Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как отследить динамику строительства и почему случаются просрочки

Задержать сроки может даже надежный застройщик

После подписания ДДУ дольщик находится в постоянном стрессе, поскольку не знает, вовремя ли будет сдан его дом. Конечно, ФЗ-214 дает определенную защиту, однако просрочки случаются довольно часто, особенно в условиях экономической нестабильности. О том, как вести себя дольщикам, рассказали генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов, руководитель аппарата в Национальном объединении застройщиков жилья Кирилл Холопик и первый заместитель генерального директора «Коалко Девелопмент» Михаил Викторов в ходе онлайн-конференции «Сроки строительства: из чего состоят, как отслеживать и почему случаются задержки?».
 

Половина просроченных

Задержка сроков строительства - это достаточно распространенное явление, особенно в условиях нестабильности. «По моим оценкам, в течение последних двух лет примерно 40-50% девелоперов в московском регионе переносили сроки сдачи своих проектов», - говорит Роман Лябихов. Схожие данные приводят эксперты «Метриум Групп»: в 2016 году не сдались вовремя более 45% заявленных к вводу новостроек.

Тем не менее ситуация не является критической. Если считать долю общей площади приостановленного или законсервированного строительства в общем объеме новостроек, то с 2000 года она снизилась с 36% до 6-7%, утверждает Михаил Викторов.

По словам Кирилла Холопика, в большинстве случаев застройщики вносят изменения в проектную декларацию в части уточнения срока ввода на три-шесть месяцев. «Надо отметить, что планируемый срок ввода объекта в проектной декларации определяется кварталом, а не точной датой. Поэтому перенос срока всегда кратен трем месяцам, – отмечает эксперт. - Еще надо учитывать, что по закону застройщик обязан неукоснительно соблюдать срок передачи построенной квартиры дольщику. Этот срок указывается в договоре участия в долевом строительстве. Он не публикуется. Как правило, передачу квартир застройщик планирует через 3-6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Иногда этот срок составляет 12 месяцев. Поэтому в подавляющем большинстве случаев застройщик, уточняя срок ввода многоквартирного дома, укладывается в обещанные сроки передачи квартир. То есть дольщики не страдают».
 

Многосоставный срок

По словам Романа Лябихова, в среднем на возведение монолитного многоэтажного (17-25 этажей) дома уходит от 2 до 4 лет (в зависимости от количества метров в ЖК). Панельный дом можно построить за 1-1,5 года при условии, что у девелопера не возникнет трудностей с подключением коммуникаций, постановкой дома на кадастровый учет и его вводом в эксплуатацию. При этом, как утверждает Кирилл Холопик, есть технологии, которые позволяют строить многоквартирные дома даже в пределах одного года. Подробнее об этом читайте в статье «Застройщики пытаются строить быстрее».

Роман Лябихов рассказал, из чего состоят сроки строительства и сколько уходит на каждый этап. Так, подготовка площадки для строительства в среднем занимает от недели до месяца. Еще одну-три недели застройщики тратят на рытье котлована и подготовку к устройству свайного поля, которое и станет основой для дома. На возведение «коробки» здания (монолитный каркас, внутренние и внешние стены, крыша) уходит примерно около года, при условии благоприятных климатических условий - проводить монолитные работы при сильных морозах не рекомендуется. При наличии всей документации на присоединение к сетям, физическое подведение к дому коммуникаций, а также прокладка инженерных сетей внутри здания занимает примерно 6-12 месяцев. От трех до девяти месяцев в среднем у застройщика уходит на внутреннюю отделку и благоустройство придомовой территории. После сдачи дома в эксплуатацию выдача ключей происходит не сразу – на это может уйти еще до полугода.
 

Причины просрочек

Если говорить об объективных причинах, которые могут влиять на сроки сдачи новостроек, то их несколько. В первую очередь, это вопросы, связанные с подключением коммуникаций. «Порой на то, чтобы согласовать подведение сетей к жилому комплексу, уходит несколько лет. Точно спрогнозировать сроки на начальном этапе реализации проекта достаточно сложно, как правило, это становится понятно уже в ходе строительства дома», - говорит Роман Лябихов.

Вопрос с коммуникациями – один из самых острых и зачастую приводит к наиболее существенным проблемам. «У многих застройщиков с этим периодически возникают трудности. И если с местными предприятиями (водоканал и, скажем так, станции канализования) проще, то с глобальными монополиями (газ, электричество) практически работать очень тяжело. Результаты непредсказуемые, - сетует эксперт. - К примеру, мы в проекте «Лобня Сити» согласовывали выделение газа на газовую котельную с монополистом более трех лет. В итоге, конечно, все согласования пройдены, мы их получили, но времени потрачено много».

По словам Кирилла Холпика, порой местные власти умышленно препятствуют деятельности девелоперов: «Один из застройщиков – членов НОЗА смог добиться возбуждения уголовного дела по статье «воспрепятствование предпринимательской деятельности» против такого чиновника».

Но все-таки сейчас основная причина задержек кроется в изменении ситуации на рынке. «Цикл реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства длится не один год. Срок от принятия решения по приобретению земельного участка до ввода готового многоквартирного дома в эксплуатацию составляет минимум три года. Если это комплексное освоение территорий, то инвестиционный цикл не менее пяти лет. То есть сейчас сдаются в основном дома, в отношении которых бизнес-планы составлялись в 2012 – 2013 годах и ранее, - говорит Кирилл Холопик. - Очевидно, что продолжающееся три года подряд снижение доходов населения и последовавшее за этим падение цен на строящееся жилье не всегда учтено в этих планах. Отсюда основная причина задержек сроков ввода жилья по сравнению с планами застройщиков, опубликованных в проектных декларациях в 2013-2014 годах».
 

Как отследить сроки

Законодательство о долевом строительстве не предоставляет дольщику механизмов, гарантирующих эффективный контроль за темпами строительства. Но кое-чем можно воспользоваться, отмечает Кирилл Холопик: «Например, законодательство обязывает застройщика ежемесячно обновлять фотографии хода строительства. Посмотрите, насколько детально застройщик на таких фотографиях отображает состояние стройки. Добросовестный застройщик сам заинтересован в том, чтобы дольщик видел ход строительства и не беспокоился».

Еще один способ – оснащение строек видеотрансляцией. Закон не обязывает застройщика ставить на стройках камеры. Но рынок диктует свои условия, в результате, по данным НОЗА, видеокамерами оснащены уже более половины всех строек.

Нередко дольщики сталкиваются с ситуациями, когда определить темпы «на глаз» проблематично. Вот, например, проблема, которой поделилась одна из читательниц в ходе онлайн-конференции: «В рамках одной очереди строятся три корпуса. Два из них начали строиться одновременно, при этом в одном уже достраивается каркас, а второй (мой) уже три месяца, как завис на стадии второго этажа, и работа вообще не двигается. По ДДУ ключи должны дать в феврале 2018 года». Читательницу интересует, стоит ли беспокоится в этом случае.

Эксперты говорят, что эта ситуация весьма типична. «Возможно, из-за низких продаж застройщик временно не может вести строительство сразу двух корпусов. Также вполне вероятно, что застройщик уложится со строительством обоих домов в срок. При этом строительство может вестись не параллельно, а по очереди», - говорит Роман Лябихов.

С ним согласен Кирилл Холопик: «Не исключено, что застройщик концентрирует собираемые с дольщиков средства на достройку одного корпуса, затем ускорит строительство второго. Причем для финансирования достройки второго корпуса наверняка будут использоваться средства от продажи готовых квартир, которые останутся в первом корпусе. Сейчас стала распространённой практикой, когда около 30% квартир не удается продать на стадии стройки».

Роман Лябихов рекомендует дождаться завершения монолитных работ в первом доме. И если после этого возведение другого корпуса не продолжится и застройщик не объяснит причину задержки строительства, думать о расторжении ДДУ и покупке недвижимости в другом проекте.

Кирилл Холопик уточняет, что закон дает право дольщику «что-то предпринимать» только в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п.1 ч.1 статьи 9 ФЗ-214). «То есть надо обязательно дожидаться просрочки передачи объекта на два месяца, после этого дольщик вправе потребовать расторгнуть договор и потребовать возврата средств, - отмечает эксперт. - До наступления этого срока дольщик вправе расторгнуть договор в судебном порядке только в случае совокупного сочетания двух обстоятельств (п.1 ч.1.1 статьи 9 ФЗ-214): прекращения или приостановления строительства; наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Доказать в суде наличие этих обстоятельств дольщик вряд ли сможет, так как суду нужны не слова, а задокументированные факты, подтверждающие эти обстоятельства. Таким фактом может быть акт проверки органа контроля. С 1 января 2017 года закон ввел понятие «график строительства», который застройщик обязан публиковать в проектной декларации. Орган контроля уполномочен следить за соблюдением графика. Таким образом, зафиксированные органом контроля приостановка строительства в сочетании с нарушением графика строительства могут быть основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора. Однако из разъяснений Минстроя России следует, что застройщики обязаны заполнять новую форму проектной декларации, предусматривающую публикацию графика строительства, только для многоквартирных домов, в отношении которых привлечение средств дольщиков начинается в 2017 году.

Таким образом, отслеживать график строительства вполне реально по публикуемым на сайте фотографиям. Другое дело, что до факта просрочки доказать что-то очень сложно. Поэтому при покупке квартиры на ранней стадии строительства дольщик всегда рискует, ведь просрочки случаются даже у крупных и устойчивых девелоперов.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3594 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 895 580
до 5 423 879 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 23 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 100 000
до 35 100 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Match Point Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 29 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Фили, 5 мин. транспортом Застройщик: Волей Гранд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Торопитесь! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! Квартиры площадью 49-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте