Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что бы вы хотели улучшить в своих жилищных условиях больше всего? Выберите одно:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости

Лучше хрущевок, дешевле сталинок

Брежневки заняли место хрущевок в массовой застройке с конца 1960-х годов. Квартиры в них до сих пор весьма востребованы, поскольку составляют самую середину рынка. Редакция IRN.RU продолжает серию статей про разные типы жилья на вторичном рынке. На этот раз расскажем про брежневки – наверное, самый большой пласт жилищного фонда Москвы.
 

Пережить СССР

Брежневки – это гораздо более расплывчатая категория домов, чем сталинки и хрущевки. «Только в Москве насчитывается около сорока серий жилых домов-брежневок. Это, в общем-то, тот тип жилья, продолжателем которого являются современное типовое строительство», - говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В целом брежневки можно разделить на ранние (строились с середины 1960-х по конец 1970-х годов) и более современные (1980-е годы) серии. При этом поздние серии пережили не только правление Леонида Ильича, но сам Советский Союз. «Например, дома серии П-44 – это одна из самых известных новых серий строительства таких домов – возводились еще в начале 2000-х гг., то же самое можно сказать и о домах серии П-3», - отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Правда, по словам руководителя департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерины Никитиной, эти серии, хоть они и появились еще в эпоху Брежнева, стоят особняком – их чаще называли «новостройками» или «пэшками».

Переход от пятиэтажек к новым типам домов произошел по нескольким причинам. «Руководству СССР важно было показать, что страна вышла на новый качественный уровень развития и может позволить себе массовое строительство более совершенного жилья для своих граждан. Именно поэтому брежневки отличались от хрущевок в лучшую сторону площадью квартир, количеством комнат и удобством планировок», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Кроме того, отказ от хрущевок был связан с тем, что они требовали значительных земельных ресурсов в городах. «Панельные пятиэтажки предполагали небольшую плотность заселения, из-за чего под такие дома требовалось больше земли, - объясняет эксперт. - Поэтому было принято решение повысить плотность застройки путем строительства многоэтажных и многоподъездных домов. В связи с этим брежневки отличались большей высотой (от 9 до 17 этажей) и числом подъездов (до 10)».

Квартиры в брежневских домах получали практически все социальные группы. «Заказчиками строительства чаще всего становились крупные предприятия и организации, которые затем выделяли жилье своим сотрудникам. Так появлялись целые районы, в которых, например, на четной стороне улицы жили сотрудники НИИ, а на нечетной – силового ведомства», - говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.
 

От улучшенных хрущевок до современных серий

У ранних брежневок было не так много отличий от хрущевок, основные – более высокие потолки, наличие мусоропровода и лифта. Эксперты считают, что в таких проектах было много недоработок. «К неудачам можно отнести очень тонкие стены и вследствие этого плохую звукоизоляцию, сидячие ванны, отсутствие или слишком малый размер грузовых лифтов, - говорит Вадим Ламин. - Но со временем проекты дорабатывались, и поздние серии отвечают более высоким стандартам качества, иначе их бы не строили до середины нулевых».

Ранние брежневки были, как правило, 8-12-этажными. Более поздние серии «выросли» – в основном до 17 этажей, однако есть проекты и до 25 этажей (например, КОПЭ, 1МГ, И-521). Размеры квартир в ранних брежневках все еще были очень скромными. «Однокомнатные квартиры площадью 31-33 кв. м; двухкомнатные – 42-45 кв. м; трехкомнатные – 48-56 кв. м. Четырехкомнатные квартиры встречаются достаточно редко. Внешний облик домов серый, ничем не запоминающийся, иногда фасад выложен плиткой», - рассказывает Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья». В таких домах встречаются смежные комнаты, а площадь кухни составляет 5-7 кв. м. Поздние серии отличаются куда более просторными планировками. Площади однокомнатных квартир достигают 47 кв. м, «двушек» – 58 кв. м, «трешек» – 75 кв. м. Кухни тоже увеличились в размерах до 8-10 кв. м

Основные материалы стен брежневских домов — железобетонные панели и силикатный кирпич. «Дома повышенной этажности также строились со сборным железобетонным каркасом и кирпичными стенами, а поздние высотные брежневки — с монолитным каркасом. Крыша у брежневок в основном плоская битумная с внутренними водостоками», - говорит Екатерина Никитина.
 

Брежневки сегодня

Нынешнее состояние брежневок сильно отличается в зависимости от серии и годов строительства. Хуже всего сохранились дома серии 1-515, по сути это те же хрущевки, но более высокие (5 или 9 этажей). «Что касается более качественного жилья, то большинство новых микрорайнов возводились в 70-80 годах, а расчетный срок их службы – 100 лет, - говорит Вадим Ламин. - Правда, по правилам их необходимо периодически ремонтировать. В Москве такие дома эксплуатируются достаточно хорошо, некоторые даже модернизируются, покрываются новыми материалами».

Слабое место брежневок – отсутствие энергосберегающих технологий и изношенные коммуникации. «Значительную часть платы за ЖКУ в таких постройках составляют издержки, - утверждает эксперт. - Тепло просто уходит сквозь стены. Проводка, полы, двери, рамы нуждаются в замене каждые 25-30 лет. Это не всегда соблюдается. Но гораздо более серьезные риски – это системы отопления, водопровод, канализация. Во многих домах приближается срок их капитального ремонта».

Пожалуй, главное преимущество брежневских домов – это хорошее соотношение цены и качества. «По большинству характеристик они практически не уступают современным новостройкам эконом- и комфорткласса, а по цене все же дешевле нового готового жилья, - отмечает Мария Литинецкая. - Многие брежневки находятся в очень престижных районах, в том числе в ЦАО».
 

Середина рынка

Брежневские дома, по сути, составляют основу вторичного рынка жилья в Москве. «В период правления Брежнева строительство велось бешеными темпами, в результате мы имеем огромное наследие данного жилого фонда, - констатирует Екатерина Никитина. - Объем домов брежневского периода на рынке преобладает над всеми остальными представленными типами жилья. В процентном соотношении они составляют более 50% рынка».

С точки зрения цен брежневки занимают примерно середину рынка. По данным «Азбуки жилья», в старых домах той эпохи средняя стоимость квадратного метра составляет 140 000 – 160 000 рублей, в более современных сериях – 170 000 – 200 000 рублей. В основном в брежневках цены ниже, чем в готовых новостройках и сталинках, но выше, чем в панельных пятиэтажках. «В последнем случае разница в цене (если мы говорим об одной локации) может достигать 25 000 рублей за кв. м. Если сравнивать со сталинками, то в рамках одного района в центре брежневки будут уступать 30-35% от стоимости, а за пределами ЦАО разница не будет превышать 20-25%», - говорит Мария Литинецкая.

Самые дорогие брежневки – так называемые «башни Вулыха» (1-2-секционные кирпичные дома с просторными лоджиями и кухнями до 10 кв. м). По словам Александра Лунина, они не сильно отличаются по цене от сталинских домов и современных построек.
 

Бой с новостройками

Из-за «срединного» положения брежневок на московском рынке динамика цен в этом сегменте соответствует общегородской, а в последнее время цены на вторичную недвижимость, по данным IRN.RU, сползают темпами примерно 10% в год. По словам Екатерины Никитиной, по сравнению с хрущевками снижение цен в этом сегменте меньше на 3-5%.

Квартиры в таких домах достаточно востребованы. По мнению экспертов, они более ликвидны, чем переоцененные сталинки или низкокачественные хрущевки. «Как ни странно, брежневки иногда выигрывают «бой» у новостроек за тех покупателей, для которых особенно принципиален вопрос локации, - говорит Мария Литинецкая. - Если бюджет клиента ограничен, скажем, 6 млн рублей, то нередко клиенты предпочитают приобрести брежневку, но в обжитом и не очень удаленном районе Москвы, а не новостройку в более удаленной локации».

Однако надо учитывать, что ранние брежневки с неудобными планировками будут дешеветь быстрее пользующихся более высоким спросом поздних серий. Конечно, обогнать рынок и они вряд ли способны, но чувствуют себя как минимум не хуже среднего.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4432 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 095 650
до 16 985 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лидер в Тушино Москва, Северо-Западный округ, район Северное Тушино, м. Сходненская 1-3-комнатные квартиры Площади : 37 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Сходненская, 9 мин. пешком Застройщик: Яна Райниса Плюс.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 487 900
до 16 436 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом в Кузьминках Москва, Юго-Восточный округ, район Кузьминки, м. Кузьминки 1-3-комнатные квартиры Площади : 39 - 79 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Кузьминки, 4 мин. пешком Застройщик: Зеленодолькая 31.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Резиденции Архитекторов Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 49 до 131 кв.м. Монолит, другое. квартиры от 11,5 млн рублейAFI Development Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Silver Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 52-148 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит-кирпич, другое. бизнес-класс от 160 тыс руб./кв.мAFI Development Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Ленинском Выгодно — ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Витражное остекление. Рядом лесопарковые зоны. Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Вешняковской Отличное предложение – ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до метро Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн. руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE Новый архитектурный проект на Алексеевской. Узнай первым! Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Дмитровском" Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Свободные планировки. Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб.! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. м. Аминьевское шоссе Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Абрамцевской Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «НЕБО» - небоскрёбы на Мичуринском! От 174 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0%. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "21/19"! В ЮВАО. 5 км от ТТК Готовые и строящиеся корпуса. Квартиры с отделкой от 6 млн руб., без отделки от 5,5 млн руб. Рядом метро. квартиры с отделкой от 6 млн!ЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Сходненской Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Высокие потолки. Детский сад на 1 этаже. Рядом метро! Застройщик: Фабрициуса 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом "Лидер на Волгоградском" Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Спешите! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» 4 км от МКАД. Квартиры пл. от 30 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. SAMPO Квартиры в готовых домах пл. от 35 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 2.4 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры с отделкой в Новой Москве! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Эко Видное 2.0». Квартиры от 2,3 млн руб. МО, г. Видное, 4 км от МКАД. Ввод в эксплуатацию 2018г. Ипотека от 6%. ФЗ-214. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн руб. Выгода до 850 000 руб. Нестандартная архитектура. Подземный паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,8 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте