Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Выбираем район: что нужно знать о Марфине перед покупкой квартиры

Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов

В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры

Риелторы называют район Марфино (СВАО) одним из самых неосвоенных застройщиками. В первую очередь они связывают это с размерами района: Марфино входит в тройку самых маленьких в столице (меньше только Савеловский и Арбат). «Малое количество проектов в реализации обусловлено, прежде всего, небольшим размером района и его замкнутыми границами: с запада он ограничен железнодорожным полотном, с востока — парковой зоной Останкино, Главного ботанического сада и территорией Тимирязевской академии», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

На первичном рынке в районе нет жилых проектов, здесь строится только два апарт-комплекса, уточняет Владимир Каширцев. По данным его компании, средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет 154,3 тыс. руб., а предложения — около 2,5 тыс. кв. м, или 116 квартир (апартаментов). На вторичном рынке жилья района Марфино, по данным риелторов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», на середину лета 2017 года средневзвешенная стоимость находится на уровне 190 тыс. руб. за 1 кв. м, а объем предложения — около 150 квартир.

Если сравнивать общий бюджет покупки квартиры, то средняя стоимость однокомнатной на первичном и вторичном рынках в Марфине составляет соответственно 3,2 млн и 6,3 млн руб., отмечает Владимир Каширцев. По его словам, низкая стоимость новостроек достигается предложением большого количества маленьких по площади апартаментов — в среднем от 18 до 24 кв. м.

«С точки зрения покупательского восприятия, этот район имеет как сильные, так и явные слабые стороны. С одной стороны, он хорошо расположен географически — недалеко от центра и не у МКАД. Кроме того, Марфино граничит с огромным «зеленым островом», состоящим из Ботсада и Останкинского парка. Как на территории района, так и поблизости нет никаких производств, на 90% он жилой», — отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Жилой фонд района Марфино, по оценке риелторов, достаточно разнообразный, здесь представлены и пятиэтажные панельные и кирпичные дома, и брежневские девятиэтажные панельные, и некоторое количество относительно новой застройки. «В целом это представитель «середняков». Покупатели жилья — в основном жители либо этого же района, либо соседних. Так, в первую волну сноса пятиэтажек многих жителей хрущевок переселяли из Бутырского района в Марфино, и большинство переселенцев были очень довольны. Но нельзя не отметить, что многие жители Марфина при покупке жилья стремятся найти более удобный район с точки зрения транспортной доступности», — кооментирует управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

По престижности район находится в середине риелторского рейтинга, поскольку с одной стороны граничит с тремя железнодорожными ветками и промзонами, но с другой прилегает к крупной лесопарковой зоне, отмечает Мария Литинецкая.


Инфраструктура
Район Марфино географически имеет замкнутые границы. Он ограничен Октябрьской железной дорогой, Савеловским направлением МЖД и МКЦ, а также территорией Главного ботанического сада РАН вдоль Ботанической улицы. Однако, несмотря на свое географическое положение (недалеко от ТТК), Марфино обладает плохой транспортной доступностью. «Прямых магистралей, связывающих район с ТТК, МКАД или вылетными магистралями, нет. Автомобилистам приходится выбираться из района по второстепенным улицам, нередко запруженным в часы пик», — поясняет Мария Литинецкая.

Не легче приходится и жителям района, которые привыкли пользоваться метрополитеном. До ближайших станций метро («Петровско-Разумовская» и «Фонвизинская») большинству жителей Марфина приходится добираться «народными тропами» через железнодорожное полотно ленинградского направления. Повезло только жителям северной части, расположенной в непосредственной близости от метро «Владыкино» и одноименной станции МЦК. В связи с тем что доступность района от метро плохая, основной транспорт — общественный и автомобильный, отсюда серьезные проблемы с парковками. На некоторых улицах автомобили паркуются в несколько рядов.

Таким образом, проблемы с транспортной доступностью района обусловили его низкую привлекательность с точки зрения массового покупателя, резюмирует Мария Литинецкая. «Тем не менее клиентская аудитория бизнес-класса вполне может заинтересоваться районом, но на сегодняшний день предложений в этом сегменте для них нет», — говорит эксперт. В период кризиса 2008–2009 годов здесь планировали реализовать проект «Марфино», который изначально задумывался как жилой комплекс бизнес-класса, однако кризис внес свои коррективы — и был реализован ЖК комфорт-класса, вспоминает Мария Литинецкая.

Из недостатков района Владимир Каширцев отмечает небольшое количество школ и детских садов. «Также особенностью района является низкая обеспеченность его населения торговыми площадями: небольшое количество качественных продуктовых сетевых магазинов, а также товаров длительного потребления. Помимо этого, в районе почти нет концептуальных точек общественного питания (кафе, ресторанов)», — дополняет он.

В силу небольших размеров обеспеченность района социальной инфраструктурой невысокая. В Марфине действуют два высших учебных заведения, два колледжа, шесть государственных и два частных детских сада, а также две государственные школы, одна из которых (№ 1494) входит в рейтинг лучших школ столицы, а также кадетская школа-интернат № 6 «Московский Георгиевский кадетский корпус». Также здесь есть две поликлиники, спортивно-технический центр «Останкино» с бассейном, Останкинский парк, Главный ботанический сад РАН.


Новостройки
Первичный рынок в Марфине, по данным риелторов, на сегодняшний день представлен только двумя проектами новостроек — Cleverland и «Восток». Оба относятся к формату апартаментов комфорт-класса. «Данные проекты примечательны тем, что они предлагают самый низкий бюджет покупки в пределах МКАД», — считает Мария Литинецкая.

Объем предложения на первичном рынке района составляет около 2,6 тыс. кв. м, средняя цена «квадрата» — 154,3 тыс. руб., а бюджет покупки — около 3,3 млн руб. В целом, по оценкам компании «Миэль», она ниже, чем во многих соседних районах (в Останкинском — 159 тыс. руб. за 1 кв. м, Бутырском — 180,5 тыс. руб., Тимирязевском — 260 тыс. руб.). Ниже цена только в Отрадном (148,1 тыс. руб. за 1 кв. м).


Проекты, апартаменты в которых реализуются на первичном рынке

Проект Адрес Застройщик Площадь, кв. м (мин. — макс.) Стоимость1 кв. м, тыс. руб. (мин.— макс.) Бюджет, млн руб. (мин. — макс.)
Апарт-комплекс CleverLand ул. Комдива Орлова, вл. 1 «КомСтрин» 16–31,7 132,8–169,7 2,47–4,95
Гостиница «Восток» Гостиничный пр-д, 9а, корп. 3 «Гостиница «Восток» 17,5–38,1 136,3–167,2 2,5–6,1

Таблица: «Метриум Групп», «Миэль»

Вторичный рынок
В отличие от новостроек рынок вторичной недвижимости района отражает общегородскую тенденцию снижения: по сравнению с осенью 2016 года средняя стоимость уменьшилась на 5%, говорит Владимир Каширцев. На вторичном рынке жилья в Марфине в июне 2017 года на продажу была выставлена 151 квартира. При этом 28,5% объектов приходится на пятиэтажки, преимущественно кирпичные, подсчитали аналитики компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». Средние цены составляют 190,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения — средняя цена предложения в прилегающих районах: в Бутырском — 186,5 тыс. руб. за 1 кв. м, Останкинском — 222,6 тыс. руб., Отрадном — 164,5 тыс. руб.

По данным же «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра в районе составляет порядка 139 тыс. руб., что на 20% меньше, чем в среднем по столице. «В основном вторичный жилой фонд представлен пятиэтажками, в меньшей степени — блочными и панельными девятиэтажками. Значительную долю вторичного предложения представляют квартиры в старом проекте ЖК «Марфино», который состоит из домов новых панельных серий (П44-Т, КОПЭ)», — уточняет Мария Литинецкая.


Перспективные проекты и снос пятиэтажек
Единственной перспективной площадкой под застройку в районе эксперты называют территорию Московского завода киноаппаратуры («Москинап»), расположенную на самом юге Марфина по адресу ул. Академика Королева, 21. Еще в конце 2013 года завод выкупила компания Sminex, которая планировала возвести на участке около 3,7 га 120 тыс. кв. м недвижимости. Ранее девелопер заявлял о планах построить на этой площадке МФК общей площадью 120 тыс. кв. м с апартаментами и офисами. Однако сейчас информации о его судьбе нет, отмечает Наталья Шаталина.

«Здесь нет крупных потенциальных площадок для строительства, какие есть в районах, где протекает Москва-река, имеются промзоны или производственные участки. Главный девелоперский ресурс района — это пятиэтажки, которых в Марфине 43», — считает Мария Литинецкая. Однако, по ее словам, жители двадцати из них высказались против реновации. «Дело в том, что именно в этом районе сохранилось немало хрущевок кирпичных серий, обитатели которых изначально скептически отнеслись к инициативе властей, что в итоге и продемонстрировало голосование», — объясняет Мария Литинецкая.

«В перспективе в Марфине вполне могут появиться проекты бизнес-класса на месте снесенных пятиэтажек, однако по большей части освободившиеся площадки, скорее всего, будут застроены жилыми комплексами комфорт-класса. Это снизит спрос на местную «вторичку» и привлечет к району внимание покупателей», — прогнозирует Мария Литинецкая.

По словам Натальи Шаталиной, на первичный локальный рынок района городская программа по реновации не повлияет, поскольку местные объекты специфичны и не могут рассматриваться в качестве полноценной замены квартиры из-за небольшой площади лотов и статуса апартаментов.

В результате сноса пятиэтажек в районе должно увеличиться предложения жилья на первичном рынке. Однако, по мнению Владимира Каширцева, развитие будет постепенным, с точки зрения вторичного рынка особых потрясений произойти не должно, так как доля хрущевок в общем предложении составляет только 12%.


История района
Впервые Марфино упоминается в межевой книге за 1560 год как пустошь, уже в 1619 году — как деревня Марфино, которая вместе с селом Владыкино была передана в вечное потомственное владение Дмитрию Пожарскому. В 1623 году деревню вернули Богоявленскому монастырю, владевшему ею до 1764 года.

В 1927 году Марфино было включено в состав Москвы. Рядом с ним по дороге на Останкино расположен другой населенный пункт — Кашенкин Луг, получивший свое название от реки Каменки (Кашенки), которая заключена в трубу и образует каскад прудов на ВДНХ. В Марфине размещалась знаменитая «шарашка», описанная А. И. Солженицыным в книге «В круге первом». После Великой Отечественной войны помещение бывшего приюта было передано в ведение НИИ ядерной физики. Сегодня это головное предприятие концерна «Автоматика». Первый пятиэтажный дом в районе построили сами сотрудники.

В 1977 году Марфино вошло в состав Кировского района Москвы. В 1991 году был образован муниципальный округ Марфино, а в 1995-м он получает статус района Москвы.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
569 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 208 800
до 9 859 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 28 - 49 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Торопитесь! Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 23-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г. Монолит. 2 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте