Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В Госдуму внесен законопроект, предполагающий запрет на государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса. Авторы документа считают, что обязательное участие нотариусов в оформлении сделок резко снизит риски их оспаривания в будущем и защитит граждан от мошенников. Однако реальная практика нотариального заверения сделок не дает оснований для таких предположений. Покупатели, надеющиеся на то, что в нотариальной конторе тщательно изучат историю приобретаемых «квадратов» и проконтролируют безопасность самой сделки, нередко остаются и без денег, и без жилья. В данной статье опровергаются главные мифы об эффективности нотариальной проверки квартиры на «чистоту».
 

Миф №1. Нотариус выявит все юридические изъяны жилья

Вряд ли. Работник нотариальной конторы не обязан копаться в истории квартиры с момента постройки дома. Его задача — проследить за чистотой конкретной удостоверяемой сделки. Для этого ему достаточно убедиться в дееспособности участников и подлинности документов, а также удостовериться: интересы третьих лиц соблюдены, нынешний собственник завладел жильем законно и может распоряжаться им без каких-либо ограничений.

С одной стороны, даже такая поверхностная проверка лучше, чем никакой. Она покажет, кто настоящий хозяин квартиры и кто в ней на данный момент прописан, не находится ли объект под арестом или в залоге, получено ли согласие второго супруга. С другой стороны, те же самые факты изучит Росреестр перед тем, как зарегистрировать сделку, а вот целый набор потенциальных проблем так и остается за кадром. Взять хотя бы детей, чьи права были нарушены при приватизации. Напомню, до 1994 года в процедуре участвовали только взрослые. Если жилплощадь оформили в начале 90-х и ребенок не попал в число собственников, то, став совершеннолетним, он может в любой момент устроить судебную тяжбу и потребовать свою долю в квартире.

Еще одна угроза — временно выбывшие. Это граждане, которых сняли с учета из-за службы в армии, отбытия наказания или длительного лечения. Вернувшись домой, они вправе вновь поселиться по старому адресу. И не стоит рассчитывать, что смена владельца их остановит: прежние жильцы нередко вселяются по суду. Казалось бы, застраховаться от подобных сюрпризов нетрудно — нужно лишь потребовать у продавца не только обычную, но и архивную выписку из домовой книги. Там есть сведения обо всех людях, которые когда-либо регистрировались в квартире плюс информация о том, куда и почему они выписались. Беда в том, что в нотариальных конторах этот документ не просят.

Другой пример — жилье досталось продавцу в подарок от 80-летней бабушки. По-хорошему, тут надо дополнительно изучить заключение о дееспособности старушки, но, опять же, нотариусы редко «копают» так глубоко. Вывод простой: нотариальная проверка легко вскроет явные недостатки квартиры, но для более серьезного анализа ее недостаточно.
 

Миф №2. Нотариально заверенную сделку нельзя признать недействительной

Оспорить можно практически любую операцию с недвижимостью — были бы основания. И печать нотариуса на договоре купли-продажи в этом плане не дает каких-то особых преимуществ: заверенные сделки признаются недействительными с таким же успехом, как и те, что заключались в простой письменной форме. Возможных поводов для разбирательства более чем достаточно. Например, продавец квартиры может подать иск, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка от этого едва ли защитит. Обычно работники контор выясняют, что человек в здравом уме и трезвой памяти по внешним признакам: не подшофе, говорит разумно, взгляд осмысленный — и ладно. Чтобы по-настоящему убедиться в адекватности собственника, надо затребовать у него свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, провести медицинское обследование в день сделки и, на всякий случай, поговорить с соседями. Нотариус этим заниматься не станет.
 

Миф №3. Нотариальная проверка защитит от мошенников

К сожалению, нет. Как бы тщательно нотариусы не изучали предоставленные продавцом и покупателем бумаги, они не всегда могут определить их подлинность. Одно дело, когда документ содержит явные исправления и сделан, что называется, на коленке — подобную «филькину грамоту» в конторе не примут. А вот в случае с профессиональной подделкой удача чаще оказывается на стороне аферистов. К примеру, житель столицы недавно попался на продаже квартиры нескольким покупателям. Мошенник сфабриковал документы настолько качественно, что судебные эксперты смогли выявить фальшивку лишь со второго раза. Куда уж там представителям нотариата. К слову, от двойных продаж нотариус тоже не панацея. В регионах до сих пор работает схема: жулики берут реальный паспорт владельца жилья, вклеивают в него поддельную фотографию, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. Получив деньги от покупателей, преступники бесследно исчезают.
 

Миф №4. Если из-за нотариуса клиент лишится жилья, тот возместит ущерб

Действительно, за свои действия нотариус отвечает рублем. Если из-за его ошибки сделку признают недействительной, возмещать ущерб покупателю должен будет именно работник конторы. Для этого каждый специалист, удостоверяющий операции с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Вопрос в том, легко ли добиться компенсации на практике. Могу сказать, что за последние пять лет это удалось всего 55 пострадавшим — в сумме им выплатили 20 миллионов. Цифры небольшие, но не потому, что нотариусы в нашей стране редко допускают промашки. Просто доказать их вину в суде гражданам зачастую не под силу.

Не так давно в Москве прошло три характерных процесса. В первом нотариус выписал мошенникам доверенность по фальшивому паспорту, и те продали квартиру без ведома хозяина (Мещанский райсуд; № 2-1648/2013 ~ М-12874/2012). Во втором — заверил сделку с недееспособным собственником, на глаз определив вменяемость 80-летней пенсионерки (Коптевский райсуд; № 2-2682/2014). В третьем — вовсе подозревался в подделке завещания от лица слепой старушки (Нагатинский суд, № 2-3357/2014 ~ М-2373/2014). Истцы, потерявшие имущество из-за чужой оплошности, заказывали экспертизы, собирали справки, находили ценных свидетелей. Но привлечь к ответственности так никого и не смогли.
 

Миф №5. В нотариальной конторе не обманут

Это очень опасное заблуждение, из-за которого можно лишиться не только квартиры, но и жизни. Нечистых на руку людей хватает во всех сферах, и нотариат, увы, исключением не является. Ради наживы недобросовестные специалисты «сливают» служебную информацию мошенникам, подделывают документы, удостоверяют липовые сделки. Недавно в Саратове на 8 лет осудили нотариуса, который по фальшивым завещаниям присваивал квартиры умерших одиноких пенсионеров (Кировский райсуд; № 1-4/2017 (1-205/2016). В Свердловской области его коллега вместе с «черными» риелторами отбирал недвижимость у живых собственников, после чего некоторые бывшие владельцы оказывались на кладбище. Уголовное дело насчитывает 18 эпизодов и третий год рассматривается в Асбестовском горсуде (№ 1-1/2017). Правда, процесс идет не очень успешно — по разным причинам заседания откладывались уже 63 раза, и пойманный чуть ли не за руку нотариус все это время продолжает спокойно работать на своей должности.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6043 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Золотая Звезда Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Торопитесь! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Современные 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 48 до 131 кв.м. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте