Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Главный дачный вопрос. Аренда или покупка — что выгоднее?

Тягу москвича к дачному отдыху не может победить никакой кризис

Рынок загородной недвижимости впал в летаргический сон, зато оживился рынок аренды.

На фото старый покосившийся дом, много лет не ремонтировавшийся и больше подходящий для съемок бюджетного фильма ужасов,— так несколько лет назад выглядело типичное объявление о сдаче в аренду загородных домов и дач. Сейчас на сайтах "Авито", ЦИАН, "Домофонд" подобные объявления встречаются гораздо реже. Зато появилось много предложений о сдаче коттеджей со всеми необходимыми коммуникациями и скоростным интернетом. Бюджет аренды добротного дома бизнес-класса сильно зависит от расстояния до Москвы и доходит до 100-120 тыс. руб. в месяц.

Но наиболее серьезные изменения произошли на рынке аренды элитного загородного жилья. На них обратили внимание эксперты компании Penny Lane Realty в своем апрельском обзоре. Этот рынок всегда был долгосрочным, однако в прошлом году резко вырос спрос на летнюю аренду элитных домов с бюджетом от 500 тыс. руб. в месяц. В этом году спрос еще выше.

Предложение тоже заметно выросло: владельцы роскошных усадеб и особняков начали сдавать их на лето.

"Многие собственники согласились на такие условия, понимая, что не все идут на долгосрочные контракты и почему бы не попробовать посдавать на несколько месяцев",— говорит Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty. По его словам, летняя аренда дорогих загородных имений сейчас стала действительно пользоваться большой популярностью.

Некоторые собственники пытались продать свои особняки. Но ситуация на рынке сегодня такова, что человек, вложивший в дом $2 млн, продать его сможет только вдвое дешевле.

"Поэтому те, кто не торопится, сняли дома с продажи, а чтобы окупать немалые расходы на содержание дома, стали сдавать их",— рассказывает Колосницын.

Стоимость содержания зависит от конкретного поселка: где-то это 20 тыс. руб. в месяц, а где-то все 50 тыс. руб. "Есть и такие, где платят по 100 тыс. руб.",— говорит Колосницын.

Мотивацию арендаторов в Penny Lane Realty объясняют так: "Сейчас многие выбирают аренду, потому что дальнейшая ситуация на рынке непонятна. Покупка же объекта и дальнейший ремонт тоже связаны с определенными затратами и рисками. А сейчас ситуация такова, что можно год-два подождать, посмотреть, что будет дальше, пожить в аренде и после купить".


Арендные радости
Средняя стоимость коттеджа на рынке — 7-8 млн руб. Средняя стоимость аренды дачи или коттеджа, который находится на большом расстоянии от Москвы,— 30 тыс. руб. в месяц.

Чтобы определить целесообразность покупки недвижимости, экономисты чаще всего используют такой инструмент, как отношение цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды без учета расходов на обслуживание — price-to-rent ratio (P/R ratio). Если коттедж стоит 7 млн руб., а в аренду его сдают за 50 тыс. руб. в месяц (600 тыс. руб. в год), то P/R составит 11,67. То есть, чтобы вернуть стоимость коттеджа, у покупателя уйдет 11,5 года. Это без учета потерь на ремонт и прочие расходы, которые в загородном доме могут очень сильно влиять на реальную цену. Но если P/R составляет от 1 до 15, то цены на недвижимость считаются привлекательными. То есть лучше покупать, чем арендовать. Если P/R выше 21, то цена завышена и в этом случае лучше выбрать аренду. Ну а если P/R больше 25, это уже настоящий "пузырь", который когда-нибудь лопнет.

Динамика изменения средней стоимости найма загородных домов в зависимости от удаленности от МКАД (тыс. руб. / мес.)

Расстояние от МКАД

 

фев.16

 

мар.16

 

апр.16

 

Май.16

 

июн.16

 

июл.16

 

авг.16

 

сен.16

 

окт.16

 

ноя.16

 

дек.16

 

янв.17

 

фев.17

Изменение к январю 2017 года Изменение к февралю 2016 года
До 10 км 120,8 74,1 96,4 135,6 135,4 232,2 160,2 169,8 168,1 166,3 180,2 183,8 198,5 8 64,38
10-19 км 105,6 84,1 140,5 118,1 149,2 141,7 161,6 152,6 171,7 171,6 167,4 207,4 225,9 8,91 113,84
20-29 км 167,4 132,9 152,2 118,5 245,5 91,4 210,3 184,3 166,9 160,9 152,6 148 150,3 1,56 -10,24
30-49 км 57 87,5 67,4 91,1 45,8 78,3 103,7 107 116,6 111,1 111,1 124 129,1 4,06 126,59
От 50 км 99,9 63,7 57,5 47,1 38,5 82 88,9 93,8 105,2 78 87,6 106,1 111,5 5,07 11,57

Источник: данные компании "МИЭЛЬ-Аренда".

По словам управляющего партнера семейства компаний KASKAD Family Бориса Цыркина, большинство сделок по покупке загородной недвижимости совершается сегодня с привлечением ипотеки. Как рассказали в Сбербанке, минимальный первоначальный взнос по загородной недвижимости составляет 25% (по квартирам — 20%), поскольку она менее ликвидна.

"Мы покупали дом в деревне за 5 млн руб., половину суммы брали по ипотеке на семь лет",— рассказывает москвичка Таисия К. В деревне, где куплен дом, сейчас висит объявление о сдаче в аренду на лето за 50 тыс. руб. в месяц. Тут вполне применим расчет P/R для коттеджа, хотя Таисия приобрела деревенский дом на вторичном рынке.

Фокус еще и в том, что большинство людей ассоциируют загородную жизнь с дачей. То есть сроки аренды сокращаются до трех месяцев в году, иногда до пяти — для любителей сажать укроп весной или пить чай из самовара под аккомпанемент осеннего дождя. Если срок аренды сократить до пяти месяцев, P/R сразу заметно вырастает. По словам руководителя компании "Земер" Ильи Терентьева, снять коттедж комфорт-класса можно за 50-80 тыс. руб. В случае с упомянутым коттеджем за 7 млн руб., но с круглогодичной арендой за 80 тыс. руб. в месяц, срок окупаемости дома снижается с 11,5 до 7,2 года, то есть лучше его купить.

Однако если арендовать этот коттедж только на пять месяцев, P/R сразу взлетает до 17,5. А это значит, что аренда выгоднее, если верить расчетам профессора Йельского университета и нобелевского лауреата Роберта Шиллера, считающего справедливым средний коридор оценки недвижимости P/R от 10 до 15.

Вдобавок качество самого коттеджа и коммуникаций может оказаться таково, что ни одному нобелевскому лауреату не снилось. Аренда дома хороша как раз тем, что издержки на его содержание и ремонт ложатся только на владельца.
 

Илья Терентьев считает:
Плюс аренды — вы не привязываетесь к месту, вы получаете комфортное место для жизни. И ни о чем не думаете! Если что-то сломалось, вы звоните хозяину и он это чинит.

По словам Сергея Колосницына, на подмосковном рынке были поселки, предназначенные именно для аренды, часть из них и сейчас существует: "В основном они предлагались иностранцам, например "Росинка". Были еще поселки на Калужском шоссе, которые впоследствии ушли на продажу". Были поселки, принадлежавшие компании "Мосдачтрест": Серебряный Бор, Барвиха, которые также сдавались иностранцам.

"Но сами понимаете, сегодня у нас этого рынка нет. С "Росинкой" все хорошо, компании там арендуют коттеджи для своих сотрудников. Но в целом количество экспатов с 2014 года резко сократилось",— говорит Колосницын. По его мнению, рынок аренды загородной недвижимости всегда был небольшим: "Мало того что он по сравнению с квартирами достаточно дорогой, да и соотношение спроса и предложения всегда было равное. Он не был перенасыщен".

Но, возможно, сейчас именно тот момент, когда ситуация меняется. Пока девелоперы ломают голову и ищут новые форматы, чтобы найти покупателей, пошла очередная волна новых дачников, как считает Илья Терентьев: "Я, кстати, сам снял на лето коттедж — на берегу водохранилища, с причалом, все коммуникации есть, скоростной интернет, поселок охраняемый, не страшно отпустить детей, электричка в 15 минутах ходьбы на случай непредвиденных пробок. И сирень во дворе! Что еще человеку надо?"


Элитные проблемы
Цены на элитное жилье рухнули в прошлом году. По оценкам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп", средний бюджет покупки на загородном рынке элитной недвижимости составляет сегодня 101,6 млн руб. "Для сравнения: по итогам 2016 года он был равен 91,5 млн руб., по итогам 2015-го — 187,6 млн руб.",— рассказывает он.

Причем сделки 2016 года стоимостью свыше $5 млн, по словам Колосницына, можно по пальцам пересчитать, и состоялись они только благодаря тому, что покупатели получили очень выгодные предложения.

"По нашим данным, на загородном рынке элитной недвижимости в продаже находится около 3,3 тыс. домовладений, из которых 42% относятся к первичному рынку, 58% — ко вторичному. Таким образом, предложение вполне можно назвать сбалансированным, чего не скажешь о спросе. Покупательская активность сегодня сконцентрирована в ряде наиболее ликвидных проектов",— говорит Илья Менжунов.

По его словам, в большинстве поселков сейчас можно подобрать готовый дом стоимостью до 100 млн руб., однако качественных объектов из них единицы. И проблема нехватки на рынке загородной элитной недвижимости качественных домовладений продолжает усугубляться. Как говорит Илья Менжунов, "по нашим оценкам, до 70-80% всех коттеджей, представленных в продаже, можно назвать неликвидом. К ним относятся и дома, построенные не более десяти лет назад.

Инженерные коммуникации в них морально устарели, а косметическое состояние оставляет желать лучшего. На мой взгляд, через пару лет такие объекты будут продаваться по цене земельного участка за вычетом стоимости сноса".

Речь идет об особняках площадью свыше 600-700 кв. м, с большим количеством комнат, нежилых помещений, бильярдными, кинотеатрами и прочими немодными сегодня излишествами. Проблема усугубляется тем, что новых проектов на рынке загородной элитной недвижимости практически нет. Девелоперы стремительно снижают уровень проектов — от элитного до премиального, бизнес- и даже комфорт-класса.

И тут их ждет очередной неприятный сюрприз. "Комфорт-класс — это то, что предлагается за 7-8 млн руб., а реально продается за 5-6 млн руб. с учетом всяких скидок",— рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического департамента компании "Инком-недвижимость". Выясняется, что сегодня и 5-6 млн никто платить не готов, поэтому рынок просто стоит.

Сдвинуть дело с мертвой точки могло бы, наверное, снижение цен, и, по мнению Таганова, это уже происходит. Снижение составляет 10-15% в год. Однако тут есть своя тонкость. "Любой проект в организованном поселке не может стоить совсем дешево. Затраты на прокладку коммуникаций и прочие объекты таковы, что участок десять соток и дом площадью 100 кв. м не может быть дешевле 5 млн руб. Девелопер и так не получит никакой прибыли. То есть цены отнюдь не завышены, им просто снижаться некуда",— говорит Дмитрий Таганов.

Больше всех проиграли девелоперы, которые покупали землю между кризисами, потому что цены снижались и они довкладывали деньги в строительство. Продать эти объекты не получается, так как после 2015 года люди оказались не готовы платить лишние миллионы.

Рынок стоит: у покупателей нет денег, девелоперы не могут снизить цены — они торгуют себе в убыток. Именно поэтому основной неликвид скопился в сегменте коттеджей, а не, например, в малоэтажном строительстве, таунхаусах или участках без подряда, где затраты ниже.

По словам Бориса Цыркина, минимальная стоимость таунхауса (в новом поселке на юге Московской области в 30 км от МКАД) сейчас составляет 3,89 млн руб. на старте продаж — за квартиру площадью 127 кв. м с придомовым участком 1,5 сотки. Впрочем, цена некоторых таунхаусов доходит до 12 млн руб.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
999 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 116 440
до 7 558 440 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Южный Московская область, г. Красногорск, 5 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 34 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Застройщик: ПРОГРЕСС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 1 941 205
до 5 603 830 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Остафьево Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, 11 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 73 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Бунинская аллея, 10 мин. транспортом Застройщик: СР-Групп.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью 25-89 кв.м.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 21 до 98 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 38 метров.Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Современные апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте