Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
2.1 млн
руб.
от
1.2 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Пять минусов нотариальной проверки юридической чистоты квартиры

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В Госдуму внесен законопроект, предполагающий запрет на государственную регистрацию любых сделок по переходу прав собственности на недвижимость без нотариуса. Авторы документа считают, что обязательное участие нотариусов в оформлении сделок резко снизит риски их оспаривания в будущем и защитит граждан от мошенников. Однако реальная практика нотариального заверения сделок не дает оснований для таких предположений. Покупатели, надеющиеся на то, что в нотариальной конторе тщательно изучат историю приобретаемых «квадратов» и проконтролируют безопасность самой сделки, нередко остаются и без денег, и без жилья. В данной статье опровергаются главные мифы об эффективности нотариальной проверки квартиры на «чистоту».
 

Миф №1. Нотариус выявит все юридические изъяны жилья

Вряд ли. Работник нотариальной конторы не обязан копаться в истории квартиры с момента постройки дома. Его задача — проследить за чистотой конкретной удостоверяемой сделки. Для этого ему достаточно убедиться в дееспособности участников и подлинности документов, а также удостовериться: интересы третьих лиц соблюдены, нынешний собственник завладел жильем законно и может распоряжаться им без каких-либо ограничений.

С одной стороны, даже такая поверхностная проверка лучше, чем никакой. Она покажет, кто настоящий хозяин квартиры и кто в ней на данный момент прописан, не находится ли объект под арестом или в залоге, получено ли согласие второго супруга. С другой стороны, те же самые факты изучит Росреестр перед тем, как зарегистрировать сделку, а вот целый набор потенциальных проблем так и остается за кадром. Взять хотя бы детей, чьи права были нарушены при приватизации. Напомню, до 1994 года в процедуре участвовали только взрослые. Если жилплощадь оформили в начале 90-х и ребенок не попал в число собственников, то, став совершеннолетним, он может в любой момент устроить судебную тяжбу и потребовать свою долю в квартире.

Еще одна угроза — временно выбывшие. Это граждане, которых сняли с учета из-за службы в армии, отбытия наказания или длительного лечения. Вернувшись домой, они вправе вновь поселиться по старому адресу. И не стоит рассчитывать, что смена владельца их остановит: прежние жильцы нередко вселяются по суду. Казалось бы, застраховаться от подобных сюрпризов нетрудно — нужно лишь потребовать у продавца не только обычную, но и архивную выписку из домовой книги. Там есть сведения обо всех людях, которые когда-либо регистрировались в квартире плюс информация о том, куда и почему они выписались. Беда в том, что в нотариальных конторах этот документ не просят.

Другой пример — жилье досталось продавцу в подарок от 80-летней бабушки. По-хорошему, тут надо дополнительно изучить заключение о дееспособности старушки, но, опять же, нотариусы редко «копают» так глубоко. Вывод простой: нотариальная проверка легко вскроет явные недостатки квартиры, но для более серьезного анализа ее недостаточно.
 

Миф №2. Нотариально заверенную сделку нельзя признать недействительной

Оспорить можно практически любую операцию с недвижимостью — были бы основания. И печать нотариуса на договоре купли-продажи в этом плане не дает каких-то особых преимуществ: заверенные сделки признаются недействительными с таким же успехом, как и те, что заключались в простой письменной форме. Возможных поводов для разбирательства более чем достаточно. Например, продавец квартиры может подать иск, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка от этого едва ли защитит. Обычно работники контор выясняют, что человек в здравом уме и трезвой памяти по внешним признакам: не подшофе, говорит разумно, взгляд осмысленный — и ладно. Чтобы по-настоящему убедиться в адекватности собственника, надо затребовать у него свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, провести медицинское обследование в день сделки и, на всякий случай, поговорить с соседями. Нотариус этим заниматься не станет.
 

Миф №3. Нотариальная проверка защитит от мошенников

К сожалению, нет. Как бы тщательно нотариусы не изучали предоставленные продавцом и покупателем бумаги, они не всегда могут определить их подлинность. Одно дело, когда документ содержит явные исправления и сделан, что называется, на коленке — подобную «филькину грамоту» в конторе не примут. А вот в случае с профессиональной подделкой удача чаще оказывается на стороне аферистов. К примеру, житель столицы недавно попался на продаже квартиры нескольким покупателям. Мошенник сфабриковал документы настолько качественно, что судебные эксперты смогли выявить фальшивку лишь со второго раза. Куда уж там представителям нотариата. К слову, от двойных продаж нотариус тоже не панацея. В регионах до сих пор работает схема: жулики берут реальный паспорт владельца жилья, вклеивают в него поддельную фотографию, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. Получив деньги от покупателей, преступники бесследно исчезают.
 

Миф №4. Если из-за нотариуса клиент лишится жилья, тот возместит ущерб

Действительно, за свои действия нотариус отвечает рублем. Если из-за его ошибки сделку признают недействительной, возмещать ущерб покупателю должен будет именно работник конторы. Для этого каждый специалист, удостоверяющий операции с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Вопрос в том, легко ли добиться компенсации на практике. Могу сказать, что за последние пять лет это удалось всего 55 пострадавшим — в сумме им выплатили 20 миллионов. Цифры небольшие, но не потому, что нотариусы в нашей стране редко допускают промашки. Просто доказать их вину в суде гражданам зачастую не под силу.

Не так давно в Москве прошло три характерных процесса. В первом нотариус выписал мошенникам доверенность по фальшивому паспорту, и те продали квартиру без ведома хозяина (Мещанский райсуд; № 2-1648/2013 ~ М-12874/2012). Во втором — заверил сделку с недееспособным собственником, на глаз определив вменяемость 80-летней пенсионерки (Коптевский райсуд; № 2-2682/2014). В третьем — вовсе подозревался в подделке завещания от лица слепой старушки (Нагатинский суд, № 2-3357/2014 ~ М-2373/2014). Истцы, потерявшие имущество из-за чужой оплошности, заказывали экспертизы, собирали справки, находили ценных свидетелей. Но привлечь к ответственности так никого и не смогли.
 

Миф №5. В нотариальной конторе не обманут

Это очень опасное заблуждение, из-за которого можно лишиться не только квартиры, но и жизни. Нечистых на руку людей хватает во всех сферах, и нотариат, увы, исключением не является. Ради наживы недобросовестные специалисты «сливают» служебную информацию мошенникам, подделывают документы, удостоверяют липовые сделки. Недавно в Саратове на 8 лет осудили нотариуса, который по фальшивым завещаниям присваивал квартиры умерших одиноких пенсионеров (Кировский райсуд; № 1-4/2017 (1-205/2016). В Свердловской области его коллега вместе с «черными» риелторами отбирал недвижимость у живых собственников, после чего некоторые бывшие владельцы оказывались на кладбище. Уголовное дело насчитывает 18 эпизодов и третий год рассматривается в Асбестовском горсуде (№ 1-1/2017). Правда, процесс идет не очень успешно — по разным причинам заседания откладывались уже 63 раза, и пойманный чуть ли не за руку нотариус все это время продолжает спокойно работать на своей должности.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5850 (2 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК Видный город Скидки до 18%! 10 минут от м. Аннино. Высокий уровень жизни, доступный каждому. ЖК Видный Город. Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Balchug Residence: Сдан! Элитные апарт-резиденции на острове Балчуг в 800 м от Кремля. Выдача ключей! от застройщикаМАГИСТРАТ Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. ЖК Лица - больше, чем просто бизнес-класс. От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Проектная декларация на рекламируемом сайте мкр Новое Бисерово 2 Выгода до 310 000 рублей. Малоэтажное строительство с лифтами. Хорошая транспортная доступность. м. Новокосино от 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в PARK AVENUE на Новой Риге Свободная планировка. Готовый квартал премиум-класса. Есть квартиры с участком. Специальные цены до 15.01.2018г. Жилой квартал на Москве-реке "Береговой". Ожидание стоило того. Мы начинаем. Получите персональное приглашение. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Однокомнатные квартиры со скидками до 400 тыс. руб.! Готовность дома - 100%. Ключи - в нач.2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК «Серебряный Фонтан» Только до 31.01 выгода на трехкомнатную кв. бизнес-класса до 2,5 млн рублей! Рассрочка до 2020. Ипотека от 7,4%. м.Алексеевская Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Южное Видное" Новогодние скидки до 10%. Ипотека от 7,4%! Сдача 2 кв.2018 г. 15 мин от м. Домодедовская! Время покупать! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. г.Котельники. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! Sale 18% ЖК Лесобережный. Квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом на Абрамцевской" 1-3-комнатные квартиры площадью 36-90 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит-кирпич. Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные холмы" в Красногорске Только до 31.01 - Скидка на готовые квартиры до 22%! Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4% Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 15% Новая квартира в старом году! Скидки до 15%. Ипотека 6.9%. Рассрочка до 10 лет. Первый взнос 0%. 7 км от МКАД. г.Балашиха от 47 000 руб./кв.м Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Зеленые аллеи" Квартиры в готовых домах пл. от 26 метров.Монолит-кирпич. Торопитесь! студия от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Акция в ЖК "Купавна 2018"! Новогодние скидки до 3500 руб с кв.м на габаритные квартиры! Торопитесь! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-курорт Митино 02 Скидки до 18% только до 31 января! Ипотека от 5,75%.Чистая экология. Курорт вокруг дома. 15 минут от м.Пятницкое шоссе. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 января: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2,0 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Олимпийская Ривьера Новогорск" 6 км от МКАД. Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-4-комнатные квартиры Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом в Кузьминках" Новые 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 39 до 79 кв.м. Монолит. Звоните! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Атлас-дом Лидер в Садовниках" Квартиры пл. от 44 метров. Монолит-кирпич. 1-4-комнатные квартиры Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный бор Жилой комплекс премиум-класса. Панорамные виды. 150 м от реки. Дом в окружении соснового леса. м.Щукинская. Ипотека от 6,45% Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс "Отрада" Квартиры в готовых домах пл. от 42 метров.Монолит-кирпич. за 2,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград «Павлино»" Спешите! 12 км от МКАД. Квартиры площадью 24-79 кв.м.Монолит-кирпич. студии от 1,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,7 млн руб. 2 мин. от м. «Селигерская». Скидки до 5%! Ипотека 6,45%. ФЗ-214. квартиры от 3,7 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Лесопарковый». Старт продаж! 200 метров до м. «Лесопарковая». Квартиры от 3 млн руб. с отделкой и без. Битцевский парк. Ипотека от 6%. Звоните от 3 млн руб. с отделкой и без Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Скидка до 11%! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Ипотека 0%. от 1,6 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер в Царицыно! Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! 7 минут пешком от метро! Сдача в 2018 году! Квартиры от 35 до 78 кв метров. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Новогодние скидки ждут вас! 300м от метро Полежаевская. Звоните! от 6,9 млнSezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт - квартиры с отделкой. 2 мин. до ст. м. Марьина Роща. Дизайнерские лобби. Двор - парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидка до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! с отделкой от 1,6 млн рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Чертановской! Новогодняя акция! Скидка 10% только на 10 квартир! Успейте до 31 января. Ипотека 6%! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Квартиры в ЦАО. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Ипотека - 6,7%. с отделкой от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской. Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! Ипотека 6%! Ключи сразу после покупки квартиры! Отапливаемый паркинг. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры от 3,4 млн руб. С отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Ясный» Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. Домодедовская. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом РЕНОМЭ Квартиры с дизайнерской отделкой . Детский клуб в вашем доме, уютный двор-сад для отдыха. Новослободская, 24 Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Филатов луг». Старт продаж! Квартиры от 2,4 млн руб. Лоджии. Многоуровневый паркинг. Школа и дет.сад на территории. Ипотека от 6%! Звоните от 2,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный» Евродвушка от 7,3 млн руб. М/место 650 000 руб. Выдаём ключи при покупке! ФЗ-214. 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2017" Квартиры с отделкой от 2,5 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% с отделкой от 2,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Только в январе! Квартиры со скидкой до 950 000 рублей! Дома 1 очереди готовы! Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в январе от 5,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 0%. Ипотека 5,95% только до 31 января. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной город. Октябрьское поле» Скидка в январе до 1 400 000 руб! 1 комн. квартира от — 8 130 000 руб! Ипотека от 7,5%. Дома сданы! Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте