Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как добиться исполнения гарантийных обязательств по новостройкам

Все делать письменно и объединяться с другими жителями

В первые годы жизни в новостройке люди нередко сталкиваются со скрытыми дефектами, которые заметно осложняют жизнь: протекают окна, образуется наледь и плесень, неправильно функционируют инженерные коммуникации. Все эти проблемы застройщик должен устранить в соответствии с гарантийными обязательствами. Редакция IRN.RU выяснила, что входит в гарантию и как добиться исполнения обязательств.
 

Начинать с акта

Застройщик обязан передать дольщику квартиру надлежащего качества. По этому поводу дольщик подписывает акт приемки-передачи. «До подписания акта необходимо со всей тщательностью удостовериться в том, что квартира, ее оборудование соответствует требованиям проектной документации, регламентов и норм», - говорит Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости GORN Development.

«При передаче объекта дольщику застройщик также предоставляет инструкцию с правилами и условиями безопасного и правильного эксплуатирования объекта, сроками службы и перечнем элементов, которые относятся к объекту, а также с возможностью определить, какие недостатки и поломки оборудования относятся к гарантийным», - отмечает Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group.

Инструкция по эксплуатации выдается как на саму квартиру, так и на все входящее в нее оборудование – вплоть до радиаторов и окон. Правда, в подавляющем большинстве случаев девелоперы формально подходят к подготовке инструкций, рассказал заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли» Александр Сидоренко на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства. Застройщики готовят эти документы в последний момент, зачастую просто ищут стандартные в интернете. Между тем, именно инструкции по эксплуатации являются важнейшими документами, по которым будут определять гарантийные обязательства: если житель неправильно эксплуатировал квартиру или оборудование, ему откажут в гарантийном ремонте. Поэтому сколь бы формальными ни были эти документы, нужно с ними внимательно ознакомиться.
 

Разный срок

В ФЗ-214 прописан пятилетний срок гарантии на сам объект долевого строительства: фасад и несущие конструкции, целостность стен, стеклопакеты, кровлю и т.п. Меньший срок (три года) устанавливается на технологическое и инженерное оборудование (системы вентиляции, отопления, водо-, газо- и электроснабжения, мусоропроводы, лифты и т.п.). Застройщики могут прописать в договоре больший срок, однако обычно они на это не идут.

«Откровенного говоря, даже диван из IKEA имеет большую гарантию, чем минимальный гарантийный срок на строящиеся квартиры из камня и бетона и, по моему мнению и мнению некоторых моих коллег, он должен быть куда больше», - считает Михаил Бузулуцкий.

Гарантийный срок начинает отсчитываться не с момента сдачи дома в эксплуатацию, а со дня подписания акта приема-передачи. Поэтому для разных жителей одной новостройки срок может истекать в разное время – в зависимости от того, когда они подписали акт.
 

Что входит в гарантийные обязательства

В январе 2017 года в Госдуму был внесен проект поправок к ФЗ-214, который предлагал дополнить перечень объектов, попадающих под гарантию, элементами внутренней отделки и благоустройства. Правда, в законопроекте не объясняется, что именно подразумевается под этими пунктами и, как утверждают застройщики, они и так входят в гарантийное обслуживание.

По словам Михаила Бузулуцкого, гарантийные обязательства застройщика распространяются на все элементы и конструкции жилого дома и приобретаемой квартиры, вне зависимости от того, отражены они в договоре или нет. «К гарантийным обязательствам застройщика относятся недостатки, связанные с качеством переданного объекта. Например, протекающая кровля, трещины, образование плесени, протечки и продувание оконных конструкций, неработающее инженерное оборудование и др.», - говорит Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group.

Закон оговаривает случаи, на которые не распространяется гарантия. Это естественный износ, несоблюдение правил эксплуатации, а также установки и использования сантехники и бытовых приборов. Кроме того, гарантия не работает при выходе из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых по акту без претензий. Правда, этот пункт распространяется только на видимые изначально недостатки. То есть, если дольщик при подписании акта не выразил претензий, например, к стеклопакетам, а потом окна стали промерзать, он все равно может обратиться за гарантийным ремонтом. Кроме того, гарантия не распространяется на аварийные ситуации с инженерным оборудованием (отопление, канализация, водопровод и т.п.), которые спровоцировали жильцы.
 

Как добиться правды

По словам Михаила Бузлуцкого, основной объем рекламаций и претензионной работы проходит в первый год после ввода дома в эксплуатацию. Чаще дольщики жалуются на внутренние проблемы жилья, но особенно активные и знающие покупатели предъявляют претензии не только к качеству купленной ими квартиры, но и к местам общего пользования и придомовой территории.

«Долевой инвестор в случае выявления скрытых недостатков в пределах гарантийного срока в приобретенной у застройщика квартире вправе предъявить в суд иск об устранении недостатков либо претензию застройщику, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век». - Если застройщик добровольно не устранит недостатки своими силами и за свой счет по претензии долевого инвестора, то долевой инвестор сохраняет право на предъявление в суд иска к застройщику». Кроме того, жильцы могут подать жалобу в Роспотребнадзор.

Застройщик может сослаться на неправильную эксплуатацию со стороны управляющей компании. Поэтому эксперты рекомендуют сначала написать заявку в УК: она соберет комиссию для обследования квартиры и заключения экспертизы. «В комиссию входят, как правило, представители управляющей компании, генподрядной организации, технического заказчика. Если подтверждается гарантийный случай, застройщик берет на себя обязательства по его устранению», - говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Претензию к застройщику лучше готовить в двух экземплярах: один вручить под роспись застройщику (или отправить заказным письмом с описью вложения), а второй оставить себе.

«Часто застройщики оперативно устраняют недостатки, но бывают случаи и судебных разбирательств с привлечением экспертного сообщества», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Как утверждает генеральный директор Фонда развития механизмов гражданского контроля Мария Кошеверская, в большинстве случаев проблему удается решить в досудебном порядке.

В любом случае, все претензии стоит предъявлять письменно, от устных переговоров обычно нет толка. Так, одна из жительниц ЖК «Шлиссельбург» в Санкт-Петербурге после въезда обнаружила существенные недостатки квартиры: промерзание углов и продувание стеклопакетов. Женщина звонила в ТСЖ и застройщику, квартиру даже посещал главный инженер с прорабом. Однако дальше разговоров дело не зашло. После письменной претензии жительнице ответили в течение 10 дней и устранили недостатки – провели изоляцию углов, а с наступлением теплого сезона заменили стеклопакеты.

Зачастую эффективнее действовать совместно. Многие жители новостроек общаются на форумах, выявляют общие недостатки и затем готовят совместные претензии. Так, например, поступили жители микрорайона Катюшки в Лобне. В 2013 году один из них завел тему на общем форуме с призывом рассказывать об обнаруженных недостатках. Выяснилось, что у людей появляются щели в балконных дверях, промерзают окна, мокнут и протекают углы. Изначально жители пытались устранить эти недостатки либо собственными силами, либо обращались в УК. Максимум, чего удавалось добиться – приезжал мастер, сверлил отверстия в углах и заполнял их пеной, отмечая, что это нормально и «так у всех». Хватало таких работ до следующего холодного сезона.

В результате жители создали инициативную группу, которая организовала встречу с представителями застройщика и управляющей компании. Им порекомендовали обращаться с претензией в УК, которая затем разбирается с застройщиком. Обращались жители индивидуально, но по заранее проработанной стандартной схеме. В результате у многих отрегулировали окна, альпинисты провели изоляцию стен снаружи, некоторым удалось добиться замены стеклопакетов.

Суды чаще всего встают на сторону жителей, поэтому сами застройщики не любят доводить дела до суда и реагируют на официальные претензии. Правда, зачастую застройщик создается под конкретный объект. По словам Марии Кошеверской, это делается в том числе для того, чтобы избежать гарантийных обязательств. Такой застройщик может прекратить свою деятельность сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Последние изменения ФЗ-214 борются в том числе и с этим, прежде всего за счет увеличения уставного капитала. Минимально он составляет 2,5 млн рублей (для строительства не более 1500 кв. м), а максимальный размер – 1,5 млрд рублей, если застройщик планирует возвести более 500 000 кв. м. При таких суммах девелоперам становится невыгодно создавать фирмы-однодневки, что в будущем может привести к улучшению ситуации.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3900 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 028 880
до 18 684 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М1 Показать все 15 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 575 300
до 14 224 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Кварталы 21/19 Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 30 - 90 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. м. Рязанский проспект, 20 мин. транспортом 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.11 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.12 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.13 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.14 2-й Грайвороновский проезд, вл. 38, стр. 1-10, к.2 Показать все 10 корпусов Застройщик: Предприятие МС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 750 000
до 8 877 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Москва А101» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 35 - 88 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., к.10 Коммунарка пос., к.18 Коммунарка пос., к.19 Коммунарка пос., к.20 Коммунарка пос., к.21 Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Звоните! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью 29-117 кв.м.Монолит, другое. Торопитесь! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 48 метров.Монолит. Торопитесь! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры пл. 38-101 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте