монолитные дома. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 52 до 172 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения. Скидки на квартиры 10% при 100% оплате только в январе. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте