Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В Госдуму внесен законопроект, предполагающий запрет на государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса. Авторы документа считают, что обязательное участие нотариусов в оформлении сделок резко снизит риски их оспаривания в будущем и защитит граждан от мошенников. Однако реальная практика нотариального заверения сделок не дает оснований для таких предположений. Покупатели, надеющиеся на то, что в нотариальной конторе тщательно изучат историю приобретаемых «квадратов» и проконтролируют безопасность самой сделки, нередко остаются и без денег, и без жилья. В данной статье опровергаются главные мифы об эффективности нотариальной проверки квартиры на «чистоту».
 

Миф №1. Нотариус выявит все юридические изъяны жилья

Вряд ли. Работник нотариальной конторы не обязан копаться в истории квартиры с момента постройки дома. Его задача — проследить за чистотой конкретной удостоверяемой сделки. Для этого ему достаточно убедиться в дееспособности участников и подлинности документов, а также удостовериться: интересы третьих лиц соблюдены, нынешний собственник завладел жильем законно и может распоряжаться им без каких-либо ограничений.

С одной стороны, даже такая поверхностная проверка лучше, чем никакой. Она покажет, кто настоящий хозяин квартиры и кто в ней на данный момент прописан, не находится ли объект под арестом или в залоге, получено ли согласие второго супруга. С другой стороны, те же самые факты изучит Росреестр перед тем, как зарегистрировать сделку, а вот целый набор потенциальных проблем так и остается за кадром. Взять хотя бы детей, чьи права были нарушены при приватизации. Напомню, до 1994 года в процедуре участвовали только взрослые. Если жилплощадь оформили в начале 90-х и ребенок не попал в число собственников, то, став совершеннолетним, он может в любой момент устроить судебную тяжбу и потребовать свою долю в квартире.

Еще одна угроза — временно выбывшие. Это граждане, которых сняли с учета из-за службы в армии, отбытия наказания или длительного лечения. Вернувшись домой, они вправе вновь поселиться по старому адресу. И не стоит рассчитывать, что смена владельца их остановит: прежние жильцы нередко вселяются по суду. Казалось бы, застраховаться от подобных сюрпризов нетрудно — нужно лишь потребовать у продавца не только обычную, но и архивную выписку из домовой книги. Там есть сведения обо всех людях, которые когда-либо регистрировались в квартире плюс информация о том, куда и почему они выписались. Беда в том, что в нотариальных конторах этот документ не просят.

Другой пример — жилье досталось продавцу в подарок от 80-летней бабушки. По-хорошему, тут надо дополнительно изучить заключение о дееспособности старушки, но, опять же, нотариусы редко «копают» так глубоко. Вывод простой: нотариальная проверка легко вскроет явные недостатки квартиры, но для более серьезного анализа ее недостаточно.
 

Миф №2. Нотариально заверенную сделку нельзя признать недействительной

Оспорить можно практически любую операцию с недвижимостью — были бы основания. И печать нотариуса на договоре купли-продажи в этом плане не дает каких-то особых преимуществ: заверенные сделки признаются недействительными с таким же успехом, как и те, что заключались в простой письменной форме. Возможных поводов для разбирательства более чем достаточно. Например, продавец квартиры может подать иск, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка от этого едва ли защитит. Обычно работники контор выясняют, что человек в здравом уме и трезвой памяти по внешним признакам: не подшофе, говорит разумно, взгляд осмысленный — и ладно. Чтобы по-настоящему убедиться в адекватности собственника, надо затребовать у него свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, провести медицинское обследование в день сделки и, на всякий случай, поговорить с соседями. Нотариус этим заниматься не станет.
 

Миф №3. Нотариальная проверка защитит от мошенников

К сожалению, нет. Как бы тщательно нотариусы не изучали предоставленные продавцом и покупателем бумаги, они не всегда могут определить их подлинность. Одно дело, когда документ содержит явные исправления и сделан, что называется, на коленке — подобную «филькину грамоту» в конторе не примут. А вот в случае с профессиональной подделкой удача чаще оказывается на стороне аферистов. К примеру, житель столицы недавно попался на продаже квартиры нескольким покупателям. Мошенник сфабриковал документы настолько качественно, что судебные эксперты смогли выявить фальшивку лишь со второго раза. Куда уж там представителям нотариата. К слову, от двойных продаж нотариус тоже не панацея. В регионах до сих пор работает схема: жулики берут реальный паспорт владельца жилья, вклеивают в него поддельную фотографию, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. Получив деньги от покупателей, преступники бесследно исчезают.
 

Миф №4. Если из-за нотариуса клиент лишится жилья, тот возместит ущерб

Действительно, за свои действия нотариус отвечает рублем. Если из-за его ошибки сделку признают недействительной, возмещать ущерб покупателю должен будет именно работник конторы. Для этого каждый специалист, удостоверяющий операции с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Вопрос в том, легко ли добиться компенсации на практике. Могу сказать, что за последние пять лет это удалось всего 55 пострадавшим — в сумме им выплатили 20 миллионов. Цифры небольшие, но не потому, что нотариусы в нашей стране редко допускают промашки. Просто доказать их вину в суде гражданам зачастую не под силу.

Не так давно в Москве прошло три характерных процесса. В первом нотариус выписал мошенникам доверенность по фальшивому паспорту, и те продали квартиру без ведома хозяина (Мещанский райсуд; № 2-1648/2013 ~ М-12874/2012). Во втором — заверил сделку с недееспособным собственником, на глаз определив вменяемость 80-летней пенсионерки (Коптевский райсуд; № 2-2682/2014). В третьем — вовсе подозревался в подделке завещания от лица слепой старушки (Нагатинский суд, № 2-3357/2014 ~ М-2373/2014). Истцы, потерявшие имущество из-за чужой оплошности, заказывали экспертизы, собирали справки, находили ценных свидетелей. Но привлечь к ответственности так никого и не смогли.
 

Миф №5. В нотариальной конторе не обманут

Это очень опасное заблуждение, из-за которого можно лишиться не только квартиры, но и жизни. Нечистых на руку людей хватает во всех сферах, и нотариат, увы, исключением не является. Ради наживы недобросовестные специалисты «сливают» служебную информацию мошенникам, подделывают документы, удостоверяют липовые сделки. Недавно в Саратове на 8 лет осудили нотариуса, который по фальшивым завещаниям присваивал квартиры умерших одиноких пенсионеров (Кировский райсуд; № 1-4/2017 (1-205/2016). В Свердловской области его коллега вместе с «черными» риелторами отбирал недвижимость у живых собственников, после чего некоторые бывшие владельцы оказывались на кладбище. Уголовное дело насчитывает 18 эпизодов и третий год рассматривается в Асбестовском горсуде (№ 1-1/2017). Правда, процесс идет не очень успешно — по разным причинам заседания откладывались уже 63 раза, и пойманный чуть ли не за руку нотариус все это время продолжает спокойно работать на своей должности.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6131 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! Современные студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры площадью от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте