Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости

Лучше хрущевок, дешевле сталинок

Брежневки заняли место хрущевок в массовой застройке с конца 1960-х годов. Квартиры в них до сих пор весьма востребованы, поскольку составляют самую середину рынка. Редакция IRN.RU продолжает серию статей про разные типы жилья на вторичном рынке. На этот раз расскажем про брежневки – наверное, самый большой пласт жилищного фонда Москвы.
 

Пережить СССР

Брежневки – это гораздо более расплывчатая категория домов, чем сталинки и хрущевки. «Только в Москве насчитывается около сорока серий жилых домов-брежневок. Это, в общем-то, тот тип жилья, продолжателем которого являются современное типовое строительство», - говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В целом брежневки можно разделить на ранние (строились с середины 1960-х по конец 1970-х годов) и более современные (1980-е годы) серии. При этом поздние серии пережили не только правление Леонида Ильича, но сам Советский Союз. «Например, дома серии П-44 – это одна из самых известных новых серий строительства таких домов – возводились еще в начале 2000-х гг., то же самое можно сказать и о домах серии П-3», - отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Правда, по словам руководителя департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерины Никитиной, эти серии, хоть они и появились еще в эпоху Брежнева, стоят особняком – их чаще называли «новостройками» или «пэшками».

Переход от пятиэтажек к новым типам домов произошел по нескольким причинам. «Руководству СССР важно было показать, что страна вышла на новый качественный уровень развития и может позволить себе массовое строительство более совершенного жилья для своих граждан. Именно поэтому брежневки отличались от хрущевок в лучшую сторону площадью квартир, количеством комнат и удобством планировок», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, отказ от хрущевок был связан с тем, что они требовали значительных земельных ресурсов в городах. «Панельные пятиэтажки предполагали небольшую плотность заселения, из-за чего под такие дома требовалось больше земли, - объясняет эксперт. - Поэтому было принято решение повысить плотность застройки путем строительства многоэтажных и многоподъездных домов. В связи с этим брежневки отличались большей высотой (от 9 до 17 этажей) и числом подъездов (до 10)».

Квартиры в брежневских домах получали практически все социальные группы. «Заказчиками строительства чаще всего становились крупные предприятия и организации, которые затем выделяли жилье своим сотрудникам. Так появлялись целые районы, в которых, например, на четной стороне улицы жили сотрудники НИИ, а на нечетной – силового ведомства», - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.
 

От улучшенных хрущевок до современных серий

У ранних брежневок было не так много отличий от хрущевок, основные – более высокие потолки, наличие мусоропровода и лифта. Эксперты считают, что в таких проектах было много недоработок. «К неудачам можно отнести очень тонкие стены и вследствие этого плохую звукоизоляцию, сидячие ванны, отсутствие или слишком малый размер грузовых лифтов, - говорит Вадим Ламин. - Но со временем проекты дорабатывались, и поздние серии отвечают более высоким стандартам качества, иначе их бы не строили до середины нулевых».

Ранние брежневки были, как правило, 8-12-этажными. Более поздние серии «выросли» – в основном до 17 этажей, однако есть проекты и до 25 этажей (например, КОПЭ, 1МГ, И-521). Размеры квартир в ранних брежневках все еще были очень скромными. «Однокомнатные квартиры площадью 31-33 кв. м; двухкомнатные – 42-45 кв. м; трехкомнатные – 48-56 кв. м. Четырехкомнатные квартиры встречаются достаточно редко. Внешний облик домов серый, ничем не запоминающийся, иногда фасад выложен плиткой», - рассказывает Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». В таких домах встречаются смежные комнаты, а площадь кухни составляет 5-7 кв. м. Поздние серии отличаются куда более просторными планировками. Площади однокомнатных квартир достигают 47 кв. м, «двушек» – 58 кв. м, «трешек» – 75 кв. м. Кухни тоже увеличились в размерах до 8-10 кв. м

Основные материалы стен брежневских домов — железобетонные панели и силикатный кирпич. «Дома повышенной этажности также строились со сборным железобетонным каркасом и кирпичными стенами, а поздние высотные брежневки — с монолитным каркасом. Крыша у брежневок в основном плоская битумная с внутренними водостоками», - говорит Екатерина Никитина.
 

Брежневки сегодня

Нынешнее состояние брежневок сильно отличается в зависимости от серии и годов строительства. Хуже всего сохранились дома серии 1-515, по сути это те же хрущевки, но более высокие (5 или 9 этажей). «Что касается более качественного жилья, то большинство новых микрорайнов возводились в 70-80 годах, а расчетный срок их службы – 100 лет, - говорит Вадим Ламин. - Правда, по правилам их необходимо периодически ремонтировать. В Москве такие дома эксплуатируются достаточно хорошо, некоторые даже модернизируются, покрываются новыми материалами».

Слабое место брежневок – отсутствие энергосберегающих технологий и изношенные коммуникации. «Значительную часть платы за ЖКУ в таких постройках составляют издержки, - утверждает эксперт. - Тепло просто уходит сквозь стены. Проводка, полы, двери, рамы нуждаются в замене каждые 25-30 лет. Это не всегда соблюдается. Но гораздо более серьезные риски – это системы отопления, водопровод, канализация. Во многих домах приближается срок их капитального ремонта».

Пожалуй, главное преимущество брежневских домов – это хорошее соотношение цены и качества. «По большинству характеристик они практически не уступают современным новостройкам эконом- и комфорткласса, а по цене все же дешевле нового готового жилья, - отмечает Мария Литинецкая. - Многие брежневки находятся в очень престижных районах, в том числе в ЦАО».
 

Середина рынка

Брежневские дома, по сути, составляют основу вторичного рынка жилья в Москве. «В период правления Брежнева строительство велось бешеными темпами, в результате мы имеем огромное наследие данного жилого фонда, - констатирует Екатерина Никитина. - Объем домов брежневского периода на рынке преобладает над всеми остальными представленными типами жилья. В процентном соотношении они составляют более 50% рынка».

С точки зрения цен брежневки занимают примерно середину рынка. По данным «Азбуки жилья», в старых домах той эпохи средняя стоимость квадратного метра составляет 140 000 – 160 000 рублей, в более современных сериях – 170 000 – 200 000 рублей. В основном в брежневках цены ниже, чем в готовых новостройках и сталинках, но выше, чем в панельных пятиэтажках. «В последнем случае разница в цене (если мы говорим об одной локации) может достигать 25 000 рублей за кв. м. Если сравнивать со сталинками, то в рамках одного района в центре брежневки будут уступать 30-35% от стоимости, а за пределами ЦАО разница не будет превышать 20-25%», - говорит Мария Литинецкая.

Самые дорогие брежневки – так называемые «башни Вулыха» (1-2-секционные кирпичные дома с просторными лоджиями и кухнями до 10 кв. м). По словам Александра Лунина, они не сильно отличаются по цене от сталинских домов и современных построек.
 

Бой с новостройками

Из-за «срединного» положения брежневок на московском рынке динамика цен в этом сегменте соответствует общегородской, а в последнее время цены на вторичную недвижимость, по данным IRN.RU, сползают темпами примерно 10% в год. По словам Екатерины Никитиной, по сравнению с хрущевками снижение цен в этом сегменте меньше на 3-5%.

Квартиры в таких домах достаточно востребованы. По мнению экспертов, они более ликвидны, чем переоцененные сталинки или низкокачественные хрущевки. «Как ни странно, брежневки иногда выигрывают «бой» у новостроек за тех покупателей, для которых особенно принципиален вопрос локации, - говорит Мария Литинецкая. - Если бюджет клиента ограничен, скажем, 6 млн рублей, то нередко клиенты предпочитают приобрести брежневку, но в обжитом и не очень удаленном районе Москвы, а не новостройку в более удаленной локации».

Однако надо учитывать, что ранние брежневки с неудобными планировками будут дешеветь быстрее пользующихся более высоким спросом поздних серий. Конечно, обогнать рынок и они вряд ли способны, но чувствуют себя как минимум не хуже среднего.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4551 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P 5 800 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 23 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к. Б1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Показать все 16 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиальные апартаменты RED7! Апартаменты с дизайнерским ремонтом под ключ от голландской студии "i29" и дизайнерского бюро Олега Клодта. м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. от 26 метров. Монолит. студии, 1-5-комнатные квартиры Звоните! от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты площадью 34-104 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры пл. от 24 метров. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 2 подарка: скидка на квартиру + скидка на отделку! До 30.12! Строим быстро в срок! Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте