В первые годы жизни в новостройке люди нередко сталкиваются со скрытыми дефектами, которые заметно осложняют жизнь: протекают окна, образуется наледь и плесень, неправильно функционируют инженерные коммуникации. Все эти проблемы застройщик должен устранить в соответствии с гарантийными обязательствами. Редакция IRN.RU выяснила, что входит в гарантию и как добиться исполнения обязательств.
 

Начинать с акта

Застройщик обязан передать дольщику квартиру надлежащего качества. По этому поводу дольщик подписывает акт приемки-передачи. «До подписания акта необходимо со всей тщательностью удостовериться в том, что квартира, ее оборудование соответствует требованиям проектной документации, регламентов и норм», - говорит Михаил Бузулуцкий, директор департамента жилой недвижимости GORN Development.

«При передаче объекта дольщику застройщик также предоставляет инструкцию с правилами и условиями безопасного и правильного эксплуатирования объекта, сроками службы и перечнем элементов, которые относятся к объекту, а также с возможностью определить, какие недостатки и поломки оборудования относятся к гарантийным», - отмечает Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group.

Инструкция по эксплуатации выдается как на саму квартиру, так и на все входящее в нее оборудование – вплоть до радиаторов и окон. Правда, в подавляющем большинстве случаев девелоперы формально подходят к подготовке инструкций, рассказал заместитель генерального директора «Института развития строительной отрасли» Александр Сидоренко на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства. Застройщики готовят эти документы в последний момент, зачастую просто ищут стандартные в интернете. Между тем, именно инструкции по эксплуатации являются важнейшими документами, по которым будут определять гарантийные обязательства: если житель неправильно эксплуатировал квартиру или оборудование, ему откажут в гарантийном ремонте. Поэтому сколь бы формальными ни были эти документы, нужно с ними внимательно ознакомиться.
 

Разный срок

В ФЗ-214 прописан пятилетний срок гарантии на сам объект долевого строительства: фасад и несущие конструкции, целостность стен, стеклопакеты, кровлю и т.п. Меньший срок (три года) устанавливается на технологическое и инженерное оборудование (системы вентиляции, отопления, водо-, газо- и электроснабжения, мусоропроводы, лифты и т.п.). Застройщики могут прописать в договоре больший срок, однако обычно они на это не идут.

«Откровенного говоря, даже диван из IKEA имеет большую гарантию, чем минимальный гарантийный срок на строящиеся квартиры из камня и бетона и, по моему мнению и мнению некоторых моих коллег, он должен быть куда больше», - считает Михаил Бузулуцкий.

Гарантийный срок начинает отсчитываться не с момента сдачи дома в эксплуатацию, а со дня подписания акта приема-передачи. Поэтому для разных жителей одной новостройки срок может истекать в разное время – в зависимости от того, когда они подписали акт.
 

Что входит в гарантийные обязательства

В январе 2017 года в Госдуму был внесен проект поправок к ФЗ-214, который предлагал дополнить перечень объектов, попадающих под гарантию, элементами внутренней отделки и благоустройства. Правда, в законопроекте не объясняется, что именно подразумевается под этими пунктами и, как утверждают застройщики, они и так входят в гарантийное обслуживание.

По словам Михаила Бузулуцкого, гарантийные обязательства застройщика распространяются на все элементы и конструкции жилого дома и приобретаемой квартиры, вне зависимости от того, отражены они в договоре или нет. «К гарантийным обязательствам застройщика относятся недостатки, связанные с качеством переданного объекта. Например, протекающая кровля, трещины, образование плесени, протечки и продувание оконных конструкций, неработающее инженерное оборудование и др.», - говорит Юлия Симановская, директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group.

Закон оговаривает случаи, на которые не распространяется гарантия. Это естественный износ, несоблюдение правил эксплуатации, а также установки и использования сантехники и бытовых приборов. Кроме того, гарантия не работает при выходе из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых по акту без претензий. Правда, этот пункт распространяется только на видимые изначально недостатки. То есть, если дольщик при подписании акта не выразил претензий, например, к стеклопакетам, а потом окна стали промерзать, он все равно может обратиться за гарантийным ремонтом. Кроме того, гарантия не распространяется на аварийные ситуации с инженерным оборудованием (отопление, канализация, водопровод и т.п.), которые спровоцировали жильцы.
 

