Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Выбираем район: что нужно знать о Марфине перед покупкой квартиры

Редакция «РБК-Недвижимости» продолжает серию обзоров московских жилых районов

В этих публикациях объясняются преимущества и недостатки того или иного района для покупки квартиры

Риелторы называют район Марфино (СВАО) одним из самых неосвоенных застройщиками. В первую очередь они связывают это с размерами района: Марфино входит в тройку самых маленьких в столице (меньше только Савеловский и Арбат). «Малое количество проектов в реализации обусловлено, прежде всего, небольшим размером района и его замкнутыми границами: с запада он ограничен железнодорожным полотном, с востока — парковой зоной Останкино, Главного ботанического сада и территорией Тимирязевской академии», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

На первичном рынке в районе нет жилых проектов, здесь строится только два апарт-комплекса, уточняет Владимир Каширцев. По данным его компании, средневзвешенная стоимость 1 кв. м составляет 154,3 тыс. руб., а предложения — около 2,5 тыс. кв. м, или 116 квартир (апартаментов). На вторичном рынке жилья района Марфино, по данным риелторов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», на середину лета 2017 года средневзвешенная стоимость находится на уровне 190 тыс. руб. за 1 кв. м, а объем предложения — около 150 квартир.

Если сравнивать общий бюджет покупки квартиры, то средняя стоимость однокомнатной на первичном и вторичном рынках в Марфине составляет соответственно 3,2 млн и 6,3 млн руб., отмечает Владимир Каширцев. По его словам, низкая стоимость новостроек достигается предложением большого количества маленьких по площади апартаментов — в среднем от 18 до 24 кв. м.

«С точки зрения покупательского восприятия, этот район имеет как сильные, так и явные слабые стороны. С одной стороны, он хорошо расположен географически — недалеко от центра и не у МКАД. Кроме того, Марфино граничит с огромным «зеленым островом», состоящим из Ботсада и Останкинского парка. Как на территории района, так и поблизости нет никаких производств, на 90% он жилой», — отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Жилой фонд района Марфино, по оценке риелторов, достаточно разнообразный, здесь представлены и пятиэтажные панельные и кирпичные дома, и брежневские девятиэтажные панельные, и некоторое количество относительно новой застройки. «В целом это представитель «середняков». Покупатели жилья — в основном жители либо этого же района, либо соседних. Так, в первую волну сноса пятиэтажек многих жителей хрущевок переселяли из Бутырского района в Марфино, и большинство переселенцев были очень довольны. Но нельзя не отметить, что многие жители Марфина при покупке жилья стремятся найти более удобный район с точки зрения транспортной доступности», — кооментирует управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

По престижности район находится в середине риелторского рейтинга, поскольку с одной стороны граничит с тремя железнодорожными ветками и промзонами, но с другой прилегает к крупной лесопарковой зоне, отмечает Мария Литинецкая.


Инфраструктура
Район Марфино географически имеет замкнутые границы. Он ограничен Октябрьской железной дорогой, Савеловским направлением МЖД и МКЦ, а также территорией Главного ботанического сада РАН вдоль Ботанической улицы. Однако, несмотря на свое географическое положение (недалеко от ТТК), Марфино обладает плохой транспортной доступностью. «Прямых магистралей, связывающих район с ТТК, МКАД или вылетными магистралями, нет. Автомобилистам приходится выбираться из района по второстепенным улицам, нередко запруженным в часы пик», — поясняет Мария Литинецкая.

Не легче приходится и жителям района, которые привыкли пользоваться метрополитеном. До ближайших станций метро («Петровско-Разумовская» и «Фонвизинская») большинству жителей Марфина приходится добираться «народными тропами» через железнодорожное полотно ленинградского направления. Повезло только жителям северной части, расположенной в непосредственной близости от метро «Владыкино» и одноименной станции МЦК. В связи с тем что доступность района от метро плохая, основной транспорт — общественный и автомобильный, отсюда серьезные проблемы с парковками. На некоторых улицах автомобили паркуются в несколько рядов.

Таким образом, проблемы с транспортной доступностью района обусловили его низкую привлекательность с точки зрения массового покупателя, резюмирует Мария Литинецкая. «Тем не менее клиентская аудитория бизнес-класса вполне может заинтересоваться районом, но на сегодняшний день предложений в этом сегменте для них нет», — говорит эксперт. В период кризиса 2008–2009 годов здесь планировали реализовать проект «Марфино», который изначально задумывался как жилой комплекс бизнес-класса, однако кризис внес свои коррективы — и был реализован ЖК комфорт-класса, вспоминает Мария Литинецкая.

Из недостатков района Владимир Каширцев отмечает небольшое количество школ и детских садов. «Также особенностью района является низкая обеспеченность его населения торговыми площадями: небольшое количество качественных продуктовых сетевых магазинов, а также товаров длительного потребления. Помимо этого, в районе почти нет концептуальных точек общественного питания (кафе, ресторанов)», — дополняет он.

В силу небольших размеров обеспеченность района социальной инфраструктурой невысокая. В Марфине действуют два высших учебных заведения, два колледжа, шесть государственных и два частных детских сада, а также две государственные школы, одна из которых (№ 1494) входит в рейтинг лучших школ столицы, а также кадетская школа-интернат № 6 «Московский Георгиевский кадетский корпус». Также здесь есть две поликлиники, спортивно-технический центр «Останкино» с бассейном, Останкинский парк, Главный ботанический сад РАН.


Новостройки
Первичный рынок в Марфине, по данным риелторов, на сегодняшний день представлен только двумя проектами новостроек — Cleverland и «Восток». Оба относятся к формату апартаментов комфорт-класса. «Данные проекты примечательны тем, что они предлагают самый низкий бюджет покупки в пределах МКАД», — считает Мария Литинецкая.

Объем предложения на первичном рынке района составляет около 2,6 тыс. кв. м, средняя цена «квадрата» — 154,3 тыс. руб., а бюджет покупки — около 3,3 млн руб. В целом, по оценкам компании «Миэль», она ниже, чем во многих соседних районах (в Останкинском — 159 тыс. руб. за 1 кв. м, Бутырском — 180,5 тыс. руб., Тимирязевском — 260 тыс. руб.). Ниже цена только в Отрадном (148,1 тыс. руб. за 1 кв. м).


Проекты, апартаменты в которых реализуются на первичном рынке

Проект Адрес Застройщик Площадь, кв. м (мин. — макс.) Стоимость1 кв. м, тыс. руб. (мин.— макс.) Бюджет, млн руб. (мин. — макс.)
Апарт-комплекс CleverLand ул. Комдива Орлова, вл. 1 «КомСтрин» 16–31,7 132,8–169,7 2,47–4,95
Гостиница «Восток» Гостиничный пр-д, 9а, корп. 3 «Гостиница «Восток» 17,5–38,1 136,3–167,2 2,5–6,1

Таблица: «Метриум Групп», «Миэль»

Вторичный рынок
В отличие от новостроек рынок вторичной недвижимости района отражает общегородскую тенденцию снижения: по сравнению с осенью 2016 года средняя стоимость уменьшилась на 5%, говорит Владимир Каширцев. На вторичном рынке жилья в Марфине в июне 2017 года на продажу была выставлена 151 квартира. При этом 28,5% объектов приходится на пятиэтажки, преимущественно кирпичные, подсчитали аналитики компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». Средние цены составляют 190,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Для сравнения — средняя цена предложения в прилегающих районах: в Бутырском — 186,5 тыс. руб. за 1 кв. м, Останкинском — 222,6 тыс. руб., Отрадном — 164,5 тыс. руб.

По данным же «Метриум Групп», средняя стоимость квадратного метра в районе составляет порядка 139 тыс. руб., что на 20% меньше, чем в среднем по столице. «В основном вторичный жилой фонд представлен пятиэтажками, в меньшей степени — блочными и панельными девятиэтажками. Значительную долю вторичного предложения представляют квартиры в старом проекте ЖК «Марфино», который состоит из домов новых панельных серий (П44-Т, КОПЭ)», — уточняет Мария Литинецкая.


Перспективные проекты и снос пятиэтажек
Единственной перспективной площадкой под застройку в районе эксперты называют территорию Московского завода киноаппаратуры («Москинап»), расположенную на самом юге Марфина по адресу ул. Академика Королева, 21. Еще в конце 2013 года завод выкупила компания Sminex, которая планировала возвести на участке около 3,7 га 120 тыс. кв. м недвижимости. Ранее девелопер заявлял о планах построить на этой площадке МФК общей площадью 120 тыс. кв. м с апартаментами и офисами. Однако сейчас информации о его судьбе нет, отмечает Наталья Шаталина.

«Здесь нет крупных потенциальных площадок для строительства, какие есть в районах, где протекает Москва-река, имеются промзоны или производственные участки. Главный девелоперский ресурс района — это пятиэтажки, которых в Марфине 43», — считает Мария Литинецкая. Однако, по ее словам, жители двадцати из них высказались против реновации. «Дело в том, что именно в этом районе сохранилось немало хрущевок кирпичных серий, обитатели которых изначально скептически отнеслись к инициативе властей, что в итоге и продемонстрировало голосование», — объясняет Мария Литинецкая.

«В перспективе в Марфине вполне могут появиться проекты бизнес-класса на месте снесенных пятиэтажек, однако по большей части освободившиеся площадки, скорее всего, будут застроены жилыми комплексами комфорт-класса. Это снизит спрос на местную «вторичку» и привлечет к району внимание покупателей», — прогнозирует Мария Литинецкая.

По словам Натальи Шаталиной, на первичный локальный рынок района городская программа по реновации не повлияет, поскольку местные объекты специфичны и не могут рассматриваться в качестве полноценной замены квартиры из-за небольшой площади лотов и статуса апартаментов.

В результате сноса пятиэтажек в районе должно увеличиться предложения жилья на первичном рынке. Однако, по мнению Владимира Каширцева, развитие будет постепенным, с точки зрения вторичного рынка особых потрясений произойти не должно, так как доля хрущевок в общем предложении составляет только 12%.


История района
Впервые Марфино упоминается в межевой книге за 1560 год как пустошь, уже в 1619 году — как деревня Марфино, которая вместе с селом Владыкино была передана в вечное потомственное владение Дмитрию Пожарскому. В 1623 году деревню вернули Богоявленскому монастырю, владевшему ею до 1764 года.

В 1927 году Марфино было включено в состав Москвы. Рядом с ним по дороге на Останкино расположен другой населенный пункт — Кашенкин Луг, получивший свое название от реки Каменки (Кашенки), которая заключена в трубу и образует каскад прудов на ВДНХ. В Марфине размещалась знаменитая «шарашка», описанная А. И. Солженицыным в книге «В круге первом». После Великой Отечественной войны помещение бывшего приюта было передано в ведение НИИ ядерной физики. Сегодня это головное предприятие концерна «Автоматика». Первый пятиэтажный дом в районе построили сами сотрудники.

В 1977 году Марфино вошло в состав Кировского района Москвы. В 1991 году был образован муниципальный округ Марфино, а в 1995-м он получает статус района Москвы.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
603 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 049 906
до 39 027 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский Площади : 38 - 188 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2017 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Новодмитровская ул., д.2, к.4 Новодмитровская ул., д.2, к.5 Новодмитровская ул., д.2, к.5 Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Показать все 7 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 854 860
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 40 - 135 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 460 000
до 79 080 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Премиум-квартал JAZZ Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща Площади : 26 - 248 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 2 мин. пешком Сущевский Вал ул., 49, BENNY Сущевский Вал ул., 49, BILLIE Сущевский Вал ул., 49, MILES Сущевский Вал ул., вл.49, ELLA Сущевский Вал ул., вл.49, к.3 ( DUKE) Показать все 6 корпусов Застройщик: Сущевский Вал.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Новые квартиры у м.Ботанический сад. 1-3-комнатные. Площадь от 29 до 89 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Торопитесь! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 129 метров ГК: 3 кв. 2016 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте