Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородный рынок: цены продавцов слишком далеки от возможностей покупателей

Доля клиентов с «живыми» деньгами не превышает 11%

На загородном рынке московского региона не пользуются спросом около 60% поселков с коттеджной застройкой, примерно 40% поселков с таунхаусами и треть – с участками без подряда. Разрыв между ценами предложения и сделок на первичном рынке составляет 20-40% в зависимости от сегмента, а на «вторичке» цены могут быть завышены и в несколько раз. Неплохо себя чувствуют только малоэтажные дома – спрос на них превышает предложение. Однако именно этот сегмент менее всего похож на «загородку», по сути являясь бюджетной альтернативой городской квартире.


Предложение

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», на первичном загородном рынке московского региона по итогам I квартала 2017 года было представлено 844 поселка и 68 658 объектов против 827 поселков и 68 451 лотов годом ранее.

Львиная доля лотов – 69% - приходится на самый демократичный сегмент - участки без подряда (УБП). В I квартале 2016 года УБП занимали 67% рынка. Доля коттеджей и участков с подрядом, напротив, сокращается: в I квартале 2016 г. они составляли 31% предложения, а сейчас – только 27%. Таунхаусы и малоэтажные дома (МЖД) формируют, соответственно, 22% (23% в I квартале 2016 года) и 12% (9%) рынка.

Доля домовладений экономкласса во всех сегментах за год увеличилась с 74 до 78%, комфорткласса – сократилась с 17 до 15%. Доля бизнес- и премиального классов уменьшилась на 1%, де люкса – сохранилась на прежнем уровне.

За последний год на загородный рынок вышло 63 новых поселка. Из них в I квартале 2017 года – семь. «Это новый антирекорд со времен кризиса 2008-2009 гг.», - отмечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов.

Специалисты компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» в этом году насчитали два новых поселка. По словам управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, в феврале стартовали продажи в проекте бизнес-класса «Акиньшино» (18 км Киевского шоссе), где предлагаются земельные участки по цене от 250 тыс. руб. за сотку. Еще один проект с участками был выведен на Ярославском шоссе, в 22 км от МКАД. Это КП Tishkovo Club, в составе которого 129 участков без подряда по цене от 1,4 млн рублей. Поселок расположен в 2 км от Пестовского водохранилища. В сегменте малоэтажного многоквартирного строительства вышли новые очереди в ЖК «Остров Эрин» (Калужское шоссе, Новая Москва) и Kaskad Rark (Симферопольское шоссе, Подмосковье).

Кроме того, по данным «Метриум Групп», в феврале предложение на Новорижском шоссе пополнилось элитным поселком ArtEco. В поселке на 32-м км Новой Риги предлагаются коттеджи с отделкой площадью от 325 до 405 кв. м.

Роста девелоперской активности на загородном рынке эксперты в ближайшем будущем не прогнозируют. «Учитывая, что прошлый год отметился рекордно низкими показателями в плане количества вышедших поселков (около 60 проектов), в этом году мы тоже не ждем очевидных улучшений. Скорее всего, численность новых поселков в 2017-м будет соответствовать прошлогодним значениям, причем реально конкурентоспособных из них вряд ли наберется больше десятка. Большинство проектов, как и ранее, будут полностью состоять из УБП, нередко даже без коммуникаций», - считает Дмитрий Таганов.

При этом в среднесрочной перспективе предложение, скорее всего, будет увеличиваться – государство очень активно стимулирует введение пустующих земель в оборот. «Просто держать землю у себя уже реально дорого, и большинство крупных землевладельцев – банков, лендлордов - вынуждены искать пути реализации актива. Это будет давить на рынок», - заявил генеральный директор компании LANDWERK Дмитрий Гордов на организованной PROestate Events конференции «Малоэтажный формат».

Кроме того, с первичным рынком конкурирует вторичный, на котором продается свыше 86 тыс. лотов.


Предложение на вторичном загородном рынке московского региона

  окт.16 ноя.16 дек.16 янв.17 фев.17 мар.17
Коттеджи 10,2 11,4 11,4 9 9,2 8,5
Дачи 8 19 8,8 7,9 8,4 7,7
Блокированная застройка 0,8 0,8 0,8 0,9 0,9 0,9
Земельные участки 2,5 3,5 3 2,8 2,7 2,4

Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»


Спрос 

«Последние полгода рынок находится в тяжелом состоянии, количество сделок небольшое у всех», - отметил на конференции Дмитрий Гордов. Роста спроса на «загородку» не наблюдают и в «Инкоме». По данным компании, в I квартале 2016 г. на первичном рынке было продано 3 082 объекта, в I квартале 2017 года – 2 781.

В «Миэль» сообщили, что, хотя декабрь и январь были «провальными» месяцами по сделкам, февраль и март оказались достаточно активными: в феврале было получено довольно много авансов, а в марте было закрыто больше сделок, чем за три предыдущих месяца (+12% к марту 2016 года). «Если тенденция продолжит укрепляться, можно будет говорить о 15-процентном росте количества сделок по итогам весны», - отмечает Владимир Яхонтов.

Об умеренном росте спроса на элитную загородную недвижимость весной 2017 года заявляют в «КМ Девелопмент». По словам партнера компании Александра Сопкина, тенденция к незначительной активизации покупателей стала заметна еще в конце 2016 года, а пик пришелся уже на февраль нынешнего года. В целом, по данным «КМ Девелопмент», за I квартал текущего года было продано около 70 лотов, которые можно отнести к «элитке». «Конечно, сегодняшние показатели несравнимы с докризисным уровнем, но ситуация на рынке внушает сдержанный оптимизм», - считает Сопкин.

По словам риелторов и застройщиков, в наиболее сложном положении сейчас находится сегмент участков без подряда, так как спрос переориентируется на готовые домовладения. «Это объясняется тем, что сегодня приобрести готовый дом от застройщика дешевле, чем купить участок и построить его самому», - говорит Владимир Яхонтов.

Отсутствие ипотеки на землю усугубляет ситуацию. По данным «Миэль», банковские кредиты являются основным источником финансирования для 27% (+5% к 2016 году) покупателей «загородки». (См. «Ипотека на трудные объекты: чем ниже ликвидность, тем выше ставки».)

Как следствие, если в прошлом году в «Миэль» на УБП пришлось 47% от общего числа сделок, то по итогам I квартал этого года - только 31%. А на первом месте по популярности оказались готовые дома (41% сделок).


Структура продаж по типам недвижимости в «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

Год Дача Коттедж Таунхаус Участок
2012 12% 55% 5% 28%
2013 15% 48% 7% 30%
2014 11% 56% 8% 25%
2015 11% 57% 3% 29%
2016 9% 40% 5% 47%
2017 22% 41% 6% 31%

Источник: «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»


В «Инкоме» участки без подряда на строительство остаются лидером спроса, но за год их доля также немного снизилась – с 62 до 60%.

Лучше всего себя чувствует сегмент малоэтажных домов, который, по сути, является наиболее бюджетной альтернативой городской квартире. По словам Дмитрия Таганова, это единственный «дефицитный» формат на загородном рынке - спрос на «малоэтажку» вдвое превышает предложение. Во всех остальных сегмента ситуация обратная: предложение коттеджей и таунхаусов превышает спрос в два-три раза, УБП - на 10-15%.

Данная статистика, естественно, отражается на продажах. По информации «Инкома», проекты с коттеджной застройкой не имеют хороших показателей в 60% случаев. Простаивает порядка 40% поселков таунхаусов (по данным Villagio Estate, в I квартале 2017 года только в 55% поселков смогли хоть что-то продать), доля поселков-«неудачников» формата УБП составляет около 30%. А вот среди малоэтажных проектов таковых всего 5%.

Значительная часть загородного предложения на первичном и вторичном рынках вообще не имеет шансов на реализацию, считают эксперты. Причем в экономклассе таких объектов больше, чем в «элитке». Во всяком случае, по оценке «Инкома», в самом демократичном, дачном сегменте доля неликвида достигает 80%, а на элитном рынке, по мнению «КМ Девелопмент», данный показатель остается в пределах 15-20%.

Вообще, хотя спрос в целом смещен в сторону бюджетных предложений, доля жесткого «эконома» в продажах на первичном рынке снижается. Как выразился Дмитрий Гордов, у покупателей «загородки» экономкласса деньги кончились совсем: все, что было, они потратили на приобретение в ипотеку городских квартир.

На этом фоне, по его словам, увеличивается доля спроса в бюджете от 5 до 10 млн руб. (в сегменте загородной недвижимости для отдыха). Похожие цифры приводят и другие участники рынка. По оценке директора департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерины Коган, спрос на таунхаусы концентрируется в основном в ценовом диапазоне до 7-7,5 млн. рублей за лот. Наиболее привлекательная стоимость предложения – 6,5 млн руб.

«Эта цена соответствует стоимости трехкомнатной квартиры площадью 60-62 кв. м. и расположенной в 10-20 км от МКАД, или же стоимости таунхауса площадью в районе 100 кв. м с собственным приусадебным участком и расположенного на том же удалении от МКАД», - отмечает Коган.

Надо отметить, что, по данным «Миэль», большинство покупателей (58%) приобретают загородную именно на средства от продажи городских квартир. А покупатели с «живыми» деньгами формируют всего 11% сделок в общей структуре сделок. Причем в эту категорию входят и те, кто ранее успел продать свою квартиру на вторичном рынке и приходит в компанию уже с деньгами.

«Для сравнения, еще в 2015 году доля покупателей с «живыми» деньгами доходила до 60%. Это ситуация говорит о том, что в текущей ситуации люди, имеющие «живые» деньги, покупают только в случае крайней необходимости. В остальных случаях они предпочитают «сидеть на деньгах» в связи с неопределенностью и фактически потерей веры в будущее», - отмечает Владимир Яхонтов.

Категории покупателей в структуре сделок с загородной недвижимостью по итогам I квартала 2017 года


Источник: «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»

 

Конкуренты

Если на городском рынке московского региона новостройки являются головной болью для «вторички», то с «загородкой» все обстоит с точностью до наоборот. Из-за низкой активности застройщиков и, как следствие, вымывания наиболее ликвидных лотов на первичном рынке, а также роста интереса к готовому жилью покупатели все чаще выбирают вторичные объекты.

Сильнее всего «вторичка» конкурирует с «первичкой» в сегменте дач, утверждает Дмитрий Таганов: приобрести полностью готовую для проживания дачу сейчас можно за 1-1,5 млн руб., а в формате коттеджей такое предложение просто отсутствует.

Впрочем, и на элитном рынке конкуренция между вторичной и первичной загородной недвижимостью за последние годы выросла почти в два раза. По словам Александра Сопкина, доля вторичной недвижимости в общей структуре спроса в настоящее время стремится к 80%, тогда как до кризиса «первичка» и «вторичка» сохраняли паритет.

«У загородных застройщиков меньше возможностей для проявления ценовой гибкости, которая ограничена порогом ликвидности, хотя и на первичном рынке предлагаются значительные дисконты на отдельные лоты, застройщики устраивают специальные акции, призванные ускорить темпы продаж. В то же время собственники, заинтересованные продать загородную недвижимость, идут на более значительные уступки и проявляют готовность к торгу, что смещает интерес потенциальных покупателей в пользу качественной вторичной недвижимости», - поясняет эксперт.


Цены

Главная причины проблем с продажами, конечно, завышенные цены. Стоимость предложения падает, но до уровня платежеспособного спроса ей еще очень далеко.

О том, насколько пожелания продавцов оторваны от финансовых возможностей их потенциальных покупателей, можно судить по разрыву между ценами предложения и сделок на первичном рынке.


Цены предложения/реализации на первичном загородном рынке, млн руб.

  I кв. 2016 IV кв. 2016 I кв. 2017
Ср. стоимость объекта 7,3/4,4 6,3/3,6 5,7/4,3
Коттеджи/участки с подрядом 43,9/21,3 35,1/19,5 29,9/19,8
Участки без подряда 2,6/1,5 2,4/1,3 2,3/1,6
Таунхаусы 12,2/10,9 10,8/9,4 10,5/8,3
Малоэтажные дома 5,4/3,6 6,3/3,6 5,9/4,9

Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»


Таким образом, в сегменте коттеджей цены в настоящее время завышены примерно на 33,8%, УБП – на 30,4%, таунхаусов – на 21%, малоэтажных домов – на 17%, а в целом по рынку – на 24,6%.

На вторичном загородном рынке, по оценке Дмитрия Таганова, сильно переоценено порядка 80% лотов. Завышение стоимости может составлять от 40% до нескольких раз.
 

Цены предложения на вторичном загородном рынке, млн руб.

  окт.16 ноя.16 дек.16 янв.17 фев.17 мар.17
Коттеджи 10,2 11,4 11,4 9 9,2 8,5
Дачи 8 19 8,8 7,9 8,4 7,7
Блокированная застройка 0,8 0,8 0,8 0,9 0,9 0,9
Земельные участки 2,5 3,5 3 2,8 2,7 2,4

Источник: «ИНКОМ-Недвижимость»


Ясно, что при таком раскладе неизбежны большие скидки. «Покупатель – жесткий торгаш. Даже тем, кто покупает в рассрочку, приходится давать дисконт», - говорит Дмитрий Гордов.

По данным компании «Инком», дисконты сейчас предоставляются почти во всех проектах на первичном рынке, размер скидки зависит от успешности поселка. В проектах с хорошими продажами он редко превышает 7-10%, а при низких показателях дисконт может составить даже 30-40%. Скидки на «вторичку» могут достигать 25-30%.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8546 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 895 000
до 9 580 385 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, м. Рассказовка Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 27 - 88 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Застройщик: ТПУ Рассказовка.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 605 700
до 11 810 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 102 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Первый жилой Небоскреб на Садовом! Апартаменты с премиальной финишной отделкой. Панорамные виды на Кремль! Собственная инфраструктура. м Чкаловская от 12 млн. рублей Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital). Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры пл. 52-172 кв.м.Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит. студии, 1-4-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Мелодия леса" Евродвушка в окружении леса всего 2.6 млн руб! Собственный детский сад. Экологически чистый Солнечногорский район. Звоните! Застройщик: Жилой квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте