Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости

Лучше хрущевок, дешевле сталинок

Брежневки заняли место хрущевок в массовой застройке с конца 1960-х годов. Квартиры в них до сих пор весьма востребованы, поскольку составляют самую середину рынка. Редакция IRN.RU продолжает серию статей про разные типы жилья на вторичном рынке. На этот раз расскажем про брежневки – наверное, самый большой пласт жилищного фонда Москвы.
 

Пережить СССР

Брежневки – это гораздо более расплывчатая категория домов, чем сталинки и хрущевки. «Только в Москве насчитывается около сорока серий жилых домов-брежневок. Это, в общем-то, тот тип жилья, продолжателем которого являются современное типовое строительство», - говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В целом брежневки можно разделить на ранние (строились с середины 1960-х по конец 1970-х годов) и более современные (1980-е годы) серии. При этом поздние серии пережили не только правление Леонида Ильича, но сам Советский Союз. «Например, дома серии П-44 – это одна из самых известных новых серий строительства таких домов – возводились еще в начале 2000-х гг., то же самое можно сказать и о домах серии П-3», - отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Правда, по словам руководителя департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерины Никитиной, эти серии, хоть они и появились еще в эпоху Брежнева, стоят особняком – их чаще называли «новостройками» или «пэшками».

Переход от пятиэтажек к новым типам домов произошел по нескольким причинам. «Руководству СССР важно было показать, что страна вышла на новый качественный уровень развития и может позволить себе массовое строительство более совершенного жилья для своих граждан. Именно поэтому брежневки отличались от хрущевок в лучшую сторону площадью квартир, количеством комнат и удобством планировок», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, отказ от хрущевок был связан с тем, что они требовали значительных земельных ресурсов в городах. «Панельные пятиэтажки предполагали небольшую плотность заселения, из-за чего под такие дома требовалось больше земли, - объясняет эксперт. - Поэтому было принято решение повысить плотность застройки путем строительства многоэтажных и многоподъездных домов. В связи с этим брежневки отличались большей высотой (от 9 до 17 этажей) и числом подъездов (до 10)».

Квартиры в брежневских домах получали практически все социальные группы. «Заказчиками строительства чаще всего становились крупные предприятия и организации, которые затем выделяли жилье своим сотрудникам. Так появлялись целые районы, в которых, например, на четной стороне улицы жили сотрудники НИИ, а на нечетной – силового ведомства», - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.
 

От улучшенных хрущевок до современных серий

У ранних брежневок было не так много отличий от хрущевок, основные – более высокие потолки, наличие мусоропровода и лифта. Эксперты считают, что в таких проектах было много недоработок. «К неудачам можно отнести очень тонкие стены и вследствие этого плохую звукоизоляцию, сидячие ванны, отсутствие или слишком малый размер грузовых лифтов, - говорит Вадим Ламин. - Но со временем проекты дорабатывались, и поздние серии отвечают более высоким стандартам качества, иначе их бы не строили до середины нулевых».

Ранние брежневки были, как правило, 8-12-этажными. Более поздние серии «выросли» – в основном до 17 этажей, однако есть проекты и до 25 этажей (например, КОПЭ, 1МГ, И-521). Размеры квартир в ранних брежневках все еще были очень скромными. «Однокомнатные квартиры площадью 31-33 кв. м; двухкомнатные – 42-45 кв. м; трехкомнатные – 48-56 кв. м. Четырехкомнатные квартиры встречаются достаточно редко. Внешний облик домов серый, ничем не запоминающийся, иногда фасад выложен плиткой», - рассказывает Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». В таких домах встречаются смежные комнаты, а площадь кухни составляет 5-7 кв. м. Поздние серии отличаются куда более просторными планировками. Площади однокомнатных квартир достигают 47 кв. м, «двушек» – 58 кв. м, «трешек» – 75 кв. м. Кухни тоже увеличились в размерах до 8-10 кв. м

Основные материалы стен брежневских домов — железобетонные панели и силикатный кирпич. «Дома повышенной этажности также строились со сборным железобетонным каркасом и кирпичными стенами, а поздние высотные брежневки — с монолитным каркасом. Крыша у брежневок в основном плоская битумная с внутренними водостоками», - говорит Екатерина Никитина.
 

Брежневки сегодня

Нынешнее состояние брежневок сильно отличается в зависимости от серии и годов строительства. Хуже всего сохранились дома серии 1-515, по сути это те же хрущевки, но более высокие (5 или 9 этажей). «Что касается более качественного жилья, то большинство новых микрорайнов возводились в 70-80 годах, а расчетный срок их службы – 100 лет, - говорит Вадим Ламин. - Правда, по правилам их необходимо периодически ремонтировать. В Москве такие дома эксплуатируются достаточно хорошо, некоторые даже модернизируются, покрываются новыми материалами».

Слабое место брежневок – отсутствие энергосберегающих технологий и изношенные коммуникации. «Значительную часть платы за ЖКУ в таких постройках составляют издержки, - утверждает эксперт. - Тепло просто уходит сквозь стены. Проводка, полы, двери, рамы нуждаются в замене каждые 25-30 лет. Это не всегда соблюдается. Но гораздо более серьезные риски – это системы отопления, водопровод, канализация. Во многих домах приближается срок их капитального ремонта».

Пожалуй, главное преимущество брежневских домов – это хорошее соотношение цены и качества. «По большинству характеристик они практически не уступают современным новостройкам эконом- и комфорткласса, а по цене все же дешевле нового готового жилья, - отмечает Мария Литинецкая. - Многие брежневки находятся в очень престижных районах, в том числе в ЦАО».
 

Середина рынка

Брежневские дома, по сути, составляют основу вторичного рынка жилья в Москве. «В период правления Брежнева строительство велось бешеными темпами, в результате мы имеем огромное наследие данного жилого фонда, - констатирует Екатерина Никитина. - Объем домов брежневского периода на рынке преобладает над всеми остальными представленными типами жилья. В процентном соотношении они составляют более 50% рынка».

С точки зрения цен брежневки занимают примерно середину рынка. По данным «Азбуки жилья», в старых домах той эпохи средняя стоимость квадратного метра составляет 140 000 – 160 000 рублей, в более современных сериях – 170 000 – 200 000 рублей. В основном в брежневках цены ниже, чем в готовых новостройках и сталинках, но выше, чем в панельных пятиэтажках. «В последнем случае разница в цене (если мы говорим об одной локации) может достигать 25 000 рублей за кв. м. Если сравнивать со сталинками, то в рамках одного района в центре брежневки будут уступать 30-35% от стоимости, а за пределами ЦАО разница не будет превышать 20-25%», - говорит Мария Литинецкая.

Самые дорогие брежневки – так называемые «башни Вулыха» (1-2-секционные кирпичные дома с просторными лоджиями и кухнями до 10 кв. м). По словам Александра Лунина, они не сильно отличаются по цене от сталинских домов и современных построек.
 

Бой с новостройками

Из-за «срединного» положения брежневок на московском рынке динамика цен в этом сегменте соответствует общегородской, а в последнее время цены на вторичную недвижимость, по данным IRN.RU, сползают темпами примерно 10% в год. По словам Екатерины Никитиной, по сравнению с хрущевками снижение цен в этом сегменте меньше на 3-5%.

Квартиры в таких домах достаточно востребованы. По мнению экспертов, они более ликвидны, чем переоцененные сталинки или низкокачественные хрущевки. «Как ни странно, брежневки иногда выигрывают «бой» у новостроек за тех покупателей, для которых особенно принципиален вопрос локации, - говорит Мария Литинецкая. - Если бюджет клиента ограничен, скажем, 6 млн рублей, то нередко клиенты предпочитают приобрести брежневку, но в обжитом и не очень удаленном районе Москвы, а не новостройку в более удаленной локации».

Однако надо учитывать, что ранние брежневки с неудобными планировками будут дешеветь быстрее пользующихся более высоким спросом поздних серий. Конечно, обогнать рынок и они вряд ли способны, но чувствуют себя как минимум не хуже среднего.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4345 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. 18-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте