Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как отследить динамику строительства и почему случаются просрочки

Задержать сроки может даже надежный застройщик

После подписания ДДУ дольщик находится в постоянном стрессе, поскольку не знает, вовремя ли будет сдан его дом. Конечно, ФЗ-214 дает определенную защиту, однако просрочки случаются довольно часто, особенно в условиях экономической нестабильности. О том, как вести себя дольщикам, рассказали генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов, руководитель аппарата в Национальном объединении застройщиков жилья Кирилл Холопик и первый заместитель генерального директора «Коалко Девелопмент» Михаил Викторов в ходе онлайн-конференции «Сроки строительства: из чего состоят, как отслеживать и почему случаются задержки?».
 

Половина просроченных

Задержка сроков строительства - это достаточно распространенное явление, особенно в условиях нестабильности. «По моим оценкам, в течение последних двух лет примерно 40-50% девелоперов в московском регионе переносили сроки сдачи своих проектов», - говорит Роман Лябихов. Схожие данные приводят эксперты «Метриум Групп»: в 2016 году не сдались вовремя более 45% заявленных к вводу новостроек.

Тем не менее ситуация не является критической. Если считать долю общей площади приостановленного или законсервированного строительства в общем объеме новостроек, то с 2000 года она снизилась с 36% до 6-7%, утверждает Михаил Викторов.

По словам Кирилла Холопика, в большинстве случаев застройщики вносят изменения в проектную декларацию в части уточнения срока ввода на три-шесть месяцев. «Надо отметить, что планируемый срок ввода объекта в проектной декларации определяется кварталом, а не точной датой. Поэтому перенос срока всегда кратен трем месяцам, – отмечает эксперт. - Еще надо учитывать, что по закону застройщик обязан неукоснительно соблюдать срок передачи построенной квартиры дольщику. Этот срок указывается в договоре участия в долевом строительстве. Он не публикуется. Как правило, передачу квартир застройщик планирует через 3-6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Иногда этот срок составляет 12 месяцев. Поэтому в подавляющем большинстве случаев застройщик, уточняя срок ввода многоквартирного дома, укладывается в обещанные сроки передачи квартир. То есть дольщики не страдают».
 

Многосоставный срок

По словам Романа Лябихова, в среднем на возведение монолитного многоэтажного (17-25 этажей) дома уходит от 2 до 4 лет (в зависимости от количества метров в ЖК). Панельный дом можно построить за 1-1,5 года при условии, что у девелопера не возникнет трудностей с подключением коммуникаций, постановкой дома на кадастровый учет и его вводом в эксплуатацию. При этом, как утверждает Кирилл Холопик, есть технологии, которые позволяют строить многоквартирные дома даже в пределах одного года. Подробнее об этом читайте в статье «Застройщики пытаются строить быстрее».

Роман Лябихов рассказал, из чего состоят сроки строительства и сколько уходит на каждый этап. Так, подготовка площадки для строительства в среднем занимает от недели до месяца. Еще одну-три недели застройщики тратят на рытье котлована и подготовку к устройству свайного поля, которое и станет основой для дома. На возведение «коробки» здания (монолитный каркас, внутренние и внешние стены, крыша) уходит примерно около года, при условии благоприятных климатических условий - проводить монолитные работы при сильных морозах не рекомендуется. При наличии всей документации на присоединение к сетям, физическое подведение к дому коммуникаций, а также прокладка инженерных сетей внутри здания занимает примерно 6-12 месяцев. От трех до девяти месяцев в среднем у застройщика уходит на внутреннюю отделку и благоустройство придомовой территории. После сдачи дома в эксплуатацию выдача ключей происходит не сразу – на это может уйти еще до полугода.
 

Причины просрочек

Если говорить об объективных причинах, которые могут влиять на сроки сдачи новостроек, то их несколько. В первую очередь, это вопросы, связанные с подключением коммуникаций. «Порой на то, чтобы согласовать подведение сетей к жилому комплексу, уходит несколько лет. Точно спрогнозировать сроки на начальном этапе реализации проекта достаточно сложно, как правило, это становится понятно уже в ходе строительства дома», - говорит Роман Лябихов.

Вопрос с коммуникациями – один из самых острых и зачастую приводит к наиболее существенным проблемам. «У многих застройщиков с этим периодически возникают трудности. И если с местными предприятиями (водоканал и, скажем так, станции канализования) проще, то с глобальными монополиями (газ, электричество) практически работать очень тяжело. Результаты непредсказуемые, - сетует эксперт. - К примеру, мы в проекте «Лобня Сити» согласовывали выделение газа на газовую котельную с монополистом более трех лет. В итоге, конечно, все согласования пройдены, мы их получили, но времени потрачено много».

По словам Кирилла Холпика, порой местные власти умышленно препятствуют деятельности девелоперов: «Один из застройщиков – членов НОЗА смог добиться возбуждения уголовного дела по статье «воспрепятствование предпринимательской деятельности» против такого чиновника».

Но все-таки сейчас основная причина задержек кроется в изменении ситуации на рынке. «Цикл реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства длится не один год. Срок от принятия решения по приобретению земельного участка до ввода готового многоквартирного дома в эксплуатацию составляет минимум три года. Если это комплексное освоение территорий, то инвестиционный цикл не менее пяти лет. То есть сейчас сдаются в основном дома, в отношении которых бизнес-планы составлялись в 2012 – 2013 годах и ранее, - говорит Кирилл Холопик. - Очевидно, что продолжающееся три года подряд снижение доходов населения и последовавшее за этим падение цен на строящееся жилье не всегда учтено в этих планах. Отсюда основная причина задержек сроков ввода жилья по сравнению с планами застройщиков, опубликованных в проектных декларациях в 2013-2014 годах».
 

Как отследить сроки

Законодательство о долевом строительстве не предоставляет дольщику механизмов, гарантирующих эффективный контроль за темпами строительства. Но кое-чем можно воспользоваться, отмечает Кирилл Холопик: «Например, законодательство обязывает застройщика ежемесячно обновлять фотографии хода строительства. Посмотрите, насколько детально застройщик на таких фотографиях отображает состояние стройки. Добросовестный застройщик сам заинтересован в том, чтобы дольщик видел ход строительства и не беспокоился».

Еще один способ – оснащение строек видеотрансляцией. Закон не обязывает застройщика ставить на стройках камеры. Но рынок диктует свои условия, в результате, по данным НОЗА, видеокамерами оснащены уже более половины всех строек.

Нередко дольщики сталкиваются с ситуациями, когда определить темпы «на глаз» проблематично. Вот, например, проблема, которой поделилась одна из читательниц в ходе онлайн-конференции: «В рамках одной очереди строятся три корпуса. Два из них начали строиться одновременно, при этом в одном уже достраивается каркас, а второй (мой) уже три месяца, как завис на стадии второго этажа, и работа вообще не двигается. По ДДУ ключи должны дать в феврале 2018 года». Читательницу интересует, стоит ли беспокоится в этом случае.

Эксперты говорят, что эта ситуация весьма типична. «Возможно, из-за низких продаж застройщик временно не может вести строительство сразу двух корпусов. Также вполне вероятно, что застройщик уложится со строительством обоих домов в срок. При этом строительство может вестись не параллельно, а по очереди», - говорит Роман Лябихов.

С ним согласен Кирилл Холопик: «Не исключено, что застройщик концентрирует собираемые с дольщиков средства на достройку одного корпуса, затем ускорит строительство второго. Причем для финансирования достройки второго корпуса наверняка будут использоваться средства от продажи готовых квартир, которые останутся в первом корпусе. Сейчас стала распространённой практикой, когда около 30% квартир не удается продать на стадии стройки».

Роман Лябихов рекомендует дождаться завершения монолитных работ в первом доме. И если после этого возведение другого корпуса не продолжится и застройщик не объяснит причину задержки строительства, думать о расторжении ДДУ и покупке недвижимости в другом проекте.

Кирилл Холопик уточняет, что закон дает право дольщику «что-то предпринимать» только в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п.1 ч.1 статьи 9 ФЗ-214). «То есть надо обязательно дожидаться просрочки передачи объекта на два месяца, после этого дольщик вправе потребовать расторгнуть договор и потребовать возврата средств, - отмечает эксперт. - До наступления этого срока дольщик вправе расторгнуть договор в судебном порядке только в случае совокупного сочетания двух обстоятельств (п.1 ч.1.1 статьи 9 ФЗ-214): прекращения или приостановления строительства; наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Доказать в суде наличие этих обстоятельств дольщик вряд ли сможет, так как суду нужны не слова, а задокументированные факты, подтверждающие эти обстоятельства. Таким фактом может быть акт проверки органа контроля. С 1 января 2017 года закон ввел понятие «график строительства», который застройщик обязан публиковать в проектной декларации. Орган контроля уполномочен следить за соблюдением графика. Таким образом, зафиксированные органом контроля приостановка строительства в сочетании с нарушением графика строительства могут быть основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора. Однако из разъяснений Минстроя России следует, что застройщики обязаны заполнять новую форму проектной декларации, предусматривающую публикацию графика строительства, только для многоквартирных домов, в отношении которых привлечение средств дольщиков начинается в 2017 году.

Таким образом, отслеживать график строительства вполне реально по публикуемым на сайте фотографиям. Другое дело, что до факта просрочки доказать что-то очень сложно. Поэтому при покупке квартиры на ранней стадии строительства дольщик всегда рискует, ведь просрочки случаются даже у крупных и устойчивых девелоперов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3555 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 949 980
до 12 633 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-5-комнатные квартиры Площади : 22 - 115 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.1 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.2 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.3 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.11, к.1 (1 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.11, к.2 (1 район) Показать все 28 корпусов Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 963 323
до 5 977 259 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 78 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.9 Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 432 180
до 15 753 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные квартиры Площади : 47 - 107 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 21 метра.Монолит-кирпич. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте