За машино-место в новостройках «старой» Москвы придется отдать более миллиона
Поэтому многие паркинги пустуют
Сейчас почти все жилые комплексы строятся вместе с наземными и подземными паркингами. Правда, далеко не всегда количество машино-мест отвечает нормативам. К тому же цены зачастую не соответствуют возможностям покупателей, из-за чего многие паркинги пустуют, а прилегающая территория заставлена машинами жильцов. Редакция IRN.RU выяснила, как обстоит ситуация с парковками в новых проектах, каковы цены на машино-места и что застройщики делают с нераспроданными парковками.
Смена нормативов
В конце 2015 года в Москве изменились нормативы по количеству парковочных мест. Раньше коэффициент зависел от класса жилья: 0,7 машино-мест на квартиру в комфорт-классе, 1,5 – в бизнес-классе и два в элитном сегменте. Теперь система расчета стала сложнее. В качестве базовой единицы принято одно машино-место на 80 кв. м общей площади дома, но к нему применяются уточняющие коэффициенты. Например, для ЦАО коэффициент составляет 0,7.
Кроме того, расчетный коэффициент зависит от обеспеченности общественным транспортом. Так, если в 250 метрах от новостройки расположена остановка наземного транспорта, можно строить на 15% машино-мест меньше, чем положено по нормативу. Если же не далее 500 метров есть станция метро, МЦК или электрички, количество машино-мест может быть снижено сразу на 30%. Коэффициент 1 действует, если никакого общественного транспорта рядом нет.
Получается интересная ситуация: если раньше действовало правило «чем выше класс, тем больше машино-мест», то сейчас зачастую все наоборот. Так, самое дорогое жилье строится в центре города, где по умолчанию коэффициент ниже, а из-за высокой концентрации станций метро он может уменьшиться еще сильнее. В результате, как посчитали аналитики «Метриум групп», для проекта площадью 30 000 кв. м в ЦАО норматив по парковкам может быть 184 машино-места, а для такого же по площади ЖК где-нибудь в Новой Москве – 375 машино-мест.
Из-за того, что проекты утверждаются порой задолго до начала строительства, многие из них создавались еще по старым нормам. В результате даже в достаточно новых жилых комплексах количество машино-мест не отвечает последним нормативам. Так, по данным «Метриум групп», среди проектов, вышедших на рынок в 2016 году, только 15% соответствуют сегодняшним нормативам по парковкам.
Без парковки – каждая десятая квартира
По данным компании «Бест-Новострой», сейчас в «старой» Москве из 513 корпусов с квартирами подземный паркинг предусмотрен в 303, еще в 24 корпусах – наземные парковки, а в остальных ЖК паркинги не продаются. Это не значит, что в них в принципе не предусмотрены парковки, просто зачастую продажи машино-мест начинаются ближе к завершению строительства проекта.
Правда, как утверждают специалисты «Метриум групп», 11,9% квартир в массовом сегменте на первичном рынке «старой» Москвы в принципе не обеспечены наземными или подземными паркингами. Больше всего таких квартир сосредоточено в ЖК «Некрасовка», кроме того, без парковок строятся «Мичурино-Запад», «Дом на Профсоюзной», «Горизонт» и «Ярцевская 24». В этих проектах возможна только стихийная парковка рядом с домом.
По данным агентства «Бон Тон», в 40% новостроек парковочными местами обеспечено менее половины квартир, в 53% наблюдается обратная ситуация, лишь в 7% проектов коэффициент обеспеченности машино-местами составляет один к одному и более.
Место за миллион
Цены на парковку остаются высокими. Так, по данным агентства «Бон Тон», средняя стоимость машино-места в подземном паркинге составляет 1,3-1,5 млн рублей, а в наземных многоуровневых парковках – 500 000 – 600 000 рублей. «Стоимость места в подземном паркинге может варьироваться от 350 000 рублей (для столичных территорий за МКАД и паркингов, где продажи открылись недавно, например в ЖК «Северная слобода») до 7 млн рублей (клубный дом Bunin). В среднем в монолитных домах в Москве парковки предлагаются по цене 1,3 – 3 млн рублей. В ближнем поясе Подмосковья стоит ориентироваться на сумму от 500 000 - 700 000», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Если же рассматривать более дорогой сегмент жилья внутри ТТК, стоимость места в паркинге составляет от 800 000 до 6 млн рублей, отмечает Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
При этом, по словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, принято считать, что себестоимость строительства машино-места в подземном паркинге в Москве составляет 800 000 рублей.
Стоит отметить, что цены могут варьироваться даже в рамках одного жилого комплекса. «Цена зависит от ряда факторов: площади самого машино-места, его расположения, этажа, наличия помех при парковке в виде угловых, малоудобных заездов или опорных колонн, - объясняет коммерческий директор ГК «А101» Дмитрий Волков. - Самыми дорогими являются те машино-места, которые ближе всего расположены к лифтам, а самыми дешевыми – машино-места в наземных паркингах на самых высоких этажах».
Минимальная цена паркинга в «старой» Москве зафиксирована в ЖК «Варшавское шоссе 141». Здесь стоимость машино-места в отдельно стоящем наземном паркинге, по данным «Метриум групп», начинается с 275 000 рублей. Правда, нужно учитывать, что самые дешевые места расположены на последнем (девятом) этаже, а по мере приближения к земле цены увеличиваются – на нижних уровнях почти втрое. Наиболее доступный подземный паркинг предлагается в «Царицыно-2» - от 570 000 рублей за машино-место.
В Новой Москве цены ожидаемо ниже. «Например, в ЖК «Новое Бутово» можно приобрести машино-места стоимостью от 258 000 рублей», - говорит руководитель департамента новостроек компании «НДВ-недвижимость» Татьяна Подкидышева.
Сначала квартира, затем ремонт, потом парковка
«Одной из проблем рынка является малый спрос на машино-места, особенно в массовом сегменте, - констатирует Наталья Шаталина. - При этом власти ужесточают требования по наличию мест в паркинге, но спрос на них гораздо меньше, чем на квартиры. Поэтому реализовать заложенный в проекте объем машино-мест очень сложно, часто бывает, что все квартиры уже распроданы, а парковочные места - нет». По словам Ирины Доброхотовой, если к моменту ввода корпуса в эксплуатацию продано хотя бы 35-50% парковок, это уже хорошо. По данным Urban Group, даже если покупать готов приобрести дополнительное помещение к квартире, чаше всего они выбирают кладовку – в 78-79% случаев, а на машино-места приходится лишь 21-22% покупок.
Правда, зачастую люди не отказываются от покупки машино-места в принципе, просто откладывают этот вопрос на потом. «Многие покупатели стараются вложить максимум средств в приобретение квадратных метров и сделать выбор, например, в пользу небольшой двухкомнатной квартиры, чем покупать «однушку», но зато с парковкой, - говорит Татьяна Подкидышева. - Как показывает практика, люди к этому вопросу возвращаются позже, когда уже все вопросы с взаиморасчетами урегулированы, можно «вздохнуть» более спокойно и обратить внимание на другие вопросы».
Эту тенденцию подтверждает руководитель пресс-службы Tekta Group Елена Андронова: «Как правило, люди приобретают машино-места уже после завершения ремонта в своих новых квартирах. Например, последний корпус нашего проекта бизнес-класса в Балашихе ЖК «Акварели» был сдан в 2015 году, и только к 2017 году подземный паркинг был практически полностью распродан».
По словам Дмитрия Волкова, в жилых комплексах ГК «А101» люди более активно покупают машино-места в подземных паркингах: практически пропорционально проданному объему квартир в доме. Спрос на наземный паркинг повышается ближе к срокам заселения. Около 40% машино-мест в наземном паркинге продается уже после заселения квартир.
В дорогих сегментах наблюдается обратная ситуация. «Если паркинг жилого комплекса предусматривает по одной личной автостоянке на квартиру, то к завершению строительства могут остаться нераспроданными не более 10% машино-мест. Затем примерно в течение года они также находят своего покупателя, поэтому никаких специальных мер девелоперы высоких сегментов жилья не предпринимают, - утверждает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Более того, соотношение парковок и квартир очень часто меньше одного к одному, поэтому в некоторых дорогостоящих ЖК возникает дефицит машино-мест еще до завершения их строительства».
Чтобы стимулировать продажу парковочных мест в проектах массовых сегментов, девелоперы нередко формируют пакетные предложения (квартира+парковка) со скидкой, которые помогают реализовать излишек. «Некоторые застройщики проводят такие акции, как «Купи квартиру – получи машино-место в подарок». Застройщики готовы предлагать очень весомые скидки – до 20%, только чтобы найти покупателя на парковочное место», - рассказывает Наталья Шаталина.
Парковка в аренду
По словам Татьяны Подкидышевой, девелоперы нередко принимают решение о сдаче нераспроданных парковок в аренду, цена может составлять 4 000 - 15 000 рублей в месяц в зависимости от объекта и локации. В Новой Москве ценник составляет 4 000 – 6 000 рублей в месяц, говорит Дмитрий Волков.
Правда, к этому прибегают только застройщики, у которых на объекте остается дочерняя управляющая компания. «Так, в конце 2016 года аренду машино-мест предлагала компания «Сити XXI век»: точнее, это был «тест-драйв» парковки (за 5 000 рублей в месяц), а после окончания периода аренды место предлагалось купить со скидкой 10-15%», - рассказывает Ирина Доброхотова.
Застройщики без собственных управляющих компаний редко прибегают к такой практике. «Для девелопера это оборачивается дополнительными затратами по эксплуатации паркингов, обслуживанию, выстраиванию отношений с арендаторами», - говорит Наталья Шаталина. Поэтому зачастую наземные и подземные паркинги после заселения жилого комплекса стоят полупустые.
Поможет ли ипотека?
В целом эксперты верят в перспективы паркингов в новых проектах, поскольку ситуация с машино-местами на городских территориях не улучшается, к тому же расширяется зона платной парковки. Росту спроса на парковочные места могут поспособствовать недавние изменения в законодательстве, согласно которым они признаны объектами недвижимости. Благодаря этому появилась возможность получить ипотеку на машино-место.
«Доля ипотечных сделок по приобретению отдельно машино-мест составляет сейчас не более 5% от общего количества сделок, - говорит Юлия Сапор. - Программы предоставляют банки «Возрождение» и «Абсолют», процентная станка варьируется в районе 13%, что ниже, чем ставки по потребительским кредитам».
Если банки начнут более охотно выдавать ипотеку на машино-места, спрос на них может увеличиться. Но все же основным стимулом спроса на парковочные места, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», может стать снижение цен: пока в большинстве проектов стоимость машино-мест остается слишком высокой для покупателей.