Как добиться правды

По словам Михаила Бузлуцкого, основной объем рекламаций и претензионной работы проходит в первый год после ввода дома в эксплуатацию. Чаще дольщики жалуются на внутренние проблемы жилья, но особенно активные и знающие покупатели предъявляют претензии не только к качеству купленной ими квартиры, но и к местам общего пользования и придомовой территории.

«Долевой инвестор в случае выявления скрытых недостатков в пределах гарантийного срока в приобретенной у застройщика квартире вправе предъявить в суд иск об устранении недостатков либо претензию застройщику, - говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век». - Если застройщик добровольно не устранит недостатки своими силами и за свой счет по претензии долевого инвестора, то долевой инвестор сохраняет право на предъявление в суд иска к застройщику». Кроме того, жильцы могут подать жалобу в Роспотребнадзор.

Застройщик может сослаться на неправильную эксплуатацию со стороны управляющей компании. Поэтому эксперты рекомендуют сначала написать заявку в УК: она соберет комиссию для обследования квартиры и заключения экспертизы. «В комиссию входят, как правило, представители управляющей компании, генподрядной организации, технического заказчика. Если подтверждается гарантийный случай, застройщик берет на себя обязательства по его устранению», - говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Претензию к застройщику лучше готовить в двух экземплярах: один вручить под роспись застройщику (или отправить заказным письмом с описью вложения), а второй оставить себе.

«Часто застройщики оперативно устраняют недостатки, но бывают случаи и судебных разбирательств с привлечением экспертного сообщества», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Как утверждает генеральный директор Фонда развития механизмов гражданского контроля Мария Кошеверская, в большинстве случаев проблему удается решить в досудебном порядке.

В любом случае, все претензии стоит предъявлять письменно, от устных переговоров обычно нет толка. Так, одна из жительниц ЖК «Шлиссельбург» в Санкт-Петербурге после въезда обнаружила существенные недостатки квартиры: промерзание углов и продувание стеклопакетов. Женщина звонила в ТСЖ и застройщику, квартиру даже посещал главный инженер с прорабом. Однако дальше разговоров дело не зашло. После письменной претензии жительнице ответили в течение 10 дней и устранили недостатки – провели изоляцию углов, а с наступлением теплого сезона заменили стеклопакеты.

Зачастую эффективнее действовать совместно. Многие жители новостроек общаются на форумах, выявляют общие недостатки и затем готовят совместные претензии. Так, например, поступили жители микрорайона Катюшки в Лобне. В 2013 году один из них завел тему на общем форуме с призывом рассказывать об обнаруженных недостатках. Выяснилось, что у людей появляются щели в балконных дверях, промерзают окна, мокнут и протекают углы. Изначально жители пытались устранить эти недостатки либо собственными силами, либо обращались в УК. Максимум, чего удавалось добиться – приезжал мастер, сверлил отверстия в углах и заполнял их пеной, отмечая, что это нормально и «так у всех». Хватало таких работ до следующего холодного сезона.

В результате жители создали инициативную группу, которая организовала встречу с представителями застройщика и управляющей компании. Им порекомендовали обращаться с претензией в УК, которая затем разбирается с застройщиком. Обращались жители индивидуально, но по заранее проработанной стандартной схеме. В результате у многих отрегулировали окна, альпинисты провели изоляцию стен снаружи, некоторым удалось добиться замены стеклопакетов.

Суды чаще всего встают на сторону жителей, поэтому сами застройщики не любят доводить дела до суда и реагируют на официальные претензии. Правда, зачастую застройщик создается под конкретный объект. По словам Марии Кошеверской, это делается в том числе для того, чтобы избежать гарантийных обязательств. Такой застройщик может прекратить свою деятельность сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Последние изменения ФЗ-214 борются в том числе и с этим, прежде всего за счет увеличения уставного капитала. Минимально он составляет 2,5 млн рублей (для строительства не более 1500 кв. м), а максимальный размер – 1,5 млрд рублей, если застройщик планирует возвести более 500 000 кв. м. При таких суммах девелоперам становится невыгодно создавать фирмы-однодневки, что в будущем может привести к улучшению ситуации.

Актуальные проекты компании TEKTA GROUP (декабрь 2022)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
EVERМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Воронцовская3 кв. 2025 г.от 12 859 730 руб.
EniteoМосква, Юго-Западный округ, район Котловка, м. Крымская МЦК2 кв. 2023 г.от 19 757 880 руб.
Квартал на набережной NOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2022 г.от 12 103 080 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU