Апартаменты теряют позиции

Новостройки продолжают теснить апартаменты на первичном рынке «старой» Москвы: доля апартаментов сокращается как в предложении, так и в спросе. При этом объем предложения апартаментов увеличивается, а цены падают – но только за счет элитного сегмента.

Предложение

Доля апартаментов в общем объеме первичного предложения в «старой» Москве продолжает сокращаться, но остается весьма значительной. По данным «ИРН-Консалтинг», в настоящее время на апартаменты приходится примерно 23,6% первичного рынка по числу корпусов, 21,4% - по количеству лотов и 20% - по общему метражу.

Доля апартаментов и новостроек в общем объеме предложения на первичном рынке «старой» Москвы

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Наиболее заметно присутствие апартаментов уменьшилось в элитном и эконом-сегментах:

Доля апартаментов в общем объеме предложения на первичном рынке в границах старой Москвы

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Для сравнения: в конце 2014 г. апартаменты занимали примерно треть первичного рынка «старой» Москвы.

В целом, снижение доли рынка апартаментов связано с опережающими темпами строительства новостроек, а не с потерей девелоперами интереса к апарт-комплексам. В январе-апреле 2017 г. на рынок «старой» Москвы вышло 10 новых проектов с апартаментами:

Источник: «Метриум Групп», «БЕСТ-Новострой», MACON Realty Group, Est-a-Tet

Объем предложения апартаментов за год увеличился в метрах на 7,4%, с 574 050 до 616 425 кв. м, подсчитали специалисты «ИРН-Консалтинг». Правда, исключительно за счет объектов комфорткласса, предложение которых выросло на 36%, до 223 00 кв. м. Все остальные сегменты продемонстрировали отрицательную динамику: элита и премиум сократились на 12% (до 82 400 кв. м), бизнес-класс – на символические 0,7% (150 300 кв. м), эконом – на 2,5% (160 800 кв. м).

При этом число лотов увеличилось во всех сегментах рынка, кроме экономкласса, а количество корпусов – везде, кроме «бизнеса».

Предложение апартаментов на рынке «старой» Москвы

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Парадокс объясняется уменьшением площадей в высокобюджетных сегментах – причем как самих апартаментов, так и размеров жилых комплексов с апартаментами.

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Спрос

По данным «Метриум Групп», с января по апрель 2017 г. число договоров долевого участия, заключенных при приобретении апартаментов, увеличилось на 64% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. К концу апреля общее число проданных на первичном рынке апартаментов достигло тысячи единиц, отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

О росте популярности апартаментов говорят и застройщики. «У нас была возможность сравнить проекты в одном сезоне в одном формате: в 2016 г. мы стартовали с проектом KleinHouse, в 2017 году – с Loftec. В этом году мы заметили немного более высокую заинтересованность клиентов в наших апартаментах (процентов на 10%)», - рассказывает директор по маркетингу и рекламе компании «Колди» Ирина Деревенских. Впрочем, она не уверена, что это тенденция всего рынка: «Скорее, «сыграла» концепция Loftec – технологичный лофт. Она оказалась очень востребована клиентами и укрепила репутацию компании».

По данным «Метриум Групп», спрос на апартаменты растет даже быстрее, чем на новостройки с квартирами. В целом по всему первичному рынку продажи в январе-апреле выросли на 51%, при этом число заключенных ДДУ с квартирами увеличилось на 49%, с апартаментами – на 64%. «Таким образом, спрос на апартаменты вырос несколько заметнее, чем на квартиры. Главным образом это связано с выходом нового знакового проекта Neva Towers – последней высотки в рамках ММДЦ «Москва-Сити». Продажи в Neva Towers идут очень интенсивно, учитывая класс и бюджет данного комплекса. Каждый месяц продается порядка 30 объектов, а в целом по рынку на данную новостройку приходится 8% от общего числа продаж апартаментов в Москве за рассматриваемый период», - говорит Мария Литинецкая.

Однако надо отметить, что, во-первых, по ДДУ реализуется лишь небольшая часть апартаментов, а во-вторых, рынок апартаментов, как, впрочем, и новостроек, очень дифференцирован. По данным Росреестра, в I квартале 2017 г. 627 из 742 ДДУ в сегменте апартаментов, то есть 85%, пришлось на девять из 29 проектов, продаваемых по ДДУ.

Ситуацию со спросом на апартаменты на рынке в целом эксперты оценивают достаточно скептически. По данным MACON Realty Group, если в первые месяцы прошлого года доля апартаментов в общем количестве сделок на первичном рынке составляла 17-20%, то в 2017-м – лишь около 14%. «Виновата» возросшая конкуренция со стороны квартир, выбор которых заметно расширился за последний год, считает генеральный директор компании Илья Володько.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», согласна с коллегой: «Снижение спроса объясняется не только сезонным спадом активности (обычно это январь-февраль), но и динамичным ростом предложения на первичном рынке жилья. Тем более что застройщики активно и широко стимулируют покупателей квартир всевозможными скидками и акциями. Еще один фактор – ипотека, ставки по которой на рынке жилых новостроек, как правило, ниже, чем в сегменте апартаментов».

По словам Ильи Володько, относительно стабилен спрос только на апартаменты высокобюджетных сегментов. «Связано это с тем, что для их покупателей важна уникальность и престижность расположения таких проектов. При этом юридический статус не играет столь важной роли, как в массовых сегментах», - поясняет эксперт.

Цены

Средневзвешенные цены на апартаменты в Москве ползут вниз. По данным «ИРН-Консалтинг», за год средняя стоимость метра упала на 8%, с 330 000 до 300 000 руб., лота – на 9,7% (с 21 млн до 19 млн руб.).

Наибольшее влияние на ценовую динамику оказал элитный сегмент, где метр подешевел почти на 30%, а лот – на 45%. Столь существенные изменения объясняются укреплением курса рубля, а главное - появлением большого объема предложения на начальных этапах строительства.

Во всех остальных сегментах цены выросли - в основном в связи с повышением стадии готовности проектов и вымыванием лотов маленьких площадей (по информации «БЕСТ-Новострой», студии, одно- и двухкомнатные лоты обеспечивают 93% продаж апартаментов).

Цены предложения на рынке апартаментов «старой» Москвы

Источник: «ИРН-Консалтинг»

В результате, на фоне изменения структуры предложения на первичном рынке, цены на апартаменты не только сравнялись, но и превысили стоимость новостроек – см. «Новостройки Москвы в апреле 2017 года: количество корпусов увеличилось до 332 ». Напомним, в 2014 г. апартаменты в спальных районах Москвы были в среднем на 20-30% дешевле новостроек.

Впрочем, как и на рынке новостроек, реальные цены на апартаменты могут быть существенно ниже заявленных. На сегодняшний день скидки предоставляются в 93% проектов с апартаментами, сообщили в «Метриум Групп». Разброс дисконтов очень велик: от 2% до 20%. По данным компании, самые большие дисконты предлагаются в проектах «Резиденции композиторов» и Aerolofts.

[1] По данным «Метриум Групп», в перспективе все апартаменты в проекте планируется перевести в квартиры.