Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.7 млн
руб.
от
3.2 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Главный дачный вопрос. Аренда или покупка — что выгоднее?

Тягу москвича к дачному отдыху не может победить никакой кризис

Рынок загородной недвижимости впал в летаргический сон, зато оживился рынок аренды.

На фото старый покосившийся дом, много лет не ремонтировавшийся и больше подходящий для съемок бюджетного фильма ужасов,— так несколько лет назад выглядело типичное объявление о сдаче в аренду загородных домов и дач. Сейчас на сайтах "Авито", ЦИАН, "Домофонд" подобные объявления встречаются гораздо реже. Зато появилось много предложений о сдаче коттеджей со всеми необходимыми коммуникациями и скоростным интернетом. Бюджет аренды добротного дома бизнес-класса сильно зависит от расстояния до Москвы и доходит до 100-120 тыс. руб. в месяц.

Но наиболее серьезные изменения произошли на рынке аренды элитного загородного жилья. На них обратили внимание эксперты компании Penny Lane Realty в своем апрельском обзоре. Этот рынок всегда был долгосрочным, однако в прошлом году резко вырос спрос на летнюю аренду элитных домов с бюджетом от 500 тыс. руб. в месяц. В этом году спрос еще выше.

Предложение тоже заметно выросло: владельцы роскошных усадеб и особняков начали сдавать их на лето.

"Многие собственники согласились на такие условия, понимая, что не все идут на долгосрочные контракты и почему бы не попробовать посдавать на несколько месяцев",— говорит Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty. По его словам, летняя аренда дорогих загородных имений сейчас стала действительно пользоваться большой популярностью.

Некоторые собственники пытались продать свои особняки. Но ситуация на рынке сегодня такова, что человек, вложивший в дом $2 млн, продать его сможет только вдвое дешевле.

"Поэтому те, кто не торопится, сняли дома с продажи, а чтобы окупать немалые расходы на содержание дома, стали сдавать их",— рассказывает Колосницын.

Стоимость содержания зависит от конкретного поселка: где-то это 20 тыс. руб. в месяц, а где-то все 50 тыс. руб. "Есть и такие, где платят по 100 тыс. руб.",— говорит Колосницын.

Мотивацию арендаторов в Penny Lane Realty объясняют так: "Сейчас многие выбирают аренду, потому что дальнейшая ситуация на рынке непонятна. Покупка же объекта и дальнейший ремонт тоже связаны с определенными затратами и рисками. А сейчас ситуация такова, что можно год-два подождать, посмотреть, что будет дальше, пожить в аренде и после купить".


Арендные радости
Средняя стоимость коттеджа на рынке — 7-8 млн руб. Средняя стоимость аренды дачи или коттеджа, который находится на большом расстоянии от Москвы,— 30 тыс. руб. в месяц.

Чтобы определить целесообразность покупки недвижимости, экономисты чаще всего используют такой инструмент, как отношение цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды без учета расходов на обслуживание — price-to-rent ratio (P/R ratio). Если коттедж стоит 7 млн руб., а в аренду его сдают за 50 тыс. руб. в месяц (600 тыс. руб. в год), то P/R составит 11,67. То есть, чтобы вернуть стоимость коттеджа, у покупателя уйдет 11,5 года. Это без учета потерь на ремонт и прочие расходы, которые в загородном доме могут очень сильно влиять на реальную цену. Но если P/R составляет от 1 до 15, то цены на недвижимость считаются привлекательными. То есть лучше покупать, чем арендовать. Если P/R выше 21, то цена завышена и в этом случае лучше выбрать аренду. Ну а если P/R больше 25, это уже настоящий "пузырь", который когда-нибудь лопнет.

Динамика изменения средней стоимости найма загородных домов в зависимости от удаленности от МКАД (тыс. руб. / мес.)

Расстояние от МКАД

 

фев.16

 

мар.16

 

апр.16

 

Май.16

 

июн.16

 

июл.16

 

авг.16

 

сен.16

 

окт.16

 

ноя.16

 

дек.16

 

янв.17

 

фев.17

Изменение к январю 2017 года Изменение к февралю 2016 года
До 10 км 120,8 74,1 96,4 135,6 135,4 232,2 160,2 169,8 168,1 166,3 180,2 183,8 198,5 8 64,38
10-19 км 105,6 84,1 140,5 118,1 149,2 141,7 161,6 152,6 171,7 171,6 167,4 207,4 225,9 8,91 113,84
20-29 км 167,4 132,9 152,2 118,5 245,5 91,4 210,3 184,3 166,9 160,9 152,6 148 150,3 1,56 -10,24
30-49 км 57 87,5 67,4 91,1 45,8 78,3 103,7 107 116,6 111,1 111,1 124 129,1 4,06 126,59
От 50 км 99,9 63,7 57,5 47,1 38,5 82 88,9 93,8 105,2 78 87,6 106,1 111,5 5,07 11,57

Источник: данные компании "МИЭЛЬ-Аренда".

По словам управляющего партнера семейства компаний KASKAD Family Бориса Цыркина, большинство сделок по покупке загородной недвижимости совершается сегодня с привлечением ипотеки. Как рассказали в Сбербанке, минимальный первоначальный взнос по загородной недвижимости составляет 25% (по квартирам — 20%), поскольку она менее ликвидна.

"Мы покупали дом в деревне за 5 млн руб., половину суммы брали по ипотеке на семь лет",— рассказывает москвичка Таисия К. В деревне, где куплен дом, сейчас висит объявление о сдаче в аренду на лето за 50 тыс. руб. в месяц. Тут вполне применим расчет P/R для коттеджа, хотя Таисия приобрела деревенский дом на вторичном рынке.

Фокус еще и в том, что большинство людей ассоциируют загородную жизнь с дачей. То есть сроки аренды сокращаются до трех месяцев в году, иногда до пяти — для любителей сажать укроп весной или пить чай из самовара под аккомпанемент осеннего дождя. Если срок аренды сократить до пяти месяцев, P/R сразу заметно вырастает. По словам руководителя компании "Земер" Ильи Терентьева, снять коттедж комфорт-класса можно за 50-80 тыс. руб. В случае с упомянутым коттеджем за 7 млн руб., но с круглогодичной арендой за 80 тыс. руб. в месяц, срок окупаемости дома снижается с 11,5 до 7,2 года, то есть лучше его купить.

Однако если арендовать этот коттедж только на пять месяцев, P/R сразу взлетает до 17,5. А это значит, что аренда выгоднее, если верить расчетам профессора Йельского университета и нобелевского лауреата Роберта Шиллера, считающего справедливым средний коридор оценки недвижимости P/R от 10 до 15.

Вдобавок качество самого коттеджа и коммуникаций может оказаться таково, что ни одному нобелевскому лауреату не снилось. Аренда дома хороша как раз тем, что издержки на его содержание и ремонт ложатся только на владельца.
 

Илья Терентьев считает:
Плюс аренды — вы не привязываетесь к месту, вы получаете комфортное место для жизни. И ни о чем не думаете! Если что-то сломалось, вы звоните хозяину и он это чинит.

По словам Сергея Колосницына, на подмосковном рынке были поселки, предназначенные именно для аренды, часть из них и сейчас существует: "В основном они предлагались иностранцам, например "Росинка". Были еще поселки на Калужском шоссе, которые впоследствии ушли на продажу". Были поселки, принадлежавшие компании "Мосдачтрест": Серебряный Бор, Барвиха, которые также сдавались иностранцам.

"Но сами понимаете, сегодня у нас этого рынка нет. С "Росинкой" все хорошо, компании там арендуют коттеджи для своих сотрудников. Но в целом количество экспатов с 2014 года резко сократилось",— говорит Колосницын. По его мнению, рынок аренды загородной недвижимости всегда был небольшим: "Мало того что он по сравнению с квартирами достаточно дорогой, да и соотношение спроса и предложения всегда было равное. Он не был перенасыщен".

Но, возможно, сейчас именно тот момент, когда ситуация меняется. Пока девелоперы ломают голову и ищут новые форматы, чтобы найти покупателей, пошла очередная волна новых дачников, как считает Илья Терентьев: "Я, кстати, сам снял на лето коттедж — на берегу водохранилища, с причалом, все коммуникации есть, скоростной интернет, поселок охраняемый, не страшно отпустить детей, электричка в 15 минутах ходьбы на случай непредвиденных пробок. И сирень во дворе! Что еще человеку надо?"


Элитные проблемы
Цены на элитное жилье рухнули в прошлом году. По оценкам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп", средний бюджет покупки на загородном рынке элитной недвижимости составляет сегодня 101,6 млн руб. "Для сравнения: по итогам 2016 года он был равен 91,5 млн руб., по итогам 2015-го — 187,6 млн руб.",— рассказывает он.

Причем сделки 2016 года стоимостью свыше $5 млн, по словам Колосницына, можно по пальцам пересчитать, и состоялись они только благодаря тому, что покупатели получили очень выгодные предложения.

"По нашим данным, на загородном рынке элитной недвижимости в продаже находится около 3,3 тыс. домовладений, из которых 42% относятся к первичному рынку, 58% — ко вторичному. Таким образом, предложение вполне можно назвать сбалансированным, чего не скажешь о спросе. Покупательская активность сегодня сконцентрирована в ряде наиболее ликвидных проектов",— говорит Илья Менжунов.

По его словам, в большинстве поселков сейчас можно подобрать готовый дом стоимостью до 100 млн руб., однако качественных объектов из них единицы. И проблема нехватки на рынке загородной элитной недвижимости качественных домовладений продолжает усугубляться. Как говорит Илья Менжунов, "по нашим оценкам, до 70-80% всех коттеджей, представленных в продаже, можно назвать неликвидом. К ним относятся и дома, построенные не более десяти лет назад.

Инженерные коммуникации в них морально устарели, а косметическое состояние оставляет желать лучшего. На мой взгляд, через пару лет такие объекты будут продаваться по цене земельного участка за вычетом стоимости сноса".

Речь идет об особняках площадью свыше 600-700 кв. м, с большим количеством комнат, нежилых помещений, бильярдными, кинотеатрами и прочими немодными сегодня излишествами. Проблема усугубляется тем, что новых проектов на рынке загородной элитной недвижимости практически нет. Девелоперы стремительно снижают уровень проектов — от элитного до премиального, бизнес- и даже комфорт-класса.

И тут их ждет очередной неприятный сюрприз. "Комфорт-класс — это то, что предлагается за 7-8 млн руб., а реально продается за 5-6 млн руб. с учетом всяких скидок",— рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического департамента компании "Инком-недвижимость". Выясняется, что сегодня и 5-6 млн никто платить не готов, поэтому рынок просто стоит.

Сдвинуть дело с мертвой точки могло бы, наверное, снижение цен, и, по мнению Таганова, это уже происходит. Снижение составляет 10-15% в год. Однако тут есть своя тонкость. "Любой проект в организованном поселке не может стоить совсем дешево. Затраты на прокладку коммуникаций и прочие объекты таковы, что участок десять соток и дом площадью 100 кв. м не может быть дешевле 5 млн руб. Девелопер и так не получит никакой прибыли. То есть цены отнюдь не завышены, им просто снижаться некуда",— говорит Дмитрий Таганов.

Больше всех проиграли девелоперы, которые покупали землю между кризисами, потому что цены снижались и они довкладывали деньги в строительство. Продать эти объекты не получается, так как после 2015 года люди оказались не готовы платить лишние миллионы.

Рынок стоит: у покупателей нет денег, девелоперы не могут снизить цены — они торгуют себе в убыток. Именно поэтому основной неликвид скопился в сегменте коттеджей, а не, например, в малоэтажном строительстве, таунхаусах или участках без подряда, где затраты ниже.

По словам Бориса Цыркина, минимальная стоимость таунхауса (в новом поселке на юге Московской области в 30 км от МКАД) сейчас составляет 3,89 млн руб. на старте продаж — за квартиру площадью 127 кв. м с придомовым участком 1,5 сотки. Впрочем, цена некоторых таунхаусов доходит до 12 млн руб.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1089 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 150 000
до 12 360 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Красногорский район, 8 км от МКАД Площади : 21 - 103 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 700 010
до 9 480 655 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Красногорский район, г. Красногорск, д. Путилково Площади : 26 - 78 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.2 вблизи деревни Путилково, к.4 вблизи деревни Путилково, к.5 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 306 260
до 7 776 475 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пригород Лесное Ленинский район, 6 км от МКАД Площади : 23 - 78 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2029 г. Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.20 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.21 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.22 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.23 Молоковское с/п, Мисайлово/Дальние Прудищи дер., к.24 Показать все 15 корпусов Застройщик: Пригород Лесное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Петровско-Разумовская В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Торопитесь! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан В продаже квартиры в готовых домах площадью 23-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея В продаже квартиры в готовых домах площадью 70-70 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Бунинская аллея. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Дмитровская Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 34 метров. рядом с метро Дмитровская. Звоните! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Современные 1-3-комнатные квартиры пл. от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Торопитесь! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте