Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В Госдуму внесен законопроект, предполагающий запрет на государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса. Авторы документа считают, что обязательное участие нотариусов в оформлении сделок резко снизит риски их оспаривания в будущем и защитит граждан от мошенников. Однако реальная практика нотариального заверения сделок не дает оснований для таких предположений. Покупатели, надеющиеся на то, что в нотариальной конторе тщательно изучат историю приобретаемых «квадратов» и проконтролируют безопасность самой сделки, нередко остаются и без денег, и без жилья. В данной статье опровергаются главные мифы об эффективности нотариальной проверки квартиры на «чистоту».
 

Миф №1. Нотариус выявит все юридические изъяны жилья

Вряд ли. Работник нотариальной конторы не обязан копаться в истории квартиры с момента постройки дома. Его задача — проследить за чистотой конкретной удостоверяемой сделки. Для этого ему достаточно убедиться в дееспособности участников и подлинности документов, а также удостовериться: интересы третьих лиц соблюдены, нынешний собственник завладел жильем законно и может распоряжаться им без каких-либо ограничений.

С одной стороны, даже такая поверхностная проверка лучше, чем никакой. Она покажет, кто настоящий хозяин квартиры и кто в ней на данный момент прописан, не находится ли объект под арестом или в залоге, получено ли согласие второго супруга. С другой стороны, те же самые факты изучит Росреестр перед тем, как зарегистрировать сделку, а вот целый набор потенциальных проблем так и остается за кадром. Взять хотя бы детей, чьи права были нарушены при приватизации. Напомню, до 1994 года в процедуре участвовали только взрослые. Если жилплощадь оформили в начале 90-х и ребенок не попал в число собственников, то, став совершеннолетним, он может в любой момент устроить судебную тяжбу и потребовать свою долю в квартире.

Еще одна угроза — временно выбывшие. Это граждане, которых сняли с учета из-за службы в армии, отбытия наказания или длительного лечения. Вернувшись домой, они вправе вновь поселиться по старому адресу. И не стоит рассчитывать, что смена владельца их остановит: прежние жильцы нередко вселяются по суду. Казалось бы, застраховаться от подобных сюрпризов нетрудно — нужно лишь потребовать у продавца не только обычную, но и архивную выписку из домовой книги. Там есть сведения обо всех людях, которые когда-либо регистрировались в квартире плюс информация о том, куда и почему они выписались. Беда в том, что в нотариальных конторах этот документ не просят.

Другой пример — жилье досталось продавцу в подарок от 80-летней бабушки. По-хорошему, тут надо дополнительно изучить заключение о дееспособности старушки, но, опять же, нотариусы редко «копают» так глубоко. Вывод простой: нотариальная проверка легко вскроет явные недостатки квартиры, но для более серьезного анализа ее недостаточно.
 

Миф №2. Нотариально заверенную сделку нельзя признать недействительной

Оспорить можно практически любую операцию с недвижимостью — были бы основания. И печать нотариуса на договоре купли-продажи в этом плане не дает каких-то особых преимуществ: заверенные сделки признаются недействительными с таким же успехом, как и те, что заключались в простой письменной форме. Возможных поводов для разбирательства более чем достаточно. Например, продавец квартиры может подать иск, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка от этого едва ли защитит. Обычно работники контор выясняют, что человек в здравом уме и трезвой памяти по внешним признакам: не подшофе, говорит разумно, взгляд осмысленный — и ладно. Чтобы по-настоящему убедиться в адекватности собственника, надо затребовать у него свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, провести медицинское обследование в день сделки и, на всякий случай, поговорить с соседями. Нотариус этим заниматься не станет.
 

Миф №3. Нотариальная проверка защитит от мошенников

К сожалению, нет. Как бы тщательно нотариусы не изучали предоставленные продавцом и покупателем бумаги, они не всегда могут определить их подлинность. Одно дело, когда документ содержит явные исправления и сделан, что называется, на коленке — подобную «филькину грамоту» в конторе не примут. А вот в случае с профессиональной подделкой удача чаще оказывается на стороне аферистов. К примеру, житель столицы недавно попался на продаже квартиры нескольким покупателям. Мошенник сфабриковал документы настолько качественно, что судебные эксперты смогли выявить фальшивку лишь со второго раза. Куда уж там представителям нотариата. К слову, от двойных продаж нотариус тоже не панацея. В регионах до сих пор работает схема: жулики берут реальный паспорт владельца жилья, вклеивают в него поддельную фотографию, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. Получив деньги от покупателей, преступники бесследно исчезают.
 

Миф №4. Если из-за нотариуса клиент лишится жилья, тот возместит ущерб

Действительно, за свои действия нотариус отвечает рублем. Если из-за его ошибки сделку признают недействительной, возмещать ущерб покупателю должен будет именно работник конторы. Для этого каждый специалист, удостоверяющий операции с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Вопрос в том, легко ли добиться компенсации на практике. Могу сказать, что за последние пять лет это удалось всего 55 пострадавшим — в сумме им выплатили 20 миллионов. Цифры небольшие, но не потому, что нотариусы в нашей стране редко допускают промашки. Просто доказать их вину в суде гражданам зачастую не под силу.

Не так давно в Москве прошло три характерных процесса. В первом нотариус выписал мошенникам доверенность по фальшивому паспорту, и те продали квартиру без ведома хозяина (Мещанский райсуд; № 2-1648/2013 ~ М-12874/2012). Во втором — заверил сделку с недееспособным собственником, на глаз определив вменяемость 80-летней пенсионерки (Коптевский райсуд; № 2-2682/2014). В третьем — вовсе подозревался в подделке завещания от лица слепой старушки (Нагатинский суд, № 2-3357/2014 ~ М-2373/2014). Истцы, потерявшие имущество из-за чужой оплошности, заказывали экспертизы, собирали справки, находили ценных свидетелей. Но привлечь к ответственности так никого и не смогли.
 

Миф №5. В нотариальной конторе не обманут

Это очень опасное заблуждение, из-за которого можно лишиться не только квартиры, но и жизни. Нечистых на руку людей хватает во всех сферах, и нотариат, увы, исключением не является. Ради наживы недобросовестные специалисты «сливают» служебную информацию мошенникам, подделывают документы, удостоверяют липовые сделки. Недавно в Саратове на 8 лет осудили нотариуса, который по фальшивым завещаниям присваивал квартиры умерших одиноких пенсионеров (Кировский райсуд; № 1-4/2017 (1-205/2016). В Свердловской области его коллега вместе с «черными» риелторами отбирал недвижимость у живых собственников, после чего некоторые бывшие владельцы оказывались на кладбище. Уголовное дело насчитывает 18 эпизодов и третий год рассматривается в Асбестовском горсуде (№ 1-1/2017). Правда, процесс идет не очень успешно — по разным причинам заседания откладывались уже 63 раза, и пойманный чуть ли не за руку нотариус все это время продолжает спокойно работать на своей должности.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6155 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская Новые квартиры в готовых домах пл. от 36 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 129 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Современные квартиры в готовых домах площадью от 71 метра. рядом с метро Бунинская аллея. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Строящиеся корпуса комфорт-класса - сдача в 2021 г. Выбери лучшую планировку на старте продаж. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые квартиры у м.Ботанический сад. 1-3-комнатные. Площадь от 29 до 89 кв.м. Спешите! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Дмитровская. Площадь от 34 до 81 метр ГК: 4 кв. 2019 г. Подробности по телефону! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте