Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как добиться исполнения гарантийных обязательств по новостройкам

Все делать письменно и объединяться с другими жителями

В первые годы жизни в новостройке люди нередко сталкиваются со скрытыми дефектами, которые заметно осложняют жизнь: протекают окна, образуется наледь и плесень, неправильно функционируют инженерные коммуникации. Все эти проблемы застройщик должен устранить в соответствии с гарантийными обязательствами. Редакция IRN.RU выяснила, что входит в гарантию и как добиться исполнения обязательств.
 

Начинать с акта

Застройщик обязан передать дольщику квартиру надлежащего качества. По этому поводу дольщик подписывает акт приемки-передачи. «До подписания акта необходимо со всей тщательностью удостовериться в том, что квартира, ее оборудование соответствует требованиям проектной документации, регламентов и норм», - говорит Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости GORN Development.

«При передаче объекта дольщику застройщик также предоставляет инструкцию с правилами и условиями безопасного и правильного эксплуатирования объекта, сроками службы и перечнем элементов, которые относятся к объекту, а также с возможностью определить, какие недостатки и поломки оборудования относятся к гарантийным», - отмечает Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group.

Инструкция по эксплуатации выдается как на саму квартиру, так и на все входящее в нее оборудование – вплоть до радиаторов и окон. Правда, в подавляющем большинстве случаев девелоперы формально подходят к подготовке инструкций, рассказал заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли» Александр Сидоренко на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства. Застройщики готовят эти документы в последний момент, зачастую просто ищут стандартные в интернете. Между тем, именно инструкции по эксплуатации являются важнейшими документами, по которым будут определять гарантийные обязательства: если житель неправильно эксплуатировал квартиру или оборудование, ему откажут в гарантийном ремонте. Поэтому сколь бы формальными ни были эти документы, нужно с ними внимательно ознакомиться.
 

Разный срок

В ФЗ-214 прописан пятилетний срок гарантии на сам объект долевого строительства: фасад и несущие конструкции, целостность стен, стеклопакеты, кровлю и т.п. Меньший срок (три года) устанавливается на технологическое и инженерное оборудование (системы вентиляции, отопления, водо-, газо- и электроснабжения, мусоропроводы, лифты и т.п.). Застройщики могут прописать в договоре больший срок, однако обычно они на это не идут.

«Откровенного говоря, даже диван из IKEA имеет большую гарантию, чем минимальный гарантийный срок на строящиеся квартиры из камня и бетона и, по моему мнению и мнению некоторых моих коллег, он должен быть куда больше», - считает Михаил Бузулуцкий.

Гарантийный срок начинает отсчитываться не с момента сдачи дома в эксплуатацию, а со дня подписания акта приема-передачи. Поэтому для разных жителей одной новостройки срок может истекать в разное время – в зависимости от того, когда они подписали акт.
 

Что входит в гарантийные обязательства

В январе 2017 года в Госдуму был внесен проект поправок к ФЗ-214, который предлагал дополнить перечень объектов, попадающих под гарантию, элементами внутренней отделки и благоустройства. Правда, в законопроекте не объясняется, что именно подразумевается под этими пунктами и, как утверждают застройщики, они и так входят в гарантийное обслуживание.

По словам Михаила Бузулуцкого, гарантийные обязательства застройщика распространяются на все элементы и конструкции жилого дома и приобретаемой квартиры, вне зависимости от того, отражены они в договоре или нет. «К гарантийным обязательствам застройщика относятся недостатки, связанные с качеством переданного объекта. Например, протекающая кровля, трещины, образование плесени, протечки и продувание оконных конструкций, неработающее инженерное оборудование и др.», - говорит Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group.

Закон оговаривает случаи, на которые не распространяется гарантия. Это естественный износ, несоблюдение правил эксплуатации, а также установки и использования сантехники и бытовых приборов. Кроме того, гарантия не работает при выходе из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых по акту без претензий. Правда, этот пункт распространяется только на видимые изначально недостатки. То есть, если дольщик при подписании акта не выразил претензий, например, к стеклопакетам, а потом окна стали промерзать, он все равно может обратиться за гарантийным ремонтом. Кроме того, гарантия не распространяется на аварийные ситуации с инженерным оборудованием (отопление, канализация, водопровод и т.п.), которые спровоцировали жильцы.
 

Как добиться правды

По словам Михаила Бузлуцкого, основной объем рекламаций и претензионной работы проходит в первый год после ввода дома в эксплуатацию. Чаще дольщики жалуются на внутренние проблемы жилья, но особенно активные и знающие покупатели предъявляют претензии не только к качеству купленной ими квартиры, но и к местам общего пользования и придомовой территории.

«Долевой инвестор в случае выявления скрытых недостатков в пределах гарантийного срока в приобретенной у застройщика квартире вправе предъявить в суд иск об устранении недостатков либо претензию застройщику, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век». - Если застройщик добровольно не устранит недостатки своими силами и за свой счет по претензии долевого инвестора, то долевой инвестор сохраняет право на предъявление в суд иска к застройщику». Кроме того, жильцы могут подать жалобу в Роспотребнадзор.

Застройщик может сослаться на неправильную эксплуатацию со стороны управляющей компании. Поэтому эксперты рекомендуют сначала написать заявку в УК: она соберет комиссию для обследования квартиры и заключения экспертизы. «В комиссию входят, как правило, представители управляющей компании, генподрядной организации, технического заказчика. Если подтверждается гарантийный случай, застройщик берет на себя обязательства по его устранению», - говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Претензию к застройщику лучше готовить в двух экземплярах: один вручить под роспись застройщику (или отправить заказным письмом с описью вложения), а второй оставить себе.

«Часто застройщики оперативно устраняют недостатки, но бывают случаи и судебных разбирательств с привлечением экспертного сообщества», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Как утверждает генеральный директор Фонда развития механизмов гражданского контроля Мария Кошеверская, в большинстве случаев проблему удается решить в досудебном порядке.

В любом случае, все претензии стоит предъявлять письменно, от устных переговоров обычно нет толка. Так, одна из жительниц ЖК «Шлиссельбург» в Санкт-Петербурге после въезда обнаружила существенные недостатки квартиры: промерзание углов и продувание стеклопакетов. Женщина звонила в ТСЖ и застройщику, квартиру даже посещал главный инженер с прорабом. Однако дальше разговоров дело не зашло. После письменной претензии жительнице ответили в течение 10 дней и устранили недостатки – провели изоляцию углов, а с наступлением теплого сезона заменили стеклопакеты.

Зачастую эффективнее действовать совместно. Многие жители новостроек общаются на форумах, выявляют общие недостатки и затем готовят совместные претензии. Так, например, поступили жители микрорайона Катюшки в Лобне. В 2013 году один из них завел тему на общем форуме с призывом рассказывать об обнаруженных недостатках. Выяснилось, что у людей появляются щели в балконных дверях, промерзают окна, мокнут и протекают углы. Изначально жители пытались устранить эти недостатки либо собственными силами, либо обращались в УК. Максимум, чего удавалось добиться – приезжал мастер, сверлил отверстия в углах и заполнял их пеной, отмечая, что это нормально и «так у всех». Хватало таких работ до следующего холодного сезона.

В результате жители создали инициативную группу, которая организовала встречу с представителями застройщика и управляющей компании. Им порекомендовали обращаться с претензией в УК, которая затем разбирается с застройщиком. Обращались жители индивидуально, но по заранее проработанной стандартной схеме. В результате у многих отрегулировали окна, альпинисты провели изоляцию стен снаружи, некоторым удалось добиться замены стеклопакетов.

Суды чаще всего встают на сторону жителей, поэтому сами застройщики не любят доводить дела до суда и реагируют на официальные претензии. Правда, зачастую застройщик создается под конкретный объект. По словам Марии Кошеверской, это делается в том числе для того, чтобы избежать гарантийных обязательств. Такой застройщик может прекратить свою деятельность сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Последние изменения ФЗ-214 борются в том числе и с этим, прежде всего за счет увеличения уставного капитала. Минимально он составляет 2,5 млн рублей (для строительства не более 1500 кв. м), а максимальный размер – 1,5 млрд рублей, если застройщик планирует возвести более 500 000 кв. м. При таких суммах девелоперам становится невыгодно создавать фирмы-однодневки, что в будущем может привести к улучшению ситуации.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4015 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 6 624 600
до 19 098 200 руб.
Узнать подробнее
ЖК Счастье в Лианозово Москва, Северо-Восточный округ, район Лианозово, м. Алтуфьево 1-3-комнатные квартиры Площади : 36 - 86 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Алтуфьево, 10 мин. пешком Застройщик: Абрамцевская 10.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Дом Серебряный Бор Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Спешите! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте